マンション売却・査定

マンション売却時の契約の種類や流れ・注意点を解説

マンション売却時の不動産会社との契約方法

一般的に、マンションの売却時は、不動産会社に仲介を依頼します。不動産取引には専門知識が必要で、自分で買主を見つけるのが難しいためです。

仲介を依頼する際に、不動産会社と締結する契約のことを「媒介契約」と呼びます。媒介契約の方法は3種類あり、それぞれの特徴は以下の通りです。

【媒介契約の種類】

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
報告義務(頻度) なし 2週間に1度以上 1週間に1度以上
複数契約 × ×
自己発見取引 ×
契約期間 原則なし 3か月以内 3か月以内
レインズへの登録義務 なし 7日以内 5日以内

まずは、媒介契約の種類ごとのメリット・デメリットについて詳しく解説していきます。自分に合った契約方法で仲介を依頼しましょう。

一般媒介契約

「一般媒介契約」は、3つの契約方法の中で、もっとも自由度が高い媒介契約です。一般媒介契約では、以下のようなメリットが得られます。

【一般媒介契約のメリット】

  • 複数の不動産会社に依頼できる
  • 自分で見つけてきた買主と契約できる

依頼者は、取引相手や契約方法にほぼ縛りがない状態です。一般媒介契約では複数契約が禁止されていないため、複数社に仲介を依頼し成約率を高めることもできます。

ただし、一般媒介契約は、不動産会社側にとっても制約が少ない契約方法です。契約の際は、以下のデメリットに留意してください。

【一般媒介契約のデメリット】

  • 売却活動の報告義務がない
  • 契約期間の取り決めがない
  • レインズへの登録義務がない

上記の理由から、契約した不動産会社が意欲的でなかった場合は、売却活動を怠けられてしまう可能性も考えられます。不動産会社にとっては、別の業者の仲介で売却が成立してしまうと、一生懸命取り組んでも努力が無駄になってしまうためです。

契約した不動産会社からの報告がない・不動産の動きがないように感じる場合は、売主側から進捗をヒアリングするなどの配慮が必要になるでしょう。

また、一般媒介契約には「明示型・非明示型」が存在します。2つの違いは、以下の通りです。

【一般媒介契約の種類】

明示型 複数契約していることを不動産会社へ開示する
非明示型 複数契約しているか・どこと契約しているか開示しない

明示型を選んでおけば、不動産会社側も「競合がいるかどうか」が把握できます。競合がいないことがわかれば、積極的に動いてくれる可能性も高くなるでしょう。そのため、特別な事情がない限りは明示型で契約することをおすすめします。

専任媒介契約

「専任媒介契約」は、一般媒介契約とは異なり、契約先を1社のみに絞る仲介契約です。不動産会社が積極的に売却活動をおこなってくれる傾向があり、販売状況の報告義務も課せられているため、安心して契約できる特徴があります。

専任媒介契約のメリットは、以下の通りです。

【専任媒介契約のメリット】

  • 最低2週間に1回は進捗確認できる
  • 自分で買主を見つけられる
  • レインズへの登録が義務付けられている

定期的に進捗確認できるだけでなく、自分で見つけてきた買主との契約も可能です。また、国土交通省指定の流通機構である「REINS(レインズ)」への登録も義務化されているので、買主の目にとまりやすくなります。

【専任媒介契約のデメリット】

  • 1社としか契約できない

3つの媒介契約の中では、専任媒介契約が比較的おすすめの方法です。ただし、複数社と契約することはできないので、マンションが売却できるかどうかはその不動産会社の手腕次第ということになるでしょう。

契約した不動産会社が「どれだけ営業や宣伝を積極的にしてくれるか」によって、マンションの売れやすさも変動します。そのため、信頼できる不動産会社を見極めなくてはならないでしょう。

専属専任媒介契約

基本的には、専任媒介契約と同じ契約内容ですが、より双方の縛りを厳しくしたものが「専属専任媒介契約」です。依頼者は、媒介契約した不動産会社にすべて一任するかわりに、不動産会社も積極的に取り組むことが義務付けられています。

