相続したマンションの評価額の調べ方｜2024年の新評価ルールと節税特例も解説

マンションの相続税評価額は「建物部分」と「土地部分」を別々に評価し、合計で算出します。

建物部分は、2024年の税制改正により、一定の要件を満たすマンションの場合に「区分所有補正率」による補正が行われるようになりました。

土地部分は、マンションは区分所有建物のため、敷地全体ではなく、敷地利用権（共有持分）に相当する部分が評価の対象です。

2024年1月1日以降の相続・贈与から、一定の分譲マンション（居住用の区分所有財産）について、相続税評価額の算定方法が見直されました。従来の評価方法では、特に築浅・高層の物件で市場価格と相続税評価額の乖離が大きいケースが多く、問題視されていたためです。

改正後は、従来の評価額に「区分所有補正率」を掛けて評価額を補正する仕組みになりました。改正の主なポイントは、以下のとおりです。

築浅・高層・駅近など、市場価格に比べて相続税評価額（従来の算定方法による評価額）が相対的に低く出やすい物件は、補正の影響を受ける可能性が高いです。対象に当てはまるかどうかは、登記事項証明書などの情報をもとに、国税庁が示している計算方法で確認できます。

改正前に取得したマンションであっても、相続（または贈与）が2024年1月1日以後なら新ルールが適用されます。判断が難しい場合や補正の影響が大きくなりそうな場合は、税理士に確認すると良いでしょう。

マンションの相続税評価額を調べるには、建物の評価用と土地の評価用の書類をそれぞれ準備する必要があります。書類は市区町村の役所や法務局で取得でき、郵送やオンライン請求にも対応しています。

建物の相続税評価額は、原則として固定資産税評価額をベースに算定するため、上記の書類が必要です。

固定資産税納税通知書を紛失した場合や、相続手続きで正式な証明書が必要な場合は、相続開始年の1月1日時点の固定資産評価証明書を取得しましょう。

土地の評価には、敷地権割合や敷地面積を確認できる書類が必要です。基本となるのは登記事項証明書ですが、敷地の位置や形状を路線価図と照合する場合は公図、敷地面積を正確に確認する場合は地積測量図が必要になることがあります。

建物部分の相続税評価額は、原則として固定資産税評価額をもとに算出します。評価額は、以下のいずれかで確認でき、時価の50〜70%程度が目安です。

ただし、2024年の改正により、一部のマンションでは評価額に区分所有補正がかかります。固定資産税評価額と市場価格との乖離が大きい場合に、相続税評価額を一定の「補正率」で増減させる仕組みです。

補正率は高層階・築浅・駅近の物件ほど高くなる傾向があり、1.0を超える場合には、建物の相続税評価額が固定資産税評価額を上回ることがあります。

土地の評価は、まずマンション敷地全体の評価額を算出し、登記簿の敷地権割合で各住戸分に按分します。本章では、路線価方式・倍率方式それぞれの確認手順と、角地や不整形地などで必要となる補正の考え方を見ていきましょう。

路線価とは、道路に面した土地1平方メートルあたりの評価額を千円単位で示したもので、相続税や贈与税の土地評価に使用されます。国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で相続開始年の該当地域を選び、道路に記載された数値（千円/㎡）を確認しましょう。

例えば、路線価図に「350D」と記載されている場合、路線価は350千円（35万円/㎡）を意味します。アルファベットは借地権割合を示しますが、マンションの敷地権は所有権のため、通常は使用しません。

郊外など路線価が定められていない地域では、固定資産税評価額（土地）に評価倍率を掛ける「倍率方式」で評価します。

倍率は国税庁「財産評価基準書」の評価倍率表で地目ごとに設定されており、マンション敷地は通常「宅地」の倍率を使用します。

マンションは区分所有建物のため、敷地全体に対する持分（敷地権割合）のみが評価の対象です。敷地権割合は、登記簿謄本の「敷地権の割合」欄に分数または小数で記載されています。土地評価額の計算式は、以下のとおりです。

マンション敷地が角地や不整形地、間口が狭い土地などの場合は、路線価に補正率を掛けて評価額を調整することがあります。ただし、マンションの場合は敷地全体の形状が評価に影響するため、個別の専有部分ごとに補正を行うことは通常ありません。

補正計算は複雑なため、判断に迷う場合は税理士に相談しましょう。

マンションの相続税評価額は、築年数・総階数・所在階・敷地持分狭小度の4つの要素によって大きく変わります。本章では、よく見られる3つのケースで評価額を試算してみましょう。

出典：国税庁「No.4667 居住用の区分所有財産の評価」

　　　国税庁「『居住用の区分所有財産』の評価が変わりました」（PDF）

【区分所有補正率の計算】

【評価額の比較】

補正によって、評価額が約2.2倍になりました。タワーマンション高層階は、低層階や中層階の住戸と比べて、2024年改正による評価額の補正が入りやすく、影響が大きくなりやすいです。

