【土地活用の方法22選】それぞれのメリット・デメリットを徹底解説！注意点やポイントを押さえて有効活用しよう

マンション経営のメリット

マンション経営の最大のメリットは、不労所得が毎月手に入るという点です。土地の立地や建設したマンションのスペック・間取りにもよりますが、エリアの顧客層を把握し、そのニーズに応えた物件であれば、空室問題に悩まされる心配も少ないでしょう。
さらに、マンションとして貸し出すことにより、相続税や固定資産税を節税する効果も期待できます。

マンション経営のデメリット

マンション経営は多額の収益が見込めますが、いくつかのデメリットも存在します。

• 初期費用がかかる
• 宣伝費用がかかる

マンション経営の最大のデメリットは、初期費用、特に建築費用の高さです。規模にもよりますが、マンション経営用の住居を建設した場合、一般的には数千万円から数億円の費用が発生します。そのため、マンションオーナーの多くはローンを組み、費用を借り入れる必要があります。建築費に加えて支払利息や修繕費も長期的なコスト要因になります。

また、マンションは戸数が多い分、アパートよりも集客の頻度が高くなります。空室が出るたびに、広告宣伝費を支払い、新たな入居者を募集する必要があることを把握しておきましょう。投資が大きく収入も大きくみえますが、その分大量に空室が出るとリスクも高くなるのです。

アパート経営のメリット

アパート経営のメリットは、マンション経営と同様に不労所得が得られるという点です。入居者がいる限り毎月の家賃が収入として見込めるので、老後の資金形成に役立ちます。
さらに、固定資産税や相続税、住民税といった税金の節税にもなるため、節税対策をしたい方にもおすすめです。

また、木造アパートのほうが、鉄筋コンクリートのマンションよりも耐用年数が短くなります。耐用年数は、融資期間に大きく関わります。つまり、早く返済していくならアパート、長く返済するならマンションとなります。実際には、耐用年数22年で返済期間20年と、耐用年数よりも短い返済期間となることが多くなります。

この耐用年数は、その期間は「建物価値がある」ことになります。この概念が「減価償却費」という考え方です。アパートを購入したら、確定申告で前年度の収入と経費を申告します。この経費にあたるのが、減価償却費です。減価償却費を最大限に計上することで所得を軽減し、所得税を節税することが可能ので、節税効果に影響します。木造は減価償却費が短期間で高くなり、コンクリートは減価償却費が長期間でその分低くなります。

（参照：国税庁「耐用年数表」）

アパート経営のデメリット

アパート経営には、ある程度の初期費用が必要であるというデメリットが存在します。マンション経営よりは費用を抑えられますが、それでも数千万円～1億円程度の費用を見込んでおいた方が良いでしょう。
また、アパート経営はアパートを建設して終わりではありません。日々の管理をはじめ、入居者の募集活動も積極的におこなう必要があります。

戸建賃貸経営のメリット

戸建賃貸経営の最大のメリットは、小さな土地でも賃貸経営ができるという点です。大きな土地の場合でも、戸建てを複数軒運営することで無駄なく利用できます。
固定資産税・相続税・所得税といった税金の節税にもなるので、節税対策をしたい方におすすめです。
また、アパートやマンションなどの集合住宅は賃貸市場に沢山ありますが、戸建て賃貸は件数が多くありません。そのため、部屋探しをする人にとっては、希少価値があります。集合住宅に比べると、部屋数が多く、隣家との騒音の苦情も入りにくく、ファミリー世帯には人気です。

戸建賃貸経営のデメリット

戸建賃貸経営のデメリットは、戸数が限られてしまうという点です。物件によって異なりますが、アパートやマンションの場合は戸数が数部屋から数十部屋あります。そのため、空室がひとつ出ても他の部屋に入居者がいれば、家賃収入が途絶えることはありません。
しかし、戸建賃貸では基本的に1世帯のみの入居となります。つまり、1世帯が退去してしまった場合、次の入居者が現れるまで家賃収入が完全にゼロになることを、覚悟しておかなければなりません。