メリットとデメリットは、以下の通りです。

【専属専任媒介契約のメリット】

  • こまめな進捗報告が受けられる
  • ほかの契約方法よりも早くレインズへ掲載してもらえる

【専属専任媒介契約のデメリット】

  • ほかの不動産会社と契約できない
  • 自己発見取引ができない

他の契約方法と異なるメリットは、不動産会社に細やかな報告義務・迅速なレインズへの掲載義務があることです。そのため、不動産会社の意欲やモチベーションが高まります。ただし、自分で見つけてきた買主とは取引できないというデメリットも存在します。

マンション売却時の媒介契約の流れ

マンション売却において最初におこなうことは、不動産会社との媒介契約です。

【マンション売却時の媒介契約の流れ】

  1. 査定をおこなう
  2. 売却を依頼する不動産会社を決める
  3. 媒介契約を結ぶ

ステップごとに解説していきます。

①査定をおこなう

不動産会社との媒介契約を結ぶ前に、まずは査定をおこないましょう。そもそも査定には、大きく分けて以下の2種類が存在します。

【マンション売却時の査定の種類】

査定の種類 概要
簡易査定(机上査定) 現地には訪問せずに土地や物件の大きさ・立地などの情報をもとに簡易的におこなう査定。大体の売却金額が知りたい場合におこなう。
訪問査定(詳細査定) 現地に訪問することで、建物の劣化具合や周辺の雰囲気など紙面では把握できない部分を含めておこなう査定。精度が高く、実際に売却する際におこなう。

この中で、不動産会社を決める過程でおこなう査定は「簡易査定」です。3社ほどの不動産会社に簡易査定を依頼し、最も条件が良いと思う会社を選びましょう。

最近では、一括で複数の不動産会社に査定依頼を行えるウェブサイトも存在します。より効率的に不動産会社を選ぶためにも、積極的に活用していきましょう。

②売却を依頼する不動産会社を決める

簡易査定の結果を確認し、良いと思った不動産会社に直接連絡をしましょう。

なお、査定の結果も大事ですが、以下のポイントも同時に確認しておくことをおすすめします。

【不動産会社選定のポイント】

No. 選定ポイント 概要
1 対応の素早さ 返信の早さや来店予約の日時設定など対応が早いほうが、早期売却の可能性が高い
2 営業店舗の多さ 店舗が多ければ、より広範囲に不動産情報を届けることができる
3 ヒアリングをしてくれるか 売主の要望をヒアリングしてくれない場合、不動産会社の憶測で勝手に物事が進んでしまうこともある
4 マンション売却実績が豊富か 不動産会社によって戸建て・マンションなどの得意・不得意がある
5 インターネット広告に強いか より早く理想の買主を見つけるために、インターネット広告を普段から活用しているかを見極める

売却が早く・トラブルなく決まるかは、不動産会社によります。不動産会社選びは、慎重におこないましょう。

③媒介契約を結ぶ

不動産会社が決まれば、媒介契約を結んでいきます。媒介契約は、前章の通り、以下の3種類があるので、保有する不動産や自分の状況を踏まえた上で、判断しましょう。

【媒介契約の種類】

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

媒介契約は、「不動産媒介契約書」に押印することで締結となります。この媒介契約書は、近年電子化が進んでおり、非対面でのWeb締結も増えてきています。

書面でもWebでも以下のような内容が記載されているので、中身を必ず確認しておきましょう。

【媒介契約書の主な内容】

記載項目 掲載内容
約定報酬額 不動産会社に支払う報酬(仲介手数料)を明記したもの
有効期間 不動産会社が売却活動をおこなう期間を明記したもの
一般的には3か月以内で設定されている
売主の署名捺印 売主の署名や捺印をおこなう箇所
不動産会社の詳細 不動産会社の名称や所在地・代表者の氏名や社判
媒介契約の書類 媒介契約の種類とそれぞれの簡単な説明
約款 媒介契約をおこなう上での注意点や取り決めなどが明記されたもの

