故人名義の土地は売却できる？売却のために知っておくべきこととは

「相続登記」をおこなう必要がある

他人名義の土地を、許可なく売却できません。相続した土地を売却するためには、まず相続登記をおこない、故人から自分に名義を移す必要があります。

相続登記とは、被相続人（相続する側の人）が所有していた建物・土地などの不動産の名義を、相続人（される側）へと変更する手続きのことです。

実は、故人名義の土地は相続人全員の「共有財産」の扱いになります。登記上の名義人でない限りは、自分の所有物として第三者に主張できないのです。

下記は、民法第177条の「不動産に関する物権の変動の対抗要件」を引用したものになります。

不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

引用：e-Gov法令検索「第百七十七条」

たとえば、故人名義の土地を相続手続きせずに放置していて、相続人も亡くなってしまった場合は、共有者となる相続人がどんどん増えていってしまうのです。後述しますが、相続人が多ければ多いほど、名義変更の手間がかかります。

必ず放置せず、早めに相続手続きをするよう心がけてください。

単独名義に変更しておくことがおすすめ

相続登記をする際には、あわせて「単独名義」への変更をしておくことをおすすめします。

家族や兄弟がいるケースなど、ほとんどの場合で相続人は1人ではありません。相続人が複数である場合は「共有名義」にするのか「単独名義」にするのか選択する必要があります。

遺言で共有名義が指定されていない限りは、単独名義に変更しておきましょう。2つの名義の違いは以下の通りです。

共有名義は「共有持分」の割合に応じて土地を分割して所有します。共有名義人は、土地を自由にする権利を単独で持っていないため、名義人全員の承諾がないと不動産を売却できません。

一方で、単独名義は不動産の権利を独占している状態のため、売買も自由にできるのが特徴です。

遺産分割協議の流れ

遺産分割協議とは、遺産のわけ方を決める話し合いのことです。相続人が複数いる場合や、土地のほかにも遺産があるケースでは、相続の内容を確定させるため、必ず相続人全員で協議しなければなりません。

遺産分割協議は以下の流れでおこなわれます。

1. 相続人を確定させる
2. 相続財産を確定させる
3. 財産目録を作成する
4. 遺産分割協議を作成する

1〜3までの手順は協議のために必要な下準備です。遺産分割協議は、のちにトラブルを起こさないためにも、速やかにおこなうことが大切になります。また、1人でも不参加の相続人がいると、せっかく協議で内容が決定したとしても無効となってしまうので注意が必要です。

相続登記の流れ

晴れて相続が完了したら、相続登記で名義変更をおこないます。相続登記の流れは以下の通りです。

1. 必要書類の取得
2. 登記申請書を作成
3. 登録免許税を計算
4. 登録免許税支払い用の収入印紙を用意
5. 法務局へ必要書類・収入印紙を提出（持参または郵送）

また、相続登記には以下の書類の取得が必要になります。

上記書類は、主に登記されている土地の相続人・被相続人の本人確認に必要なものです。そのため、相続人が複数いる場合は全員分の戸籍謄本を揃えなければなりません。

相続登記は自分でもおこなえる手続きですが、慣れない人にとっては時間や手間がかかる作業になります。費用に余裕があるなら専門家に依頼するのも1つの手です。

共有持分の場合

共有持分とは、複数名で所有している土地において、それぞれが持っている部分的な所有権のことを指します。

共有持分で所有している不動産は、原則自分の裁量だけで売却できません。売却するためには、以下のいずれかの手順が必要になります。

【共有持分の売却方法】

1. 全員分の同意を得て、代表者が売却する
2. 自分の持分のみを売却する
3. ほかの共有名義人へ自分の持分を売却する
4. 全員分の持分を買い取ってから売却する

共有名義人全員の同意があれば、不動産そのものを売却することも可能です。

また、共同名義の土地では、名義人はそれぞれ自分の持分を所持しています。持分に関しては所有権があるため、自分の持分だけを売却するのであればほかの人の同意は必要ありません。

