家の名義変更は死亡後いつまで？義務化の期限としないリスク・費用を解説

死亡後の家の名義変更はいつまでにすべき？

家の名義変更は、原則として相続の開始を知った日から3年以内に行わなければいけません。

これは2024年に施行されたルールですが、それ以前の相続については2027年3月末までと猶予期間が設けられています。

この章では、法改正について詳しく解説していきます。

相続を知った日から3年以内

2024年4月1日の法改正により、相続登記が義務化されました。

法務省の公式サイトには、「相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内」に相続登記を申請することが明記されています。

一般的には、家族の死亡を知った日が相続開始日として起算されます。例えば、2025年の5月1日に家族の死亡を知った場合、3年後の2028年4月30日までに名義変更の手続きを完了させなければなりません。

この期間を正当な理由なく過ぎると、過料の対象となる可能性があります。

過去の相続は2027年3月末まで

2024年4月1日以前の相続についても、法務省から明確に規定づけられています。

法改正前に家族が亡くなり、相続したことを知ったうえでも名義変更を行っていない場合は、3年間の猶予期間が設けられています。つまり、2027年3月31日までに相続登記を行えば問題ありません。

例えば、10年前に亡くなった親族の家の名義を変更していない場合でも、上記の期日までに相続登記を済ませることで過料の対象から外れます。

死亡後に家の名義変更をしないとどうなる？

家族の死亡後に相続登記を放置してしまうと、様々なリスクが生じます。

具体的には、以下の4点です。

これらには2024年の法改正が関わっているため、この章で詳しく解説していきます。

10万円以下の過料が科される可能性がある

最も直接的な影響は、過料の発生です。

改正された不動産登記法第164条では、正当な理由なく3年以内に相続登記の申請をしなかった場合、10万円以下の過料が科せられる可能性があると明記されています。

ただし遺産分割協議が滞っていたり、相続人の戸籍収集に時間がかかっていたりするケースでは、登記ができない「正当な理由」として認められる場合があります。

過料を避けるためには、専門家に相談するなど、早めに対策を打つことが重要です。

売却・担保の設定ができない

家の名義が亡くなった方のままでは、その不動産を法的に処分することができません。

例えば、家の売却を検討しても、登記名義人が所有者本人でなければ売買契約の締結ができなくなります。また、資金が必要になりローンを借りたい場合、名義と所有者が異なると家を担保とすることができません。

これは民法第177条に定められており、不動産の所有者は登記をしなければ第三者に対抗できないためです。

将来的に売却や活用を検討しているなら、相続手続きを忘れずに行う必要があります。

相続人が増え続けて話がまとまらない

相続登記を行わず放置している間に、相続人の誰かが亡くなると「数次相続」が発生します。

このケースでは、権利を持つ相続人がさらに増加し、話し合いがまとまらなくなる恐れがあります。例えば、当初3人の相続人で話し合いを進めていたはずが、その内1人が亡くなり、10年後には配偶者や子などが加わり10人以上の相続人で話し合うといった事例です。

このような将来的なトラブルを避けるためにも、相続登記は早めに済ませるとよいでしょう。

固定資産税の負担が曖昧になる

家の所有者が死亡しても建物が存在する限り、固定資産税の納付義務が発生します。

名義変更を行わず放置すると、法律上は相続人全員が連帯して納税義務を負うことになりますが、相続人の間で誰が支払いをするのか曖昧になるケースが多いです。

固定資産税は地方税法に基づき、一般的には相続人の代表者と思われる人へ市区町村から納税通知書が届きます。しかし、代表者から支払いがされないと、他の相続人に督促が行く可能性もあり注意が必要です。

相続人同士で十分に話し合いが行われていなかったり、認識のズレがあったりするとトラブルに発展する懸念もあります。家の新しい所有者とともに誰が固定資産税を負担をするのかも明確にしておくとよいでしょう。

死亡後の家の名義変更の流れ

家の名義変更の手続きでは、何から手をつければよいか分からず、戸惑う人も多いことでしょう。

一般的に、名義変更は大きく3つの工程に分かれています。

この章では、それぞれの工程で具体的に何をすればよいのかを解説していきます。

登記簿と戸籍で不動産・相続人を確認する

最初に行うべきことは、登記簿と戸籍で不動産と相続人を正確に把握することです。

法務局で「登記事項証明書」を取得すると、亡くなった方がどの不動産を所有しているのかが分かります。

加えて、法的な相続人に該当する人を確認しなければいけません。これは、亡くなった方の戸籍謄本・除籍謄本などを見ると分かります。

市区町村役場で書類の取得ができるので、後々のトラブル防止の観点から必ず行うようにしましょう。

遺言の有無を確認する

次に、遺言の有無を確認します。遺言書があるか無いかでその後の手続きが大きく変わるため、早めに確認しましょう。

遺言書がある場合、原則はその内容に従って手続きを進めます。誰に相続させるか明記されていれば、遺産分割協議は不要です。あとは、相続をする人が手続きを進めるためシンプルな流れになります。

