不動産査定の方法や費用相場を徹底解説！流れやポイントを押さえて素早く売却

【一物五価】

• 公示価格で査定する
• 路線価で査定する
• 固定資産税評価額で査定する
• 実勢価格で査定する
• 基準地標準価格で査定する

多くの不動産会社では、査定を一種の営業活動としているので、基本的には無料で依頼することができます。

【不動産査定が重要な理由】

• 不動産の相場を知れる
• おおよその資金計画を立てられる

1つ目の理由は、不動産の相場を知れるという点です。不動産の相場を知っておくことは売却価格を決定する上で、重要な指標になります。売却価格が相場よりも低すぎれば損をしますし、高すぎれば売れ残るリスクが考えられるでしょう。

2つ目の理由は、おおよその資金計画が立てられるという点です。買い替えの場合や、売却する不動産に住宅ローン残債がある場合に限られますが、おおよその売却金額が分からないと今後住む物件の購入計画や、ローンの支払い計画が決められません。ライフプランを立てていくためにも、不動産査定は非常に重要といえるでしょう。

【不動産査定の方法】

• 机上査定
• 訪問査定

それぞれの査定方法の特徴を詳しく見ていきましょう。

訪問査定（詳細査定）

訪問査定は、詳細査定とも呼ばれる査定方法です。不動産会社の担当者が実際に売却したい不動産に赴き、ヒアリングのみでは分からない現状や共有スペースの状態についても詳しく確認していきます。

その物件特有の状況が加味されるので、できるだけ正確な売却価格が知りたい方には訪問査定がおすすめです。

【不動産査定の流れ】

• 不動産会社に査定を依頼
• 訪問査定の日時を決定
• 不動産会社による現地調査
• 書類の確認
• 査定結果の報告

それぞれ詳しく見ていきましょう。

②訪問査定の日時を決定

査定の依頼をしたら、次は訪問査定の日時を決定しましょう。訪問査定では基本的に家主の立会いが必要になります。

査定したい不動産が現在空き家であっても、原則として家主の立会いが必要となるので、都合の良い日時を調整してください。

③不動産会社による現地調査

現地査定当日には、不動産会社の担当者が不動産に訪れます。特別な準備をしておく必要はありませんが、正確な査定額を算出するためにも、不動産会社からの質問にはなるべく正確に答えましょう。

物件の大きさなどにもよりますが、30分〜1時間で終わることが多いです。

④書類の確認

査定を依頼する際は、多くの場合にいくつかの書類の準備が求められます。下記に必要な書類をまとめたので、ぜひ参考にしてください。

⑤査定結果の報告

現地査定・書類の確認が完了したら、あとは査定結果を待つだけです。多くの場合、不動産会社は過去の不動産成約事例を踏まえた上で、根拠のある査定額を提示してくれます。

ただし、査定後に媒介契約をとるために高額な査定額を提示する不動産会社もあるので注意してください。査定金額が高いからといって、その不動産がそのまま高く売れるとは限りません。査定金額を信じて相場よりも高い金額で売り出し続けることで不動産が売れ残ってしまい、売却活動が長期化してしまうリスクがあるため注意が必要です。

査定額の根拠や妥当性をしっかりと納得するまで説明してくれる会社であれば信用できるといえるでしょう。

訪問査定：30分～1時間

訪問査定にかかる時間は、平均して30分から1時間程度といわれています。査定する不動産の大きさや種別によって違いはありますが、査定時間はおおむね1時間程度と思っておけば間違いないです。

できるだけ迅速に終わらせたい方は、査定がしやすいよう物件の内部や書類を整理整頓して、準備しておきましょう。資料は事前に担当者にメールやFAXなどで送っておくのも有効です。

査定結果：当日～1週間

訪問査定の査定結果は、平均して当日中から1週間以内に連絡が来ることが多いです。査定を依頼した不動産会社の忙しさにもよりますが、タイミングが良ければその日のうちに査定結果が出るでしょう。

一般的に、マンションよりも戸建ての方が、物件ごとの特徴があることから査定に時間がかかります。結果を急いで知りたい場合は、あらかじめその旨を不動産会社に伝えておくと良いでしょう。

基本的に無料でおこなえる

先に結論から言うと、不動産査定は基本的には無料でおこなえます。そのほか査定時に発生してくる費用もありません。

なぜ不動産会社が無料で査定をおこなうかというと、不動産査定は営業活動の一環であるからです。不動産会社としては、査定後にその不動産の媒介契約を結んで売却することで、仲介手数料を得ることができます。

つまり、不動産査定は仲介手数料を得るための営業活動になるのです。遠慮せず無料でおこなってもらいましょう。

有料査定と無料査定の違い

不動産査定とよく似たものに「不動産鑑定」というものが存在します。不動産査定では物件の売却相場を調べますが、不動産鑑定では不動産の評価額を算出します。

下記にそれぞれの目的や費用をまとめたので、ぜひ参考にしてください。

2つの査定方法は、名前は似ていますが目的や用途が異なります。不動産鑑定は有料なので不動産査定と間違えないように注意しましょう。

【査定に影響するポイント】

• 築年数
• 間取り
• 立地（周辺環境）
• 土地の形状
• 窓から見える眺望・景観
• 日当たり
• 耐震性
• 管理状況
• 外壁
• 共有スペース

それぞれ詳しく解説していきます。

②間取り

2点目のポイントは間取りです。不動産の査定をおこなう際には、建物の広さも重要ですが「使いやすい間取りであるか」も大きな判断材料になります。

具体的には、部屋の数・家事の導線の快適さ・どのような家族構成に適しているかなどです。その地域のニーズに適していると査定額は高くなります。

③立地（周辺環境）

査定額を出す際には、不動産の状態のみでなく立地も大きく影響していきます。人気のエリアであるかどうかはもちろん、スーパー・郵便局・病院などの周辺施設の充実度や、駅までの距離などもチェックポイントとなります。

