【2026年最新】マンション売却の流れ全7ステップ！期間や失敗しないための注意点も解説

「マンションを売りたいけれど、何から始めればいいのか分からない」「ローンが残っていても売れるの？」そんな不安を抱えている方もいるのではないでしょうか？ マンション売却は人生で何度も経験することではないため、流れや注意点が分からず戸惑うのは自然なことです。

この記事では、2026年の最新トレンドである「省エネ性能」の影響や電子契約のメリットを含め、マンション売却の流れと注意点を分かりやすく解説します。全体の流れを掴み、失敗しないためのポイントを押さえましょう。

東日本不動産流通機構のデータによると、首都圏における中古マンションの売り出しから成約までの平均日数は約80日（約2.7ヶ月）です。

マンション売却は、すべての手続きが完了するまで3〜6ヶ月程度の期間が目安とされています。しかし、準備期間や引渡しまでの手続き期間を加えると、半年程度と見込んでおくのが無難でしょう。

全体の流れと、各フェーズで発生する「お金の動き（入金）」を整理したのが以下の表です。

上記の表のとおり、売却代金は一度に全額入るわけではありません。契約時に受け取る「手付金」はあくまで一部であり、残代金が入るのは最後の「引渡し時」です。

住み替え（買い替え）を行う場合は、この入金タイミングのズレを考慮し、必要に応じて一時的な「つなぎ融資」を検討するなど、慎重な資金計画が求められます。引渡しで取引自体は完了しますが、税務上の手続きである「確定申告」までが一連のプロジェクトであると認識して進めましょう。

参照元：公益財団法人東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2024年）

売却活動をスムーズに進めるためには、事前の準備が欠かせません。以下のサイトを活用して、近隣の成約価格を確認しましょう。

ここで大切なのは、現在売りに出されている価格（希望価格）ではなく、実際に取引が成立した価格（成約価格）を見ることです。なぜなら、売り出し価格は値引きを見越して高めに設定されることが多く、あくまで「売主の希望」に過ぎないからです。

次に、より正確な査定額を算出し、書類紛失による将来的な損失（税金や値引きリスク）を未然に防ぐため、マンション売却に必要な、以下の書類を確認しましょう。

相場や書類の準備が整ったら、次は不動産会社に査定を依頼します。まずはWeb上で手軽に申し込める「机上査定（AI査定）」を利用して大まかな相場を把握し、その後に正確な価格を知るために「訪問査定」へ進むのが賢い手順です。

あらかじめ机上査定で「相場の基準」を持っておくことで、訪問時に根拠のある会話ができ、信頼できる会社を見極めやすくなります。

机上査定と訪問査定の違いは、以下の表を参考にしてください。

査定を依頼する際は、3社以上に依頼することをおすすめします。そして、提示された査定額の高さだけで選ぶのではなく「なぜその価格になったのか」という根拠を比較することが重要です。

なぜなら、契約を取りたいがために相場より著しく高い「売れない価格」を提示する「高預かり」の手法があるからです。信頼できる不動産会社を見極めるポイントは、主に以下の3点です。

パートナーとなる不動産会社が決まったら、売却活動を依頼するための「媒介契約」を結びます。媒介契約には「専属専任」「専任」「一般」の3種類があり、それぞれ拘束力の強さや報告頻度、レインズ登録義務の有無が異なります。自分の状況や物件の特性に合わせて、最適な契約形態を選びましょう。

参照元：東日本不動産流通機構｜媒介契約制度

窓口を一本化して手厚いサポートを受けたいなら「専任系」、人気エリアで複数社を競わせたいなら「一般」がおすすめです。また、2022年5月の法改正で媒介契約書の電子化が可能になりました。手続きが早く、来店不要で対応できる会社かどうかも選定基準の一つです。

媒介契約を結んだら、いよいよ販売活動のスタートです。不動産会社がレインズへの登録やポータルサイトへの掲載、チラシ配布などを行い購入希望者を募ります。2025年に広告表示の規制が厳格化されているため、「最高級」「絶対」など根拠のないアピールはNGとなっている点に注意が必要です。

購入希望者が現れると、内覧（物件見学）が行われます。内覧時の印象は成約率を大きく左右し、薄暗い部屋や汚れた水回りは、それだけで購入意欲を削いでしまうため、以下のポイントを意識して買主を「おもてなし」する姿勢で臨むことが大切です。

