【農地の売買は難しい？】売却する方法や流れは？必要な費用や税金についても徹底解説

農地の売買は簡単？

農地を購入できるのは、地域の農業委員会に許可を受けた農家または農業従事者のみで、誰でも購入できるわけではありません。

これは、農地法という法律があるためです。農地の売買を行うには一定の条件を満たした上で許可や届出が必要とされています。宅地のような一般的な土地に比べて、農地を売買することは難しいでしょう。

しかし、使っていない農地を所有し続けると、固定資産税の負担や荒地化などのトラブルやデメリットが生じやすくなります。

売買は簡単ではありませんが、使用しないなら手放した方が良い場合があるので、しっかり検討しましょう。

農地を売却する２つの方法

では、実際にはどのように農地を売却するのでしょうか。農地を売却するには、以下の2つの方法があります。

• 農地のまま売却する
• 農地を転用して売却する

どちらの方法も、農業委員会の許可が必要です。それぞれの方法について詳しく解説します。

1.農地のまま売却する

1つ目は農地のまま売却する方法です。農地をそのまま売却するので、畑や田といった地目の変更を行わずに済みます。近所に農地を広げたい農家の方がいたり、購入可能な農業従事者や法人が現れた場合には、売却が可能です。

農地の購入者には、以下のような条件があります。

• 地元の農業委員会に許可を得た農家もしくは農業従事者である
• 一定面積の農地を保有する
• 所有農地全てを効率的に利用する
• 周辺の農業に支障がない

上記の条件を満たした方のみ農地購入が可能になります。

しかし、タイミング良く条件に合った方が現れることは少なく、買い手を見つけることが難しいのが現状です。

2.農地を転用して売却する

農地を農業以外の用途に利用できる土地に変更することを「転用」といいます。地目変更を行う必要があるので時間や手間がかかりますが、購入者を農業関係者に限定することなく土地売却できるのがメリットです。

ただし、農地転用を行うには「立地基準」と「一般基準」という2つの基準を満たさなければなりません。

立地基準では、売却できる農地の区分を定めています。地域差があるので、詳しくは市町村の担当窓口に問い合わせてみましょう。

【立地基準】

一般基準の項目は3つで、転用後の用途や周辺への影響などを審査されます。

【一般基準】

• 以下の場合不許可
• 転用の確実性が認められない
• 周辺農地への被害防除措置が適切でない
• 一時転用の場合に農地への原状回復が確実と認められない

上記の立地基準・一般基準を満たした上で、初めて農地の転用が認められます。

農地を売却する際の手続き・流れ

ここからは、農地を売却する際の手続き・流れを2つのパターンに分けて紹介します。

• 農地のまま売却する場合
• 農地を転用して売却する場合

それぞれの場合について詳しく解説するので、参考にしてください。

農地のまま売却する際の手続き・流れ

農地のまま売却する際の手続き・流れは、大きく4つのステップに分けられます。

• 農地の買主を見つける
• 許可を得られる前提で売買契約を締結する
• 農業委員会に許可申請を行う
• 所有権移転登記を行う

それぞれ詳しく見ていきましょう。

①農地の買主を見つける

まずは、農地の買主を見つけます。先述した通り、購入可能なのは条件を満たした農業従事者のみなので、注意が必要です。

自力で購入者を探すには限界があるため、なかなか見つからない場合には、農地中間管理機構のあっせんを受けるか、農地売買に強い不動産会社へ相談することをおすすめします。

②許可を得られる前提で売買契約を締結する

売買を成立させるには農業委員会の許可が必要になりますが、農地の買主が見つかったらまずは売買契約を締結します。

届出や許可書に買主の住所・氏名・利用用途等を書く必要があるため、先に契約を行わなければいけません。

ただし、申請後に何らかの理由によって許可が得られなかった場合、契約は解除されてしまうので気をつけてください。

③農業委員会に許可申請をおこなう

買主と売買契約を締結したら、農業委員会に許可申請を行います。

必要書類は、許可申請書・登記事項説明書・公図など地域によって異なります。代理で申請するには、委任状が必要になります。必要書類は地域の農業委員会など担当窓口で確認しましょう。