賃貸併用住宅経営のメリット

賃貸併用住宅経営のメリットは、小規模住宅用地として適用されるという点です。小規模住宅用地は、固定資産税を大幅に減額できるため、節税効果を求める方に非常におすすめです。
さらに、居住スペースが全体の51％以上である場合には、アパート・マンションとしてローンを組むよりも、一般的に長期で安い金利で住宅ローンを組めるのも利点です。

賃貸併用住宅経営のデメリット

賃貸併用住宅は一見するとメリットばかりに思いますが、デメリットも存在します。それは、オーナーと入居者が同じ建物に住むことになり、騒音を気にしなければならなくなることです。また、万が一売却する際には買い手がつきにくいという点です。
賃貸物件でも居住用物件でもない特殊な物件なので、売却しにくくなることを覚えておきましょう。
もちろん、借り手が見つからなければ、空室分の家賃が入ってこないだけでなく、その空室分の建築費などのローンも払い続けることになります。しっかりと空室対策ができていないと、リスクは高まります。

シェアハウス経営のメリット

従来のアパートやマンションと差別化して賃貸経営ができるのが強みと言えます。
さらに、キッチンや浴室などの水回りを複数作る必要がないため、アパート・マンションと比較して建築費を抑えられるのも魅力です。

シェアハウス経営のデメリット

かつては希少価値のあったシェアハウスですが、シェアハウスそのものが供給過多となり、空室が増えているのが現状です。空室が増えると当然、リスクが高くなります。また、シェアハウスは、管理の難易度や頻度が上がるというデメリットが存在します。アパート・マンションの場合、居室部分は居住者の管理スペースとなり、オーナーはゴミ捨て場や駐輪場などの共有設備を管理する程度です。
しかし、シェアハウスではキッチンや浴室などの共有スペースの管理は、基本的にオーナーの負担になります。管理人を雇い手間を減らすのもひとつの手ですが、別途人件費を見込んでおく必要もあるため、注意しましょう。

ガレージハウス経営のメリット

ガレージハウスという付加価値から、一般的な賃貸物件よりも賃料を高めに設定できるでしょう。また、郊外や高速道路のインターチェンジに近い場所など、一般の住宅では人気のない地域でも需要があります。

ガレージハウス経営のデメリット

ガレージハウスは、ガレージ部分をどのような用途にするのかによって、建築基準法上の内装制限がかかり、工事費用に影響を及ぼします。市場データや前例の少なさから、失敗する可能性もあるでしょう。
また、また、入居者のニッチな市場をターゲットとしていることから、汎用性が低く、ニーズにマッチしなければ空室リスクが高くなります。ガレージハウス経営で失敗しないためには、通常の賃貸経営よりも、綿密な市場調査をおこなってください。

⑦月極駐車場・コインパーキング経営

続いての土地活用方法は、駐車場経営です。駐車場経営には、契約者のみに貸し出す月極駐車場と時間貸しで誰でも使用できるコインパーキングの2つの方法があります。
どちらも所有している土地の立地によっては、毎月安定した収入を生み出せる方法です。

月極駐車場・コインパーキング経営のメリット

月極駐車場経営やコインパーキング経営は、大きな収益は見込めませんが、安定した収益を毎月生み出すことができます。また、賃貸経営と比較すると初期投資額も抑えられるため、ローリスクで土地活用をおこなえる方法と言えるでしょう。
さらに、設備も簡単に撤去できるため、将来的に別の土地活用の方法に変えるという選択肢をとることができます。「更地にしておくよりは収入が入ってくる」のでメリットがあります。
また、月極駐車場やコインパーキングには、重要事項説明は不要です。例えば、「この場所で刃傷沙汰があった」「火事で人が亡くなった」ということを説明しなくても、資産活用が可能です。

月極駐車場・コインパーキング経営のデメリット

月極駐車場・コインパーキング経営の最大のデメリットは、大きな収益は見込めないという点です。駅前や商業施設の近くなど、立地に恵まれている土地を所有している場合には問題ありませんが、基本的には賃貸経営よりも収益が低くなることを、覚えておきましょう。
さらに、更地と同様に住宅用地特例が適用されず、固定資産税・相続税がかかります。

