まず、土地売却のための解体作業はいくつかの工程に分かれます。そして工程ごとに発生する費用の相場も異なってくるので注意が必要です。そこで、ここでは以下の4つの作業別の解体費用の相場について説明していきます。
では、それぞれの解体費用の相場について詳しく見ていきましょう。
建物解体工事の費用の相場は、建物が木造かあるいは鉄筋コンクリートかといったように、構造ごとに異なってきます。延床面積を30〜35坪としたときの建物の構造ごとの解体工事費用の相場は以下のとおりです。
【建物の構造ごとの解体工事費用の相場（30～35坪の場合）】
ちなみに上記の解体工事費用の相場で、延床面積が30〜35坪の場合の構造ごとの坪単価は以下のとおりです。
【建物の構造ごとの坪単価（30～35坪の場合）】
以上のように建物解体工事費用は、構造がシンプルで比較的解体しやすい木造がもっとも相場が安く、構造が複雑で解体しにくい鉄筋コンクリートが1番高額になる傾向があります。
しかし、木造住宅でも2階以上の建物は、相場よりも高くなり上記の相場通りにならない可能性もあります。たとえばセメント瓦にアスベストが含まれている木造の場合には、アスベストの処分費用が1坪あたり24万円必要になり、場合によっては鉄筋コンクリートよりも解体費用がかかります。
また相場よりも高くなってしまう場合は、解体工事現場のスペースが狭くて重機が侵入できずに手作業での解体をしなければいけないケースや、近隣に学校があり、安全面の観点からガードマンを通常よりも多い人数用意しなければいけないケースなどです。
このように現場の状況によっても解体工事費用は異なってくるので、実際に依頼するときは専門業者に下見してもらってから見積もりを取るようにしましょう。
土地売却のために発生する解体費用には残置物撤去費用というものもあります。残置物撤去費用とは、建物内に残っている家具や家庭ごみを撤去するために必要な費用のことです。
家具や家庭ごみなどの残置物は一般廃棄物扱いになります。一般廃棄物が建物内に残っていると、解体業者は解体工事を実施できない可能性が高くなってしまいます。
そのため、建物内の残置物は解体工事の前に自分で処分することが重要になります。ちなみに残置物を撤去するときの費用は、重量によっても大きく異なってきますが概ね以下のとおりです。
上記から分かるとおり、重量1トンあたりの残置物撤去費用の相場は3万円程度です。
土地売却のために発生する解体費用には樹木伐採処分費用というものもあります。こちらの費用は、庭などに生えている樹木を伐採するときに発生するものになります。樹木伐採処分費用の相場は以下のとおりです。
樹木伐採処分費用は、物量1トンあたり2万円程度の相場になります。一般的な庭の場合、撤去する樹木の物量は4トントラック2台分ほどになることが多いです。
土地売却のために発生する解体費用には地下埋没物撤去費用というものもあります。地下埋没物撤去費用が発生するケースは、解体工事の下見の段階では発見されなかった地下に埋没した物体が工事の途中で発見されたときです。
上記のようなケースの場合、追加で地下埋没物撤去費用を業者に支払う必要性が出てきます。以下は、地下埋設物の種類ごとの撤去費用の相場です。
コンクリートガラと過去の建物の基礎は、物量1トンあたりの撤去費用の平均単価が2万円程度、浄化槽の場合は、物量1トンあたり約3万円の単価になります。
ちなみに地下埋没撤去費用を抑える方法は、解体工事の途中で地下埋没物が発見された場合でも作業を中断させずにそのまま最後まで継続させることです。解体作業を途中で止めてしまうと重機の搬入が再度生じてしまい費用と手間が増大してしまうリスクがあります。
以上の理由から、地下埋没物が見つかっても途中で作業を中断させずに一貫して解体工事を継続してもらいましょう。
つぎに土地売却において、建物を解体した場合と解体しない場合で必要な費用の差額がどれくらいになるのかについて説明していきます。
差額を説明する前に、そもそも土地売却自体にどれくらいの費用がかかるのかについて項目と合わせて理解しておきましょう。土地売却にかかる費用の内訳は以下のとおりです。
