アパート経営の利回りの計算方法と経営で失敗しないための注意点を徹底解説

想定利回り

想定利回りとは、ある家賃設定で満室時に得られると見込まれる年間家賃収入で考える利回りです。

主に新築アパートの販売時（新築未入居）に用いられますが、中古アパートの販売においても用いられることがあります。

次のように計算します。

【想定利回りの計算方法】

想定利回り（％）=ある家賃設定で満室時に得られると見込まれる年間家賃収入÷アパートの販売価格×100

なお、想定利回りには、一般的に、アパート購入時の費用や経営時の経費は考慮されていません。

表面利回り

表面利回りとは、現状において得られると見込まれる年間家賃収入で考える利回りです。

中古アパートの販売資料に掲載されている利回りは、通常、この表面利回りです。

次のように計算します。

【表面利回りの計算方法】

表面利回り（％）=現状において得られると見込まれる年間家賃収入÷アパートの販売価格×100

なお、表面利回りには、一般的に、アパート購入時の費用や経営時の経費は考慮されていません。

実質利回り

実質利回りとは、想定利回りや表面利回りについて、購入費用や経営時の経費を見込んで計算する利回りです。

次のように計算します。

【実質利回りの計算方法】

① 想定利回りにおける実質利回り（％）=（ある家賃設定で満室時に得られると見込まれる年間家賃収入-年間経費）÷（アパートの販売価格+購入費用）×100

② 表面利回りにおける実質利回り（％）=（現状において得られると見込まれる年間家賃収入-年間経費）÷（アパートの販売価格+購入費用）×100

ちなみに、不動産会社によって表現が異なることがありますので、アパート販売資料などに記載されている利回りがどの考え方でどういう条件設定での利回りかをしっかり確認しましょう。

修繕費の発生を考慮しておく

アパート経営では入退去時の修繕や経年劣化による修繕が必要になります。

設備などの小修繕から建物外壁などの大規模修繕まで、修繕の内容によっては、一度に数十万から数百万円かかってしまうことも考えられます。

修繕費をあらかじめ見込んでおきましょう。

空室の発生リスクを考えておく

アパート経営には、どうしても空室発生のリスクがつきまといます。

想定利回りや表面利回り、実質利回りは、あくまでも参考と考え、空室発生の可能性を想定するなどして、購入前にしっかり検討しておきましょう。

空室率の考え方と空室を想定した利回りの計算方法を参考として下記に挙げておきます。

※空室時に家賃を受け取れないケース

【空室率の計算方法】

想定空室率=（想定空室数×想定空室日数）÷（アパート全体の室数×365日）

【空室を想定した実質利回り】

空室を想定した実質利回り（％）=｛満室時の見込み年間家賃収入×（1-想定空室率）-年間経費｝÷（アパートの販売価格+購入費用）×100

実際に空室が出るかどうかはアパート経営をはじめてみないとわからない面がありますが、想定した上で購入を検討すると良いでしょう。

金利の変化を視野に入れておく

アパートの購入資金を金融機関から借り入れる場合は、返済期間中の「金利の動き」が経営に影響します。

ちなみに、借入金の金利には、一般的に「固定金利」と「変動金利」があります。

固定金利は、決められた一定期間は金利が変わらないタイプです。

固定期間が終わった後は、金利が変わる可能性があります。

一方、変動金利は、返済期間中に金利が見直される可能性があるタイプです。

市場金利の動きによって、返済途中で金利が上がったり下がったりする可能性があります。

返済の全期間が完全に固定される金利タイプを除けば、どちらのタイプでも金利が変動する可能性があります。

長く続いてきた低金利の時代が終わりつつあるようなので、今後の金利上昇の可能性も視野に入れ、金融機関の担当者や専門家とも相談しながらしっかりと検討しましょう。

経年劣化による家賃の下落を考える

アパートの経年劣化によって家賃が下がることも考慮しておく必要があるでしょう。

例えば、新築時に月8万円で貸していたアパートは、年数が経過して設備や建物が経年劣化する中で、退去があり改めて入居者募集をする際、そのままの状態では月7万円とか月6万円でなければ入居してもらえないかもしれません。