土地を貸すメリット

土地を貸す最大のメリットは、初期投資額がほぼかからないという点です。荒れ地の場合には、ある程度整備する必要がありますが、基本的には現状のまま貸し出せるため、初期投資額をほとんどかけたくない方におすすめです。

土地を貸すデメリット

土地を貸し出す場合、土地の上に建物を建てて何かしらを経営するより、収益が低くなるというデメリットがあります。また、借主が土地の上に建物を建築する場合、借地期間が30年以上となってしまうので注意しましょう。

トランクルーム経営のメリット

トランクルーム経営は、駐車場経営と同様に少ない初期投資から始められる土地活用の方法です。特に専門業者に一括借り上げしてもらう場合には、トランクルームを自分で準備する必要もありません。
ある程度立地の影響を受ける場合がありますが、管理も最小限で済むため、初期費用や手間をかけたくない方におすすめの土地活用の方法と言えるでしょう。

トランクルーム経営のデメリット

トランクルーム経営を専門業者に委託する場合、得られる収益が非常に低いというデメリットがあります。少しでも収益を上げたい場合には、自分でトランクルームを設置し募集する必要があります。
しかし、自分で管理をおこなうには手間がかかる上に、契約者が得られないというリスクもあるため、しっかりと市場調査をおこなう必要があります。
どの場所にどういうトランクルームであれば成功するかは、多くのノウハウが必要です。また、ライバルのトランクルームが登場する可能性もあります

コインランドリー経営のメリット

コインランドリーの最大のメリットは、ランニングコストがかかりにくいという点です。一度施設を建設してしまえば、安定した収益を生み出します。
さらに、市場調査をしっかりおこなっておけば、立地があまり良くなくても収益を得られるでしょう。
また、居住用賃貸では入居者が決まりにくい1階を活用する方法として、有効な手段です。

コインランドリー経営のデメリット

賃貸経営ほどではないですが、コインランドリー経営には設備の導入時にある程度の初期投資が必要です。具体的には、洗濯機や乾燥機などの設備費用、道路の舗装費用、施設の建設費用などが挙げられます。
駐車場経営やトランクルーム経営よりも、設備の点検・清掃・補充などは必要で、費用が高額になるケースが多いため、費用についてしっかりと計画しておきましょう。
また、最初に投資が必要で、かつランニングコストもかかります。当初なかったライバルのコインランドリーが近隣に登場する可能性もあります。より安く、より駐車場が入りやすい競合によって収益が減っても、初期費用の返済やランニングコストは変わりません。市場の変化に左右される可能性が大きくなります。

太陽光発電用地のメリット

太陽光発電用地のメリットは、自治体の補助制度を活用できる可能性がある点です。補助金の対象になれば初期費用の負担を軽くして運用を始めやすくなります。ただし、補助内容は自治体ごとに条件や上限が異なり、売電価格も下落傾向にあるため、収益性は立地条件や制度適用の可否に左右されます。導入前に、自治体の要件と売電単価の見通しをあわせて確認しておきましょう。

太陽光発電用地のデメリット

太陽光発電用地にするデメリットは、万が一機器にトラブルがあった場合に、修理費用が高額になるという点です。また、トラブルがなかったとしても、機器が経年劣化した場合には、発電効率が低下するリスクも考えられます。鳥の糞がついてしまったり、雨風で汚れたりすれば、当然発電効率は落ちます。
太陽光発電には想定外のコストがかかるリスクがあることを、知っておきましょう。
また、「かつて太陽光発電をして儲かった」という話は、「今の売電価格と違う」という点に気をつけてください。売電価格は、どんどん下がっています。

オフィスビル経営のメリット

オフィスビル経営の最大のメリットは、高い収益性にあります。立地やテナントの種類によっては、住居系より高い賃料が期待できるケースもあります。
また、基本的に個人ではなく法人に貸し出すため、家賃滞納のリスクが低く、長期的に安定した収入が期待できます。

