マンションを売るつもりで買うことはメリットが大きい？購入時の選び方も紹介

マンション購入は大きなお金が動くため、悩む人も多いのではないでしょうか。

しかし、マイホームを売るために買うことは、後々メリットを生むこともあります。

ここからは、それぞれのメリットについて詳しく紹介していきます。

賃貸物件で部屋を借りる場合、支払っている家賃は「掛け捨て」となります。

そのため、どれだけ長く住んで家賃を長年支払ったとしても、引っ越しをする際に手元に残るものは何もありません。それどころか、原状回復費用などかかれば、さらに費用が発生することも考えられます。

一方、マンションを購入すれば、支払いが済んだらその部屋は自分のものになります。さらに、売れるマンションであれば資産となるので、売却できた分の金額が出に入り、利益が出ることも考えられます。

2025年度の不動産流通経営協会による調査では、首都圏の住み替え世帯のうち前住居を売却した層で、購入・売却価格の回答があった世帯の61.0%が売却益を得ていました。

不動産流通経営協会が1991年から毎年調査している内容によれば、築25年以内の物件では利益が出る可能性が高いことが示唆されています。

出典：住み替え時の前住居売却、全体の6割で売却益│東京都宅建協同組合

仮に買った時より低い値段でしか売れなかったとしても、住んでいた期間に賃貸物件で賃料を支払っていた場合より安ければ、賃貸物件に住むよりは得をしたともいえます。

持ち家を買った後に、ライフスタイルが変化することは多々あります。

転勤や転職、子供の進学・転校や親の介護など、様々な変化により引っ越したほうが暮らしやすくなることもあります。

そんなとき、買った部屋を売却することができると、人生の選択肢が広がります。

また、引っ越しがしやすくなるというだけでなく、売却して得た利益があると引っ越し後も安心です。

売るつもりでマンションを買っていない場合、万が一引っ越しをしなければならないタイミングがきたとき、なかなか売却できなかったり、売却ができても損が発生したりと、せっかく買った部屋がマイナスになりかねません。

売却をするときは、中古マンションを購入する人がどんな物件を求めているかを把握しておくことが大切です。

需要のある条件のマンションを買うことで、より高い金額で売却したり、売却先を見つけやすくなったりします。

中古マンションの購入で最も人気なのは駅から徒歩5分以内の物件です。さらに、より便利な駅だと人気が高くなります。

逆に、駅から10分以上離れると人気が落ちてしまうエリアもあります。

同じエリアで似た条件の物件の家賃相場等を見て、どの程度駅から離れると人気が落ちるのか確認するのもおすすめです。

マンションを買っても、実際に売るのは数か月～数年後を想定する人が多いでしょう。売った時に利益を出すためには、現在より人気が上がるエリアであることが大切です。

数年後のそのエリアがどうなっているか知るためには、都市計画を確認しておくことが大切です。東京都内であれば、「東京都都市整備局」の公式サイトで確認することができます。

周辺道路の整備や商業施設の誘致、公園など人の集まる場所の建設予定などがあれば、将来人気が高くなる可能性があります。

スーパーやコンビニなどの商業施設は売却時になくなっているもしくは新しくできている可能性があるため、参考程度に留めておくのがよいでしょう。

購入するマンションそのものに人気があることも大切です。

特にラグジュアリー感のあるマンションや、ゲストルームやラウンジといった付帯施設が充実しているマンションはブランドとして人気が高く、将来的に価値が下がりにくいとされています。

すぐに売却するわけではない場合、マンションそのものの管理がしっかりとされていることも大切です。

いくら自分が部屋をきれいに使っていても、マンションの管理状況が悪いと価値が下がってしまうことがあります。

管理会社から発行されている「重要事項調査報告書」を事前に確認しておきましょう。

重要事項調査報告書に目を通すときは、以下のポイントを確認しておきましょう。

また、「管理計画認定制度」といって、マンションの管理計画を地方公共団体が認定できる制度があります。管理計画認定を受けているマンションは、管理状況が見えやすくなるため、市場で適切に評価されやすいとされています。なお、税制優遇や金利優遇は別途要件を満たす必要があります。

管理計画認定を受けているかどうかは、「管理計画認定マンション一覧」から探すことができます。

マンションのあるエリアによって、どんな世帯が多いのかも変わります。

ファミリー世帯が多いなら3LDK以上、単身が多いなら1DKや1LDKが人気の間取りです。

また中古マンションを購入する人たちには、中層階が人気です。

低層階は虫や人の目・生活音が気になるといったデメリットが、高層階は相場が上がる・不便になるといったデメリットがそれぞれあります。

実際にどんな間取りや階数に需要があるかは、立地条件やマンションの設備、相場感などの条件によっても変わります。周辺環境や物件の種類をリサーチして、どんな人に需要のある物件なのかイメージしておくとよいでしょう。