なお、売買が巨額になる場合は、正式な許可が下りる前に所有権移転の仮登記をします。これは、農地の所有権を間違いなく買主に移転するという意味合いで行うものです。

④所有権移転登記を行う

農業委員会から許可を得られると許可証が交付されるので、速やかに本登記になる所有権移転登記を行う準備をします。売買代金の受け渡しと買主と売主が共同で管轄の法務局に申請し、問題なく受け付けてもらえた場合に所有権移転が完了します。

ただし、農業委員会から許可が下りなかった場合は契約解除となるので、注意しましょう。

農地を転用して売却する際の手続き・流れ

次に、農地を転用して売却する際の手続き・流れを紹介します。こちらもステップは4つです。

• 不動産会社に売却の依頼をする
• 許可が下りる前提で売買契約を締結する
• 市区町村役場で農地転用許可申請をおこなう
• 代金の決済をして所有権移転登記をおこなう

それぞれについて詳しく解説します。

①不動産会社に売却の依頼をする

まずは、農地売買に強い不動産会社を見つけて、売却を依頼するのがおすすめです。

転用の際の諸々の手続きは一般的な土地取引では行わないので、どの会社でも良いわけではありません。しっかりと申請を行うには、ノウハウをよく知る不動産会社に頼るのがベストです。

農業委員会の許可が得られるかは、不動産会社の腕によって差が出てしまうものです。しっかり吟味して、信頼できる会社を選びましょう。

②許可が下りる前提で売買契約を締結する

農地として売買する時と同様に、農業委員会の許可が下りる前提で契約を結びます。

農業委員会に申請する際には、買主・転用目的・目的が果たせるのか等を明確に伝えなければなりません。曖昧な状態では契約を交わすことができないので、注意しましょう。

なお、転用の場合も何らかの理由によって許可が得られなかったときは、申請後に契約が解除されてしまいます。

③市区町村役場で農地転用許可申請を行う

売買契約を締結した後は、市区町村役場で農業委員会に申請を行います。市街化区域内の届出や許可なら1〜2週間、その他の場合は1〜2ヶ月ほどかかると思っていてください。

申請時に提出する書類は、許可申請書・登記事項説明書・位置図など様々で、代理で行う場合には委任状が必要となります。

市街化調整区域内の農地を転用する場合には、多くの場合「県知事の許可」が必要です。そして4haを超える場合には、「農林水産大臣の許可」が必要です（農工法等の地域整備法に基づく場合を除く）。転用許可には、厳格な規制があり、必ずしも得られるものではありません。不動産会社にしっかり確認しながら、慎重に準備を進めましょう。

また、転用できた場合は地目変更によって課せられる税金も変わってくるので、頭に入れておいてください。

④所有権移転登記を行う

無事に農業委員会からの許可を得られたら許可証が交付されるので、速やかに本登記になる所有権移転登記を行う準備をします。売買代金の受け渡しと買主と売主が共同で管轄の法務局に申請し、問題なく受け付けてもらえた場合に所有権移転が完了します。

ただし、先ほども述べたように許可が下りなかった場合は、この時点で契約解除となってしまいます。

関連記事：市街化調整区域の土地を売却したい！具体的な売却方法や手放す前の注意点を解説！

農地の売却にかかる税金・費用

ここからは、農地の売却にかかる税金と費用について説明します。思わぬ出費に焦らないように、あらかじめ必要な費用・税金を確認しておきましょう。

農地の売却にかかる税金

農地の売却にかかる税金は、以下の3つです。

• 印紙税
• 譲渡所得税
• 登録免許税

それぞれについて、詳しく見ていきましょう。

印紙税

印紙税とは、契約書や領収書など法律で定められた「課税文書」に貼付する印紙に対して課せられる税金です。農地の売却価格によって価格が変わります。売却金額ごとの印紙税額は、以下の通りです。

