不動産売却で住み替える際にかかる税金とは？節税方法や利用できる特例を解説

家の売却時にかかる税金

不動産を売却するときには、いくつかの事務手続きが必要です。その手続きの際に発生する税金の種類を、以下にまとめました。

【家の売却時にかかる税金】

それぞれの税金について、詳しく説明します。

売却で利益が出たときにかかる税金

不動産の売却で受け取った利益分にも税金が課税されるので、忘れずに覚えておきましょう。売却で利益が出たときにかかる税金には、主に以下の2つがあります。

【売却で利益が出たときにかかる税金】

それぞれの税金について、詳しく説明します。

3,000万円の特別控除

マイホームを売却する特例として、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例」があります。この特例は、所有期間の長さにかかわらず、譲渡所得から最高3,000万円の控除が受けられる制度です。

特例の適用を受けるには、いくつかの条件があります。

たとえば、不動産の売却により1,000万円の譲渡所得が発生した場合、譲渡所得税の課税対象となるので手残りが少なくなります。

しかし、特別控除を適用すれば、3,000万円までの利益分に関しては控除されるので税金がかかりません。売却で得た利益を有効活用するためにも、翌年の確定申告でしっかりと申告しましょう。

軽減税率の特例

マイホームの売却時に、譲渡所得の税額が低くなる制度を軽減税率の特例といいます。譲渡所得が3,000万円を超えた場合、3,000万円の特別控除を適用した残りの金額に、軽減税率をかけられる特例です。

制度の適用には、以下の条件にすべてあてはまる必要があります。

軽減税率の特例を活用すると、大幅に税率を下げられます。税率は長期譲渡所得が6,000万円以下の場合と、それを超える金額で計算方法が異なります。

6,000万円以下→長期譲渡所得×10％
6,000万円を超える→（長期譲渡所得－6,000万円）×15％＋600万

この特例は、翌年の確定申告で適用でき、3,000万円の特別控除とも併用可能です。売却時の利益の金額をよく考慮し、納税で損をしないようにしっかりと申告しましょう。

買い替えの特例

マイホームを住み替えたときに、一定の要件を満たしていれば、売却の際の利益に対する課税を将来に繰り延べられる制度が、買い替えの特例です。正しくは「特定の居住用財産の買い替え特例」といいます。

ただし、2024年12月31日までの売却が対象なので注意してください。制度の適用には、所有期間が10年を超える、親子や夫婦などの特別な関係ではない点などの条件があります。

しっかりと考慮しておきたいのが、この特例はあくまで「課税を将来に繰り延べる」制度であり、免税となる制度ではない点です。

たとえば、1,000万円で購入した不動産を5,000万円で売却した場合、4,000万円の利益が発生します。この際に、買い替えの特例を活用すると、その年の利益分への課税はおこなわれません。

いつ課税されるのかというと、買い替えたマイホームを将来再び売却するときです。長期間にわたって適用される制度のため、課税される時期を忘れないように、しっかりと確認が必要です。

5年経過してから売却する

お得に家を売却するなら、購入から5年経過してからをおすすめします。なぜなら、家の譲渡所得率税の税率がおよそ半分になるからです。

購入して5年以内の不動産には、短期譲渡所得税が適用されます。その場合、所得税と住民税、復興特別所得税を合わせて39.63％の税率です。

一方、5年以上の所有不動産に適用される長期譲渡所得税では、20.315％の税率に下がります。譲渡所得税の負担を減らすためには、購入して5年経ってから不動産を売却するのがポイントです。

※復興特別所得税は2037年まで課税されます。

複数の会社に査定を依頼する

家の売却では、不動産の正しい相場を理解した上で買い手を探す点が、最も大切なポイントです。

そのためには、複数の不動産会社に査定を依頼する必要があります。ひとつの会社の査定だけでは、相場が分からず、不動産の適正価格が正しく把握できません。

仕事や家事で忙しいと、不動産会社の選定に時間をかけられず、ひとつの会社の査定で納得せざるを得ないケースもあります。大切な財産の売却金を有効に利用するためにも、いくつかの不動産会社の査定を適切に受けるようにしましょう。

買取保証を活用する

買取保証とは、買い手がつかず不動産が売却できなかった場合、不動産会社が買い取るサービスです。不動産売却を検討するときには、買取保証サービスを推奨している不動産会社を選び、上手に活用しましょう。

住んでいた家の売却が終わらないうちに、住み替えのための新居を購入するケースも増えています。しかし、何年も売れない状態が続くと、売却金を活用できない、維持費の負担が大きくのしかかります。経済的負担を何年も抱えるのは大変です。

買取保証サービスを利用すれば、一定期間が過ぎれば買い取ってくれるので、住み替えのスケジュールが立てやすいメリットがあります。

一方で、一般の買い手より価格が安くなるデメリットもあります。買取保証のメリットとデメリットの両面を考慮し、より良い売却方法の検討が大切です。

経費を計上する

不動産の売却や住み替えで負担したさまざまな費用を、確定申告で経費として計上すると、かなりの節税効果があります。

不動産会社に支払う費用や、各種手続きで負担する税金などを合わせた金額は、かなり高額な出費です。加えて、売却時に建物の解体などで負担が増える場合もあります。

経費を計上しないのは家計にとって損になるので、必ず確定申告で申請するのがおすすめです。

経費で計上できる主な費用をまとめました。

確定申告で経費をしっかりと計上すれば、税金の還付が受けられ、節税効果が期待できます。