【区分所有補正率の計算】

【評価額の比較】

このケースでは相続税評価額（建物＋土地の合計）が、補正前の2,000万円から補正後の約2,988万円へと約1.5倍に増加しました。郊外の中規模マンションの中層階（一般的なファミリーマンション）でも、改正による評価額の増加が生じる可能性があります。

【区分所有補正率の計算】

【評価額の比較】

このケースではマンションの相続税評価額に用いる評価水準が0.666となり、0.6〜1.0の範囲に収まるため、2024年の改正による補正率は適用されません。築古・低層・低層階といった条件の物件は、2024年の改正の影響を受けにくいケースです。

相続税には、一定の要件を満たすと評価額を大幅に減額できる特例や、税額そのものを軽減できる控除があります。

節税対策を検討する前に、まず相続税の計算に必ず関わってくる2つの基本的な控除を押さえておきましょう。

相続税には「基礎控除額」が設けられており、遺産の総額が基礎控除額以下であれば、相続税は一切課税されません。また、基礎控除額を超えた部分にのみ相続税が課税される仕組みで、基礎控除額は相続人の人数によって変わります。計算式は以下のとおりです。

例えば、法定相続人が3人いる場合、基礎控除額は「3,000万円 ＋ 600万円 × 3人 ＝ 4,800万円」となります。遺産総額が基礎控除額以下であれば、原則として相続税はかからず申告は不要です。

債務控除とは、被相続人（亡くなった方）が残した借金や未払金、葬式費用などを遺産の総額から差し引ける制度です。控除を適用することで課税対象となる遺産総額を圧縮でき、結果として相続税の負担を軽減できます。

例えば、相続したマンションに住宅ローンの残債が1,000万円あった場合は、1,000万円を遺産総額から差し引いたうえで相続税の計算を行います。

小規模宅地等の特例は、被相続人が居住していた宅地や事業用宅地の評価額を大幅に減額できる制度です。居住用の場合は、330㎡までの部分が評価額を80%減額できるため、相続税を大きく抑えられます。

例えば、マンションの相続税評価額が合計3,000万円（建物1,500万円＋土地1,500万円）だったとします。配偶者が相続し小規模宅地等の特例が適用されると、土地は300万円（1,500万円×20％）となり、合計1,800万円（建物1,500万円＋土地300万円）です。

配偶者控除（配偶者の税額軽減）は、配偶者が相続した財産のうち、1億6,000万円または法定相続分相当額のいずれか多い金額まで相続税がかからない制度です。適用の要件は、以下のとおりです。

配偶者控除を最大限使うと一次相続の税負担は軽くなりますが、配偶者が亡くなった際の「二次相続」で子の税負担が増える可能性があります。一次・二次相続を踏まえて遺産分割を検討しましょう。

相次相続控除は、10年以内に相続が2回以上発生した場合に、前回の相続で納めた相続税の一部を今回の相続税から控除できる制度です。短期間に相続が続いた場合に、同じ財産に二重に課税される負担を軽減する目的があります。

相次相続控除は自動的に適用されないため、相続税申告書に記載して控除を受ける必要があります。

相続したマンションは、自分で住む、売却して現金化する、賃貸に出して収益を得るという3つの選択肢があります。どれを選ぶかは、相続人の生活状況、マンションの立地や築年数、相続税の納付状況などによって異なります。

相続したマンションをどう扱うか判断するために、各選択肢のメリット・デメリットと向いているケースを見ていきましょう。

相続したマンションに自分で住む場合、一定の要件を満たせば「小規模宅地等の特例」により相続税の負担を抑えられる可能性があります。

「小規模宅地等の特例」を適用するには、相続税の申告期限（10ヶ月以内）までの居住と所有が必要です。

マンションを売却して現金化すると、相続税の納税資金を確保しやすくなり、遺産分割も進めやすくなります。

マンションを売却して利益が出た場合、譲渡所得税（所得税・住民税）が課税されます。

マンションを賃貸に出すと、毎月の家賃収入を得ながら資産を保有し続けられるでしょう。将来的に自分や家族が住む選択肢も残せる一方で、管理の手間や空室リスクがあり、不動産所得として確定申告も必要です。

また賃貸収入がある場合、不動産所得として確定申告が必要です。家賃収入から必要経費（管理費・修繕費・固定資産税・減価償却費など）を差し引いた金額が、課税対象となります。

賃貸に出すと、小規模宅地等の特例の適用区分が「貸付事業用宅地等」となり、減額率が50%に下がります。さらに賃貸開始後は借主の権利が保護されるため、自己利用に戻したくても退去まで時間がかかる場合がある点に注意しましょう。

マンションの相続税評価額は「建物＋土地」で算出します。建物は固定資産税評価額が基本ですが、2024年以降は一定の物件で区分所有補正が入り、評価額が上がる可能性がでてきました。土地は路線価（または倍率方式）で敷地全体を評価し、敷地権割合で按分します。

相続後は「住む・売る・貸す」を比較し、納税資金や維持費も踏まえて早めに方針を決めましょう。売却を検討するなら、まずは複数社の査定で相場感を把握できるGMO不動産査定の無料査定をご利用ください。