上記のとおり、土地売却額が2000万円・建物の坪数が60坪・鉄骨構造という条件を想定した場合、土地売却にかかる費用の合計は約314万円です。
そしてここからは建物を解体した場合の費用を考えていきます。先ほどの建物の坪数が60坪・鉄骨構造という条件の場合、解体費用は204万円程度です。
このことから土地売却のときに建物を解体したケースと解体しなかったケースの費用の総額はそれぞれ以下のようになります。
上記から分かるとおり、土地売却額が2000万円・建物の坪数が60坪・鉄骨構造という条件を想定すると、建物を解体した場合と解体しなかった場合の総額費用の差額は、解体した場合が解体しなかった場合に比べて204万円分ほど高額になります。
続いて、建物を解体してから土地売却をするメリットについて解説していきます。メリットは主に以下の2つです。
上記の2つのメリットについて、それぞれ詳しく見ていきましょう。
建物を解体してから土地売却をするメリットの1つ目は、解体することで土地の需要が上がる可能性があることです。
解体して更地にしてから売りに出すことで、すぐに新築の建物を建設したいと考えている買い手が見つかりやすくなります。
もし解体しないで建物が残った状態で土地を売りに出した場合、新築を建設したい買い手からはまず敬遠されてしまうでしょう。さらに、建物の築年数が大分経過していて老朽化していると中古住宅の購入を考えている買い手からも安全面から避けられる可能性が高まってしまいます。
建物自体を解体してしまえばこれらのマイナス要素を取り除くことができるので、純粋に土地だけ購入してすぐに新築を建設したいという思惑の買い手にとって好条件になり、売却のタイミングも早まり、より高い値段で売れやすくなるでしょう。
建物を解体してから土地売却をするメリットの2つ目は、解体することで買い手との間の契約不適合責任を免責できる点です。
契約不適合責任とは、土地の売り手が買い手に対して負う必要のある責任のことです。買い主は購入した土地の地盤が崩れやすかったり、埋没物があったりすると、売り主に対して損害賠償や補修費用の請求、契約解除等ができる権利が法律で保証されています。
建物を解体しなかった場合、土地を詳しく調査しないので地盤の脆弱さや埋没物の存在に気づかないリスクがあります。そのため、買い手との不要なトラブルをあらかじめ避けて契約不適合責任から逃れるためには、建物を解体して更地にする際、地盤の調査・埋没物の有無の確認をおこなえるのでそちらの方が良いでしょう。
ここからは、建物を解体して土地売却をおこなうデメリットについて説明していきます。主なデメリットは以下の2つです。
では、上記のそれぞれのデメリットを深掘りしていきましょう。
建物を解体してから土地売却をおこなうデメリットの1つ目は、解体することがケースによっては売却価格を下げることにつながってしまう可能性があるという点です。
建物が築25年未満の比較的新しいものである場合、土地とセットで売ることで付加価値が付いて、建物がない場合よりも高額な値段で売却できる可能性があります。
また、築年数が経過している建物でも昔ながらの古民家のような味わいのある雰囲気がある場合、そのような物件を好む人が土地ごと高額で買い取ってくれる可能性もあります。
建物を解体するということは、高く売れるこれらの可能性をなくすことがあるということを認識しておきましょう。
建物を解体してから土地売却をおこなうデメリットの2つ目は、固定資産税が高くなる可能性があるということです。
建物を解体して更地にした場合、建物がある状態で土地を売るケースと比較して約3〜4倍もの固定資産税がかかってしまいます。
建物がある土地は、住宅用地の軽減措置特例という制度が適用されるので固定資産税が通常の1/6に軽減されます。しかし、建物を解体してしまうとこの特例が外されて高くなってしまうという仕組みです。
ただし、実は建物を解体しても固定資産税が軽減されたまま売却する方法があります。それは、建物を解体するタイミングを1月1日以降に設定してその年内に土地を売却してしまうのです。そうすることで、固定資産税が1/6に軽減されたままになります。
