【完全ガイド】空き家を活用するにはどうしたら良い？人気の活用方法や事例・補助金について解説！

1.賃貸で人に貸す方法

賃貸は、必要な修繕を加えて人に貸す方法です。毎月安定した家賃収入が見込めるもので、不動産投資の最も一般的な方法です。ここでは、賃貸のメリットとデメリットを解説します。

2.シェアハウスとして活用する方法

空き家は、シェアハウスとしても活用できます。シェアハウスは手頃な料金ということもあって若い年代に人気で、リモートワーク需要の高まりや地方移住志向の影響で再注目されています。こちらもメリットとデメリットがあるので、確認しておきましょう。

3.民泊として活用する方法

シェアハウスと並んで民泊も人気です。もともと、外国人旅行者や国内のバックパッカー（低予算で旅行する個人旅行者）を中心に、比較的安価に長期間滞在したい人のニーズがありました。現在でも、多様な旅行形態を求める外国人などに人気があり、注目されています。

2018年に住宅宿泊事業法が施行されて以降、国内で民泊をおこなう場合には、許認可のほかに届出をすることで開始できるようになりました。以前は旅館業法に合致しない場合は違法という状況でしたが、現在では次の3種類の民泊形態が認められています。

【民泊の3形態】

• 旅館業法（簡易宿所）
• 国家戦略特区法（特区民泊に係る部分）
• 住宅宿泊事業法

また、家主が不在の場合は、民泊管理業者への委託が必要です。

1.一戸建て賃貸として活用

一戸建て住宅を賃貸する際は、本業が忙しい方は個人で管理するよりも、賃貸管理会社に委託するのがおすすめです。

また、借家の契約形態には、普通借家契約と定期借家契約があります。普通借家は更新があり借主が優遇されるので、将来的に自分で住む予定がある場合や短期賃貸を希望する場合は、定期借家契約を選ぶようにしましょう。
空室リスクもありますが、契約によっては管理会社が入居者を探してくれることもあります。

2.シェアハウスとして活用

シェアハウスを経営する場合、入居者の募集は専用サイトや不動産業者などの管理会社を通じて募集することになります。また、近年ではTwitterやInstagramなどのSNSを使った募集も盛んです。

一戸建てより入所者が多くなるため収入が安定する一方、個室化リフォーム・防音対策・トイレや洗面所の増設などの改修費用が発生します。

また、10人以上の入居を想定する場合は、建築基準法上「寄宿舎」に分類される可能性があり、用途変更や消防設備設置義務が生じるため、自治体への確認が必要です。

3.民泊として活用

これまでは旅館業法の規制があり参入が難しかった民泊ですが、2018年の住宅宿泊事業法により規制が緩和されました。低価格で旅行したい人に人気の民泊ですが、宿泊日数は180日までとなります。

また、家主不在型（運営者が現地にいない場合）は、住宅宿泊管理業者への委託が義務付けられています。

低価格で旅行したい人や外国人旅行者に人気ですが、宿泊者の入れ替わりが激しいのが特徴です。利用者募集は民泊専用サイトでおこなうことが多くなります。

4.介護施設として活用

介護施設として活用する場合には、デイサービス施設やグループホームとして利用することになります。バリアフリー対応の改修が必要なため初期費用がかかりますが、介護施設の需要は高いため、入居者集めに苦労することは少ない傾向です。
介護保険が適用されれば経営も安定するので、収益性も安定して高くなります。特に、郊外や地方では高齢化が進んでいるため、人気が出る可能性が高いでしょう。

5.セーフティネット住宅として活用

2017年に「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律」が成立し、日本で「住宅セーフティネット制度」がスタートしました。高齢者や障害者・子育て世帯・被災者・外国人など、さまざまな理由で住宅の確保に配慮が必要な方が対象で、需要は今後も増加する見込みです。

