離婚したら家はどうする？5つの代表的パターンや税金まで徹底解説

離婚したら家と住宅ローンはどう扱われる？

離婚後の家は、所有者が夫婦どちらか一方の名義であったとしても、原則、共有財産として扱われます。しかし、名義やローンの扱いを誤ると、離婚後も住宅ローンの支払い責任や家の使用、売却をめぐって揉め続けるおそれがあります。

「名義を変えれば解決する」「とりあえず住み続ければ問題ない」といった判断ミスを避けるには「登記名義」「ローン債務者」「家の価値」は混ざりやすいので、「登記名義」「ローンの債務者」「家の時価」を分けて整理しておくと判断がしやすくなります。

離婚後の家と住宅ローンの扱いを正しく理解するために、以下の内容について順に解説します。

マイホームは原則共有財産になる

民法第768条では、離婚時には夫婦が婚姻中に築いてきた財産を、公平に分けるという考え方が示されています。収入がない専業主婦（夫）であっても、家事・育児などを通じた寄与が認められ、実務上は原則として、2分の1ずつ分けるのが目安です。民法第768条の考え方では、名義だけで結論が決まるわけではありません。

なお、2024年5月17日に成立した民法改正により、財産分与の請求期間は離婚後2年から5年に延長されました。2026年4月1日の施行後は、離婚直後に結論が出なくても、あとから家の扱いについて財産分与を請求できる余地が広がります。

住宅ローンの債務者は自動では変わらない

財産分与で家の登記名義を変えたとしても、住宅ローンの契約上の債務者（返済義務を負う人）は自動では変わらず、離婚を理由にしたローン債務者の切り替えも、簡単ではありません。

財産分与は夫婦間の清算ルールですが、住宅ローンは金融機関との契約です。

ペアローンや連帯債務、連帯保証が付いている場合は注意を要します。これらは、夫婦それぞれが住宅ローンの返済について責任を負っている契約形態を指します。

たとえばペアローンでは、夫婦が別々にローンを組み、お互いの返済を保証し合う形です。そのため、離婚後にどちらかが返済を滞らせてしまうと、もう一方に返済の請求が及ぶ可能性があります。住み続ける側がローンを引き継ぐには、金融機関の審査を経た借り換えが必要です。

また、金融機関に無断で名義変更したり、契約条件に反する利用の変更（無断賃貸や無断転居など）をしたりすると、分割払いが認められなくなる「期限の利益喪失」につながる危険性があります。

家の名義とローンは別物です。結論を急がず契約内容を確認し、金融機関と専門家の助言を踏まえた現実的な選択が求められます。

アンダーローンかオーバーローンかで財産分与が変わる

離婚時の家の財産分与は、アンダーローンかオーバーローンかによって扱いが大きく変わります。基準となるのは、家の時価と住宅ローン残高の関係です。

基本の考え方は次の通りです。

売却すればローンを完済でき、なお余りが出る状態をアンダーローン、売却してもローンを返しきれない状態をオーバーローンと呼びます。

アンダーローンの場合

たとえば、家の時価が3,000万円、ローン残高が2,200万円であれば、差額800万円がプラスの財産です。この800万円は、原則として財産分与の対象で、夫婦で分け合います。

オーバーローンの場合

一方、時価2,000万円に対してローン残高が2,200万円の場合はオーバーローンです。分与できるプラスの財産はなく、残債200万円を誰がどのように負担するかが主な争点になります。

家があるからといって、必ずしも分与できる財産があるとは限りません。アンダーローンかオーバーローンかで、分与できるプラスがあるのか、残債整理が問題になるのかが明確になります。

離婚後の家はどうする？5つの代表的パターン

離婚後の家は「売らなければならない」「名義人が住むしかない」と決めつけてしまいがちですが、実際には複数の選択肢があります。家の時価や住宅ローン残高、誰が住み続けるのか、返済をどう分担するのかによって、取るべき対応は異なります。

離婚時に検討される代表的な5つのパターンは、次の通りです。

家を売却してローンを完済する

離婚後の家の扱いとして、もっとも整理しやすく、将来のトラブルを残しにくいのは、家を売却して住宅ローンを完済する方法です。売却によって住宅ローンを完済できれば、返済義務や連帯保証は終了し、所有権は次の買主に移転します。

