マンション売却時の抵当権抹消登記の手続きを解説！流れや費用相場は？

抵当権抹消登記とは

抵当権抹消登記とは、保有する不動産をローン購入する際に金融機関が付け加える「抵当権」という権利を抹消するためにおこなう手続きです。法務局が管理する帳簿上で、抵当権を抹消した旨を登録するための手続きを指します。

そもそも抵当権とは、不動産購入希望者がお金を借りるにあたって、金融機関がローンの担保として追加する権利のことです。不動産購入希望者がローンを返済しなかった場合、代わりに土地を取り上げるという約束を交わすもので、銀行がお金を貸すリスクを最小限に抑えることにつながります。

そのため、住宅ローンを完済してからでないと、抵当権を抹消できません。不動産の登記に関する項目は法務局の担当登記官が処理するので難しい工程はありませんが、完済してから抹消することには注意しましょう。

マンション売却時には抵当権抹消登記が必要

住宅ローンを利用して購入したマンションは、引渡し前に抵当権抹消登記をしなければなりません。

不動産売買契約書上では、抵当権等の負担を取り除いているかどうかに関する項目が設定されています。売却前に抵当権抹消登記を済ませることで、売主としての信頼性が上がるだけでなく、売却できる可能性も上がるため、事前に手続きすることが大切です。

抵当権の抹消手続きをおこなわないと、以下のリスクが生じる可能性があります。

【抵当権抹消登記をしないことによるデメリット】

上記のように、抵当権抹消登記を放置することで、自身の信用情報に影響を与えてしまうのです。

なお、住宅ローンを完済したとしても、金融機関は自動で抵当権を抹消してくれません。

書類も売主自らが申請しない限り、金融機関は送付しないため、売主自らが積極的に動き、抵当権抹消登記手続きを進める必要があります。

マンション売却時の抵当権抹消登記はいつおこなう？

マンションを売却する際に抵当権抹消登記登録をするタイミングは、以下の2通りです。

【マンション売却時に置ける抵当権抹消登記のタイミング】

それぞれについて詳しく解説します。

マンション売却時の抵当権抹消手続きに必要な書類

抵当権抹消登記登録をする際に必要な書類には、金融機関から取り寄せる書類と法務局から入手する申請用紙の2種類があります。

入手場所やそれぞれの書類の概要を表にまとめているので、事前に確認しておきましょう。

【マンション売却時の抵当権抹消手続きに必要な書類一覧】

抵当権抹消登記の手続きにかかる費用

抵当権抹消登記登録には、不動産1件につき1,000円の「登録免許税」がかかります。

不動産投資などで複数のマンションを売却する際は、戸数分の費用が必要です。さらに、土地と建物それぞれに抵当権が設定されている場合は、2件とみなされ、登録免許税は2,000円となるので注意しましょう。

「登録免許税」は、原則として収入印紙を購入して現金で納付するように定められていますが、オンラインで申請する場合は、電子納付も可能です。

その他、必要に応じて実費費用が発生するため、併せて覚えておくと役立ちます。

【想定されうる実費一例】

また、抵当権抹消登記登録を自分でおこなう場合と司法書士など専門家に依頼する場合、必須となる費用が異なります。司法書士への支払い価格については、登録免許税などの費用も同時に発生することから自分でおこなう場合と同じですが、大きな違いは専門家に支払う報酬金額です。

以下に、抵当権抹消登記登録を自分でおこなう場合と、司法書士に依頼する場合にかかる費用感をまとめていますので、参考にしてみてください。

なお、マンションのある地域や地方により、司法書士への報酬価格も変動があることを覚えておかなければなりません。

参考に、日本司法書士連合会が公表している、おおよその報酬を以下に示します。

【司法書士の委託料金】

（出典：shiho-shoshi.or.jp）

マンション売却時の抵当権抹消手続きの流れ

抵当権抹消登記ができる状態は、住宅ローンが完済していること、あるいはマンション売却代金でローンの相殺ができる状態であることです。

一般的に、抵当権抹消登記登録をするにあたっては、決済日に所有権移転登記を同時におこなう同時抹消（同時決済）が手続きとしておこなわれます。

マンション売却時の抵当権抹消手続きの流れは、自分でおこなう場合と司法書士に依頼する方法の2種類ありますので、以下より詳細にご紹介します。

まとめ

抵当権抹消登記登録は、不動産購入時にローンを使った場合に付与される抵当権という担保を抹消するための登記手続きです。住宅ローンを組んで購入したマンションの売却には、欠かせない手続きのひとつとなります。

自身で金融機関に問い合わせないと、抵当権抹消登記登録手続きができないため、忘れず連絡するようにしましょう。

抵当権抹消登記登録は、ローンを完済している場合は自分でできますが、何かと手続き内容が煩雑です。自分では難しいと判断した場合だけでなく、売却した代金とローンを相殺する場合や金融機関からの指定の場合は、抵当権抹消登記登録の経験を持つ司法書士に依頼すると安心です。

本記事を参考に、自身のローン返済状況や売却予定日などを考慮したうえで、適切な方法で抵当権抹消登記登録を進めましょう。