共有名義の土地を売却する時に知っておくべきこと！売却方法やよくあるトラブルを解説！

そもそも共有名義とは？

共有名義とは、複数人で土地や建物などの不動産を共同して所有している状態のことです。

複数人で所有する不動産は「共同名義不動産」や「共有不動産」と呼ばれており、共有持分と呼ばれる割合に応じてその不動産を所有します。不動産全体を、各共有者の持分に応じて使用・収益することができます。

また、共同名義の定義は、あくまでも「1つ」の不動産に対して「複数人」の所有者がいる状態のことです。

そのため、たとえば「土地の所有者が父・建物の所有者が子供」である場合は、共有名義ではなく単独名義でそれぞれの不動産を所有していることになります。

共有名義と単独名義の違いとは？

単独名義は1人の所有者が不動産を所有するのに対し、共有名義は複数人が「持分」という割合で共同所有します。

主な違いは、不動産全体に関わる意思決定を単独で行えるか、複数人の同意が必要かです。単独名義人は自由に処分できますが、共有名義人の場合は、売却や大規模なリフォームなど重要な変更には原則として全員の同意が必要です。

共有持分割合

共有持分割合とは、共有名義の不動産について各所有者が権利を持っている割合のことを指します。これは所有面積ではなく、あくまでも不動産全体に対する所有権の割合（例：2分の1、3分の1など）を指すものです。

持分割合の決定方法

• 購入：各所有者が実際に出資した金額の割合に応じて決定します。
• 相続: 遺言書がない場合、民法で定められた法定相続分や、遺産分割協議での合意に基づいて決定します。

維持管理

維持管理の費用負担義務は持分割合に応じた全員の責任であり、管理に関する意思決定は持分の価格の過半数で行うことができます。

• 費用負担の原則：維持管理にかかる費用（修繕費、固定資産税など）は、原則として共有持分割合に応じて各共有者が負担します。
• 修繕費：屋根修理や外壁塗装などの費用も、持分割合での負担が原則です。
• 建物解体費用：建物を解体する費用も、共有者全員の同意が得られれば、持分割合に応じて負担します。

売却処分

• 不動産全体の売却：不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。売却によって得た譲渡所得については持分の割合によって分配されます。
• 自分の持分のみの売却：自分の持分だけであれば、他の共有者の同意なく、自由に第三者に売却できます。ただし、買い手は一般的に少なく、専門の不動産業者に買い取ってもらうケースが多いようです。

税金

• 所有時（固定資産税）：固定資産税は、共有者全員が連帯して納税義務を負います。持分割合に応じて負担するのが公平です。
• 売却時（譲渡所得税）：自分の持分を売却して利益が出た場合、その持分割合に基づいた評価額に対して譲渡所得税を支払う必要があります。

共有持分権者（共有名義人）がおこなえること

共有名義の不動産は、個人の意思のみで売却できないのが特徴です。ただし、共有持分のみ、つまり所有権のある持分だけの売却なら、ほかの共有者の同意なしに売却してもよいとされています。

所有する不動産に対して、共有持分権者がおこなえることは以下の通りです。

上記には、それぞれ「共有者の同意がないとできないこと」や「許可を取らずに単独でおこなえること」が混在しています。ここからは、不動産に対しておこなう行為と権利の関係について詳しくみていきましょう。

①共有者全員の同意を得て売却

名義人全員の同意が得られる場合は、不動産をまるごと売却できるため、通常の不動産売却と同様の相場での売却が可能です。さらに、まとまった収入が入る可能性が高いので、共有者間で分配しやすいというメリットがあります。

しかし、名義人の中に1人でも反対意見の人がいた場合は手続きできません。そのため、共有者の人数が多いケースでは、上記の方法での売却が難しい可能性もあるでしょう。

また、共有名義の土地をまるごと売却する際には、代表者を1人決めておくと売却活動のやり取りがしやすくなります。ただし、その場合は名義人全員が売り主の扱いとなりますので注意が必要です。

不動産の売買契約を締結する際には、後々のトラブル防止のため原則として名義人全員の立ち合いが求められます。立ち会えない方は「売買契約に関する委任状」を作成することで、代理人（他の共有者など）に契約締結を委任することができます。

また、決済引き渡し時に必要となる「登記委任状」は、売主ご本人が署名・実印押印して作成します。この手続きは通常、買主側（または双方合意）の司法書士が立ち会い、法令に基づき売主ご本人の本人確認及び売却意思の確認を厳格に行います。さらに、不動産売却による利益が出た場合は、名義人全員がそれぞれ確定申告する必要があります。

②自分の持分のみを売却する

共有名義の不動産が土地のみである場合は、ご自身の持分だけを売却することも可能です。ただし、その際は原則として通常の不動産市場とは異なり買取による方法になります。

一般の人にとっては、不動産の共有持分のみを購入しても活用しづらいため、売れにくいのが現状です。多くの場合は、共有持分の買取を専門におこなっている不動産会社に買取を依頼する形になるでしょう。

