市街化調整区域の土地を売却したい！具体的な売却方法や手放す前の注意点を解説！

インフラの整備がされていない

市街化調整区域は、基本的に住宅地ではないため、電気、ガス、上下水道などの生活インフラが整っていません。そのため、整備するのに時間がかかったり、費用を自費で負担したりする必要が出てきます。

すでに物件が建っている場合であっても、トイレは汲み取り式を使っていることもあり、快適な生活環境を整えるためには、時間と費用がかかってきます。

住宅ローンが通りづらい

市街化調整区域以外の土地に比べてさまざまな制限があるので、市場価値が下がってしまうことは避けられません。

住宅ローンは万一返済ができなくなったときのため、土地や建物を担保にしています。市場価値の低い市街化調整区域でのマイホーム建築は、住宅ローンが通りづらかったり、融資額が減額されたりする可能性もあります。

家を建てる場合に制限がある

市街化調整区域では、建物の建築が制限されています。そのため、家を建てる際には自治体に開発許可をとる必要がでてきます。また、建て方や建てられる規模にも制約があり、新築の場合だけではなく建て替えや、増改築の際にも適応されます。

「区域指定制度」を確認する

各市町村が指定した区域であれば、誰でも建築許可を得ることができる「区域指定制度」により、市街化調整区域のなかでも、住宅や店舗などの建物を建てられる区域があります。区域指定されているかどうかは、自治体のホームページで確認できるので確認しておきましょう。

その土地が区域指定されていれば、市街化調整区域であっても売却が容易になります。

土地の地目を確認する

土地には地目という区分があります。地目は、田・畑・宅地・山林などの23種類に区分されており、土地の売却時には、その土地の地目を登記事項証明書で確認しておくのが大切です。

地目が農地になっていれば、特に気をつけなければいけません。売却する際に農業委員会の許可を得なくてはならないうえ、買い手は農業従事者に限られます。

さらに、売った土地を農地以外の目的で利用したい場合には、「農地転用」することが必要です。農業委員会に申請し、都道府県知事の許可を得なくてはなりません。

線引き前後の建物があるか

売却したい建物が、市街化調整区域と市街化区域をわける線引き前からある建物なのか、線引き後に建てられた建物なのかを確認しておくことが必要です。

市街化調整区域と市街化区域をわけることを定めた都市計画法は、昭和43年に制定されました。そのため、市街化調整区域と市街化区域をわける線引きは、昭和45年前後に多くおこなわれました。

専門の不動産会社に売却する

市街化調整区域の土地を売却したくて不動産屋に相談しても、買い手がつかないからと断られてしまうことが少なくありません。市街化調整区域の土地の取引の数は、市街化区域にくらべると少ないため、実際に不動産会社が売買の実績が乏しい実情があります。

市街化調整区域であっても、土地に合った活用方法や売るためのアイディアを持つ経験豊富な不動産会社を見つけることは、市街化調整区域の土地を売却するうえで大切なポイントになります。

地目が田や畑となっている場合は農地として売却する

市街化調整区域の地目が田や畑となっている場合は、その土地を農地として使うことが定められています。

農地を売却する際は、買い手は農業委員会の許可を持つ農業従事者に限られます。近所の農業従事者に買い手の心当たりがあるときなど、農地としてそのまま売却するのは、買い手の見つかりやすい有効な方法です。

転用して売却する

農業従事者は減少傾向にあり、農地はなかなか買い手がつかない現状にあります。その場合には、農地をほかの目的で使えるようにする「農地転用」という方法があります。

ただし、農地転用は、転用許可申請書を出し、都道府県知事から許可をとる必要があります。都市計画法と農地法で定められた手続きを2重にとる必要があり、農地転用の許可をとるのはかなり難しい実情です。

自治体のホームページで調べる

市町村のホームページなど、自治体のWebサービスを利用して調べることができます。Web上で都市計画マップを見て確認できれば最も手軽で速い方法ですが、すべての自治体がサービスを提供しているとは限りません。

都市計画課に聞く

Web上で調べてもサービスが見つからない場合は、役所の都市計画課に問い合わせましょう。電話での問い合わせにも対応してくれますが、実際に都市計画表を見て確認できるので、直接問い合わせに行くのが確実な方法です。

今後の都市計画が見直される可能性や時期について、有益な情報を得られることもあります。

売却しやすい物件は？

市街化調整区域に建物がある場合で、売却しやすいものには次のようなものがあります。

開発許可を得ている場合であれば、同規模で同じ用途の建物については再建設が可能となっています。60条証明とは、建物を建築する計画が都市計画法に適合していることの証明です。そのため、60条証明がある場合には新たに開発許可を取得する必要はなく、再建築可能なので売れやすくなります。

売却しにくい物件は？

前項で説明したように、市街化調整区域にすでに建物が建っている場合は、開発許可がおりている場合になります。そのため、建物がある場合は売れやすいといえます。

反対に、売れにくいのは「建物が建っていない」「開発許可がうけられない」市街地調整区域ということができそうです。