関連記事： 【固定資産税はいくら？】一戸建てとマンションで目安は異なる？計算方法や節税対策をご紹介
建物を解体してから土地売却をすると、メリットとデメリットがそれぞれあることをお伝えしてきました。
建物を解体してから土地を売却するメリット・デメリットは、全員に当てはまるわけではないため、自分の場合にはどのような影響があるのかを考えることが必要です。それぞれの特徴を把握することで、解体してから土地売買をした方が良いか、解体せずに土地売買をした方が良いか、自分に最適な方法を判断する材料にできます。
解体してから土地を売却すべきかどうか迷っている場合には、読んで参考にしてください。
建物を解体してから土地売却をした方が良い人の特徴は以下のとおりです。
では、それぞれの人の特徴を詳しく見ていきましょう。
土地の早期売却を望んでいる人は、建物を解体してから土地売却をおこなった方が良いでしょう。
更地にしてから売ると、解体費用を負担せずに新築をすぐに建てたい買い手にとって非常に好条件の土地になります。そのため、そのような買い手から早いタイミングで購入の申込みが入る可能性が期待できます。
とにかく早く売りたいという人は、建物を解体して更地にしてから土地を売りに出すようにしましょう。
老朽化が進んでいる建物を保有している人も、その建物を解体してから土地売却をおこなった方が良いでしょう。
老朽化が進んでいると耐震強度に不安があるという理由で買い手から購入を避けられてしまうリスクが高まります。レトロな雰囲気や昔ながらの古民家のような雰囲気の建物を好む買い手もいますが、そのような昔ながらの建物もあくまで耐震強度が万全で住むことに問題がないという前提条件の元で需要があります。
老朽化が進んでいることと古民家のような雰囲気であることはイコールではないので、誤解しないようにしましょう。耐震強度などの安全面の詳細が知りたい場合は、不動産会社に調査を依頼することをおすすめします。
契約不適合責任を避けて買い主との不要なトラブルを防ぎたい人も、建物を解体してから土地売却をおこなった方が良いでしょう。
建物を解体する過程で地盤の脆さや埋没物の存在に気づくことができるので、知らないまま売却して契約不適合責任を負うことを回避することができます。
とにかくトラブルに遭いたくない人は、建物を解体することをおすすめします。
一方で、建物を解体せずに土地売却をした方が良いケースがあります。たとえば、土地売却にかかる費用をとにかく抑えたいと考えている人です。
解体は無料でできず、業者に依頼することで解体費用が発生します。また、建物を解体して土地を更地にしてしまうことで、固定資産税が増えます。
建物の損傷が激しく、取り壊しが売却の前提となる場合は解体せざるを得ませんが、そうでない場合は古家付き土地として売却することも可能です。そうすることで、売却前に家の解体にかかる費用を抑えることができます。
土地を売却する場合には、主に以下の費用が発生します。
このうち、建物を解体せずに売却することで、解体費用を抑えることができるます。また、土地のみの場合よりも固定資産税を安くすることができます。
一戸建て住宅の価格は、土地と建物の合計で計算されます。土地の価格はそのときの相場によって変動しますが、建物については築年数とは無関係になります。木造住宅の法定耐用年数は22年であることから、築20年未満の一戸建て住宅においては、家を残して売却したほうが、土地だけを売却するよりも高値で売却できる場合があります。
参照：国税庁・耐用年数(建物／建物附属設備)
また、古民家のように家そのものに価値がある場合も、建物を残しておくことで付加価値が付き、土地を高値で売却できるケースがあります。
市街地調整区域に建っている物件も、土地のみを売却するより、家が付いているほうが高値で売れることがあります。市街地調整区域とは、都市計画法によって都市化を抑制した地域のことを指します。市街地調整区域は、基本的に農地や森林を守ることに重点を置かれている地域であることから、住居や商業施設などは原則認められておらず、一度不動産を解体してしまうと簡単には再建築できません。