売却してローンを完済した場合、次のような状態になります。

家の売却で住宅ローンを完済できれば、夫婦間での不動産をめぐる権利や債務の関係が残りにくくなります。

また、住宅ローンの残債よりも高値で売却できた場合は、その差額は財産分与の対象です。

離婚時の財産分与は、次の計算式で考えます。

たとえば、ローン残高が2,200万円の家が3,000万円で売却できた場合は、差額の800万円を双方で分け合います。

この800万円が財産分与の対象となり、原則として2分の1ずつ（各400万円）分与します。

（※実際の手残りからは、仲介手数料や印紙税などの売却費用が差し引かれます）

金銭関係をきれいに清算し、離婚後の不安を最小限に抑えたい場合は、不動産査定に依頼して家の価格の把握から始めましょう。

一方が家とローンを引き継ぐ

離婚後も一方と子どもが家に住み続ける選択肢として、住宅ローンも含めて引き継ぐ方法があります。ただし、金融機関の審査と承諾が前提です。

不動産の財産分与による所有権移転は、夫婦で合意できれば進められますが、住宅ローンの債務者変更は、住み続ける側の返済能力が十分かどうかを金融機関が判断します。返済能力が不足している場合、借り換えやローンの債務者変更が金融機関に認められないケースがあるのです。

日本では、離婚後の親権者として母親が選ばれる割合が高く、多くの母親が子どもの生活環境を守るために「住み続ける」ことを検討しています。

離婚後の親権者

家を引き継いだ場合でも、ローン負担が将来の住み替えや再婚の制約になるケースがあります。「住み続ける安心」と「長期ローンの負担」はトレードオフといえます。

共有名義のまま一方が住み続ける

離婚にあたって、家をどちらか一方の名義に決めきれず、ひとまず共有名義のまま（または共有名義に変更して）一方が住み続けるという選択をするケースがあります。売却や債務者変更を急がずに済むため、短期的には動きやすい一方で、売却や住み替えのタイミングで「合意が必要」という壁が残ります。

しかし、共有不動産は将来の売却などの処分行為について、原則として共有者全員の同意が必要です。関係が悪化すると、住み替えや売却が進められなくなるおそれがあります。

さらに、ローンを負担していない側が名義上の権利だけをもつ状態は、感情面の対立を招きやすい構造です。この方法を選ぶ場合は、公正証書などで将来の売却条件や費用負担、持分の扱いを具体的に定めておくことがトラブル回避に不可欠です。

賃貸やリースバックで第三者に貸す

離婚後の家の活用方法として、すぐに売らずに「賃貸に出す」という選択肢もあります。家賃収入でローン返済が賄える可能性があり、合理的な側面をもつ方法です。

しかし、空室や修繕リスクに加え、固定資産税や保険料、マンションの場合は管理費などの支出で、赤字に陥る危険性もはらんでいます。また、住宅ローンの返済中は、金融機関が賃貸を認めないケースもあり、事前の確認が必要です。

さらに、家を売却して資金化し、借主として住み続ける「リースバック」という手法もあります。

ただし、売却価格が相場より低めになる傾向や、売却後は賃料を支払わなければならないなどのデメリットもあるため慎重な判断が求められます。

「賃貸に出す」「リースバックする」のどちらにおいても、無理のない手法か確かめるために収支シミュレーションが必須です。

オーバーローンで売れない場合は任意売却する

家の査定価格より住宅ローン残債が多い「オーバーローン」の状態で売却を選ぶなら、任意売却の検討が必要です。任意売却とは、売却後も住宅ローンが残ってしまい抵当権を抹消できない不動産を、金融機関の同意を得て売却する方法です。

たとえば査定が2,000万円、残債が2,500万円なら、差額の500万円が自己資金で補えないと、抵当権を外せず、通常の売却は進めにくくなります。このような状況で家を売却する場合は、金融機関と協議し残債の返済方法を調整する「任意売却」が選択肢に挙がります。

任意売却について相談できる不動産会社についての詳細は、こちらの記事もご覧ください。

親に出してもらった頭金・親名義の持ち家はどうなる？

親から出してもらった頭金や、親名義の家は、財産分与の対象外になりやすいといえます。民法上、婚姻前から保有していた財産や、婚姻中でも親から一方の配偶者だけが受けた贈与は、特有財産とされ夫婦の共有財産とは区別されます。