また、物件周辺の環境も考慮されます。接道する道路の状況や騒音の有無などが加味されることを覚えておきましょう。

④土地の形状

土地を査定する場合には、その土地の広さだけでなく形状も査定に影響します。台形や三角形などの不整形地の場合は評価が下がってしまう可能性が高いです。

通常は整形地であることが前提で査定をするため、正方形や長方形などの綺麗な形の土地だからといって価格が上がることはあまりありません。

⑤窓から見える眺望・景観

5点目のポイントは眺望や景観です。部屋から富士山が見える不動産や、美しい庭がついている物件などは査定にプラスの影響を与えます。一方で嫌悪施設と呼ばれる建物などが見える場合や、高速道路などが見える場合などには、マイナスになることもあるでしょう。

また、手入れが行き届かず庭が殺伐としてしまっている状態は、売却に差し支えることもありますので、一度不動産会社と相談してみてください。

⑥日当たり

日当たりや風通しも査定には重要なポイントになります。近隣に太陽光を遮る建物がない場合や、建物が角地にあるなどといったことはプラスに働きます。

風通しが良く洗濯物が乾きやすいことや湿気がたまりにくいことは大きなアピールポイントとなるので、査定に加味してもらいましょう。

⑦耐震性

7点目に見られるポイントは耐震性です。新耐震基準と旧耐震基準のどちらで作られたかが重要になります。昭和56年6月1日以降に建築確認申請が受理された建物は、すべて新耐震基準の建物です。

新耐震基準で建てられた建物は震度6強〜7の地震にも耐えられるといわれており、査定にプラスに働きます。

⑧管理状況

建物や設備の管理状況も査定に大きな影響を与えます。下記に管理状況に関する事項をまとめたので、ぜひ参考にしてください。

⑨外壁

売却したい不動産が戸建ての場合、建物の外壁の状態も査定のポイントになります。外壁に掃除できる程度の汚れや苔が生えている場合には、査定前に除去しておきましょう。

また、不具合が生じるほどに外壁の劣化が見られる場合には、外壁塗装を施しておくのもひとつの手です。ただし、必ずしも売却前におこなうべき修繕ではないため、不動産会社と相談して検討しましょう。

⑩共有スペース

最後に挙げるポイントは共有スペースです。売却したい不動産がマンションの場合、建物の共有スペースも査定に大きく影響します。

共有スペースの具体例を挙げると、駐輪場・ゴミ捨て場・エントランスなどです。住民で共有している場所は全て確認されます。

また、セキュリティ面も考慮するため、管理人が常駐している、オートロックがある、などといった場合にはアピールしましょう。

【不動産査定額を決める方法】

• 原価法
• 取引事例比較法
• 収益還元法

それぞれ詳しく見ていきましょう。

取引事例比較法

主にマンションや戸建て、土地などを査定する際には、取引事例比較法を用います。取引事例比較法とは、近隣の類似物件の売却事例を参考に査定していく方法です。立地条件や設備に違いがある場合には、それらも加味して査定をおこないます。

下記に取引事例比較法の計算式を記載したので、ぜひ参考にしてください。

収益還元法

収益還元法は、利回り関係に着目した査定方法で、主にアパートやオフィス、店舗などを査定する際に用いられます。一定期間の純収益を還元利回りで割ることで計算する直接還元法と、不動産が将来的に生み出す予定の純収益を現在価値に換算し総和を求めて価格を算出するDCF法の２種類の計算方法があります。

下記に収益還元法の直接還元法の計算式を記載したので、ぜひ参考にしてください。

【不動産査定の注意点】

• 査定担当者を確認する
• 査定額の根拠をチェックする
• 正確な売却相場を把握する

不動産査定時には、査定金額の正確さを見極めることが最も重要なポイントです。頼りになる不動産会社を見極めるためにも、以下のことに注意しておきましょう。

査定額の根拠をチェックする

不動産を査定した際には、査定額だけでなくその根拠もしっかり確認しましょう。多くの場合、査定書に不動産情報・査定額・根拠が記載されています。根拠となるプラスとマイナスの要素が明記されているかを確認しましょう。

査定では、正確な査定額や根拠が記載されていない場合もあります。このような不動産会社は、周辺の相場や市場価値を熟知していない可能性があるので、注意が必要です。そのような不動産会社に依頼してしまった場合には、査定額の根拠を尋ねるようにしましょう。

正確な売却相場を把握する

最後に挙げられる注意点は、正確な売却相場を把握することです。不動産査定をおこなっても最終的に売り出し価格を決定するのは売り主です。売り主が相場を把握していないことで損をしてしまう可能性があります。

相場を知る最も簡単な方法は、査定したい不動産と似た条件をポータルサイトなどで検索してみて、実際に売出されている物件の金額を調べてみることです。しかし、より確実な方法としては、査定を複数の不動産会社に依頼してみることです。複数社の査定結果を参考に相場を把握して、適切な売出し価格を設定しましょう。

【不動産査定に関するよくある質問】

• 不動産査定は誰でも依頼できる？
• 不動産査定はどこでできる？
• 査定をする前に必要な準備はある？

今は疑問点がなくとも、後々困ることがあるかもしれません。それぞれ詳しく解説するので確認しておきましょう。

不動産査定はどこでできる？

不動産査定を依頼するためには、大きく分けて下記の2つの方法があります。

査定をする前に必要な準備はある？

不動産査定を依頼する前にリフォームや片付けが必要と考える方は多いですが、一般的に査定段階で掃除などをしておく必要はありません。しかし、いくつか確認しておくべきポイントは存在します。