不動産売却・査定

【不動産売却にかかる税金はいくら?】確定申告は必要?節税対策に有利な特例・特別控除もご紹介

不動産売却時にかかる3種類の税金

不動産を売却した際には、譲渡所得税(所得税・住民税・復興特別所得税)、登録免許税、印紙税の3種類の税金がかかります。

税金の種類 譲渡所得税
(所得税・住民税・復興特別所得税)
登録免許税 印紙税
概要 不動産売却時に得た利益にかかる所得税と住民税のこと 不動産の所有権を移転する際にかかる税金 不動産売買契約書類を作成する際にかかる税金
支払いの時期 不動産売却を行った翌年 登記申請の際 不動産売買契約書の作成時

このうち、登録免許税は1,000円〜2,000円で、印紙税は不動産の売却金額によって変わりますが数万円程度です。そのため、不動産売却時の税金のほとんどを占めているのが譲渡所得税であることが分かります。

そこで、次章以降では主にこの譲渡所得税について解説していきます。

不動産売却時の利益に「譲渡所得税」が課せられる

不動産売却時の税金で最も多くの割合を占める譲渡所得税ですが、厳密には以下の3種類の税金の総称として使われています。

【譲渡所得税の種類】

  • 所得税
  • 住民税
  • 復興特別所得税

この譲渡所得税を正確に理解することが、不動産売却時の税金対策では非常に重要になってきます。

譲渡所得がある場合は確定申告が義務

そもそも譲渡所得とは、「不動産を売却した際の利益」を指します。この譲渡所得がある場合には、原則確定申告をして自身が納める税金を申告しなければいけません。

これは会社員でも同じで、給与所得や事業所得とは別で税金を計算して申告する必要があるのです。

ただし、譲渡所得がない(=利益がない)場合には確定申告の必要はありません。

【譲渡所得別】税額早見表

譲渡所得税の計算は複雑で、計算も手間がかかります。詳しい計算方法は、次の章で解説していますが、ここでは「とりあえずざっくりと譲渡所得税額が知りたい」という方に向けて譲渡所得税額の一覧表を作成しました。

【譲渡所得税額一覧】

自宅 相続した空き家
譲渡所得 所有期間
5年以下
所有期間
5年超10年以下
所有期間
10年超
所有期間
5年以下
所有期間
5年超
3000万円 0円 0円 0円 0円 0円
4000万円 396万円 203万円 142万円 396万円 203万円
5000万円 792万円 406万円 284万円 792万円 406万円
6000万円 1188万円 609万円 426万円 1188万円 609万円
7000万円 1585万円 812万円 568万円 1585万円 812万円
8000万円 1981万円 1015万円 710万円 1981万円 1015万円
9000万円 2377万円 1218万円 852万円 2377万円 1218万円
1億円 2774万円 1422万円 994万円 2774万円 1422万円

詳しい金額を知る必要はありませんが、目安が知りたい人は参考にしてみてください。

不動産売却時の譲渡所得税の計算方法

早速譲渡所得税の計算方法を確認していきましょう。

計算式は以下の通りです。

【譲渡所得税の計算式】

譲渡所得税=譲渡所得×税率

この式で言う「譲渡所得」とは、不動産を売却した際の利益から各種経費などを差し引いたものです。譲渡所得の計算式は以下の通りです。

【譲渡所得の計算式】

譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用

計算式で使われているそれぞれの用語については、次で解説しているので、それぞれ当てはめて計算してみましょう。

売却価格

売却価格は、その名の通り不動産を売却した価格のことです。譲渡価格と呼ばれることもあります。

取得費用

取得費用とは、売却した不動産を取得した際にかかった金額を指します。下記の項目が取得費用として換算できるので、ご確認ください。

  • 不動産を購入した代金
  • 不動産購入時に発生した税金
  • 不動産購入時に発生した仲介手数料
  • 建築費用
  • 設備などの諸費用

親族から相続した不動産などで取得費が不明なものに関しては、譲渡価格の5%が概算取得費となるので覚えておきましょう。

また、土地の場合には上記を換算すると取得費用が求められますが、建物の場合にはさらに「減価償却費」が引かれます。減価償却費は、下記の方法で計算可能です。

減価償却費=取得費×0.9×償却率×経過年数

償却率は構造や用途によって以下のように異なるので、併せて確認してください。

構造 耐用年数 償却率
木骨モルタル造 30年 3.4%
木造または合成樹脂造 33年 3.1%
金属造骨格材の肉厚3mm以下 28年 3.6%
金属造骨格材の肉厚3mm以下 40年 2.5%
金属造骨格材の肉厚3mm以下 51年 2.0%
れんが造・石造又はブロック造 57年 1.8%
鉄骨鉄筋コンクリート造
または
鉄筋コンクリート造
70年 1.5%

