一般的に、マンションの売却時は、不動産会社に仲介を依頼します。不動産取引には専門知識が必要で、自分で買主を見つけるのが難しいためです。
仲介を依頼する際に、不動産会社と締結する契約のことを「媒介契約」と呼びます。媒介契約の方法は3種類あり、それぞれの特徴は以下の通りです。
【媒介契約の種類】
まずは、媒介契約の種類ごとのメリット・デメリットについて詳しく解説していきます。自分に合った契約方法で仲介を依頼しましょう。
「一般媒介契約」は、3つの契約方法の中で、もっとも自由度が高い媒介契約です。一般媒介契約では、以下のようなメリットが得られます。
【一般媒介契約のメリット】
依頼者は、取引相手や契約方法にほぼ縛りがない状態です。一般媒介契約では複数契約が禁止されていないため、複数社に仲介を依頼し成約率を高めることもできます。
ただし、一般媒介契約は、不動産会社側にとっても制約が少ない契約方法です。契約の際は、以下のデメリットに留意してください。
【一般媒介契約のデメリット】
上記の理由から、契約した不動産会社が意欲的でなかった場合は、売却活動を怠けられてしまう可能性も考えられます。不動産会社にとっては、別の業者の仲介で売却が成立してしまうと、一生懸命取り組んでも努力が無駄になってしまうためです。
契約した不動産会社からの報告がない・不動産の動きがないように感じる場合は、売主側から進捗をヒアリングするなどの配慮が必要になるでしょう。
また、一般媒介契約には「明示型・非明示型」が存在します。2つの違いは、以下の通りです。
【一般媒介契約の種類】
明示型を選んでおけば、不動産会社側も「競合がいるかどうか」が把握できます。競合がいないことがわかれば、積極的に動いてくれる可能性も高くなるでしょう。そのため、特別な事情がない限りは明示型で契約することをおすすめします。
「専任媒介契約」は、一般媒介契約とは異なり、契約先を1社のみに絞る仲介契約です。不動産会社が積極的に売却活動をおこなってくれる傾向があり、販売状況の報告義務も課せられているため、安心して契約できる特徴があります。
専任媒介契約のメリットは、以下の通りです。
【専任媒介契約のメリット】
定期的に進捗確認できるだけでなく、自分で見つけてきた買主との契約も可能です。また、国土交通省指定の流通機構である「REINS（レインズ）」への登録も義務化されているので、買主の目にとまりやすくなります。
【専任媒介契約のデメリット】
3つの媒介契約の中では、専任媒介契約が比較的おすすめの方法です。ただし、複数社と契約することはできないので、マンションが売却できるかどうかはその不動産会社の手腕次第ということになるでしょう。
契約した不動産会社が「どれだけ営業や宣伝を積極的にしてくれるか」によって、マンションの売れやすさも変動します。そのため、信頼できる不動産会社を見極めなくてはならないでしょう。
基本的には、専任媒介契約と同じ契約内容ですが、より双方の縛りを厳しくしたものが「専属専任媒介契約」です。依頼者は、媒介契約した不動産会社にすべて一任するかわりに、不動産会社も積極的に取り組むことが義務付けられています。
メリットとデメリットは、以下の通りです。
【専属専任媒介契約のメリット】
【専属専任媒介契約のデメリット】
他の契約方法と異なるメリットは、不動産会社に細やかな報告義務・迅速なレインズへの掲載義務があることです。そのため、不動産会社の意欲やモチベーションが高まります。ただし、自分で見つけてきた買主とは取引できないというデメリットも存在します。
マンション売却において最初におこなうことは、不動産会社との媒介契約です。
【マンション売却時の媒介契約の流れ】
ステップごとに解説していきます。
不動産会社との媒介契約を結ぶ前に、まずは査定をおこないましょう。そもそも査定には、大きく分けて以下の2種類が存在します。
【マンション売却時の査定の種類】
この中で、不動産会社を決める過程でおこなう査定は「簡易査定」です。3社ほどの不動産会社に簡易査定を依頼し、最も条件が良いと思う会社を選びましょう。
