マンション売却で確定申告は必要？譲渡所得の計算方法と節税になる4つの特例を解説

マンションを売却すると、確定申告が必要になるケースがあります。特に住み替えを検討している方にとって「税金がいくらかかるのか」「申告は本当に必要なのか」は気になるポイントではないでしょうか。

原則として、売却益が出た場合には確定申告が必要です。ただし、3,000万円特別控除をはじめとする特例制度を活用すれば、多くの方が納税額をゼロまたは大幅に軽減できる可能性があります。

この記事では、確定申告が必要かどうかの判断基準、譲渡所得や税額の計算方法、節税に使える4つの特例制度、そして申告の具体的な手順までをわかりやすく解説します。売却前に税金の目安を把握しておきたい方は、ぜひ参考にしてください。

マンションを売却した場合、確定申告が必要かどうかは「利益が出たか」「特例を使うか」によって決まります。必要な場合は、必要書類を揃え、e-Tax（または税務署）で原則として翌年2月16日～3月15日頃までに確定申告を完了させなければなりません。

この章では「確定申告が必要かどうか」の判断基準を3つのケースに分けて解説します。

マンションを売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、原則として確定申告が必要です。

譲渡所得とは、売却価格から購入時の費用や売却にかかった経費を差し引いて算出する金額を指します。この金額がプラスであれば、所得税・住民税などの課税対象となるため、申告によって税額を確定させなければなりません。

会社員の場合、普段の給与所得は年末調整で完結しますが、不動産の譲渡所得は年末調整の対象外です。そのため、売却で利益が出た場合は、会社員であっても自身で確定申告を行う必要があります。

マンションを売却して損失が出た場合、確定申告は原則として不要です。

譲渡所得税は利益に対して課される税金であり、利益がなければ課税対象が存在しないためです。ただし、一定の要件を満たす場合は「特例」を活用することで、売却損を他の所得と相殺（損益通算）して税負担を軽減できる可能性があります。売却損に使える代表的な特例は、以下のとおりです。

損失が出た場合でも、これらの特例の適用要件に該当するかどうかを確認しておくとよいでしょう。

売却で利益が出なかった場合でも、特例制度を利用するなら確定申告が必要となります。

マンション売却には税負担を軽減できるさまざまな特例が設けられており、代表的なものは以下のとおりです。

これらの特例を活用することで、納税額がゼロになるケースは多いです。各特例の適用条件や必要書類については、後述の「マンション売却で節税に使える特例制度」で詳しく解説します。

確定申告が必要にもかかわらず申告しなかった場合、本来の税額に加えてペナルティが課される可能性があります。

不動産を売却すると、所有権移転登記が行われます。申告漏れの可能性がある場合、税務署から「お尋ね」と呼ばれる確認書類が届くことがあります。期限後であっても税務署から指摘を受ける前に自主的に申告すれば、無申告加算税が軽減される場合があるため、申告漏れに気づいた場合はできるだけ早く税務署へ相談しましょう。

参照元：国税庁「No.2024 確定申告を忘れたとき」

参照元：国税庁「No.9205 延滞税について」

確定申告の要否は「売却によって利益（譲渡所得）が出たか」で決まります。そのため、まずは譲渡所得がプラスかマイナスかを計算することが重要です。

計算の結果、譲渡所得がプラスであれば原則として申告が必要となり、マイナス（売却損）であれば原則不要となります。譲渡所得は、以下の計算式で求められます。

譲渡価額とは売却代金のことで、ここから「取得費」と「譲渡費用」を差し引いた金額が譲渡所得です。取得費や譲渡費用を正確に計上するほど譲渡所得を適正に算出でき、結果として税負担の軽減にもつながります。この章では「取得費」と「譲渡費用」の考え方を見ていきましょう。

参照元：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」

取得費とは、マンションを購入した際にかかった費用の合計から、建物の減価償却費を差し引いた金額を指します。取得費に含められる主な費用は以下のとおりです。

建物部分は経年により価値が減少するため、購入代金から「減価償却費」を差し引く必要があります。減価償却費の計算式は、以下のとおりです。

償却率は建物の構造によって異なり、主な構造別の償却率は以下のとおりです。

参照元：国税庁「『減価償却費』の計算について」

なお、土地は経年劣化しないため減価償却の対象外となります。

譲渡費用とは、マンションを売却する際に直接かかった費用です。取得費と同様に、漏れなく計上することで譲渡所得を適正に算出できます。

これらの費用を証明するため、領収書や明細書は売却完了後も大切に保管しておきましょう。確定申告の際に提出を求められる場合があるほか、税務署からの問い合わせに備える意味でも重要です。

譲渡所得がプラスになったら、次は「所有期間」を確認しましょう。マンションをどれくらいの期間所有していたかによって適用される税率が大きく異なり、売却のタイミング次第で納税額に約2倍もの差が生じる可能性があります。

譲渡所得税は、以下の計算式で算出します。

税率は所得税・住民税・復興特別所得税の合計で、所有期間に応じて以下のように区分されます。

まず確認しておきたいのは、所有期間の判定方法です。実際に所有していた期間ではなく「売却した年の1月1日時点で何年経過しているか」で判定されます。例えば、2021年4月に購入したマンションを2026年5月に売却した場合、実際の所有期間は5年1ヵ月です。しかし、判定基準日である2026年1月1日時点では4年9ヵ月しか経過していないため「短期譲渡所得」として扱われ、税率39.63％が適用されます。

このケースでは、売却を2027年1月以降にずらすだけで税率が20.315％に下がり、納税額の軽減が可能です。なお、10年を超えて所有しているマンションについては、さらに税率が軽減される「軽減税率の特例」を適用できる可能性があります。詳しくは、次の章で解説します。