オフィスビル経営のデメリット

安定した高収益を得られる一方で、オフィスビル経営には億単位の初期投資が必要になります。さらに、初期費用のみでなく、定期的なメンテナンス費用も高額なため、ランニングコストをしっかりと見積もっておく必要があるでしょう。
また、一度事業者が退去してしまうと、立地にもよりますが、なかなか次が見つからないということもあります。テレワークの普及でオフィス需要が今後減る可能性もあります。社会情勢の影響を受けやすい点は気をつけましょう。

商業施設経営のメリット

商業施設経営の最大のメリットは、

オフィスビルよりさらに高い収益性にあります。立地やテナントの種類によっては、住居系より高い賃料が期待できるケースもあります。

商業施設経営のデメリット

高い収益性を得られる商業施設経営ですが、オフィスビルと同様に億単位の初期投資が必要になります。さらに、郊外にある土地の場合には大規模な駐車場を用意する必要があるため、非常に広大な敷地が必要となるでしょう。
また、オフィスビル経営と同じく、一度事業者が退去してしまうと、なかなか次が見つからないということもあります。近年の新型コロナウィルス感染拡大の影響で「家賃が払えない」「飲食店が続けられない」などという事態も発生しました。社会情勢の影響を受けやすい点は、オフィスビル同様に気をつけましょう。

コンビニ経営のメリット

コンビニ経営のメリットは、初期投資額を抑えながらも高い収益を期待できるという点です。10～30年という長期視点で安定した収益を得たい方に、おすすめの土地活用の方法です。

コンビニ経営のデメリット

コンビニ経営は、ある程度立地を選ぶというデメリットが存在します。駅前や公共施設の近くであるほか、ある程度の車通りや人通りの多い立地である必要があります。
また、コンビニ経営は住居系の税金優遇を得られません。そのため、節税効果を期待して土地活用をおこないたい方は、注意が必要です。
24時間営業しているコンビニが多いため、夜間も人の出入りがあるなど、近隣からのクレームが入ることもあります。

保育園経営のメリット

保育園経営の最大のメリットは、税金が免除される点です。免除の度合いは自治体によって異なります。東京23区の場合には、保育園運営に使われる土地にかかる都市計画税と固定資産税が5年間免除されます。
また、定期借地やリースバック契約を1度結べば、最短でも20年間は安定した収益が得られるもの魅力です。

保育園経営のデメリット

保育園経営には、デメリットも存在します。それは、開園するまでに時間がかかる点です。
ケースによって異なりますが、開園までに数年かかるケースもあるため、すぐに収益を得たい方は注意が必要です。
また、少子化が進んでいるため、将来的には経営が難しくなる可能性もあります。

老人ホーム経営のメリット

老人ホーム経営をおこなう場合は、施設を建設して運営業者に一括借り上げをしてもらうのが一般的です。
契約期間は20年以上が一般的であるため、長期に渡って安定した家賃収入が得られるでしょう。

老人ホーム経営のデメリット

老人ホーム経営をおこなう場合には、ある程度の土地の広さが必要になります。大きな建物と駐車場を作れるほどの広さがなければいけません。
また、安定して事業をおこなってくれる優良な事業者を、自分で選択する必要もあります。
徘徊などを近隣住民が心配し、反対運動が起ることもあります。近隣説明などには事前に慎重におこないましょう。開園後は、館内放送などの音に対する苦情が入る可能性もあります。

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）経営のメリット

サービス付き高齢者住宅経営では、老人ホームと同様に、施設運営事業者に長期間一括して借り上げてもらう形式が一般的で、長期間安定した家賃収入を得ることが可能です。また、一定の条件を満たすことで、税制優遇や補助金を受けられるというメリットがあります。そのため、節税効果を重視している方におすすめです。

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）経営のデメリット

デメリットには、初期投資額がかかるという点が挙げられます。床面積や設備の規定が通常の賃貸物件よりも厳しいため、ある程度の初期投資を見込んでおく必要があるでしょう。

