不動産売却は大きく分けて下記の8つのステップで進んでいきます。
【不動産売却の流れ】
ステップごとに、流れを確認していきましょう。
不動産を売却しようと思ったら、第一におこなうべきことは情報収集です。具体的には、売却したい物件の相場を調べます。不動産は築年数やエリア、平米数などによって価格が大きく異なります。そのため、自身の不動産の条件に近い物件の情報を集めていきましょう。
確認する方法としては、「近所の不動産会社を訪ねる」「不動産ポータルサイトで検索する」などの方法が挙げられます。
所有する不動産のおおよその相場が把握できたら、不動産会社へ売却の相談をしてみましょう。相談する際には、下記の事項をあらかじめ決めておくとスムーズな手続きがおこなえます。
【不動産相談までに決めておきたい事項】
また、不動産会社には「多少値下げしても早く売却したい」「時間がかかっても希望の金額で売りたい」などの要望をしっかりと伝えておきましょう。
不動産会社へ相談すると、実際に物件の査定をおこなってくれます。数々の不動産を売却してきたプロの目で、「実際にどのくらいの値段がつくのか」「どのくらいの値段が売れやすいのか」を査定するものです。
査定には訪問査定と机上査定の2種類があります。訪問査定はその名の通り、不動産のある現地まで担当者が訪れて、査定額を算出していきます。
一方で机上査定とは、不動産のある現地には赴かず、不動産の概要や近隣の売買事例などにより算出する査定方法です。訪問査定よりも算出の精度は落ちますが、「とりあえず査定してもらいたい」という方には適した査定方法といえるでしょう。
査定額に納得したら、買主を募集するために不動産会社と媒介契約を結びましょう。契約の種類は3つあり、どの契約を選ぶかによってメリットが異なります。
下記にそれぞれの媒介契約の特徴をまとめたので、ぜひ参考にしてください。
専属専任媒介契約とは、買主を探す売却活動を1社にのみ依頼する契約方法のことです。ほかの契約方法よりも熱心に買主を探してくれる傾向が強く、営業担当者がおすすめ物件として取り扱ってくれるため、早期売却を目的としている方におすすめです。さらに、売却活動報告を1週間に1回という高頻度でおこなってくれる利点もあります。
専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同様に、特定1社の不動産会社に依頼する契約方法です。専属専任媒介契約との大きな違いは、不動産所有者が自身で買主を探した場合には直接契約ができるという点です。不動産会社から受ける売却活動報告は2週間に1回以上です。買主と個別に直接契約できれば、不動産会社に支払う仲介手数料を支払う必要がなくなるので、費用の削減ができます。
自分自身で買い手を見つける可能性があるなら、専任媒介契約を選びましょう。
一般媒介契約では、複数の不動産会社に売却活動の依頼が可能です。純粋に販売活動の一貫として露出する広告数の幅が広がるので、買主候補の数が増えると考えられます。しかし、一般媒介契約には売却活動報告の義務はなく、問い合わせの有無などを確認するためには自身で不動産会社に尋ねる必要があります。
また、不動産会社からの立場で見ると、専属専任媒介契約をしている物件よりも重要度が低い扱いになる可能性が高いので、積極的な販売活動をしてもらいにくいといえるでしょう。
媒介契約の方法が決定したら、いよいよ売却活動に入ります。売主がおこなう主な売却活動業務は「内見時の立会い」や「売却する不動産の定期的な清掃」などです。買主は基本的に週末に内見等のアポイントを取ることが多いので、都合の悪い日があれば事前に不動産会社に相談しておきましょう。
購入希望者が決まると、不動産会社から「購入申込書（買付証明書）」という書類を受け取ります。書類には下記の事項が明記されているので、確認して条件の調整をおこなってください。
【購入申込書の記入事項】
内容に問題がなければ、売買契約の手続きとなります。売買契約手続きは、売主・買主・不動産の販売活動をした仲介業者（売主側・買主側）の三者が集まっておこなうのが一般的です。
契約締結後に売買金額の受領をおこないます。この際には、固定資産税・（マンションの場合）管理費・修繕積立金の日割り清算も必要です。また、売却する不動産に住宅ローンの残債がある場合には、金融機関の抵当権の抹消手続きをする必要があります。抹消手続きには時間がかかるので、この日までに別途司法書士に依頼しておきましょう。
不動産を売却したことにより利益が出た場合、譲渡所得税を支払う義務があるので翌年に確定申告をおこなう必要があります。ただ、居住用不動産については軽減税率の適用があるため、下記の要件を満たすと納税額を減らすことできます。
【軽減税率適用の要件】
また、万が一不動産売却によって損失が出た場合には、譲渡損失の金額を翌年以降3年以内の総所得金額から繰越控除できる可能性があります。
続いて、不動産売却に費用な書類を確認していきます。書類の不備があると売却手続きが円滑に進まない可能性があるので、必要書類は事前に用意するようにしましょう。
【不動産売却に費用な書類】
不動産を売却する際には本人確認が必要になります。本人確認書類として適しているのは、写真付きの身分証明書です。パスポートや免許証等の写真付きの身分証明書を用意するようにしましょう。
用意できない場合には、健康保険証やそれに準ずる本人確認書類が2種類必要になります。
不動産を売却するにあたって各種書類を作成する際、実印での捺印が必要となります。また、実印であることを証明するための印鑑証明書（3ヶ月以内に発行されたもの）も必要です。これらは別のもので代用できないので、必ず用意してください。
登記済権利書とは、売主が正式な不動産の所有者であることを証明する書類です。あまり聞き覚えのない書類かもしれませんが、売却する物件を取得した際に法務局から交付されています。売却する不動産が2005年以降に取得したものである場合は、登記識別情報という書類が交付されているケースもあります。
