2,000万で買った家はいくらで売れる？価格の目安と損せず売却するコツ

家の価格は、築年数が経過するにつれて下がっていきます。

国土交通省の「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」を参考に、2,000万円で買った家がいくらで売れるのか、築年数ごとの売却相場と価格下落率の目安をまとめました。

戸建てもマンションも築年数とともに右肩下がりに価格が下落していきますが、建物の価値の下がり方は図のように異なっています。

出典：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」より抜粋

戸建ての場合、土地代も考慮して価格を見立てる必要があります。戸建てとマンションそれぞれの売却価格の変化を以下で解説していきます。

戸建ての場合、建物の価格は築年数とともに大きく落ちていきますが、土地の価格は基本的には下がりにくく、合計では緩やかな下落に留まるのが一般的です。

2,000万円で一戸建てを購入した場合の、築年数ごとの売却価格目安を表にまとめたので参考にしてください。土地の価格は一定であると想定して算出しています。

戸建て住宅の場合、建物の価格は築10年近くになると半減するとされています。、築20年を超えると建物の評価はさらに下がっていき、土地の価格が中心になりやすいと考えましょう。

ただし、土地の価格は基本的に築年数による影響を受けにくいいため、最終的な売却価格は土地代で下げ止まることになります。もし土地の価格が購入時よりも上がっている場合は、その分高く売れる可能性もあるでしょう。

マンションは、戸建ての家と比べて価値が落ちにくいのが特徴です。「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」を参考に、2,000万円のマンションを購入した場合の、築年数ごとの売却価格目安をまとめました。

1年経過した時点での下落率は戸建てよりも大きいものの、その後は緩やかに価格が落ちていきます。

マンションは戸建てと比べて建物の耐久性が高く、その分耐用年数も長いため、20年経過しても半分以上の価値が残るのが特徴です。

なお、近年は都市部マンションの価格が高騰しており、立地や条件によっては購入時に劣らない価格で売れる可能性もあります。市場動向を反映した最新の価格を知るためには、実際に不動産会社の査定を受けるのがおすすめです。

家を売る際は、売却額がそのまま手に入るわけではなく、売却に伴う出費も想定しておく必要があります。

2,000万で買った家を売却するといくら手元に残るのか、費用は何にいくらかかるのか確認しておきましょう。

家を売却する際の、手取り金額の算出式は下記の通りです。

例として、築10年の戸建てを売却した場合のシミュレーションを示します。

あくまでも目安ではありますが、売却額のうちの5〜7％程度は諸費用と税金で引かれると考えておきましょう。家の売却を考える際には、発生する費用も想定したうえで検討を進めることが大切です。

2,000万円で買った家を売る場合に発生する費用の内容と、金額の目安は下記の通りです。

それぞれについて解説します。

家のローンが残っている場合、原則として、売却して得られるお金で残債を返済する必要があります。

家を売って買い手に引き渡すためには、物件をローンの担保から外すのが前提となるためです。残債がある場合は支払いを想定しておきましょう。

ローンがいくら残っているかは、借入先の金融機関のインターネットサービスや、毎年送付される「残高証明書」で確認できます。

家の売却額でローンを完済できない場合、下記の方法をとることになります。

売却額でローンを完済できるかどうかは、その後の生活設計にも大きく関わります。まずは査定額と残債の金額を把握し、無理のない売却計画を立てましょう。

家を売る際には、不動産会社に支払う仲介手数料をはじめとした諸経費が発生します。具体的な項目と金額の目安は下記の通りです。

状況に応じて発生する費用

一般的に発生する費用を考えると、余裕をもって100万円程度は想定しておくと良いでしょう。必要な費用を把握したうえで売却の準備を進めると安心です。

家を売却するときに基本として発生する税金は下記の通りです。

譲渡所得税は家を売却して得た利益に対してかかる税金で、家の所有期間によって税率が変わります。印紙税は売買契約書の印紙費用として支払う税金で、2,000万円で買った家を売る際にかかる金額は1〜2万円程度です。

譲渡所得税については、居住用不動産を売却した時に最大3,000万円の特別控除を受けることができます。2,000万で買った家を売る場合、売却金額が大幅に高騰しない限りは課税されないのが基本です。

ただし控除を受けるにはいくつかの適用条件があり、誰もが必ず利用できるというわけではありません。詳しく知りたい方は下記の記事もご確認ください。

築年数に限らず、さまざまな要素で家の価格は変動します。

同じ2,000万円で買った家でも、個々の条件や売却時の状況によって価格が決まるため、下記の観点をおさえておきましょう。

それぞれについて詳しく解説します。

2,000万で買った家の売却価格を大きく左右するのが、土地と建物の価格比率です。土地の価格は基本的に維持されるため、建物の比率が高いほうが全体の価格が下がりやすくなります。