たとえば、妻の親が妻個人に頭金を援助し、その証拠（振込記録や贈与の経緯）が明確な場合、その頭金部分は、原則として財産分与の対象外です。

ただし、夫婦が自己資金でリフォーム費用を負担していた場合、その支出が親の財産価値を高めたと評価されるかどうかをめぐり、別途精算が問題になるケースがあります。特有財産かどうかは立証が重要で、証明できないと共有財産と評価される可能性があります。

通帳や贈与の記録、契約書などを見つけ出し、必要に応じて専門家に確認を依頼しましょう。

【ローン名義別】離婚後の返済はどうなる？

離婚後の住宅ローンの返済は、誰がローンの名義人かによって、責任の範囲が異なります。

ローン名義別に、離婚後の返済上の注意点を確認しましょう。

夫単独名義のローンの場合

夫が単独で住宅ローンを組んでいる場合、離婚後も返済義務は原則として夫に残ります。

住宅ローンは金融機関が契約者になる人の収入や勤務先、他の借入状況を審査したうえで、融資の可否や借入金額を決めています。そのため、債務者の変更は認められにくいのが実情です。

このケースは、以下の2つのパターンでよく見られます。

どちらのパターンも、ローンの支払い義務は名義人である夫が負いますが、妻が連帯保証人になっているケースもあります。連帯保証人とは、主たる債務者が返済できなくなった場合に、本人と同じ責任を負って返済を求められる立場の人です。

夫名義ローン＋夫単独名義の場合

夫が住み続けてローンを返済する形となるため、家をめぐる権利関係は比較的シンプルです。不動産の時価やローン残高、預貯金額などを踏まえて財産分与を行えば、離婚後のトラブルは起こりにくいといえます。

夫名義ローン＋共有名義の場合

不動産の持分は夫婦双方にある一方で、ローンの返済義務は夫のみが負うという、権利と負担がアンバランスな状態です。

なお、名義の組み合わせに関わらず、妻と子が住み続けて夫が返済する形を選ぶケースもあります。妻子が家に住み続け、夫がローンを返済するケースでは、養育費の代わりや財産分与を減額する代替として採用される場合もあります。

こうした不都合を避けるためにも、返済が滞ったときの対応や、将来の売却・持分の扱いについて、離婚協議の段階で具体的に取り決め、公正証書などで明確にすることが重要です。

ペアローン・連帯債務の場合

ペアローンや連帯債務では、夫婦それぞれに返済義務が残ります。特にペアローンで相互の連帯保証が付いている場合や連帯債務の場合は、相手の滞納分についても請求が及びます。

たとえば、離婚協議で「夫が返済を続ける」と決めたとしても、夫の返済が滞れば、金融機関から妻に請求が来る可能性があります。

このような状況を防ぐために、以下の対処法を検討しましょう。

いずれも早い段階で専門家に相談し、現実的な方法での対処が求められます。

離婚後の家に関わる税金について

離婚に伴って家を売却したり、どちらか一方が取得したりする場合、税金の納付や登記に関する手続きが必要になることがあります。

離婚後の家に関わる代表的な税金は、以下の通りです。

家を売却する場合：譲渡所得税

離婚に伴って家を売却する場合、譲渡所得（利益）が出ると所得税と住民税の課税対象になるため、先に概算をつかんでおく必要があります。

譲渡所得の計算式は、次の通りです。

マイホームを売却した場合は、譲渡所得から3,000万円まで控除が受けられます。

譲渡所得の計算に使用する項目の内容です。

たとえば、取得費5,500万円、譲渡費用300万円のマイホームを8,800万円で売却した場合の譲渡所得は、以下の通りです。

この場合、譲渡所得は0円なので、所得税と住民税はかかりません。ただし、3,000万円の特別控除を受けるには、確定申告が必要です。

一方、取得費、譲渡費用が同じ条件のマイホームが、1億円で売れた場合のシミュレーションです。

この場合は、譲渡所得1,200万円に所得税と住民税が課せられます。

譲渡所得にかかる税は、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていると税率が下がり、税負担を抑えられます。

