【2026年最新】マンション売却の仲介手数料はいくら？相場・計算式・値引きリスクを解説

マンション売却の仲介手数料とは？

マンション売却の仲介手数料とは

マンション売却における仲介手数料とは、不動産会社の売却活動に対する「成功報酬」のことです。

売却の相談や依頼をした段階では費用は発生せず、売買契約が成立した時点で初めて支払い義務が生じます。売却活動を行っても買い手が見つからなかった場合、手数料を支払う必要はありません。これは宅地建物取引業法という法律で定められたルールであり、契約成立前に広告費などの名目で費用を請求することは原則として禁じられています。

仲介手数料に含まれる具体的な業務内容は、主に以下の4つです。

全ての業務コストが手数料に含まれているため、原則として売主が別途広告費などを負担する必要はありません。

マンション売却の仲介手数料の法定上限額と計算方法

仲介手数料は不動産会社が自由に決められるものではなく、法律によって「上限額」が定められています。

多くの不動産会社は、法定上限額を正規の手数料として設定しています。本来の計算式は、取引額を「200万円以下」「200万〜400万円」「400万円超」の3つの層に分け、それぞれの料率を掛けて積み上げる仕組みです。

しかし、計算が非常に複雑であるため、実務では一般的に「速算式」を用いて算出します。

売却価格が400万円を超える場合の速算式は、以下のとおりです。

式に含まれる「＋6万円」は、取引額が400万円を超える部分の計算を簡単にするための調整額です。本来の3層積み上げ計算で発生する差額を補正するために足されています。実際にいくらかかるのか、売却価格ごとの上限額を確認してみましょう。

【早見表】売買価格別のマンション仲介手数料シミュレーション

売却価格ごとの仲介手数料の上限額（税込10%）は、以下のとおりです。

なお、計算に用いる売却価格は「税抜（本体価格）」です。ただし、個人がマイホームを売却する場合は通常「非課税取引」となるため、売買代金そのものを使って計算します。

【2024年7月改正】800万円以下の物件の仲介手数料に適用される「特例」とは

2024年7月1日の改正により、売却価格が800万円以下の物件に対する仲介手数料の上限が、30万円（税込33万円）に引き上げられました。これは空き家流通の促進と、不動産会社の採算性確保を目的としたものです。

この特例における重要なポイントは、主に以下の3点です。

中でも特に重要なのが対象物件の範囲です。法律上は「低廉な空家等」とされていますが、国土交通省の指針により「現に使用されているか否かは問わない」とされています。つまり、現在居住中のマンションであっても、売却価格が800万円以下であれば対象になります。

また、この特例は自動的に適用されるわけではありません。媒介契約を結ぶ際に、不動産会社から特例を用いる旨の説明があり、売主が合意した場合に限り適用されます。

参照元：国土交通省｜＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ

マンションの売却で仲介手数料を支払うタイミングと条件

仲介手数料は、一度に全額を支払うのではなく、手続きの進捗に合わせて2回に分けて支払うのが一般的です。業界の慣例として、支払いのタイミングは主に以下の2回に設定されています。

一つ目のタイミングは、売買契約の締結時です。買主と売買契約を結び、手付金を受領した段階で手数料の50%を支払います。法律上は契約成立時に全額の請求権が発生しますが、取引完了までのリスク分散として分割払いが採用されています。

二つ目のタイミングは、決済・引き渡し時です。残りの代金を受領し、物件の鍵を買主に引き渡す段階で残りの50%を支払います。会社によっては決済時に一括払いとする場合もあるため、事前に確認しておきましょう。

1. 手数料が発生しないケース

仲介手数料は完全成功報酬であるため、売却活動を行っても契約に至らなかった場合、手数料は一切発生しません。手数料がかからない主なケースは、以下の3つです。

具体的には、半年間活動しても買い手がつかず、販売を中止したような場合は支払いが不要です。また一度契約しても、買主の住宅ローン審査が通らなかったり後から契約履行が不可能であることが発覚したりして、白紙解除となった場合は受領済みの手数料は返還されます。

ただし、売主が特別に依頼した広告費や遠隔地への出張費などについては、事前に承諾していた場合に限り、成約の有無にかかわらず実費を請求されることがあります。

2. 契約後に売却をキャンセルした場合の取り扱い

注意が必要なのは、売買契約を締結した後に売主の都合でキャンセルする場合です。「やはり売りたくない」といった売主側の理由で契約を解除する場合、仲介会社の業務自体は完了しているとみなされ、仲介手数料の支払い義務が残るのが一般的です。

マンション売却の仲介手数料を安易に値引き・無料にするリスク

「手数料無料」や「半額」を謳う不動産会社も存在しますが、安易に飛びつく前にその仕組みとリスクを理解しておく必要があります。手数料は不動産会社の活動資金そのものです。手数料を削ることは、販売活動の質に影響を与える可能性があります。ここでは、代表的なリスクについて解説します。