同じ2,000万円で買った家でも、価格比率の違いによって下記のように売却価格に差が出ることになります。

売却価格という面で考えると、例えば都市部において「土地代が高いため建物は最低限のスペックにおさえる」形で建てた家が有利になるということです。

土地と建物の価格比率は、売買契約書や固定資産税の納税通知書、不動産登記の内容で確認できます。自分の家の価格内訳を把握して売却計画を立てましょう。

家の立地や周辺環境も、売却価格に大きく影響します。

利便性や安全性に比例して高い価格がつきやすいと考えましょう。逆に不便さやリスクが大きい場合は価格が下がりやすくなります。

価格に影響する具体的な要素は下記の通りです。

上記のような要素を備えた家は買い手がつきやすく、相場よりも高く売れる可能性が高まります。

建物の状態によっても買取価格が変動します。内外装の劣化や設備の故障、雨漏りやシロアリ被害などが発生している場合、価格下落につながります。

不具合に対して細やかに修繕やリフォームがされていればそれだけ心象も良くなり、価格が下がるのを避けられるでしょう。

また、建物については、特に下記の場合に大きく売却価格が下がります。

違法建築は建築基準法などに違反している建物のことを指し、安全性に問題がある、ローンを組むのが難しいなどのデメリットがあり忌避されます。心理的瑕疵がある、いわゆる「事故物件」も買い手がつきにくいです。

建物そのものの状態とは異なりますが、「再建築不可」の物件も避けられやすく、高い価格で売るのは困難です。

建築基準法が公布された1950年より前に建てられた家や、都市計画法によって区域指定が行われた1968年より前に建てられた家は「接道義務」を考慮していない可能性があるため注意しましょう。

家を売りに出す際に不具合を直すべきかどうかは、不動産会社と相談して検討しましょう。また、トラブルを避けるため、把握している問題や不具合は正直に伝えることが大切です。

家そのものの状態やスペックだけでなく、市場の状況によっても価格相場は変動します。主な変動要因になるのは下記の2つです。

住宅ローンの金利が低ければ返済の負担がおさえられ、買い手は多少高額な物件にも手が届きやすくなります。

逆に金利が上がった場合は買い手の予算が圧迫され、価格を下げないと売れにくくなってしまいます。例えば0.5％の上昇であっても、負担額は数百万円増えるのが一般的です。

また、需要（買いたい人）に対して供給（売られる物件）が少ない場合は、少し強気な価格でも買い手が見つかる可能性が高まります。供給過多の場合は価格を下げないと売れにくくなるでしょう。

東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向」によると、首都圏の中古マンションの成約件数や成約価格は長年上昇を続けており、特に需要の高まりが窺えます。

2,000万円から価格が落ちにくい家の特徴として、下記の4つが挙げられます。

それぞれ解説するので、自分の家が当てはまるかどうか確認してみてください。

同じ2,000万円で買った家の中でも、立地条件が良い物件は需要が高く、希望する価格で売りやすいと言えます。

利便性が高いほうが良いのはもちろんのこと、災害リスクが低い地域に位置するなら大きな価値となります。

また、再開発が予定されていたり人気の学区に位置していたりすると、需要が縮小しにくく、価格が落ちにくいでしょう。

立地条件は建物の状態と違い、後から自分で変えられない要素です。さまざまな観点で価値を見出し、アピールポイントとしてうまく活用しましょう。

建物の状態だけでなく、土地自体の活用がしやすいことも、価格が落ちにくい家の特徴の一つです。

買い手が将来的に家を建て替える可能性などを見越した場合に、土地の形状や接道条件が良いほうが資産価値が保たれやすくなります。地盤に問題がないことも重要です。

また、ゆとりのある公道に広く面していると、設計の自由度や利便性の良さにつながり、資産価値が下がりにくいです。

建物の性能が高い家は価値が下がりにくく、高値で取引されやすくなります。設備面の充実度だけでなく、例えば下記のような性能評価が資産価値の維持につながります。

総合的な性能の高さの判断基準として、「長期優良住宅」に指定されているかどうかもポイントです。

長期優良住宅は2009年に始まった認定制度で、長く安心して暮らせる家であるという国からのお墨付きであり、価値を維持しやすいことの証明とも言えます。

流動性の高さ（売りやすさ）も、価格が落ちにくい家の特徴です。一定の需要が続きやすい平均的な規模・間取りであるほど利用しやすく、再販もしやすいため価値が維持されます。

逆に、珍しい規模や設計である場合、人を選ぶため需要が限られてしまいます。極端に狭い・小さい家や、超がつくような豪邸、奇抜な間取りも買い手が見つかりにくく、価格が下がりやすい傾向にあります。

維持や管理のコストが低く、メンテナンスがしやすいことも重要です。

例えば、外壁や屋根が下記のように耐久性の高い材料で構成されていると、頻繁なメンテナンスが必要ありません。

また、設備が標準的で更新しやすいことも好まれます。輸入部材や独自規格の特殊な設備がある場合、メンテナンスのしにくさにつながります。イレギュラーな設備が少ないほうが万人受けしやすく、家の価値が維持されやすいです。