ただし、土地の一部の権利だけを売却することになるので、一般利用が難しいことから、売却金額はかなり安くなってしまうでしょう。買い手も付きにくいためあまり現実的な方法ではありません。

また、持分をほかの名義人へ売って土地を手放す方法や、土地を丸ごと売るためにほかの人の持分も買い取ってしまうという手段も存在します。

借地の場合

「借地」とは地主から借りている土地のことです。借地人が土地を利用できる権利を「借地権」といい、被相続者が借地人だった場合は、その土地の借地権が相続されることになります。

相続する際は地主の許可は不要です。新たに契約し直す必要はありませんが、遺贈に該当するケースなど、場合によっては承諾料・更新料を支払うケースも存在します。念のため、地主へ相続した事実を報告しておけるといいでしょう。

また、借地の場合は、所有権が地主にあるため土地を売却できません。売却できるのは原則「借地権」のみになります。借地権の売却方法は、以下の通りです。

1. 地主に借地権を売却する
2. 第三者へ借地権を売却する
3. 地主の同意を得て借地と借地権を同時に売却する
4. 不動産買取業者に売却する

借地権は、個人・法人などの第三者に売却することができるものです。ただし、地主の許可なく売却できません。

独断で借地権を売却すると、地主から借地契約を解除されることもあります。さらに、地主によっては借地権を買い戻したいと思っている場合もあるので、一度相談してから売却方法を決めるのがよいでしょう。

底地の場合

「底地」とは、地主が貸している土地のことです。地主は、底地に対して「底地権」を持っています。底地権とは、借地人に対して借地権を与える代わりに、地代や契約更新料などを受け取れる権利のことです。

被相続人が地主、つまり借地人に土地を貸す側だった場合は、「底地」と「底地権」を相続することになります。

ただし、借地人と賃貸借契約をしている場合は、その期間中底地を自由に使うことができず、土地を売却することもできません。その際は、以下の方法で手放すことを検討してください。

1. 借地人に売却する（土地も所有してもらう）
2. 第三者に売却する（地主になってもらう）
3. 借地人の同意を得て売却する
4. 底地と借地権を等価交換してから売却する（広い土地に有効）
5. 不動産買取業者に売却する（リースバック）

まずは、借地人に土地を買い取ってもらえないか相談してみるのがいいでしょう。借地人にとってもメリットが大きいため、比較的高く売却できる傾向があり、更地価格の50％前後が相場だとされています。特に建て替え・増築の相談をされた時はベストタイミングです。

さらに、底地と借地権を交換し、土地を完全に分断する方法もあります。借地人と地主の所有部分を分けることにより、借地人はそのまま住めて土地の所有もでき、地主は持分を自由に活用できるようになるのです。

また、投資家などの第三者や底地専門の買取業者へ売却し、別の人に地主になってもらう方法もあります。なるべく早く手放したい・手間をかけたくない人におすすめです。

再建築不可物件の場合

再建築不可物件は、新しく建物を建てることができない・現存する建物を取り壊してフルリフォームすることができないという物件のことです。

主に、建築基準法の改正により「接道義務」を満たしていない状態になってしまった古い家屋が再建築不可物件に該当します。

接道義務は「増員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」という決まりのことで、接していない土地に新しく家を建てることは認められていません。

再建築不可物件は、以下の方法で売却してください。

1. 隣家の所有者に売却する
2. 建築基準法を満たすよう工夫してから売却する
3. 不動産買取業者に売却する

再建築不可物件は敬遠されがちな物件です。そのため、一般的に通常の物件の50〜70％程度が相場となっています。

再建築不可物件は「新しい建物を建てる場合、接道義務を果たさなければならない」という内容です。そのため、現存する建物をリフォーム・リノベーションして住みやすくするぶんには問題ありません。

また、物理的に物件を移動させ、接道義務をクリアさせるという方法も存在します。