【手数料は抑えられる！】不動産売却時の手数料や費用、税金について徹底解説！

仲介手数料の相場

仲介手数料は、不動産会社によって設定している金額（割合）が異なります。しかし、以下の通り宅地建物取引業法で上限額が定められています。

【売買価格ごとの仲介手数料の上限】

例えば、3,000万円の不動産を売却した際の仲介手数料は105.6万円となります。このように、仲介業者も青天井で仲介手数料を請求している訳ではないのです。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は、成功報酬として不動産会社に支払われます。そのため、不動産の売却が正式に決まり、契約した際に50％、不動産引き渡し後に50％とわけて支払います。

仲介手数料は成功報酬ですので、基本的に契約が成立した場合にのみ支払うべき手数料です。

仲介が成立していなくても手数料の支払い義務が生じるケース

原則、仲介手数料は買い手を見つけた業者に対して支払うものです。しかし、以下の2つのケースでは仲介が成立していなくても手数料を支払う必要があります。

【仲介が成立していなくても手数料の支払い義務があるケース】

不動産会社に対して支払う仲介手数料以外の費用

不動産会社に対して支払う費用は原則、仲介手数料だけです。しかし、以下の2つの費用は例外的に支払いが生じる可能性があります。

【不動産会社に対して支払う仲介手数料以外の費用】

それぞれを解説していきます。

不動産売却時の仲介手数料以外の費用①印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書や領収書など身近な経済取引に伴って作成される一定の文書（課税文書）に課せられる税金です。 「書類を作成するだけで税金がかかるのか」と思われる方もいるでしょうが、これは「公的な文章である証明」となるので支払わなければいけません。

そして、この印紙税代は不動産の売却金額によって、以下の通り変動します。

【不動産の売却額別：印紙税額一覧】

※2022年3月22日までは軽減税率が適用される

仲介手数料と比較すると高額ではありませんが、費用として知っておきましょう。

不動産売却時の仲介手数料以外の費用②「抵当権抹消費用」

抵当権付き物件は、ローンを完済してから売却可能となります。ローン完済の後に抵当権の抹消手続きをおこないますが、ここで抵当権抹消費用が発生します。登記のための登録免許税と、司法書士に依頼する場合はこの手数料も含め、5,000円～1万円程です。

個人的に抵当権抹消をする場合、1通1,000円からの価格となります。しかし、非常に重要かつ複雑なために、司法書士に依頼しておこなってもらったほうが確実となりますので、自分でおこなう自信がない場合は依頼してください。

司法書士に抵当権抹消費用を依頼した場合には、報酬として2万〜3万円ほどがかかります。自分で行うか依頼するかは、予算と相談して決めましょう。

不動産売却時の仲介手数料以外の費用③住宅ローン返済手数料

売却を希望する不動産にまだ住宅ローンの返済が残っている場合、一括返済するためには事務手数料が必要となります。手数料の金額は金融機関により異なるため、事前にチェックしておくようにしましょう。支払い方法によっても変わるため、それぞれの金額について理解しておくことが大切です。

たとえば、住宅ローンの返済を三菱UFJ銀行、三井住友銀行でおこなう場合、以下のようにそれぞれの支払い方法で料金が異なります。

三井住友銀行では、電話経由の返済は窓口専用パソコンの取り扱いとなります。どちらの銀行も、もっとも手数料の金額が大きいのが窓口経由となり、次いで電話、一番価格を抑えられるのがネットとなっていますので、それぞれの価格を含めてどの方法で支払うかをよく検討しておきましょう。

不動産売却時の仲介手数料以外の費用④譲渡所得税・住民税

不動産を売却して得た利益は「譲渡所得」といい、この収益には税金が課せられます。そのため、売却した金額すべてが得られるわけではありません。譲渡所得には住民税と所得税の2つが課税されますが、これらは分離課税となるため給与所得などの税金とはわけて計算する必要があります。

譲渡所得は、不動産を購入する際にかかった費用、売却する際に必要な経費などすべて引き、残った金額に課税されます。また、ここにかかる税率は不動産の所有期間によって異なるため、どのくらい所有している不動産なのか事前に明確にしておきましょう。

所有期間が長いと税率も下がるため、いつ売却すれば税金が安くなるのか、タイミングを見極めることが大切です。

不動産売却時の仲介手数料以外の費用⑤その他の費用

その他の費用も忘れずにしっかりと把握しておくようにしてください。売却をスムーズにするために、前もって準備しておくと安心です。

仲介手数料を抑えるコツ

仲介手数料は、一連の不動産売却の費用の中でもかなりの割合を占める費用です。そのため、「少しでも安く抑えたい」と思う人も多いでしょう。

仲介手数料は、不動産会社によってさまざまな割合で設定されています。不動産会社からしても、売却活動における唯一の報酬であるため、なかなか下げてくれないのが現状です。

「どうしても仲介手数料を下げたい」という場合は、以下の2つの方法を試してみましょう。

【仲介手数料を抑える方法】

業者選びの段階の場合は、仲介手数料が安い業者に依頼するのが最も確実な方法です。また、すでに業者は選定している段階の場合は、「専属専任媒介契約を結ぶかわりに、手数料を抑えて欲しい」と交渉してみると良いでしょう。

専属専任媒介契約は、不動産会社にとって「自社が確実に仲介手数料を貰える」という状況になります。そのため、「ある程度手数料を下げたとしても、契約をしたい」と考えてくれる可能性があります。

ただし、むやみに仲介手数料の値引きを交渉するのはおすすめしません。不動産会社によっては、売却活動を疎かにされる可能性もあるためです。

あまり無理に交渉せずに、相手のメリットも考えた上で交渉してみましょう。

税金を安く抑えるコツ

節約するべきは、仲介手数料だけではありません。不動産売却における税金は、さまざまな特例や控除を活用することで安く抑えられます。

ここで、4種類の特例・控除について紹介しますので、それぞれの内容をよく把握し、活用できるものは積極的に取り入れてください。