その場合、売却することはできても、本来の土地評価額よりも大幅に値下げせざるを得なくなることから注意が必要です。また、専門業者に持分を売却することにより、ほかの共有者によからぬ影響を及ぼす可能性もあります。

共有持分の買取専門業者は、買取った持分をほかの共有者へ高値で転売したり、ほかの共有者の持分を買い取り共有を解消して再販することにより収益を得ているケースがほとんどです。

そのため、最悪の場合、共有者間のトラブルを招いてしまうかもしれません。持分のみの売却は、最終的な手段として認識しておくことをおすすめします。

③ほかの共有者に持分を売却する

自分の持分のみを手放したい場合は、同じ不動産の共有者に対しても売却をおこなうことができます。特にその不動産を利用している共有者がいるのであれば、その人にとってはメリットが大きい交渉となるでしょう。

不動産の持分割合を高めることができるため、売却がスムーズに進む可能性が高く、業者に依頼するよりも円満に済ませられるのでおすすめです。

そのため、自分の持分だけ売りたい場合には、まず共有者の中に買い取ってくれる人がいないか探してみると良いでしょう。

④持分割合によって分筆する

共有名義の不動産が土地の場合は、持分割合によって「分筆」することにより単独名義に変更できます。

土地が分筆可能で、各共有者がその土地を取得することにより共有関係を解消し、単独名義にすることが可能です。これは「共有物分割」の一つの方法として民法第256条に基づき認められています。

しかし「分筆」はあくまで物理的な分割方法の一つです。他の共有者が「物理的な分割に同意しない」場合、最終的には「共有物分割請求訴訟」となり、裁判所が分割方法（競売を含む）を決定することになります。

単独名義なら、持分は自由に売却可能です。特に、共有名義の不動産が広い土地である場合に有効です。

ただし、そのためには1つの土地を複数の不動産に分け直し、登記手続きをやり直す必要があるので注意しましょう。分割した土地は、それぞれ新しい住所・名義人を登録しなおさなければならないためです。

具体的には、所有権移転登記・土地の確定測量などの作業が発生します。分筆した後の土地が売却に適しているのかは素人目では判断しづらいので、土地家屋調査士などの専門家に見てもらったほうが良いでしょう。

そのため、分筆には登記の手間や専門家の依頼費用が必要になります。

⑤リースバックの利用

共有名義の不動産に特定の共有者が居住されている場合、完全な売却（全員の同意が必要）に対する同意を得ることは感情的・現実的に難しいケースが多くあります。

そのような状況を打開するための一つの選択肢として、「リースバック」の利用を検討できます。この方法であれば、売却後も引き続き現在の住まいに住み続けることが可能です。

リースバックとは、お客様がお住まいの家を不動産会社などに売却し、売却後もそのまま賃貸として住み続けられる仕組みのことです。

【主な特徴】

1. 引越し不要: 住み慣れた自宅にそのまま住み続けられます。
2. 資金調達: 売却代金（まとまった現金）を、生活費や事業資金、相続対策などに自由に使えます。
3. 所有権移転: 不動産の所有権は買主（投資家や不動産会社）に移ります。
4. 賃貸借契約: 売却後は賃貸人として家賃を支払うことになります。

資金繰りの改善策として有効ですが、売却価格や将来の家賃設定、買い戻しの可能性、賃貸借契約の引継ぎなど、慎重な検討が必要な取引です。お客様の資産状況やライフプランに合わせて、メリット・デメリットを総合的に判断することが重要です。

また、住宅ローンの残債がある場合はご注意ください。売却価格が残債金額を上回らなければ、リースバックを適用することはできません。さらに、家賃が相場よりも高くなってしまう可能性もあります。

①登記済権利証または登記識別情報

不動産の名義変更手続き・抵当権の設定の際には、「登記済権利証」または「登記識別情報」のどちらかが必要になります。なりすましによる悪用などを防止する目的で、真正な権利者であることを法務局に証明するためです。

• 登記済権利証：所有権取得登記を完了すると登記名義人に発行される書類で、平成18年頃まで発行されていました。登記人が正当な所有者であることを証明する重要な書類です。
• 登記識別情報：登記済権利証に代わり現在では登記完了時に12桁の英数字を組み合わせた情報（パスワード）として通知されます。キャッシュカードの暗証番号のような要領で本人確認をおこなえます。

登記識別情報は、登記済権利証と同等の役割を持ち、原則として申請者（所有者）にのみ通知される極秘情報です。そのため、この識別情報（12桁の数字）を知っている人が不動産の権利者として判断されます。識別情報を取り扱う際には、情報漏洩に注意してください。

これらの書類や情報を紛失・失念した場合、手続きは複雑になります。司法書士などの専門家による「本人確認情報」の作成や、「事前通知制度」といった代替手段を利用することになり一定の期間を要しますので、速やかに専門家へ相談してください。