一方、遺言書が無い場合は、相続人全員で誰が家を相続するのかを話し合う必要があります。

作成した書類は、名義変更時に添付するため必ず保管しておきましょう。

法務局に申請書を提出する

最後に法務局へ行き、集めた書類を提出して名義変更の申請を行います。

法務局のウェブサイトにある記載例を参考に登記申請書を作成し、戸籍謄本や遺産分割協議書、固定資産評価証明書など必要な書類をまとめて添付します。

提出した書類に不備がなければ、申請から1〜2週間で登記が完了し、名義変更が終了となります。

死亡後の家の名義変更に必要な書類

家の名義変更には、いくつかの公的な証明書が必要です。

集める書類は多岐に渡りますが、大きく分けると以下の3種類となります。

これらは、市区町村の役場や法務局などで取得可能です。この章では、それぞれの書類の役割や取得方法を紹介していきます。

被相続人の戸籍

まずは、被相続人（死亡した方）の出生から死亡までの連続した戸籍謄本が必要です。

出生からすべて該当するので、結婚や転籍により本籍地が変わる前の「除籍謄本」や、法律改正以前の様式である「改製原戸籍謄本」も含まれます。

これらは、他に相続人や隠れた子どもがいないかなどを公的に証明し、法的な相続人を確定させるために必要な書類です。

本籍地があったすべての市区町村役場に対して、窓口または郵送を利用して取得します。

相続人全員の戸籍と住民票

次に、相続人（相続する人）の書類として、全員の戸籍謄本と住民票を準備します。

戸籍謄本は相続人が現在も生存していることを証明するための書類で、住民票は法務局が新しい所有者の情報を正確に登記するための書類です。

いずれもお住まいの市区町村窓口で取得でき、郵送での請求もできます。

さらに、マイナンバーカードがあれば、コンビニのマルチコピー機からも発行が可能です。

固定資産評価証明書と印鑑証明書

最後に、不動産の固定資産評価証明書と印鑑証明書について解説します。

固定資産評価証明書は、名義変更で発生する登録免許税の費用を計算するために必要で、家がある市区町村の役場で取得できます。

また、印鑑証明書は遺産分割協議書を作成した場合に限り、相続人全員分が必要です。

以上の書類がすべて揃えば、法務局への申請が可能になります。

死亡後の家の名義変更にかかる費用

家の名義変更にかかる費用も、事前に確認しておきたいポイントです。

手続きを自分で行うか専門家の司法書士に依頼するかで金額が異なります。

この章では、これらの費用について詳しく解説していきます。

登録免許税は評価額の0.4%

登録免許税とは、家の名義変更をする際に必ず納めなければいけない税金です。

国税庁の定めにより、固定資産税評価額の0.4％と税率が決まっています。この固定資産税評価額は、市区町村から毎年送付される固定資産税の納税通知書を確認すると分かります。

例えば、評価額2,000万円と5,000万円の家の場合では、以下の登録免許税が発生します。

登録免許税は、現金で納めるのではなく、法務局で収入印紙として納めるのが一般的です。

司法書士報酬の平均は74,888円

自分で相続の手続きを進めるのが難しい場合には、司法書士に手続きを依頼します。

依頼すると、登録免許税の実費の他、専門家への報酬や手数料が加算される仕組みです。

ただしこれは平均額のため、不動産の数や所在地、相続人の人数や遺産分割協議書の作成有無など、案件の内容や依頼する業務により金額が変動します。

費用は掛かるものの、複雑な手続きをプロが代行してくれるためメリットは大きいです。初めて司法書士に依頼する場合は、2〜3件ほど相見積もりを依頼して決めると良いでしょう。

自分で手続きする場合は実費のみ

司法書士に依頼せずに、自分で名義変更を行うことも可能です。その場合は、報酬などを支払う必要が無いため、費用を抑えることができます。

自分で手続きする際に必要な費用は、登録免許税と必要書類の取得にかかる実費のみです。

地域によって変動はありますが、概ね戸籍謄本が450円、住民票や固定資産評価証明書が300円前後の費用感となります。

相続人の人数にもよりますが、合計で数千円から1万円前後の費用で収まることが多いでしょう。

ただし、自分で手続きする場合は役所や法務局に何度も行ったり、慣れない書類作成をしたりと、手間と時間がかかることも認識しておきましょう。

自分で家の名義変更をする方法

最後に、家の名義変更を自分で申請をする場合の手順を紹介します。

各ステップでの概要や注意点を以下で詳しく説明していきますので、参考にしてみてください。

戸籍・評価証明を取得する

まずは、法務局へ提出する戸籍謄本や固定資産評価証明書などの書類を準備します。

一般的に以下の書類が必要です。

これらの書類は、窓口で取得するのはもちろん、郵送やマイナンバーカードによるコンビニでの取得も可能です。

自分のライフスタイルに合わせて、無理のない方法で取得しましょう。

法務局の記載例をもとに申請書を作成する

書類がすべて揃ったら、申請書の作成を行います。

法務局のウェブサイトで公表されている記載例を確認しながら、慎重に記入していきましょう。

なお、管轄の法務局窓口もウェブサイトより確認できるので、困った時は参考にしてみてください。

郵送・オンラインで提出する

申請書類の一式が完成した後は、管轄している法務局へ提出します。

不明点はその場で確認できるため窓口に持参する方法がおすすめですが、難しい場合には郵送やオンラインといった方法を取ることも可能です。

郵送の場合は、個人情報が含まれた重要な書類のため、信書用の封筒に入れて書留郵便で送るとよいでしょう。

必要書類の取得時と同様に、自身のライフスタイルに合わせて申請方法を選ぶことをおすすめします。

まとめ

本記事では、家族が亡くなった際の家の名義変更を放置するリスクを解説し、申請方法や費用、必要な書類についてまとめました。

2024年の法改正により、放置しておくリスクは格段に高くなったため、早めに行動することを心がけましょう。

また、自身で手続きを進められれば費用は抑えられますが、ミスや後のトラブル防止の観点からプロの司法書士に相談することも検討してみてください。