固定資産税の計算方法｜減額措置や支払い方法も解説！【シミュレーション有】

土地・家屋

土地や家屋は、毎年1月1日の時点で、固定資産課税台帳に登録されている資産を対象に、課税がおこなわれます。課税がおこなわれると、その年の4月～6月頃に、所有する資産のある市区町村から納付書が送付されます。

さらに、所有している土地や家屋が都市計画法による市街化区域内にある場合には、固定資産税の他に「都市計画税」が別途徴収されるので、注意しましょう。

償却資産

土地・家屋以外の固定資産に、償却資産が挙げられます。償却資産とは、「事業の用に供することができる資産」で、会社で使用するPCをはじめとした備品等がこれに該当します。このうち、毎年1月1日に下記の要件を満たす資産を、償却資産として申告しなければいけません。

【申告する資産の要件】

（1）土地及び家屋以外の有形の固定資産で、所得税法又は法人税法の所得の計算上、減価償却の対象となる資産（土地及び家屋の用語の意義は、地方税法第341条の規定によります。）

◎次のような資産も事業の用に供することができる状態であれば申告の対象となります。

• 建設仮勘定で経理されている資産
• 決算期以後1月1日までの間に取得された資産でまだ固定資産勘定に計上されていない資産
• 簿外資産（会社の帳簿に記載されていない資産）
• 償却済資産（減価償却が終わった資産）
• 遊休資産（稼働を休止しているが、いつでも稼働できる状態にある資産）
• 未稼働資産（すでに完成しているが、未だ稼働していない資産）
• 借用資産（リース資産）で、契約の内容が割賦販売と同等である資産
• 取得価額が30万円未満の資産で、税務会計上租税特別措置法第２８条の２又は第６７条の５の適用により即時償却した資産

（２）耐用年数が1年以上で取得価額（1個又は1組あたり）が10万円以上の資産。ただし、取得価額が10万円未満の資産であっても個別に償却しているものは申告対象となります。

（引用：東京都主税局「固定資産税（償却資産）」）

【土地】固定資産税の計算シミュレーション

はじめに、下記のような条件で、土地の固定資産税の計算シミュレーションをしてみましょう。

【土地の条件】

• 土地の面積は150㎡（小規模住宅用地）
• 評価額（課税標準額）は5,000万円
• 税率は1.4％

住宅用地には特例があるため、税負担率の軽減が適用されます。小規模住宅用地の場合には課税標準額が6分の1となるため、計算シミュレーションは下記のようになります。

【土地の固定資産税の計算シミュレーション】

5,000万円×1／6×1.4％=116,666円

【家屋】固定資産税の計算シミュレーション

続いて、家屋の固定資産税を計算していきましょう。家屋は下記の条件のもと、固定資産税を算出していきます。

【家屋の条件】

• 新築マンション
• 家の評価額（課税標準額）は4,000万円
• 税率は1.4％

新築住宅には「新築住宅の減額措置」が適用されます。新築マンションの場合には5年間固定資産税が2分の1に減額されるため、計算シミュレーションは下記の通りです。

【家屋の固定資産税の計算シミュレーション】

4,000万円×1.4％×1／2=280,000円

【償却資産】固定資産税の計算シミュレーション

最後に、償却資産にかかる固定資産税の計算シミュレーションをおこなっていきます。条件は、以下の通りです。

【償却資産の条件】

• 取得価格20万円のパソコン
• パソコンの耐用年数は4年
• 原価率は0.438
• 前年度に取得
• 税率は1.4％

上記のデータをもとに、まずは評価額を求めましょう。償却資産の評価額は、取得した時期によって以下のように変化します。

前年度に取得したという条件なので、評価額の計算は以下の通りです。

【前年度に取得した20万円のパソコンの評価額】

20万円×（1-0.438÷2）=156,200円

156,200円がパソコンの評価額（課税標準額）となりました。次に、固定資産税を求めていきます。

【前年度に取得した20万円のパソコンの固定資産税】

156,200円×1.4％=2,186円

つまり、前年度に20万円で購入したパソコンの固定資産税は、2,186円になります。市区町村によって100円未満は切り捨てになることもあるので、詳しく知りたい方は調べてみてください。