市街地調整区域で家を建てる場合は、行政によって宅地利用が認められていることが条件となり、開発許可がとれたとしても建てるのに時間がかかります。そのため、市街地調整区域の物件を売却する場合は、家を残した状態で売却をしたほうが、買い手が見つかる可能性が高まるのです。
家を解体して売却すると、空いた土地はさまざまな用途に使いやすくなり、契約不適合責任を負う心配がありません。一般的な事例を見ても、更地にしていた方が早く売却ができるケースが多くあります。とはいえ、家を解体してから売却をするときには注意しなければならない点があります。
土地を売却するときに、家の解体を行うか、検討する際の注意点には、次の4つが挙げられます
【土地売却で家を解体するか検討する際の注意点】
以下では、4つの注意点について詳しく説明します。
3,000万円特別控除の特例は、居住用としていた自宅などを売却した場合に適用されます。3,000万円特別控除とは、売却代金と解体費用の合計金額を3,000万円まで控除してくれます。
令和9年12月31日までであれば、特別控除の適用条件に当てはまり、住宅の売却の際に使えます。また適用が認められない場合が以下のようにあるので、注意が必要です。
【3,000万円特別控除を利用できないケース】
土地の売買は金額が大きいため、3,000万円の特別控除は売却者の大きなメリットです。
解体のタイミングは、固定資産税と取り壊しのタイミングも意識すべきです。更地にしてしまうと、「住宅用地の特例」が適用されなくなるため、固定資産税が高くなってしまいます。60.5坪以内の土地であれば、住宅が建っているときと比べて、固定資産税は3倍から4倍になります。
固定資産税の見直しは、毎年1月1日の状態で判断されます。そのため、年末に取り壊すよりも1月1日以降に取り壊す方が、固定資産税が見直される期間が長くなります。解体のタイミングは、壊す時期によって固定資産税が変わってしまうことも念頭においておくと良いでしょう。
建物を解体して売却する際、少しでも高く売りたい場合には不動産会社に相談してください。プロに相談することにより、さまざまな視点からアドバイスをもらえ、納得できる不動産売却ができます。たとえば、不動産会社に直接売却することで仲介してもらうよりも、早く買い取りをしてもらえます。直接買取してもらうと、仲介と比べて買い取り価格が安くなってしまう反面、早期売却が可能です。
自分で解体してから売却すべきか判断できない場合にも、不動産会社に相談することで適切なアドバイスがもらえます。相談する場合には、信用できる営業マンかどうかも重要です。メールや電話で問い合わせをした後に、直接相談して信用できるかしっかり確認しましょう。
家を解体して土地売却を検討するときの注意点として、所有している土地が「解体後に新築が立てられないケースではないか」を確認しておきましょう。解体後に新築が立てられない区域のことを「市街化調整区域」といい、新築を建てる際に建築範囲が限られたり、新築が許可されたりしない場合があります。
市街化調整区域は、向こう10年以内に住宅街や商業施設が開発される予定の区域なので、解体せずに売却した方がよいケースもあります。市区町村などの行政によっても、条例が異なるため、気になった人は不動産会社や行政などに問い合わせてみましょう。
土地売却をするときの解体費用は、建物解体工事費用・残置物撤去費用・樹木伐採処分費用・地下埋没物撤去費用の4種類の費用があることをお伝えしました。
また、解体して土地売却をすることはメリットもある反面、デメリットもあることも紹介しました。
現在、あなたが売却を考えている土地の建物がどのような状態にあるかをよく調査した上で、本記事で紹介したポイントを参考に解体するか否かを決定して土地売却を決断しましょう。
関西学院大学法学部法律学科卒。
宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）、登録販売者など多岐にわたる資格を保有。 数々の保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産業務を行う。
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