②土地測量図・境界確認書

土地の売却前には、土地の面積や隣接地との境界線を明確にして、正確な土地の広さを把握しておかなければなりません。売却後に契約者間・隣接地の所有者とのトラブルを招きかねないからです。

そのため、土地の境界線が不明瞭である場合は、土地の確定測量をおこないます。土地の面積や境界線を明記した「土地測量図」や「境界確認書」を作成して、トラブル発生を防止しましょう。

2つの書類の特徴は以下を参考にしてください。

土地測量図がある場合は、既に境界が明らかになっていることが証明できます。ただし、境界確認書については、1つの境界についてのみの合意である可能性が高いため、そのほかの境界についても確認が必要です。

確認の結果、未確定部分がある場合は土地の確定測量が必要になります。確定測量は土地家屋調査士に依頼し、隣接地の所有者にも立ち会ってもらう必要があります。

これらの手続きは、売主の契約不適合責任（隠れた瑕疵）のリスクを大幅に軽減するために非常に重要です。

③共有名義者全員の身分証明書と実印・印鑑証明書・住民票

不動産の売却は、登記簿謄本に所有者として記載されている名義人ご本人しかおこなえません。そのため、売買契約時は「登記簿謄本上の所有者と売主が同一人物であるかについて、宅地建物取引業者による本人確認が法令に基づき厳格におこなわれます。

特に、不動産の所有者が複数名いる共有名義では、契約に関わる全員分の本人確認書類が必要です。代表者だけでは不十分なのでご注意ください。

提示が求められる本人確認書類は以下の通りです。

共有名義者全員分の上記書類を揃えたうえで、全員が実印の押印をおこない契約書へ署名することにより、契約締結となります。

なお、遠方にお住まいなどで全員の出席が難しい場合は、他の共有名義者への委任状による代理契約も可能です。代理人が契約に臨む場合も、委任者（売主本人）と代理人双方の本人確認書類が必要となります。

①相続が原因で権利関係が複雑になる

相続を繰り返しおこなうことで土地の共有名義人が増加してしまった場合は、権利関係がどんどん複雑になっていき、トラブルが起こりやすいという特徴があります。

具体的には、故人が所有していた土地を「配偶者と子供」で相続し、その子供が亡くなることによる二次相続が発生したケースなどのことです。最後に相続された孫にとっては「相続した土地が既に共有名義だった」ということになります。

このように、相続が繰り返されることで共有者が把握しきれなくなる可能性があるのです。ほかの共有者が把握できないと、民法上の全員同意が得られずに「土地売却がしたくてもできない」という状況に陥ってしまうでしょう。

共有者の探索が困難な場合は、不在者財産管理人の選任といった法的手続きが必要となります。

②離婚後に所有権を変えないことで起きるトラブル

また、不動産を夫婦の共同名義で購入したことにより、離婚後にトラブルになるケースも多いようです。

夫と妻それぞれでローンを組んだ場合は、両者が出資者となるため共同名義での契約になります。離婚後も共有状態を続けると、住宅の売却・リフォームの際に協議が必要になってしまい、嫌でも関係を続けなければなりません。

さらに、離婚後も所有権を変更せず住み続けていると、どちらかが借金を抱えた時に不動産の差し押さえにあってしまう可能性もあります。そのため、基本的には離婚と同時に不動産の共有状態を解消しておくべきだと言えるでしょう。

不動産の共有解消方法には、共有物分割請求訴訟に至った場合も想定し、下記のようなものがあります。

③持分が第三者の手に渡り売買を迫られる

ほかの共有者は、民法第254条に基づき、自分の持分を自由に処分（売却など）できます。そのため、ほかの共有者が自分の持分を買取業者などに売却すると、その業者から共有物分割請求を前提とした交渉を迫られる可能性があります。

また、ほかの共有者が税金・借金の支払いを滞納していた場合には、その人の持分が第三者に差し押さえられてしまうことも起こり得ます。

持分が第三者の手に渡ると、その第三者も新たな共有名義人となってしまいます。面識のない者や専門の買取業者が共有者となることで、該当不動産の売却や所有においてさまざまな不具合が発生してしまい、所有権問題の解決を穏便に済ませることは難しくなってしまうでしょう。

④共有物分割請求をされる可能性がある

「共有物分割請求」は、民法第256条に基づき各共有者に認められた権利であり、裁判所を通じて共有状態を解消する方法です。この請求により各共有者は「いつでも共有状態を解消できる」という強い権利を持っています。

共有物分割請求は法的な強制力を持っているため、この請求がなされた場合は話し合いの場を設けなければなりません。さらに、解決までには時間がかかり、最低半年以上は協議を続けなければならないので注意しましょう。

それでも解決しない場合は、最終的に裁判所の判決によって不動産を競売にかけ、強制的に売却させられる形になってしまいます。競売にかけられた土地は、相場よりも大幅に売却金額が安くなってしまうデメリットがあります。

早いうちに売却や分筆などの協議をおこない、可能な限り別の方法で共有解消をしておくことをおすすめします。