最近では、一括で複数の不動産会社に査定依頼を行えるウェブサイトも存在します。より効率的に不動産会社を選ぶためにも、積極的に活用していきましょう。
簡易査定の結果を確認し、良いと思った不動産会社に直接連絡をしましょう。
なお、査定の結果も大事ですが、以下のポイントも同時に確認しておくことをおすすめします。
【不動産会社選定のポイント】
売却が早く・トラブルなく決まるかは、不動産会社によります。不動産会社選びは、慎重におこないましょう。
不動産会社が決まれば、媒介契約を結んでいきます。媒介契約は、前章の通り、以下の3種類があるので、保有する不動産や自分の状況を踏まえた上で、判断しましょう。
媒介契約は、「不動産媒介契約書」に押印することで締結となります。この媒介契約書は、近年電子化が進んでおり、非対面でのWeb締結も増えてきています。
書面でもWebでも以下のような内容が記載されているので、中身を必ず確認しておきましょう。
【媒介契約書の主な内容】
それぞれ不動産会社が口頭でも説明してくれるので、理解できないことや懸念点がある場合には、必ずその都度確認をします。また、契約当日には印鑑が必要なので、忘れずに持っていきましょう。
スムーズにマンションの引き渡しをおこなうためには、売買契約書の内容だけでなく売買契約の流れを把握しておくことも大切です。マンションの場合は、以下の流れで進んでいきます。
【マンション売買契約の流れ】
ここからは、売買契約の流れについて詳しくみていきましょう。
まずは、購入申込書を確認しましょう。購入申込書とは、別名「買付証明書」とも呼ばれる「購入の意思表示を示した書類」です。あくまで買主側の意思表示を示しているだけなので、法的な拘束力はありませんし、決まった形式もありません。
一般的には、以下のような内容が記載されているので、売主側は内容を確認し、条件と合えば本契約に進むことになります。
【購入申込書の内容】
購入申込書の期限は1〜2週間程度なので、できるだけ早めに判断することが大切です。不動産会社と連絡を密に取り合い、最終的な決定をしましょう。
買主が住宅ローンを組む場合、事前審査の結果も確認しておきましょう。事前審査とは、本審査をする前に金融機関が以下のチェックをすることです。
【住宅ローンの事前審査で確認される内容】
これらを総合的に踏まえて審査されるため、結果が出るまでに2週間〜1か月ほどかかります。スピーディーな売却を実現するためには、結果が出てからすぐに内容を確認することが重要です。
住宅ローンの仮審査が通過した後に、売買契約を結んでいきましょう。
売買契約当日は、売主と買主が不動産会社の応接室などでおこなわれます。両者が揃った状況で以下の説明を仲介業者から受け、合意をした場合に契約が成立となる流れです。
【不動産会社から受ける説明】
このとき、「売買対象物件の重要事項説明」と「契約内容の確認」に関しては、事前に売主にも共有されているので、あらかじめ目を通しておけばトラブルなくスムーズな契約が可能です。
上記の説明を1時間〜1.5時間ほど受けた後、内容に問題がなければ署名捺印をおこない、正式に売買契約が成立となります。
また、このタイミングで買主から売主に対して手付金の支払いと不動産会社への仲介手数料の半額の支払いをおこないます。
売買契約が正式に決まれば、マンションの引き渡し日を決定しましょう。
ほとんどの場合、売買契約締結から1.5〜3か月後に引き渡し日を設定することが一般的です。しかし、大規模な不動産などであれば6か月ほどかかってしまうこともあるため、売主と買主でよく話し合いましょう。
なお、決定した引き渡し日までに完了しないと違約金が発生します。金額は売却価格の約2割となり、売主と買主が折半することとなります。
決して安い金額ではないので、引き渡し日は必ず守りましょう。
最後に抵当権を抹消します。
抵当権は住宅ローンを完済してからいつでも抹消できますが、売却が決まったときにまだ抹消していない場合には、このタイミングまでに必ずおこないましょう。
抵当権抹消の手続きは、以下のように進めます。
【抵当権抹消手続きの流れ】
なお、抵当権の抹消には、以下の費用がかかります。