セーフティネット住宅に登録すると、「セーフティネット住宅情報提供システム」から検索できるようになります。主に、所得の低い方が対象なので収益は低いですが、自治体によっては改修費補助や家賃低廉化補助を受けられる場合もあります。
（参照：国土交通省「住宅セーフティネット制度について」）

6.サテライトオフィスとして活用

新型コロナウイルスの感染拡大防止を契機に、地方で仕事をおこなう「ワーケーション」が取り上げられるようになりました。サテライトオフィスは、勤務地を問わない企業やフリーランスなどの出勤が不要な方に最適なオフィスとして人気を集めています。

総務省や自治体が推進する「ふるさとテレワーク」や「地方創生テレワーク交付金」などの制度を活用すれば、改修費の一部を補助される場合もあります。高速インターネット回線が必要ですが、そのほか大きな改修の必要もなく事業を始められるでしょう。

ただし、サテライトオフィスとしての活用は主に都心での需要が多いでしょう。郊外などではサテライトオフィスを活用した働き方をしている人が少ない点には、注意が必要です。

参考：総務省｜ふるさとテレワーク推進事業について
参考：総務省｜地方創生テレワーク交付金

7.時間貸しとして活用

空き家を時間貸しとして活用する際は、時間を区切って会議室や撮影スタジオとして多目的に使用してもらう方法があります。専用の会議スペースを作るか、民家のまま貸し出すかのどちらかのタイプが可能です。フリーランスや出張者には会議室の需要があるので、コワーキングスペースとの相性も良いでしょう。

ただし、不特定多数が利用するため、住宅地では騒音や駐車トラブルなどへの配慮が必要です。近隣対策として利用ルールの明示やセキュリティカメラ設置が有効です。

また、都心ではさまざまなニーズがありますが、郊外では地域によって使われ方が異なるため、その地域の市場を調査してから内装などを決めることをおすすめします。

8.店舗貸しとして活用

店舗として貸し出す場合は、借主が事業形態に合ったリフォームをおこなう必要があり、家主としても許可しなければなりません。もともと居住用の物件だった場合は、用途変更（建築基準法上の「住居系から店舗系」）や消防法対応（消火器・避難経路など）の確認が必要です。

小売店や飲食店として活用するには、給排水・換気・電気容量の確保など、居住用にはない設備工事が伴う場合があります。

とはいえ個人の居住用ではなく事業用で使用するため、家賃滞納のリスクが少ないのがメリットといえます。

9.コワーキングスペースとして活用

コワーキングスペースは、フリーランスや起業家、ノマドワーカーなどといった場所に縛りがない環境で働いている人たちが集まる共同のワークスペースです。

高速のインターネット環境を整備することは必須で、ほかに共有プリンターやシュレッダー、ドリンクサーバーといった機器が必要となります。
フリーランスなどに需要は高いですが利用者の募集が課題となるので、新聞や雑誌などで取り上げてもらうかSNSで宣伝するのも有効です。

昨今ではクラウドファンディングや補助金（商店街活性化支援事業）を活用して改修資金を集めるケースも増えています。一旦利用者が集まれば定着率が高いので、経営が安定するのがメリットです。

参考：独立行政法人中小企業基盤整備機構｜中心市街地・商店街活性化支援

10.トランクルームとして活用

空き家をトランクルームとして活用するには、空き家をそのまま生かすか1畳程度のスペースに区切って貸し出すなどの方法があります。

人に貸すわけではないので、出入りが少なく管理人の常駐も必要ありません。そのため、管理の手間やコストを省くことができるのがメリットです。改修もそれほどおこなわずにすみ、安定した収入を確保できるのがメリットとなります。

ただし、屋内型トランクルームにする場合は、消防法に基づく換気・非常口・照明の確保などが必要で、自治体によっては「倉庫用途」への用途変更確認が必要です。無人運営が可能な分、スマートロックや監視カメラなどのIoTセキュリティ設備導入がおすすめです。