また、最新設備を備えたアパートや賃貸マンションが近くにできると、入居者獲得競争が激しくなり、その影響で家賃を下げざるを得なくなることも考えられます。

新築アパートの場合の利回り

次の新築アパートを購入する場合で利回りを計算してみます。

【購入費用を見込んだ購入資金総額】

• 8,000万円+購入費用（8,000万円×7％と仮定）=8,560万円

※ 購入費用としては、登録免許税や不動産取得税を基本に不動産売買仲介手数料などがあります。

次に、満室を想定した場合と空室を想定した場合の年間の家賃収入を計算していきます。

【家賃収入例】

満室想定の見込み年間家賃収入：8万円×10室×12か月=960万円

空室2室を想定した見込年間家賃収入：8万円×8室×12か月=768万円

【経費例】

960万円×20％＝192万円と仮定

※ここでは、固定資産税や維持管理費など、空室があっても必ずかかると考えられる経費を前提に、便宜上「満室想定家賃の20％」を経費として考えています。

では、前記の計算式で満室想定での利回りを計算してみましょう。

つまり、この新築アパートの満室を想定した利回りは12％、実質利回りは8.9％となります。

そして、2室の空室を想定した場合の利回りは768万円÷8,000万円×100＝9.6％。

実質利回りは（768万円-192万円）÷8,560万円×100≒6.7％となります。

中古アパートの場合の利回り

次に中古アパートを購入する場合の利回りを計算してみましょう。

【購入費用を見込んだ購入資金総額】

• 6,000万円+購入費用（6,000万円×7％と仮定）=6,420万円

※ 購入費用としては、登録免許税や不動産取得税を基本に不動産売買仲介手数料などがあります。

【家賃収入例】

• 現状での見込み年間家賃収入：6万円×10室×12か月=720万円
• 満室想定での見込み年間家賃収入：6万円×12室×12か月=864万円

【経費例】
864万円×20％≒173万円と仮定

※ここでは、固定資産税や維持管理費など、空室があっても必ずかかると考えられる経費を前提に、便宜上「満室想定家賃の20％」を経費として考えています。

では、前記の計算式で現状の見込み年間家賃収入で利回りを計算してみましょう。

つまり、この中古アパートの現状での見込み年間家賃収入での利回りは12％、実質利回りは8.5％となります。

そして、満室想定時の利回りは864万円÷6,000万円×100＝14.4％。実質利回りは（864万円-173万円）÷6,420万円×100≒10.7％となります。

なお、利回り計算で設定した購入費用や家賃、経費、空室数などは、あくまでもイメージしやすくするための一例であり、実際にはアパートによって変わります。

その地域の入居者ニーズに合うアパートかどうか

例えば、近隣に大学があるエリアでは、単身者向けのワンルームの需要が高い傾向にあります。

一方で、小学校や中学校に近いエリアでは、ファミリーの需要が高いようです。

このように、その地域のニーズに合うアパートであることが非常に重要です。

アパートの管理をしっかりおこなう

アパート経営はアパートを取得してからがスタートです。

管理業務には共有スペースの清掃のほか、入退去対応や設備に不具合が発生した場合の対応、建物全体のメンテナンスなど幅広くあります。

ご自身でおこなうことが難しい場合は、管理会社へ委託するのも良いでしょう。

しかし、その場合は委託費用がかかります。

ちなみに、管理をしっかりと行うことは空室リスクを抑える対策方法の一つにもなりますので、しっかりとおこなうようにしましょう。

トラブルへの対応方法を考えておく

入居者からの苦情、住民同士のトラブルも想定しておきましょう。

入居者からの苦情は機器の故障や不具合など緊急で対応する必要があるケースがあるため、できるだけ速やかに対応できるように考えておきましょう。

空室リスクを考え、対策できることに取り組む

アパート経営は空室が発生しないようにすることが肝心です。

そのため、空室が発生しないための工夫をおこなうことが大切です。

空室を発生しにくくするための方法としては次の方法が考えられます。

• 入居者の幅を広げてみる
• 入居者の費用負担を見直す
• 共有スペースを綺麗に保つ
• 不動産会社や管理会社と上手に付き合い、情報収集したり、入居促進の協力を得る

目先の空室を無くしたいのであれば、入居者の幅を広げることが一つです。

昨今では、家を借りられない高齢者の一人暮らしや外国人労働者が社会問題になっているので、これらの入居者を受け入れることで入居率は上がると思われます。

また、敷金（保証金）や礼金、更新料といった費用を抑えることで、入居を促進できるケースもあります。

なお、ご自身で入居者を募集したり探すのが難しい場合は、不動産会社に手伝ってもらうのも一つの手段です。

ただしその場合はお金がかかります。

表面利回りや満室想定利回りの高さだけでアパート購入の判断をしない

見た目の利回りの高さだけでアパート購入を決めないようにしましょう。

利回りの高さは非常に重要ですが、利回りが高い掘り出し物件というケースもある一方、訳ありで利回りが高いケースもあります。

多少利回りが低くても、地域のニーズに合うアパートであれば空室が発生しにくく安定収入というケースもあります。

その地域のニーズや家賃相場などをしっかりと把握した上でアパート経営を考えましょう。