自宅売却で発生する税金は？正しい計算方法や節税方法、注意点を解説

自宅売却で「必ず」発生する税金

自宅を売却する手続きにおいて、必ず発生する税金は以下2種類あります。

それぞれについて、詳しく解説します。

自宅売却で「場合によって」発生する税金

自宅の売却には、さまざまなケースがあります。売却時の状況によって発生する税金は、以下の2種類です。

それぞれについて、詳しくみていきましょう。

譲渡所得を計算する

まずは、自宅の売却で得た利益（譲渡所得）を計算します。

譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）
取得費＝土地代＋（建物代－減価償却費）

収入金額とは、自宅を売ったときに買い手から受け取った金額です。

減価償却費を差し引いた建物代に、土地代を合わせた金額を取得費といいます。しかし、購入時の書類を紛失したり、相続した家だったりと、購入金額が不明なケースが多いのではないでしょうか。その場合は、収入金額の5％を取得費に設定します。

減価償却費とは、固定資産の価値の低下を使用機関にしたがって見積もった費用です。住宅の種類や築年次によって、金額が設定されています。

譲渡費用とは、家を売却するために直接かかった費用です。不動産会社への仲介手数料や測量費などが該当します。

譲渡所得税を計算する

次に、譲渡取得税を計算します。

譲渡所得税＝（譲渡所得－特別控除額）×税率

税率は、不動産の所有期間によって大きく変わります。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり税率は39.63％です。5年を超える所有は長期譲渡所得では、20.315％の税率が適用されます。

譲渡所得税の金額早見表

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税額を、以下の表にまとめました。参考にしてください。

＜短期譲渡所得の税額早見表＞

＜長期譲渡所得の税額早見表＞

3,000万円特例控除【売却益が出た場合】

自宅を売却した際に、利益が出た場合は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例」が活用できます。この特例は、所有期間の長さに関わらず、譲渡所得から最高3,000万円の控除が受けられる制度です。

特例の適用を受けるには、いくつかの条件があります。

たとえば、5,000万円で購入した家を3,000万円で売却した場合、2,000万円の利益分は譲渡所得であるため、税金が発生します。

しかし、特別控除を利用すれば、3,000万円までの利益分に関しては控除されるので税金がかかりません。売却金を有効活用するためにも、翌年の確定申告での申告が必要です。

マイホームの買い替えで使える住宅ローン控除

住宅ローンを利用して新居を購入する場合、一定の条件を満たしていれば控除を受けられます。

住宅ローン控除とは、年度末の住宅ローン残高の1％が所得税から控除され、還付が受けられる制度です。住宅を購入した翌年から10年間にわたって控除されます。

控除を受けるための条件は、以下の通りです。

購入1年目は確定申告にて適用され、2年目以降は年末調整での申告が可能です。

所有期間による軽減税率

マイホームの売却時、軽減税率の特例を活用すると、譲渡所得の税率が下がります。譲渡所得が3,000万円を超えた場合、特別控除を適用した残りの金額に、軽減税率をかけられる特例です。

制度の適用には、以下の条件にすべてあてはまる必要があります。

軽減税率の特例を活用すると、税率が大幅に下げられます。長期譲渡所得が6,000万円以下の場合と、それを超える金額で税率の計算方法が異なるので注意してください。

6,000万円以下→長期譲渡所得×10％
6,000万円を超える→（長期譲渡所得－6,000万円）×15％＋600万

この特例は、翌年の確定申告で適用でき、3,000万円の特別控除とも併用が可能です。納税で損をしないためにも、売却時の利益の金額をよく考慮しましょう。

取得費用が不明だと計算方法が異なる

自宅を購入してから長期間経っていたり、相続した家だったりすると、不動産の取得費用が不明なケースは少なくありません。売買契約書が残っていないと、取得費用を確認するのは困難です。

このようなケースでは、自宅の売却金額の5％を取得費として計算できます。たとえば、4,000万円で自宅を売った場合、取得費は200万円です。

取得費が不明な場合は、計算方法が異なると覚えておきましょう。

新居購入時の住宅ローン減税と売却時の特例は併用できない

自宅を売却した際に活用できる特例の中には、住宅ローン控除と併用できない種類があります。併用できない特例は、以下の通りです。

住宅ローンを組んで新居を購入した場合、入居の前々年〜翌々年に譲渡所得の控除を適用すると、住宅ローン控除は受けられません。

一般的には、10年と長期間にわたる住宅ローン控除のほうが、節税効果が期待できます。しかし、特例や控除を活用する判断は、とても難しいものです。迷ったときは、税理士などの専門家に相談するのをおすすめします。

税金以外に費用がかかる

自宅の売却には、税金以外にも費用がかかります。売却するまでの手続きは非常に煩雑で、個人では難しい作業も含まれているためです。

たとえば、不動産会社に支払う仲介手数料の支払いがあります。仲介手数料の上限は法律で決められており、計算式は以下の通りです。

仲介手数料の上限＝売却金額の3％＋6万円＋消費税

さらに、抵当権の抹消や登記など、個人でするのが難しい手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。その際の報酬も費用に含まれます。

自宅の売却には、税金だけでなく他の費用もかかることに注意しましょう。

なお、400万円以下の売買価格の場合には、売主側から最大で18万円受け取ることができるようになりました。

自宅を売却したら翌年に確定申告が必要

自宅の売却で利益が出た際は、確定申告の必要があります。

なぜなら、所得税と住民税の納付義務を果たす必要があるためです。不動産を売却した際の利益は、譲渡所得として計上し納税金額を算出します。

さまざまな特別控除の特例を活用するためにも、確定申告は必要です。特例を使用すると、譲渡所得にかかる税金が節約でき、利益が増えるメリットがあります。

たとえば、譲渡所得が2,000万円あった場合、3,000万円の特別控除を活用すれば、所得がなくなり税金は発生しません。自宅の売却で利益が出た場合は、確定申告を忘れないようにしましょう。

売却損が出たら税金が戻る

自宅の売却額より、新居の購入額が多くなった場合、一定の要件を満たせば、売却による損失を給与所得などから控除できます。そのため、確定申告をすれば還付金が受け取れるかもしれません。

この特例を「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。ただし、2023年12月31日までが期限です。

マイホームであることや、5年以上の所有期間などの条件があります。