築年数が古すぎると、資産価値が落ちてしまうことがあります。

上述の「不動産流通経営協会」の調査でも、築25年以上の物件では売却益が発生しにくいとされ、売却益が出ていたのは築5年～20年ほどの物件という結果でした。

そのマンションに住む予定の期間にもよりますが、築年数が5年～10年ほどのマンションだと安心です。

ベランダからの景色や日当たりのよさは、人気の条件のひとつです。眺望や日当たりを気にする人は、南向きの部屋や湾岸エリアのマンションなどを検討する傾向があります。

そのため、現在条件がよいのはもちろんですが、将来もその条件を維持できていると、資産価値が高くなる可能性が高いです。

周辺の土地利用の状況や都市計画などを参照し、購入予定のマンション周辺に大型の施設やマンションが立つ可能性を考慮しましょう。

売るつもりでマンションを買うときは、売るときや売った後のことを考えなければいけません。

税金や控除といったお金や制度のことについては、しっかり把握して調べておかないと、後々損をすることにもなりかねません。

特に気を付けたい4点について解説します。

マンションを売った場合、購入費用より高い金額で売れると、その利益（譲渡所得）に所得税と住民税が課税されます。

譲渡所得にかかる税金は、その物件を所有していた期間によって税率が変わります。

譲渡所得の年数による区分と税率

長期譲渡所得とするためには、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている必要があります。例えば、2026年の4月に購入した物件を2031年12月に売却する場合は短期譲渡所得、2032年1月に売却する場合には長期譲渡所得になります。

利益が出なかった場合は課税されることはありませんが、5年以上住んでいた家を売った際に損失が出た場合、翌年以後３年内の各年分の所得から繰越控除をすることができます。

出典：土地や建物を売ったとき│国税庁

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、ローンを利用してマイホームを買った際に

年末のローン残高の一定割合を所得税や一部住民税から差し引ける制度です。

3,000万円控除とは、譲渡所得から 3,000万円までを控除できる減税制度です。住んでいた家を売った利益から3,000万円を引いて譲渡所得が計算されることになるので、所得税と住民税を支払わずに済んだり、安くなったりします。

旧居の売却で3,000万円特別控除を使うと、新居の住宅ローン控除は一定期間適用できません。住宅ローン控除の適用年の前2年・後3年に、旧居の譲渡で3,000万円特別控除などを使っていないことが要件です。

出典：No.3302 マイホームを売ったときの特例│国税庁

また、買い替えの時期や特例の使い方によっては、住宅ローン控除の適用を受けられなくなったり、修正申告が必要になったりする場合があります。

出典：居住用財産の譲渡所得の特別控除の特例等の適用を受ける場合の修正申告│国税庁

住宅ローン控除と3,000万円控除、どちらを利用するのがお得になるかは、売却時の利益や譲渡所得、税金の金額、控除額などを把握して計算しなければなりません。

買ってからすぐにマンションを手放す場合や、ローンの金額が大きかった場合、マンションの資産価値が下がってしまった場合などは、売却して得た利益がローン残債を下回る可能性があります。

ただし、譲渡損失が出た場合マンションを買ってから5年以上経っていれば、損失金額を売った年の他の所得と相殺することができる特例を利用できます。

新たにマイホームを買った場合は原則損失分全額、買わなかった場合はローン残債分が、3年まで繰越控除されます。

出典：土地や建物を売ったとき（２　マイホームを売って、譲渡損失が生じた場合）│国税庁

売りたいと思った時、必ずしも買い手が見つかるとは限りません。

ライフスタイルに変化があって引っ越しをしなければいけなくなっても、売れなければ引っ越しができなかったり、余分にローンを払い続けることになります。

どうしてもすぐに手放したい場合は、安くしてでも売りに出さねばならず、結果的に利益が出ない可能性もあります。

また、売れることを前提とした計画を立てず、「万が一売れなかった場合はどうする」という代替案を検討しておくこともおすすめです。

実際にいくらで売れるかは、個々の物件や立地条件、その時々の景気や物価などによって異なります。とはいえ、「目安でもいいからどのくらいになるのか知りたい！」という人も少なくないはずです。

そこで以下では、一般論としてどのくらいの値上がり・値下がりが見込めるのか、実際の手取り額がイメージするための情報を解説します。

一般的に、物件の資産価値は築年数が増えるほどに下がるといった推移をたどります。

東日本不動産流通機構が2025年2月にリリースした「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）」を参考に、成約価格が築年数によってどれくらい下がるのか計算しました。