物件の所有期間によって異なる「短期譲渡所得（5年以下）」と「長期譲渡所得（5年超）」の税率は、以下の通りです。

※所得税率は復興特別所得税率（短期譲渡所得0.63%、長期譲渡所得0.315%）を含む

譲渡所得が1,200万円の場合の、短期譲渡所得（5年以下）と長期譲渡所得（5年超）の譲渡所得税のシミュレーションです。

【短期譲渡所得】

【長期譲渡所得】

利益が3,000万円控除を超えるときは、所有期間によって税額に差が出る場合があります。

また、所有期間が10年を超えるマイホームを売却したときは、以下のような軽減税率の特例が受けられます。

※所得税率は復興特別所得税率（6,000万円以下0.21%、6,000万円超0.315%）を含む

所有期間が10年を超え、1200万円の譲渡所得が出た場合のシミュレーションです。

【所有期間が10年を超える場合】

マイホームを売ったときの特例を使うと、譲渡所得が6,000万円以下の部分の税率が14.21%に軽減されます。

なお、この特例には、居住用財産の3,000万円の特別控除も併用できます。

家の財産分与を受ける場合の登録免許税や固定資産税など

離婚時に財産分与で家を取得する場合は、名義変更と保有コストまで含めて判断が必要です。財産分与が適正な範囲なら、原則として贈与税はかからない扱いが一般的です。

ただし、持分を大きく超えるなど過大と判断される分与は、贈与税の対象になり得ます。

家の取得後は、以下の税負担が発生します。

固定資産税評価額2,000万円の登録免許税の概算シミュレーションです。

固定資産税評価額2,000万円に住宅用地の特例などを反映させた課税標準が1,000万円の場合、固定資産税のシミュレーションは次の通りです。

また、固定資産税以外にも、市街化区域では都市計画税も課税されます。

妻が子どもの生活を守るために財産分与で家を取得する場合でも、毎年届く納税通知書で、課税標準と固定資産税・都市計画税の年税額を把握しましょう。

家に関わる離婚後のトラブル回避ポイント

離婚後の家に関するトラブルの多くは、名義や住宅ローン、費用負担について十分に確認しないなどが原因で起こっています。重要なのは、事前に状況を整理し、合意内容を形に残し、必要に応じて専門家の力を借りることです。

以下では、離婚後の家のトラブルを防ぐために押さえておきたいポイントを3つお伝えします。

H3. 現状を把握する

離婚後の家のトラブルを防ぐには、まず現状の把握から始めます。名義やローン、家の価値が曖昧なままだと、正しい判断ができません。

不動産は、名義・債務・価値のいずれも重要な判断要素です。どれか一つでも誤解があると「オーバーローンで売却しても住宅ローンを完済できない」「共有名義で売却するのに相手の同意が必要」といった思いもよらない事態が起こり得ます。

離婚を真剣に考えているなら、次の3点を確認しましょう。

これにより、アンダーローンかオーバーローンかを判断でき、売却・住み続けるといった選択肢が見えてきます。

家とローンの取り決めを明文化する

離婚の話し合いをする際は、家と住宅ローンの取り決めを必ず書面で明文化するようにしましょう。口約束のままでは、後から「そんな話はしていない」「認識が違う」といった行き違いが起こりやすく、離婚後に紛争へ発展するリスクがあります。

不動産とローンは金額が大きく、感情だけで解決できません。

離婚協議書には、少なくとも次の項目を記載しましょう。

さらに、公正証書（執行認諾文言付き）にしておけば、養育費や財産分与の清算金など金銭の支払いが守られない場合に、強制執行できる可能性があります。

なお、登記名義の変更や借り換えなど、金融機関の同意が必要な事項は、協議書とは別に手続きを進める必要があります。

適切な専門家に依頼する

離婚時に家の問題を円滑に解決するには、内容に応じて専門家を正しく使い分けることが欠かせません。不動産が絡む離婚では、法律・登記・税金・売却・家計と論点が多岐にわたります。一人で判断すると、後から法的・金銭的な不利益が生じるおそれがあります。

離婚に関する悩みがあるときは、次の専門家に相談しましょう。

適切な専門家への相談が、離婚後の住まいと生活を守る道筋です。

おすすめの不動産査定アプリについて知りたい方は、こちらの記事をお読みください。

まとめ

結婚後に購入したマイホームは、原則として夫婦が婚姻中に協力して築いた共有財産と考えられ、名義が相手方であっても離婚時に財産分与を受けられます。

ただし、家にどれだけの価値があるかは、住宅ローン残高との関係によって大きく変わります。アンダーローンかオーバーローンかによって、分与できる財産があるのか、残債の整理が問題となるのかが異なるため、判断には注意が必要です。

離婚後に「売却するのか」「住み続けるのか」を決める前に、まずは売却査定で、家が今いくらで売れるのかを把握して、自分と子どもにとってもっとも有利な選択肢を導き出しましょう。