【抵当権抹消手続きにかかる費用】
司法書士に依頼する場合には、2万円ほどが追加でかかることも把握しておきましょう。
ここまでマンション売却をする際の流れを解説してきましたが、スムーズに契約を締結するために事前に準備しておくべきものがあります。
【売買契約時までに用意しておくもの】
売買契約書などは不動産会社が用意してくれますが、上記は売主が準備しておかなければいけません。
印鑑証明書など有効期限がある書類などは、入手が早すぎても遅すぎてもトラブルの元となります。不安な場合には不動産会社に相談するか、司法書士に委託することもひとつの手です。
いずれにしても、抜け漏れがないように慎重に対応しましょう。
マンションの売買契約をする際には、以下の費用がかかります。
【マンションの売買契約にかかる費用】
それぞれ計算方法や減額のコツがあるので、解説していきます。
不動産会社に対しての仲介手数料が、売却時においては最も高い費用となります。そのため、仲介手数料も高額になってしまいがちです。
しかし、宅地建物取引業法によって、以下のように上限が決められています。
【仲介手数料の上限】
例えば、300万円の不動産を売却した場合は、以下のような計算となります。
【500万円の不動産を売却した場合の仲介手数料上限】
200万円 × 5% = 10万円 200万円 × 4% = 4万円 100万円 × 3% = 3万円
これによって、17万円が不動産会社に支払う仲介手数料の上限となるわけです。
仲介手数料は媒介契約を結ぶ前に必ず説明があるため、少しでもわからないことがあったらその場で質問しておきましょう。
価格ごとの仲介手数料の上限額一覧を参考に、事前に金額を想定しておくことをおすすめします。
【仲介手数料の上限一覧】
印紙税とは、不動産の売買契約書を作成する際にかかる税金です。売買契約書は、売主と買主それぞれが保有するもので、2枚の契約書が必要であるため、両者がそれぞれの書類に対して印紙税を支払う形となります。
金額は、仲介手数料ほどはかかりませんが、記載されている不動産価格に応じて以下のように変わっていきます。
【不動産売買における印紙税の価格料】
印紙税の納付方法は至ってシンプルで、金額ごとに販売されている印紙を契約書に貼りつけるだけです。
もし印紙を貼りつけていないと、ペナルティとして印紙税額の2倍相当の違約金を支払わなくてはいけないので注意しましょう。ただし、電子契約の場合は不要となります。
登録免許税とは、不動産を購入し、所有権を登記する際に支払う必要がある税金です。そのため、売主に支払い義務はありません。
しかし、不動産を売却後、新たに購入する際には支払う必要があるため、ここで概要を理解しておきましょう。
この登録免許税は、「不動産取得時」と「抵当権設定時」で計算方法が異なります。
【登録免許税額の計算式】
まず、不動産を取得した際の登録免許税は、毎年自治体から送付される「納税通知書」の「課税資産明細」欄で確認できる「固定資産税評価額」に、以下の状況別に設定された税率を掛け合わせることで計算できます。
【所有権移転登記の税率】
また、購入した物件に対して抵当権を設定した際の登録免許税は、抵当権設定金額に0.004をかけることで算出します。抵当権設定金額とは、住宅ローンなどの不動産購入に際にして借り入れた金額のことです。例えば、1,000万円の住宅ローンを組んだ場合には、4万円が登録免許税としてかかるということです。
このように、登記内容を変更する際には登録免許税がかかることに注意しましょう。
マンション売却の契約をする際には、以下に注意しましょう。
【マンション売却時の売買契約書に関する注意点】
それぞれ解説していきます。
不動産会社との媒介契約を結ぶ際には、必ず解約条件を確認しておきましょう。解約条件とは、契約期間内にもかかわらず、契約を破棄できる条件のことです。
そもそも「一般媒介」で契約をしている場合は、契約期間などの制限がないため、いつでも解約が可能です。それに対して「専属専任」「専任媒介」などの契約では契約期間が定められているため、原則解約はできません。