築0~5年を基準にして、そこから年数が経つにつれてどれほど下がるのかを表しています。

つまり、築5年で買った物件を25年後（築30年）で売ろうとした場合、価格が半分以下になる可能性があるという計算になります。

ただし、マンション価格の高騰・下落など市況の変化がある場合、この限りではありません。

東日本不動産流通機構がリリースした「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」によると、2025年は中古マンション取り引きが活発で販売価格も上昇しており、築古物件の取り引きも増えている傾向にあるようでした。

こうした上記のような参考数値は、市況も踏まえておくとより信頼性を持って見ることができます。

これまで紹介してきた税率や築年数による価格の推移などから、築5年の6,000万円のマンションを購入したと仮定し、売却収支のシミュレーションを行いました。

ただし、売却価格は市況や各物件の条件など様々な要因で常に変化するものです。そのため、購入時と同価格で売却できた「成功パターン」と、築年数による資産価値の推移を加味した「通常パターン」の2種類をシミュレーションしています。

なお、購入・売却時の仲介手数料は上限額で計算しています。仲介手数料は、400万円超〜800万円以下の場合は、特例により最大33万円（税込）となるケースがあります。

5年後に売却する場合、控除によって戻ってくる分の費用が少ないため、売却価格が購入費用よりも下回ってしまった場合は損が大きくなってしまいます。ただし、築浅の物件は資産価値が下がりにくい傾向にあるため、売却価格が購入費用よりも下回る可能性は大きくはないとも考えられます。

成功パターン

通常パターン

10年後に売却する場合、仮に購入金額より売却額が下がってしまっても、長く住んでいる分、支出総額を月換算した場合の金額が安く抑えられる可能性があります。

成功パターン

失敗パターン

売るためにマンションを買うのであれば、買った時より高い値段で売りたいですよね。

買う前に見るべきポイントとは別に、買ってから実行できる、マンションを少しでも高く売るコツについてご紹介します。

少しでも高く売るには、住んでいるときから売ることを意識して暮らすことが大切です。

誰しも、汚い部屋や設備が壊れている部屋より、綺麗で新しい部屋に住みたいもの。

メンテナンスを怠ると、販売価格を下げてしまう要因になりかねません。

ハウスクリーニングやリフォームを行って綺麗にする方法もありますが、余計な出費がかかってしまい、総合的な売却費用を下げてしまうことになります。

住んでいるときに特に気を付けたいのは、水回りや壁・床の傷・手垢などです。

また内覧などを行う場合はできるだけ部屋を整頓してモデルルームのようなすっきりとした部屋を目指すのがおすすめです。

少しでも高く、早く売るには、販売戦略を考えておきましょう。

販売戦略は、「誰に」「いくらで」「いつ」「どのように」売るのか、あらかじめ検討しておくのがおすすめです。

不動産の需要が高まるタイミングを狙って売りに出すことで、より高く売れる可能性があります。

需要が高まるタイミングには2種類あり、それぞれ見極めることが大切です。

1つ目は、年間の需要期です。

不動産が動きやすいのは、一般的に2月・3月と9月・10月といわれています。

これは、年度末にライフスタイルの変化が起きやすいこと、半期のタイミングで転勤や人事異動の辞令が出やすいことが影響しています。

2月・3月もしくは9月・10月から住み始めたいという需要が増えるため、余裕を持って半年～3ヶ月ほど前から動き始めるのがよいでしょう。

もう1つは、近隣市場の状況です。

似た条件や近いエリアのマンションが売れ始めたり、相場が上がり始めた時期に売りに出すと、そうでないタイミングより高く売れる可能性があります。

また、全国的・国際的な経済動向から市場が左右されることもあるので、ニュースにアンテナを張っておくのもおすすめです。

マンションの販売価格は、不動産仲介会社の良し悪しにも左右されます。

通常、適正な価格で査定しているか、販売戦略が整っているか、販売実績が多いか、等で信頼できる仲介業者かどうかを判断します。また、自分に合った不動産会社かどうかというポイントも大切です。

とはいえ、たくさんある不動産仲介業者から1社を探して選ぶのは大変で手間がかかります。

複数の会社に査定してもらうことで自分のマンションの適正価格を知ることができますし、自分に合った信頼できる会社かどうかを比較して選ぶことができます。

複数社に査定を依頼するなら、GMO不動産査定がおすすめです。

一度の入力で複数の仲介業者に査定を依頼することができるので、手間なく査定の比較ができます。無料で利用できるので、ぜひ一度ご活用ください！

マンションを売るために買うことは、大きなメリットをもたらしますが、同時にリスクもあります。少しでも高く、少ないリスクで売るためには、事前の調査や日々のリサーチが欠かせません。

マンションを買うときは、将来的に需要が高まりそうな物件を選ぶことが大切です。

また、マンションを売るときにも、特に金銭関係の確認事項があるのでチェックしておきましょう。

買った時よりも高く売るためには、日々の積み重ねや工夫が必要です。