購入希望者から「買付証明書（購入申込書）」が提出されると、具体的な条件交渉に入ります。買付証明書には、以下のような項目が記載されています。

買主から価格交渉（指値）が入ることも多いですが、安易な妥協は避けましょう。以下のように、条件面で譲歩できないか探るのもおすすめです。

条件が合意に至れば、売買契約の締結に進みます。契約の手順は以下のとおりです。

手付金は、契約を解除する際のペナルティとしての役割も持ちます。

売買契約から約1ヶ月後、決済と引渡しが行われます。買主の利用する金融機関に集まり、以下の手順で行います。

犯罪収益移転防止法に基づき本人確認が厳格に行われるため、必要書類に不備がないよう、事前に司法書士と綿密に連携しておきましょう。

マンションを売却して取引が終わっても、翌年の確定申告までは気が抜けません。売却した翌年の2月16日から3月15日（※2026年は3月16日まで）の間に、管轄の税務署で申告を行う必要があります。

売却結果によって、税金の扱いや取るべき対応が異なります。以下の表を参考に、自分がどちらに当てはまるか確認しましょう。

利益が出た場合に使える特例は、以下のとおりです。

損失が出た場合に使える特例は、以下のとおりです。

参照元：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例

売却が決まっても、売却価格がそのまま全額手元に残るわけではありません。仲介手数料や税金などの「諸費用」が引かれるため、最終的な手取り額は売却価格の約95〜97%になるのが一般的です。

まずは、首都圏の中古マンション平均価格帯に近い「3,000万円」で売却できた場合のモデルケースを見て、手元に残るお金のイメージを掴んでおきましょう。

上記の場合、3,000万円で売れても約112万円の経費がかかり、手取りは2,900万円を切ることになります。購入時よりも高く売れて「利益（譲渡所得）」が出た場合は、さらに税金（譲渡所得税）が引かれる可能性があるため注意が必要です。

マンション売却にかかる諸費用は、売却価格の約4〜6%が目安となります。主な費用の内訳と金額の目安は、以下のとおりです。

売却益が出た場合にかかる譲渡所得税は、物件の所有期間によって税率が変わります。

ただしマイホームの売却であれば、利益から最大3,000万円を控除できる「3,000万円特別控除」を利用できます。注意が必要なのは「3,000万円特別控除」と、新居での「住宅ローン控除」は併用できないという点です。

また、令和8年度改正で延長が見込まれている「買換え特例」についても、買い替え先の新居に「省エネ基準適合」などの要件が課される方向にあり、適用のハードルが上がっている点には留意しましょう。

参照元：国税庁｜No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

ここまで解説した流れを踏まえ、最後に「自分はどう動くべきか」を決定するための判断材料を用意しました。曖昧な不安をなくすために、3つの基準で自分の状況をチェックしてみましょう。

住み替えの手順には、先に売る「売り先行」と、先に買う「買い先行」があります。以下のチャートで、自分の適正ルートを確認してみましょう。

多くの人にとって「売り先行」が現実的な選択肢となります。無理に買い先行を進めると、売れなかった時に新居のローンが組めなくなる恐れがあるため、まずは金融機関に残債を確認することがスタートラインです。

「もし売れなかったらどうしよう」と悩む前に「どうなったら、どう動くか」という撤退ライン（ルール）をあらかじめ決めておくことが重要です。

【行動指針】売却期間別・見直しルール表

感情で判断せず、数値基準に従って淡々とアクションを切り替えることが売れ残りを防ぐコツです。

引渡し後に「雨漏りが見つかった！」「給湯器が壊れていた！」と買主から損害賠償を請求されるトラブル（契約不適合責任）を防ぐ唯一の方法は「知っている不具合をすべて書面で伝えること」です。

以下のチェックリストを使い「物件状況報告書（告知書）」や「付帯設備表」に記載漏れがないか確認しましょう。

心理的瑕疵や環境瑕疵も、隠すと大きなトラブルになるため注意が必要です。

マンション売却は人生の大きなイベントですが、全体の流れと資金計画、そしてリスクへの対策を理解していれば、決して恐れることはありません。売却活動において「安易な自己判断を避けること」と「販売戦略を持ったパートナー（不動産会社）を選ぶこと」が重要です。

プロの助言を得ながら着実に売却活動を進めることが、納得のいく取引につながります。まずは自分に合った不動産会社を見つけ、あなたの大切な資産を少しでも高くスムーズに売却しましょう。