資材置き場として利用するメリット

資材置き場のメリットは、初期投資額がほぼ必要ないという点です。基本的には、更地のまま貸し出せるため、地主が管理やメンテナンスをする必要がありません。
また、将来的に別の土地活用をしたい場合に、手軽に活用方法を変更できる利点もあります。

資材置き場として利用するデメリット

資材置き場として土地活用をした場合、充分な収益を見込めない、節税効果がないというデメリットがあります。資材置き場として活用しても、固定資産税や相続税の軽減措置は受けられません。
そのため、節税対策として土地活用をおこないたい方には適していない方法と言えるでしょう。

自動販売機を設置するメリット

自動販売機を設置するメリットは、少ない初期投資で土地活用ができるという点です。人通りさえあれば立地を選ばないため、手軽に運営できるでしょう。
また、小さなスペースで始められるため、他の土地活用方法と組み合わせることもできます。

自動販売機を設置するデメリット

自動販売機を設置する最大のデメリットは、収益が少ない点です。自動販売機の収益はドリンクの純売上金額にマージン率をかけ、そこからさらに電気代を差し引いた額となります。
人通りの少ない場所であれば、電気代の方が高くついてしまい、赤字になることもあるため注意しましょう。

土地信託のメリット

土地信託の最大のメリットは、建築投資は不要という点です。通常アパート経営やマンション経営をおこなう場合には、数千万円から数億円の初期投資額がかかります。
しかし、土地信託では初期費用を信託会社名義で調達するため、余計な初期投資は必要ありません。

土地信託のデメリット

土地信託のデメリットは、信託した土地の運用で収益が出なければ配当が得られないことです。そのため、土地信託では運用してもらう会社選びが成否を分けます。
配当が得られないという事態を避けるために、信託会社選びは慎重におこないましょう。また、土地の固定資産税等は引き続き負担が必要です。

等価交換のメリット

等価交換には譲渡税の優遇措置があるため、節税効果が期待できます。また、収益は通常の土地運用よりも安くなりますが、リスクを負うことなく安定した収入が得られるでしょう。

等価交換のデメリット

等価交換はリスクなく土地を運用できる代わりに、通常の活用方法よりも収益が少なくなります。このため、収益の安定性よりも、高い収益を重視する方には向いていない方法と言えます。

土地の寄付・無償譲渡のメリット

土地を寄付・無償譲渡するメリットは、それによって固定資産税などの税負担や管理負担から解放されるという点です。また、その土地を必要としている人や団体の役に立てるため、社会貢献にもつながります。

土地の寄付・無償譲渡のデメリット

土地の寄付・無償譲渡には、ハードルが高いというデメリットがあります。特に、自治体に寄付する場合には、明確な使用目的がない限り断られてしまうケースが大半です。
寄付・無償譲渡なら簡単に土地を手放せるとは限らないので、注意しましょう。

田舎におすすめの土地活用は？

田舎の土地は、都心部と比較すると集客が難しいという理由から、土地活用に向かないとされています。しかし、太陽光発電用地や資材置き場などの集客に影響されない土地活用の方法も存在します。
「田舎だから」と土地活用を諦めるのではなく、集客に影響しない土地活用の方法を模索してみましょう。

土地活用はどこに相談すれば良い？

土地活用を相談する場合、どのような活用方法を希望するかによって相談先が異なります。下記に相談先をまとめたので、参考にしてください。

土地活用の方法が具体的に定まっている方は、専門会社や管理会社に相談をしましょう。「節税対策になる土地活用がしたい」「収益の出る土地活用がしたい」等、ある程度の希望があってもビジョンが明確でない場合には、金融機関や税理士に相談することをおすすめします。

土地活用は儲かる？

土地活用をおこなったからといって、誰でも儲かるわけではありません。なぜなら、所有している土地に応じて適した活用方法は異なるからです。
さらに、土地活用はどのような方法を選択しても、リスクがゼロになることはありません。土地活用で利益を上げたい場合は、土地査定も利用してしっかりと土地の適性を理解し、リスクも想定しておく必要があるでしょう。