マンション売却で利益が出ても、特例を活用すれば税金がゼロになるケースは多いです。ここでは「自分はどの特例が使えるのか」を判断できるよう、主な特例の適用条件と選び方を解説します。

マンション売却で使える主な特例は、売却の状況によって異なります。以下の表で、ご自身の状況に当てはまる特例を確認してみてください。

ここでは、各特例の特徴を紹介します。

3,000万円特別控除は、マイホーム（居住用財産）を売却した際に譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度です。主な適用要件は、以下のとおりです。

ここでは、「3,000万円特別控除」を適用するとどうなるか、以下の条件で売却時の税額を試算してみます。

このケースでは、3,000万円特別控除を適用することで納税額はゼロになります。特例を使わなければ約406万円（1,997.5万円 × 20.315％）の税負担が生じるため、特例の効果は非常に大きいといえるでしょう。

なお、住み替えで新居を購入する場合、3,000万円特別控除と住宅ローン控除は併用できません。また、住宅ローン控除は「新居へ入居した年・前年・前々年に、3,000万円特別控除などの譲渡所得の特例を受けていないこと」が要件となっています。

最適な選択は譲渡所得の金額や住宅ローンの借入額によって異なるため、判断に迷う場合は税理士や税務署への相談をおすすめします。

参照元：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

買い換え特例は、マイホームを売却して新たな住居を購入する際に、売却益にかかる税金の支払いを将来に繰り延べられる制度です。ただし、税金が免除されるわけではなく、将来買い換えた家を売却するときにまとめて課税される点に注意が必要です。

買い換え特例を利用するには、売却する資産と購入する資産の両方が一定の要件を満たす必要があります。

参照元：国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」

買換資産は、売却した年の前年から翌年までの3年間のうちに取得し、翌年12月31日までの居住開始が条件です。

また、買い換え特例は、3,000万円特別控除や軽減税率の特例と併用できません。実務的には、3,000万円特別控除のほうが有利になるケースが多いため、どちらを選ぶかは譲渡所得の金額や将来の売却予定を踏まえて検討しましょう。

マイホームの所有期間が10年を超える場合は、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分に軽減税率が適用されます。以下のとおり、通常の長期譲渡所得税率（20.315％）よりも低い税率となるため、長期保有者にとって有利な制度です。

参照元：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

軽減税率の特例の大きなメリットは、3,000万円特別控除と併用できる点です。まず3,000万円特別控除で譲渡所得を圧縮し、残った金額に対して軽減税率を適用できます。10年超所有のマイホーム売却では、税負担を最小限に抑えられます。

相続で取得したマンションを一定期間内に売却する場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。取得費が増えることで譲渡所得が圧縮され、結果として税負担の軽減につながります。主な適用要件は、以下のとおりです。

取得費加算の特例は3,000万円特別控除との併用が可能です。また、相続したマンションが被相続人のマイホームであった場合は「被相続人の居住用財産に係る3,000万円特別控除」の適用可否もあわせて検討すると良いでしょう。

相続に関する特例は要件が複雑なため、適用の可否や有利・不利の判断については税理士等の専門家に相談することをおすすめします。

参照元：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

マンション売却後の確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに行います（3月15日が土日祝の場合は翌平日まで）。

申告方法はいくつかありますが、多くの人にとっては、e-Tax（国税庁「確定申告書等作成コーナー」で作成後、送信）を利用するのが便利です。

作成コーナーでは画面の案内に沿って入力するだけで、譲渡価額・取得費・譲渡費用・各種特例などを整理しながら自動計算してくれます。税務署に出向く必要がなく、還付金の振り込みも早くなる点もメリットです。この章では、e-Taxで申告する場合の手順を解説します。

e-Taxで申告する場合も、基本的な必要書類は窓口申告と同じです。書類自体を送信するのではなく、記載内容を入力するために手元に用意しておきます。

e-Taxを利用するには、マイナンバーカードと対応するスマートフォン（またはICカードリーダー）が必要です。カードをまだ取得していない場合は、申請から届くまで1〜2ヵ月程度かかるため、早めに準備しておきましょう。

ここでは「マイナンバーカードとマイナンバーカード読み取りに対応したスマートフォンを保有している」場合を例に説明します。

入力内容に誤りがあっても、送信前であれば修正ができます。また、作成途中のデータは保存できるため、複数回に分けて作業することも可能です。

申告書の作成が完了したら、そのまま電子送信で提出します。

還付がある場合は、申告から数週間程度で指定口座に振り込まれます。e-Taxでは、一部の添付書類について提出を省略できます。ただし、省略した書類は法定申告期限から5年間の保管が必要です。

また、譲渡所得や特例の適用では、契約書等の写しをPDF（イメージデータ）で提出するよう求められる場合もあるため、画面の案内に従って対応してください。

マンション売却で利益（譲渡所得）が出た場合は確定申告が必要です。ただし、3,000万円特別控除をはじめとする特例制度を活用すれば、多くの方が納税額をゼロまたは大幅に軽減できます。特例を利用する場合は、利益の有無にかかわらず確定申告が必要となるため、期限内に手続きを行いましょう。

税金の目安を把握するには、まず売却価格の見込みを知ることが重要です。譲渡所得は「売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）」で計算されるため、売却価格が分かれば、おおよその税額をシミュレーションできます。

これから売却を検討している方は、不動産会社の査定を受けて価格の目安を確認してみてください。査定結果をもとに譲渡所得を試算することで、確定申告や特例適用の必要性も判断しやすくなります。