1. 無理な「値引き交渉」が招く販売活動の質の低下

売主から無理な値引き交渉をすることは、結果として自身の不利益になる可能性があるため推奨されません。報酬が減ることによって生じる主なリスクは、以下の3点です。

正規手数料の案件と値引き案件があれば、営業担当者は当然、利益の大きい案件を優先します。結果として、対応の優先順位が下がってしまう恐れがあります。ポータルサイトのオプション枠などが使われず、露出が減ることで、購入検討者の目に触れる機会が減少してしまいます。強引に値引きを迫るよりも「専任媒介契約」を条件にして交渉するなど、双方が納得できる形で進める方が合理的です。

参照元：Yahoo!知恵袋｜不動産購入時の仲介手数料って…

2. 自社利益を優先する「囲い込み」による機会損失

「手数料無料」を掲げる業者の多くは、売主からの手数料をゼロにする代わりに、買主から手数料をもらう「両手仲介」を前提としています。ここで発生しやすいのが「囲い込み」という問題です。

自社で買主を見つけなければ利益が出ないため、他社から「購入したい人がいる」と問い合わせがあっても「商談中です」と嘘をついて断ってしまう行為を指します。

結果として「値下げ」を余儀なくされ、手数料を節約した金額以上に損をする可能性があります。

参照元：Yahoo!知恵袋｜不動産の仲介手数料無料はどのようなからくりなのでしょうか？

マンション売却「手数料無料 vs 高値売却」の手残り比較シミュレーション

手数料の安さは魅力的ですが、最終的な手取り額に最も影響するのは「いくらで売れるか」です。実は、売却価格が相場より「約3.5%」下がるだけで、手数料（上限約3%）を無料にしたメリットは消滅し、逆に損をしてしまいます。集客力の差が手取り額にどう響くか、3,000万円が相場のマンションでシミュレーションしてみましょう。

このケースでは、売却価格に200万円の差が生まれた結果、正規手数料を払ったケースBの方が約95万円も手元に多く残ることになります。「手数料無料で高く売れる」のが理想ですが、安易なコスト削減は販売力（集客力）の低下を招き、結果として価格ダウンにつながるケースがあります。

結局は「集客力の有無」が重要であるため、手数料の安さだけでなく、その会社の実力をしっかり見極めることが大切です。

マンション売却で仲介手数料以外の諸費用と税金

マンション売却の最終的な手取り額を知るには、手数料以外の「諸費用」や「戻ってくるお金」も把握しておく必要があります。資金計画を立てる際は、以下の計算式をイメージしてください。

手取り額の計算式

手取り ＝ 売却価格 － 諸費用（マイナス） ＋ 精算金・返戻金（プラス） － 税金（利益が出た場合）

この計算式を構成する「出ていくお金（諸費用）」「戻ってくるお金（精算金）」そして「税金」について、詳しく解説します。

1. 仲介手数料以外にかかる主な「諸費用」一覧

必ず発生する「出ていくお金」には、印紙税や登記費用に加え、マンション特有の費用も含まれます。

印紙税は売買契約書に貼付する国税であり、2027年3月末までは軽減措置が適用されます。登記費用は、住宅ローン完済時の抵当権抹消登記などにかかる登録免許税と、司法書士への報酬です。

また、マンション特有の費用として「管理に係る重要事項調査報告書」の取得費用がかかります。これは管理会社に支払う発行手数料で、数千円から1.5万円程度が目安です。重要事項調査報告書の取得費用は、不動産会社が営業経費として負担するケースもあります。

2. 売主へ「戻ってくるお金（精算金・返戻金）」

諸費用だけでなく、引き渡し時に「戻ってくるお金」も存在します。これらは手取り額を増やす重要な要素です。

火災保険料や住宅ローン保証料は、自動的に返金されるわけではなく、売主自身による解約等の手続きが必要になるケースが多いです。決済が終わった後に手続きを忘れないよう、事前に不動産会社や金融機関へ手順を確認しておきましょう。

3. 売却益が出た場合のみ発生する「譲渡所得税」の仕組み

マンションが購入時よりも高く売れて「利益（譲渡所得）」が出た場合に限り、税金がかかります。

譲渡所得の計算式

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

取得費とは、物件の購入代金や購入時の手数料などから、建物の減価償却費を差し引いた金額を指します。税率は所有期間によって異なり、所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」は約39%、5年超の「長期譲渡所得」は約20%となります。

節税に役立つ「3,000万円特別控除」と併用ルールの注意点

マイホームを売却する場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があり、多くのケースで税金をゼロにできます。ただし、この特例を利用する際には、以下のポイントに注意しましょう。

買い替え先で住宅ローン控除を利用したい場合、3,000万円特別控除とは併用できないため、どちらが得になるかシミュレーションが必要です。適用要件は複雑なため、事前に税理士等へ確認することをおすすめします。

参照元：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例

まとめ

マンション売却の仲介手数料は、法律で上限が決まっており、不動産会社への成功報酬として支払うものです。一見すると高額な出費に思えますが、安易に「手数料無料」の業者を選ぶと販売活動の質が下がり、結果として売却価格が大きく下がってしまうリスクもあります。

大切なのは「手数料の安さ」よりも「最終的な手取り額（手残り）」を最大化することです。そのためには自身のマンションを高く、確実に売ってくれる不動産会社を見つけることが重要です。

まずは無料の一括査定を利用して、複数の不動産会社の査定額や提案内容を比較してみましょう。信頼できるパートナーを見つけ、納得のいくマンション売却を実現させてください。