上記の印紙税額は、軽減税率措置適用時のものです。軽減税率措置は令和4年3月31日までとされていましたが、令和6年3月31日まで延長となりました。

それ以降の税額は変動の可能性があるので、確認してください。

譲渡所得税

譲渡所得税は土地売却した際に得た利益に対する税で、所得税と住民税が課されます。譲渡所得の求め方は、以下の通りです。

【譲渡所得の求め方】

譲渡所得＝譲渡価格−（購入時の価格＋手数料等の譲渡手数料）

譲渡価格とは、売却額を指します。また、購入時の価格からは減価償却費分を除いて計算してください。

譲渡所得が計算できたら、実際に納める税額を調べましょう。税額は農地を所有していた期間によって異なります。所有期間が5年以下なら所得税30.63％・住民税9％の合計39.63％です。所有期間が5年を超える場合は、所得税15.315％・住民税5％の合計20.315％になります。

さらに、所得税の2.1％である復興特別所得税も計算に含みます。最終的に税額を求める計算式は、以下の通りです。

【所有期間が5年以下の場合の譲渡所得税】

譲渡所得税＝譲渡所得×39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）

【所有期間が5年を超える場合の譲渡所得税】

譲渡所得税＝譲渡所得×20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

農地の譲渡所得税を計算する際は、農地特有の特例にも注意が必要です。例えば農業委員会のあっせん等を通じて売却した場合には特別控除が適用され、譲渡所得税が軽減されることがあります。

登録免許税

最後に紹介するのが、登録免許税です。

基本的に農地売買による所有権移転登記手続きの登録免許税は、固定資産税評価額の1.5％になります。この税金は買主が負担するのが一般的です。

また売却する農地に抵当権が設定されていた場合、抹消するための登記手続きが必要になります。抵当権抹消手続きにかかる登録免許税は、物件1つに対して1,000円です。

農地の売却にかかる費用

次に紹介するのは、税金以外の農地の売却にかかる費用です。農地売却に必要な費用は、主に以下の2つです。

• 仲介手数料
• 行政書士依頼費用

それぞれの費用について、詳しく説明します。

仲介手数料

売却の仲介業務を不動産会社に頼むと、仲介手数料がかかります。仲介手数料は農地の売買額に応じて計算され、不動産会社によっても異なるので依頼前に確認しておきましょう。

ただし、不動産会社が買主となる場合や仲介を依頼せず個人間で売買を成立させるケースでは、仲介手数料は発生しません。

行政書士依頼費用

行政書士に各許可申請を依頼すると、依頼費用がかかります。農地の転用許可申請の場合、行政書士によって異なるものの、市街化区域内なら約10万円、市街化調整区域なら15万円ほどです。

知識があって自分自身で申請できる場合、行政書士への依頼費用はかかりません。ですが、申請に必要な書類を準備することは難しい場合があるので、専門家である行政書士に依頼することをおすすめします。

使わない農地は売却すべき！放置しておくデメリット2選

売却するにも労力が必要なので、使ってない農地を放置してしまっているという方もいるでしょう。しかし、使わない農地を放置しておくと、余計な費用やトラブルが発生しかねません。