しかし、以下のように不動産会社に明確な不手際があった場合には、例外的に解約ができるケースもあります。
【媒介契約が可能になる条件】
一般的には、上記が契約書に記載されていますが、念のため媒介契約を結ぶ際には解約条件を確認しておきましょう。
ちなみに、売主都合で解約する場合には、違約金を支払うことで解約できるケースもあります。違約金は業者にもよりますが、仲介手数料同等の金額となる場合がほとんどです。
売買契約を結ぶ前に、物件の問題点はすべて買主に伝えておきましょう。
もし、問題点を伝えず、買主が住み始めた後に問題が発覚した場合、瑕疵担保責任として損害賠償を負う可能性があります。瑕疵担保責任とは、不動産の売買契約成立後に不動産に欠点が見つかった場合に売主が負わなければいけない責任のことです。
ここでのポイントは「問題点があること」ではなく、あくまで「問題点を伝えていないこと」です。つまり、いくら欠点があっても事前に通達していれば、その部分の瑕疵担保責任を負うことはありません。
マンションにおける瑕疵の例は、以下の通りです。
【マンションにおける瑕疵の例】
上記のような問題点がある場合には、隠さずにすべてを買主に伝えておきましょう。
買主の住宅ローン審査が通過しなかった場合、売買契約を結ぶことはできません。住宅ローンに通過しないために契約が白紙になり、最悪の場合には裁判まで起こすケースも存在します。
特に、住宅ローン特約を買主がつけている場合には、違約金や手付金などを支払う必要もなくなるため、また一から売却活動をおこなう必要があります。
これを避けるためにも、住宅ローンの事前審査の結果をよく理解したり、買主の職業などの信頼性を売主自身も把握したりすることは必須です。
売却前に支払っている固定資産税や管理費・修繕積立金などは、買主に請求することができます。
例えば、固定資産税においては、毎年1月1日に固定資産を保有している人が前払いで納める制度なので、売却後の分もすでに支払ってしまっています。管理費や修繕積立金に関しても、マンションによりますが前払いにて管理会社などに納めている場合がほとんどでしょう。
このような費用に関しては、売却後の分をすべて買主に請求できるのです。税金や管理費を無駄に支払うことにならないように、事前に把握しておきましょう。
万が一に備えて、マンションを売却できなかった場合の対策も考えておきましょう。具体的には、以下のような対策が必要です。
【マンションが売却できなかった場合の対策】
マンションがなかなか売れない場合、まずは何が原因なのかを不動産会社と共に見極めましょう。原因にあたりがつけば、上記のように必要な対策が見えてきます。どうしても売れない場合には、媒介契約を変えて新たな不動産会社を見つけなおすことも一つの手です。
事前に売却できなかったときの対策を想定しておけば、万が一の場合にも慌てずに対処できるでしょう。
マンションの売却時には、不動産に仲介を依頼する「媒介契約」と、買主と締結する「売買契約」が必要です。媒介契約は自分に合ったものを選択し、不動産会社選びに失敗しないよう配慮しましょう。
また、媒介契約時には、売買契約書や重要事項をしっかり読み合わせ、内容の相違や誤認がないかきちんと確認しておかなければなりません。確認を怠るとのちのトラブルになりかねないため、引き渡しが完了するまでは誠意を持って対応するよう心掛けましょう。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会会員 「プリンシプル 住まい総研」所長 住宅情報マンションズ初代編集長
1988年株式会社リクルート入社し、リクルートナビを開発。 2002年より住宅情報タウンズのフリーペーパー化を実現し、編集長就任。 現スーモも含めた商品・事業開発責任者に従事。2011 年 12 月同社退職。
プリンシプル・コンサルティング・グループにて2012年1月より現職。 全国の不動産会社のコンサルティング、専門誌での執筆や全国で講演活動を実施。
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