いずれかの書類を用意しておきましょう。
固定資産税納付書とは、不動産の評価額・納税額・支払期限を通知する書類のことをいいます。居住する市区町村から交付される書類で、再発行はできないので無くさないように保管しておきましょう。
固定資産評価証明書は、固定資産（不動産）の評価額を証明する書類です。この証明書は市区町村の役場などで取得することが可能ですが、依頼をしている不動産会社に委任をして代理取得をしてもらうことも出来ます。
建築確認済証・検査済証とは、売却する不動産が建築基準法に則って建築された建物であることを証明する書類です。多くの場合、不動産を取得する際に交付されます。しかし、築年数の古い物件の場合には、これらの書類が交付されていないケースもあるので、居住する市区町村で取得の有無を確認しておきましょう。
売却する不動産が戸建てや土地である場合、売却する土地の面積を正確に計測した地積測量図や、隣接する土地との境界線を明確にした境界確認書が必要になります。
地積測量図は法務局で取得可能ですが、境界確認書は不動産取得時のみしか手に入れられず、公的な機関に保管はされていません。書類が手元にない場合には、測量した建築会社か不動産を売却した会社に問い合わせをしましょう。そこにもない場合には、改めて測量をしなおす必要があります。
売却する不動産がマンションである場合、そのマンションの管理規約や使用細則の提出も必要となります。管理規約や使用細則とはマンションの管理組合が定めた決まりのことで、代表的な規約をあげると専有部分のリフォームについて・ペット飼育の可否・楽器の可否等です。万が一見当たらない場合には、管理組合に問い合わせると再度交付してもらえます。
銀行通帳は、不動産売却で得た代金を振り込むために必要になります。通帳やキャッシュカード等の金融機関名・預金種目・口座番号・口座名義人が分かるものを用意しておきましょう。ネットバンキング等でキャッシュカードや通帳が存在しない場合には、上に挙げた情報が分かるようメモをしておくなどしてください。
前述した書類以外にも、売却する不動産について記載してある書類であれば、原則として用意しておく方が無難です。
【不動産に関するその他の書類】
買主にとっては、購入する不動産の情報はできるだけ知っておきたいものです。物件選びの大切な指標のひとつとなるので、可能な限り書類は用意するようにしましょう。
不動産を売却する際には、いくつかの注意点に気を付ける必要もあります。
【不動産売却の注意点】
それぞれ詳しく解説するのでぜひ参考にしてください。
不動産売却の納得度を大きく左右すると言っても過言でないのが、不動産会社選びです。一口に不動産会社といってもさまざまな会社があり、地元に密着して営業している会社から、全国展開している会社まで多岐に渡ります。売却したい不動産によって、どの規模の会社が適切かは異なるので、過去の売却実績等を参考にして、自身に合った不動産会社を選択してください。
不動産を売却する際は、売り時も重要なポイントになってきます。
具体的には、新生活のスタートを機に新居を購入したい方が増える時期の売却がおすすめです。一般的に新生活を目的とした買主は、2～3月に多いとされています。この時期に売却するのであれば、12月頃までには不動産会社と媒介契約を結んでおきましょう。
また、時期だけではなく相場の状況で売り時を見極めることも重要です。不動産の価格は経済の状態や社会的な問題に大きく左右されます。国土交通省が2012年から公表している不動産価格指標を確認して売り時の参考にしましょう。
不動産を売却する際にはさまざまな費用がかかります。費用が発生するタイミングはそれぞれ異なるので、事前に把握しておきましょう。
短期（5年以下）所得税額=所得税30％+復興特別所得税0.63％+住民税9％＝合計39.63％×売却益
最後に、不動産売却の流れに関するよくある質問をまとめました。現在疑問に思うことがなくとも、後悔することの無いよう目を通しておいてください。
【不動産売却の流れに関するよくある質問】
それぞれ詳しく解説していきます。
不動産が売却できた際には、販売活動をおこなってくれた不動産会社に対して仲介手数料を支払います。仲介手数料は宅地建物取引業法によって請求額の上限で定められており、その額は売買価格によって異なります。
下記に売買価格に応じた手数料をまとめたので、ぜひ参考にしてください。
つまり、売却した不動産の価格が5,000万円であった場合には、5,000万円×3％＋6万円で156万円＋消費税の支払いが必要になるということです。
不動産売却で譲渡所得が発生する場合には、確定申告をする必要があります。確定申告をする際には下記の書類を用意しましょう。
【確定申告に必要な書類】
確定申告書B様式・確定申告書第三表・譲渡所得の内訳書の3つの書類は、税務署で直接入手する方法と国税庁のウェブサイトでダウンロードする方法があります。
不動産売却の手続きは、用意するべき書類や行程が多く複雑になりがちです。売り時の見極めや売却にかかる費用を算出しておく必要もあり、個人で判断するには難しい点がいくつ発生することもあるでしょう。
そうした煩雑な手続きをサポートしてくれる不動産会社を選ぶことにより、面倒な手続きや売り時の見極め、買主との交渉を円滑に進められます。
本記事での注意点を参考に、後悔のない不動産売却をおこなってください。
家業の眼鏡店経営、訪問販売会社立ち上げ・運営、司法書士助手等の仕事を経て、１部上場グループに所属する管理会社で賃貸仲介、賃貸管理部門で社員から管理職まで約15年程経験。
その後、空室対策・シニアの住まいに関する総合サービス・不動産・リノベーション工事の会社を仲間と起業・経営。
現在はフリーランスで賃貸経営や終活に関してのコンサルティングやアドバイスを行う。
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