ここでは、農地を放置しておく場合の主なデメリットを2つ紹介します。

• 固定資産税がかかる
• 農地の状態が劣化し、復旧に時間と手間がかかる

それぞれの理由を以下で詳しく説明します。

固定資産税がかかる

農地に限らず、土地を所有している限り固定資産税を納めなければなりません。使っていない農地でも毎年支払い続けないといけません。

近年、日本では耕作放棄地や遊休農地が増加しており、農林水産省が農地の放置を防ぐために固定資産税の引き上げを行っています。

農地を所有しているだけでも費用がかかってしまうため、早めに手放すことを検討した方がよいでしょう。

関連記事：【固定資産税の計算方法】安くする術や評価額の決め方、実際のシミュレーションをご紹介

農地の状態が劣化し、復旧に時間と手間がかかる

長年放置された農地は、雑草が生えたり害虫が湧いたりします。その被害は放置された農地だけに留まらず、近隣の土地へと広がる可能性が高いです。

また、農地の管理が行き届いていないと見なされると、ゴミや廃棄物などを不法投棄する人が現れる可能性も高くなります。

このように、放置することで農地の状態が劣化すると、いざ売却するにもその状態では買い手は見つからないでしょう。復旧するのにも時間や手間、費用がかかってしまいます。

すぐに売却できる目処がたたなくても農地の管理は怠らずに行い、なるべく早く不動産会社に相談しましょう。

農地を売却する際の注意点

ここでは、農地を売却する際に注意すべき点について解説します。

• 農地としてしっかり手入れをしておく
• 農地売却の実績がある不動産会社を選ぶ
• 農地の地目を変えると税金が上がる可能性がある

後悔することのないよう、気をつけるべきポイントを押さえておきましょう。

農地としてしっかり手入れをしておく

先ほども述べたように、農地を放置すると害獣の被害を受けたり、不法投棄されやすい場所になったりする恐れがあります。

一度荒れてしまった農地を復旧するには時間も手間もかかるので、しっかり手入れをしておきましょう。あまりに農地が荒れていると土地の価値が下がる上に、買い手が現れたとしても購入する気が失せてしまうかもしれません。

定期的に様子を確認し、できるだけすぐに運用できる農地環境を整えておくことが大切です。

農地売却の実績がある不動産会社を選ぶ

不動産会社によって、一戸建て・マンション・土地など売買できる分野の強みは異なります。農地売却を成功させるには、きちんと実績がある不動産会社を選びましょう。

農地売却には複雑な手続きや書類が多く、専門的な知識が必要です。農地売買の経験がない不動産会社の場合、スムーズに売却まで漕ぎつけられない可能性もあります。

農地転用の多い地域では、近くに農地売買を得意とする不動産会社があるかもしれません。周囲に売却経験のある方がいれば、頼れる不動産会社を聞いてみるのも良いでしょう。

農地の地目を変えると税金が上がる可能性がある

農地は固定資産税が優遇されているため、転用を検討している場合は注意が必要です。一般農地の場合、固定資産税の評価額は農地の標準的な収益力を基に算定されます。 この評価額に0.55を掛け、さらに一定の条件を満たすことで1/3の減額などの優遇措置を受けられます。

しかし、農地転用で地目変更をおこなうと農地ではなくなるため、そのような優遇は受けられません。

地目変更後の評価は宅地や雑種地などの標準的な算定方法に従うため、固定資産税額は数十倍〜数百倍になることもあります。

農地の売買に関するよくある質問

最後に、農地の売買に関するよくある質問に答えます。以下のような疑問はありませんか。

• 農地の売買は個人でもできる？
• 農地売買の価格相場は？

これらの疑問を解決し、安心して農地の売却に取り組めるようにしましょう。

農地の売買は個人でもできる？

買い手を見つけるのは難しいものの、近所で農地を広げたい農家の方がいる場合などは、個人間で売買することも可能です。

個人間での売買は、不動産会社に仲介手数料を払わずに済むメリットがある一方で、価格交渉がまとまらない・権利関係がうやむやになってしまうなど、買主と売主の間でトラブルになることもあります。

さらに、個人間ですべてを済ませようと思うと、売買契約書や役所への提出書類も売主が準備することになり、かなり手間がかかります。

このようなトラブルや手間を避けるためにも、まずは不動産会社に相談するのがおすすめです。仲介をしてもらわない場合でも、費用を払えば契約書の作成をお願いできます。

農地売買の価格相場は？

売却を考え始めると、実際にいくらで売れるのか気になるものです。参考になるよう、農地売買の価格相場を紹介します。

2021年の主な都市の農地の価格相場は、以下の通りです。

上記の表ではエリアごとの農地の価格相場を紹介しましたが、まったく同じ状態の農地はないので個別に相場を調べることが大切です。代表的な売却相場の調査方法は、以下の2つです。

• 不動産ポータルサイトをチェックする
• 一括査定サイトを活用する

各不動産ポータルサイトでは、実際に売り出している農地をチェックすることが可能なので、価格を参考にしてみるのが良いでしょう。

そして、実際に査定をしてみたいと思ったら、一括査定サイトを活用してください。複数の不動産会社に査定してもらえるので、価格を比較できます。

まとめ

農地は許可がないと売却できないため、一般的な不動産取引に比べると難しいのが事実です。買主を見つけるのも簡単ではありません。

しかし、使ってない農地をそのまま放置しておくと、土地が荒れて近隣の農家に迷惑がかかる上に整備するのも大変になってしまうので、まさに百害あって一利なしです。

この記事を参考に、農地の価値が下がらないようにしっかりと管理しながら情報収集を進め、スムーズに売却できるようにしましょう。