譲渡費用

譲渡費用とは、不動産売却の際に発生した下記の費用を指します。

  • 不動産屋に支払う仲介手数料
  • 土地の測量費
  • 貸家などの場合、売却に伴い発生した立退料
  • 建物の解体費用

ただし、修繕費や固定資産税、管理費などは譲渡費用として計上されない点に注意しましょう。

特別控除額

特別控除額とは、政府の設けている特別控除の条件を満たすと譲渡所得から控除できる金額のことです。

例えば、住んでいた自宅を売却した場合、条件を満たすことで最大3,000万円もの金額を差し引くことができます。

譲渡所得税控除の特例・特別控除については、次の項で詳しく解説していきます。

税率

最後に税率について確認していきましょう。

譲渡所得税にかかる税率は、不動産を所有した年月によって異なります。
不動産を売却した年の1月1日時点において、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」が適用され、5年超えの場合には「長期譲渡所得」が適用されます。下記にそれぞれの税率をまとめたので、確認してください。

譲渡所得の種類 所得税率 住民税率 合計税率
短期譲渡所得
(所有期間5年以下)
30.63% 9% 39.63%
長期譲渡所得
(所有期間5年超え)
15.315% 5% 20.315%

例えば、2019年4月1日に購入した不動産を2023年4月1日に売却した場合、2020年1月1日時点の所有期間は4年なので短期譲渡所得となります。

特別控除

先ほどの計算式には出ていませんが、特定の条件を満たす場合に限り譲渡所得に対して控除できる制度がいくつかあります。

代表的なものに最近まで住んでいた自宅を売却する場合、条件を満たせば譲渡所得から3,000万円を差し引くことができる「マイホームの3,000万円特別控除」があります。

これを活用することで、譲渡所得税がかからないケースもあります。

特別控除には、さまざまな種類が存在しているので、詳細は次の「譲渡所得税控除の特例・特別控除」で解説しています。

譲渡所得税額シミュレーション

ここまでの譲渡所得の計算式を実際のシチュエーションを元に計算してみましょう。ここでは、以下の条件を想定していきます。

  • 購入したのは新築マンション(居住用・鉄筋コンクリート造)
  • 築年数13年
  • 5,000万円で購入(うち建物費用3,000万円)
  • 5,500万円で売却
  • 取得費2500万円
  • 譲渡費用350万円

この条件で、まずは譲渡所得を計算していきましょう。譲渡所得の計算式は以下の通りです。

【譲渡所得の計算式】

4,900万円(譲渡所得)= 5,500万円(売却価格)- 2500万円(取得費)- 350万円(譲渡費用)

これにより、譲渡所得は2,650万円であることが分かります。

譲渡所得が2,650万円であるため、マイホームの3,000万円特別控除を活用することで、譲渡所得は0円となります。つまり、この条件の場合には税金がかからず、確定申告をする必要がないということです。

このように譲渡所得税を事前に計算していくと税額の目安が分かるため、売却をしたらできるだけ早く計算をしましょう。

譲渡所得税控除の特例・特別控除

譲渡所得税には、いくつかの控除の特例が存在します。下記に特例をまとめたので、ご覧ください。

  • マイホームを売ったときの特例
  • マイホームを売ったときの軽減税率の特例
  • 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例
  • 収用等により土地建物を売ったときの特例
  • 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除

それぞれの控除をしっかりと確認して、譲渡所得税が控除されるか確認していきましょう。

※これから紹介する特例や特別控除は、確定申告をしなければ適用されません

マイホーム売却時の3,000万円特別控除

マイホームを売却する場合、下記の条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

  • 売却した不動産が自宅利用であった(別荘や賃貸物件は不可)
  • 過去2年以内にマイホームの特別控除を受けていない
  • 過去2年以内にマイホームの買い替えをおこなっていない
  • 過去2年以内にマイホームの交換の特例を受けていない
  • 売り手と買い手の関係が親子や夫婦ではない
  • 最後に住んでいた時から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却している

