【土地の相続税はいくら？】計算方法や税金を安く抑える方法を解説

①相続財産の総額を計算

まずは相続した土地の総額を計算しましょう。この総額が相続税を計算する際の「基となる金額」となり、「相続税評価額」とも呼ばれています。

相続税評価額は、国税庁の定めている「路線価方式」または「倍率方式」によって決定されます。両者の違いは、以下の通りです。

【路線価方式と倍率方式の違い】

都市部や周りに住宅が立っているような地域であれば、路線価方式で評価額が決定されます。国税庁サイトの「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」にある、「令和7年分財産評価基準を見る」のページを確認するだけで具体的な金額がわかるので、一度確認しておきましょう。

一方、路線価方式で記載されていない土地の場合の相続税評価額の決定方法が、「倍率方式」です。同じ国税庁サイトの「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」にある、「この市区町村の評価倍率表を見る」という欄を確認すると倍率が表示されます。その倍率と固定資産税評価額を掛け合わせることで、相続税評価額が判明するという流れです。

②相続税の額を計算

相続税評価額が判明したら、相続税の額を計算していきます。ただし、相続税の計算方法は非常に複雑です。そのため、できるだけ税務のプロである税理士に相談することをおすすめします。

相続税の計算は、相続財産の評価額の合計から基礎控除を差し引いた課税価格に、法定相続分に応じた税率をかけて求めます。

基礎控除額と法定相続分の計算方法は、以下の通りです。

たとえば、相続税評価額が4,500万円で被相続人が2人の場合は以下の計算となります。

【相続税評価額が4,500万円の場合の計算】

基礎控除額：3,000万円＋600万円×2=4,200万円

相続税評価額－基礎控除：4,500万円－4,200万円=300万円

※相続税評価額が基礎控除額を超えているため相続税の支払い義務がある。

続いて、ここまでの計算で確認できた金額に相続税の税率をかけます。

【相続税の税率】

（出典：nta.go.jp）

2人の相続人に課される相続税の総額は「300万円÷2=150万円」、「150万円×10％=15万円」、「15万円×2= 30万円」となります。

③財産の取得割合で税額を算出

最後に計算で求められた相続税額を、取得割合で割って1人あたりの負担額を計算します。

兄弟で50％ずつわける場合には「30万円÷2=15万円」が1人当たりの相続税額となります。兄が6割、弟が4割を取得する場合の相続税は、兄が「30万円×60％=18万円」、弟が「30万円×40％=12万円」です。

相続財産が3,600万円以下

相続財産が3,600万円以下の場合には、相続税は一切かかりません。

これは、「相続税評価額が基礎控除額以下の場合には相続税がかからない」というルールがあるためです。3,600万円とは法定相続人が1人の場合の基礎控除額なので、相続税評価額がこれを下回った場合には相続税の負担はなくなります。

参考までに法定相続人の数ごとの基礎控除額は、以下の通りです。

前述の通り、基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で求められるので参考にしてください。

配偶者の税額軽減

配偶者が被相続人である場合には、「配偶者の税額軽減制度」により相続税の負担が軽減されます。この制度は、「1億6,000万円」または「配偶者の法定相続分」の高いほうまでの取得財産額に対して課税されないという制度です。

そのため、この制度を利用する際は、遺産総額・相続人の構成・配偶者の取得額などを考慮して、税理士に相談しながら最適な分割方法を検討することが大切です。

一次相続と二次相続を理解する

相続には、一次相続と二次相続の2段階があります。それぞれの違いは、以下の通りです。
【一次相続と二次相続の違い】

土地の相続をする際には、以下のような理由により一次相続のほうが、相続税が少なくなる傾向にあります。

【一次相続のほうが相続税が少なくなる理由】

• 基礎控除額が変わるから
• 配偶者控除があるから
• 小規模宅地等の特例があるから

まず基礎控除額に関しては、法定相続人の数が多ければ控除される金額も増えます。これは、基礎控除額が「3,000万円＋600万円✕法定相続人の数」で計算されるためです。

アパート経営もひとつの手

土地をそのままにしておくよりも、アパートなど賃貸物件を建てて活用すると、将来の相続税の評価額を下げられる可能性があります。ではなぜ、アパートを建てると相続税の評価が下がるのかみていきましょう。

【アパート経営が相続税の減額につながる理由】

• 建物と土地の評価が下がる
• 小規模宅地の特例で土地の評価が大幅に下がる可能性がある
• アパートローンがマイナスの財産として相続財産から差し引ける

アパートを建てると、相続の際の評価額が下がります。建物については、建築価格の50〜60%で評価されます。例えば、建築費6,000万円かけてアパートを建築した場合、評価額は3,000万円〜3,600万円ほどに抑えられます。

また、土地についても小規模宅地等の特例という制度を使える可能性があります。土地のままだと、固定資産税評価額は毎年1月1日に定められる公示価格の70%ですが、アパート経営を行っている土地は「貸付事業用宅地」として最大400㎡まで評価額を50％減額できる場合があります。

ただし、この特例には相続開始の3年以上前から貸付事業を行っていることなど要件を満たす必要がありますので注意が必要です。

加えて、賃貸として使用されている建物と土地には相続税がさらに下がる仕組みがあります。

入居者に貸している場合、建物は「貸家」、土地は「貸家建付地」として評価をされます。自分の土地や建物であっても所有者が自由に建て替えや売却ができないため、利用制限があるものとして評価が下がるのです。

建物については借家権割合30％が控除され、土地については入居率が高いほど貸家建付地としての評価減が大きくなります。満室の場合には賃貸割合が100%となり、相続税が最も安くなるのです。

このように土地として保有するよりもアパート経営をした方が相続税の減額につながります。

さらに、アパート、建築のために金融機関から借り入れを行っている場合、そのローン残高は「債務控除」として相続財産から差し引くことができます。例えば、土地や建物の評価額が1億円あったとしても、ローン残高が5,000万円あれば相続税が課税される対象額は5,000万円に減ります。

相続する前にアパート経営を始めることも相続税対策の一環となります。

税理士に相談する

最も確実に相続税を減額できるのは、税理士に相談することです。

この記事で紹介した「配偶者の税額軽減制度」や「アパート経営」なども、状況によっては活用しないほうが良い場合があります。

「結局、自分の状況ではどの制度を活用すればお得なの？」と少しでも疑問に感じているあなたは、まず相談をすることから始めましょう。