住宅用地の特例が適用されない

1点目の理由は、住宅用地の特例が適用されないことです。建物が建っている土地は住宅用地の特例が適用されるため、固定資産税や都市計画税が安くなります。

下記に、土地の広さに応じた住宅用地の特例をまとめたので参考にしてください。

上記の表からもわかるように、土地の上に建物があるとないとでは、最大で固定資産税額が6倍の差が発生します。土地のみの場合には上記の特例が一切適用されないため、結果的に固定資産税が高くなるのです。

非住宅用地に分類される

土地の上に建物がない更地は非住宅用地に分類されるため、課税評価額を算出する際に用いられる評価倍率が、住宅用地よりも高くなります。

さらに上記で説明した通り、更地は住宅用地の特例が適用されないため、固定資産税が高額になりやすいのです。

住宅用地の特例

住宅用地の特例は、人が居住することを目的とした土地に適用されます。下記に特例措置の内容をまとめたので、参考にしてください。

1月1日の時点で住宅用地に該当すると判断された土地は、広さに応じて固定資産税や都市計画税が減額されます。

新築住宅の減額措置

2022年3月31日までに新築した住宅に限り、一定期間の固定資産税の減額措置がおこなわれます。減額内容や期間を下記にまとめたので、参考にしてください。

減額措置を受けるためには、下記の減額対象住宅の要件も満たす必要があります。

耐震改修促進税制

耐震改修促進税制は、一定の耐震改修工事をおこなった場合に所得税が控除される制度です。標準的な工事費用から補助金などを差し引いた額を対象に、リフォームをおこなった年の所得税から最大で25万円控除されます。

住宅ローン減税制度との併用も可能なので、ぜひ活用してみましょう。

認定長期優良住宅に対する軽減措置

認定長期優良住宅とは、所管行政庁が認定した住宅を指します。9つの認定基準となる性能項目に沿って、「長期間に渡って良好な状態で住める住宅であるか」を所管行政庁によって厳しく審査されます。

9つの認定基準は、以下のとおりです。

• 劣化対策：（例）木造住宅の場合はシロアリ対策をきちんとしているか
• 耐震性 耐震等級2級以上
• 維持管理：給排水の点検・保守・更新がしやすいか
• 可変性：間取り・配管が変えやすいか
• バリアフリー性：将来バリアフリーできるように考えられているか
• 省エネルギー性：光熱費を抑えられるように考えられているか
• 居住環境：景観条例に適合できているか
• 住戸面積：75㎡以上である程度の面積があるか
• 維持保全計画：定期点検や補修計画があるか

上述した認定基準を満たすことを条件にした住宅の場合、所管行政庁に提出する申請費が必要になり、建物コストも上がることになります。しかし、長期優良住宅と認定されれば、ローン控除申請で節税対策が行えます。また、フラット金利で優遇が受けられたり、地震保険がお得になったりするメリットがあります。

建て替えやリフォームをした住宅に対する軽減措置

建て替えやリフォームを行った際に、減税対象となる要件を満たせば、翌年度の固定資産税や所得税・住民税の一部の負担が軽減されます。

たとえば、戸建てを新築した場合、はじめの3年間は固定資産税が1/2になる軽減措置されます。またリフォームをした場合も、耐震改修もしくは省エネ改修によって認定長期優良住宅と認められれば、はじめの1年間は固定資産税が軽減されます。減税措置が適用されている期間が過ぎると、固定資産税の負担が増えるため、注意が必要です。

ただし、要件や対象となるケースは各市区町村によって変わるため、あらかじめ確認しておきましょう。