家の売却を検討する際、できるだけ正確な売却価格を知るには下記の方法があります。

以下を参考に自分の家にどのくらいの価格がつきそうかを確認し、売却の検討を進めましょう。

条件が近い家の売り出し価格は、自分の家がいくらで売れるかの参考になります。SUUMOやLIFULL HOME’Sといった不動産ポータルサイトを活用し、自分の家に条件が近い家の価格を調べてみましょう。

特に下記の条件が似ている家を検索すると、自分の家がいくらで売れそうか概ね把握できます。

売ろうとしている家と同じエリアで参考物件が見つかるのがベストですが、見つからない場合はエリアを広げて検索してみましょう。各条件が全く同じ物件があるとは考えにくいため、幅を持たせて検索し、まずは相場を掴んでいくと良いでしょう。

過去の成約事例からも、自分の家の売却価格を予想できます。下記のサイトで過去の取引事例を確認できるため、参考にしましょう。

レインズマーケットインフォメーションは、国土交通大臣に指定された不動産流通機構が運営する情報提供サイトです。全国の不動産会社が利用する情報ネットワーク「レインズ」が保有する、実際の成約価格をもとにした情報が公開されています。

不動産情報ライブラリは、不動産取引をした人へのアンケート調査で情報を集め、価格情報を提供しているサイトです。国土交通省が国の制度として情報提供をおこなっており、地図上で防災情報や周辺施設情報もあわせて確認できます。

いずれのサイトでも、地域や建物の種類などを指定して、誰でも過去の取引情報を検索できます。

より正確な売却価格を知るためには、実際に不動産会社に査定をしてもらうのが有効です。売ろうとしている物件そのものを査定してもらうことで、精度の高い価格を知ることができます。

「まだ売却を決めていなくてもいいの？」と不安に思われるかもしれませんが、売却が確定していない段階で査定を依頼することに問題はありません。簡易的な「机上査定」から始めることも可能ですし、無料で対応してもらえます。

GMO不動産査定を利用すれば、簡単な情報入力をするだけで複数の有料業者に査定を依頼できます。2000万で買った家がいくらで売れそうか、実際に査定を受けて確認してみましょう。

2,000万で買った家を少しでも高く売るコツは下記の通りです。

損をせず、納得できる価格で家を売るために実践しましょう。

家を少しでも高く売りたいなら、複数の不動産会社の査定額を比較するのが効果的です。

同じ2,000万円で買った家でも、すべての不動産会社で同じ査定額が出されるわけではありません。会社によって、査定で重視するポイントや、取引を得意とする物件の種類などが異なるためです。

GMO不動産査定を使えば、一度の申し込みで複数の不動産会社に査定を依頼できます。無料で簡単に利用できるので、ぜひご活用ください。

需要の高まりにあわせて売却するのも、少しでも高い価格で家を手放すコツの一つです。

特に毎年2〜3月は、4月からの新生活を見据えて家の購入需要が高まります。需要が大きいほど希望する価格で買い手がつきやすくなるため、できる範囲でタイミングを狙って計画的に動くのがおすすめです。

2〜3月に家を売るためには、前年の10〜11月頃には売却に向けて動き出す必要があります。まずは不動産会社への査定依頼を進めましょう。

売り出し価格を少し高めに設定するのも、家を少しでも高く売るために有効なテクニックです。

はじめのうちは相場よりも少し高めに金額を設定し、反響を見ながら価格を調整していきましょう。

少し高めの価格設定にしておくことで、仮に値下げ交渉に応じても相場以上での売却がしやすくなります。

ただし、価格設定を相場より高くしすぎるとむしろ買い手がつきにくく、売れ残る理由になりかねないため注意しましょう。相場価格の5〜10％程度を上乗せした価格を設定するのが現実的です。

家を綺麗な状態にし、内覧時の印象を良くすることも大切です。

特に、水回りが綺麗だと印象がアップします。蛇口や鏡を磨く、排水溝の洗浄や消臭をするなど、重点的にケアするのがポイントです。

また、壁紙の剥がれや床の凹みなど、目立つ劣化や傷みがあれば簡易修繕を検討しましょう。

古さや不具合が目立つ家の場合、リフォームやリノベーションをするかどうかは不動産会社と相談してから決めるのが安心です。リフォーム費用が高くついてしまう可能性や、「購入してから自分好みにリフォームしたい」という買い手のニーズがあることもふまえ、自己判断はしないようにしましょう。

2,000万円で買った家の売却金額の目安は、築10年で1,500万円程度、築20年で1,100万円程度です。

ただし、ローン残債の返済や売却に伴う支出を考えると、手元に残る金額は数百万円が現実的だと考えましょう。

実際にいくらで売れるかは物件の条件や市場の動向によっても異なるため、売却を前向きに検討している場合は実際に査定を受けて価格を把握することをおすすめします。

GMO不動産査定を使えば一度の情報入力で複数の不動産会社に査定を依頼できます。査定額を比較して高く売ることにもつながるため、ぜひご活用ください。