(引用:国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

マイホームを売却した際、一定の要件を満たす方は、軽減税率の特例が適用されます。下記に要件をまとめたので、参考にしてください。

  • 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること
  • 以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
  • 家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
  • 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること
  • 売った年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと
  • 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例の適用を受けていないこと(ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます)
  • 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと

(引用:国税庁「No.3305 マイホームを売った時の軽減税率の特例」

上記に該当すると、不動産を売却した際の長期譲渡所得金額に応じて、以下のように軽減税率が適用されます。

長期譲渡所得金額(=A) 税額
6,000万円以下 A×10%
6,000万円超 (A-6,000万円)×15%+600万円

例えば、長期譲渡所得額が5,000万円の場合、通常の税率では20.315%が税率であるため、1,015万円が譲渡所得税となっていました。

しかし、この軽減税率を適用すると10%の税率となり、500万円の譲渡所得税となります。

このように軽減税率が適用されると、大幅に税額が下がることが分かります。

被相続人の居住用財産(空き家)を売却したときの特例

相続で受け取った空き家を売却した際にも適用される特例があります。下記の条件を満たせば、最大で3,000万円の控除が可能です。

  • 相続した土地もしくは建物付の土地を更地にして売却する
  • 昭和56年5月31日以前に建築されている建物である
  • 売却代金が1億円以下
  • 相続から売却するまでの間に居住もしくは賃貸に出していない
  • 売却時時点で一定の耐震基準を満たしている
  • 相続した時から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却している
  • 相続の開始直前に被相続人以外の居住者がいない
  • 売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
  • 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと

(引用:国税庁「No,3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売った時の特例」

不動産売却の税金に関する注意点

不動産売却時にかかる税金には、いくつかの注意点が存在します。下記に注意点をまとめたので、参考にしてください。

  • 所有期間は売却した年の1月1日のデータ
  • 不動産売却にかかる税金は分離課税なので、会社員でも確定申告が必要
  • 譲渡所得が出たらふるさと納税を利用する

大切なことなので後から後悔することのないよう、ぜひ目を通しておきましょう。

所有期間は売却した年の1月1日のデータ

譲渡所得税を計算する際は、所有期間に注意しましょう。所有期間は、売却した月で計算するのではなく、売却した年の1月1日のデータでの計算になります。

つまり、2017年4月1日に取得した不動産を2022月5月1日に売却した場合の所有期間は4年です。譲渡所得の税率は所有期間が5年を超えると下がるので、間違えのないようにしましょう。

不動産売却にかかる税金は分離課税なので、会社員でも確定申告が必要

2つ目の注意点は、不動産売却には確定申告が必要であることです。不動産売却にかかる税金は「分離課税」に分類されるので、会社員であっても確定申告の必要があります。

また、譲渡所得税控除の特例を利用する場合、いずれの特例も適用のために確定申告が必要です。不動産を売却した方は、翌年の確定申告を必ずおこなうようにしてください。

譲渡所得が出たらふるさと納税を利用する

譲渡所得がある場合、ふるさと納税を活用することでよりお得に節税ができます。

そもそも不動産売却で発生した譲渡所得は給与と同じくその人の所得となります。所得が増加すれば、ふるさと納税の控除額が引き揚げになるため、控除内で通常以上に多くの返礼品をもらうことができるのです。

普段はふるさと納税を行っていない人もお得に返礼品を貰えるこの機会に試してみましょう。

まとめ

当記事では、不動産売却にかかる税金の種類や譲渡所得税控除の特例・特別控除について解説しました。

不動産を売却する際には、「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」の税金がかかります。譲渡所得税には控除や特例措置があるので、自身の不動産が該当するか一度確認してください。

当記事を参考に、税金に関する知識をしっかりと身につけて、損のない不動産売却をおこないましょう。

矢野翔一(有限会社アローフィールド)
矢野翔一(有限会社アローフィールド)

関西学院大学法学部法律学科卒。

宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士(AFP)、登録販売者など多岐にわたる資格を保有。
数々の保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産業務を行う。

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