それぞれ不動産会社が口頭でも説明してくれるので、理解できないことや懸念点がある場合には、必ずその都度確認をします。また、契約当日には印鑑が必要なので、忘れずに持っていきましょう。

マンション売却時の売買契約の流れ

スムーズにマンションの引き渡しをおこなうためには、売買契約書の内容だけでなく売買契約の流れを把握しておくことも大切です。マンションの場合は、以下の流れで進んでいきます。

【マンション売買契約の流れ】

  1. 購入申込書を確認する
  2. 買主の住宅ローンの事前審査を確認する
  3. 売買契約を結ぶ
  4. 引き渡し日を決める
  5. 抵当権を抹消する

ここからは、売買契約の流れについて詳しくみていきましょう。

①購入申込書を確認する

まずは、購入申込書を確認しましょう。購入申込書とは、別名「買付証明書」とも呼ばれる「購入の意思表示を示した書類」です。あくまで買主側の意思表示を示しているだけなので、法的な拘束力はありませんし、決まった形式もありません。

一般的には、以下のような内容が記載されているので、売主側は内容を確認し、条件と合えば本契約に進むことになります。

【購入申込書の内容】

  • 希望購入価格
  • 手付金の金額
  • 住宅ローンの額
  • 契約希望日
  • 引き渡し希望日
  • 有効期限
  • その他買主からの要求

購入申込書の期限は1〜2週間程度なので、できるだけ早めに判断することが大切です。不動産会社と連絡を密に取り合い、最終的な決定をしましょう。

②買主の住宅ローンの事前審査を確認する

買主が住宅ローンを組む場合、事前審査の結果も確認しておきましょう。事前審査とは、本審査をする前に金融機関が以下のチェックをすることです。

【住宅ローンの事前審査で確認される内容】

  • 健康状態
  • 借入時年齢
  • 完済時年齢
  • 担保評価
  • 勤続年数
  • 年収
  • 連帯保証
  • 返済負担率
  • 金融機関の営業エリア
  • 雇用形態
  • 国籍
  • カードローン等の他の債務の状況や返済履歴
  • 申込人との取引状況
  • 業種
  • 家族構成
  • 雇用先の規模

これらを総合的に踏まえて審査されるため、結果が出るまでに2週間〜1か月ほどかかります。スピーディーな売却を実現するためには、結果が出てからすぐに内容を確認することが重要です。

③売買契約を結ぶ

住宅ローンの仮審査が通過した後に、売買契約を結んでいきましょう。

売買契約当日は、売主と買主が不動産会社の応接室などでおこなわれます。両者が揃った状況で以下の説明を仲介業者から受け、合意をした場合に契約が成立となる流れです。

【不動産会社から受ける説明】

  • 不動産会社の担当者が宅地建物取引士証の提示
  • 売買対象物件の重要事項説明
  • 契約内容の確認

このとき、「売買対象物件の重要事項説明」と「契約内容の確認」に関しては、事前に売主にも共有されているので、あらかじめ目を通しておけばトラブルなくスムーズな契約が可能です。

上記の説明を1時間〜1.5時間ほど受けた後、内容に問題がなければ署名捺印をおこない、正式に売買契約が成立となります。

また、このタイミングで買主から売主に対して手付金の支払いと不動産会社への仲介手数料の半額の支払いをおこないます。

④引き渡し日を決める

売買契約が正式に決まれば、マンションの引き渡し日を決定しましょう。

ほとんどの場合、売買契約締結から1.5〜3か月後に引き渡し日を設定することが一般的です。しかし、大規模な不動産などであれば6か月ほどかかってしまうこともあるため、売主と買主でよく話し合いましょう。

なお、決定した引き渡し日までに完了しないと違約金が発生します。金額は売却価格の約2割となり、売主と買主が折半することとなります。

決して安い金額ではないので、引き渡し日は必ず守りましょう。

⑤抵当権を抹消する

最後に抵当権を抹消します。

抵当権は住宅ローンを完済してからいつでも抹消できますが、売却が決まったときにまだ抹消していない場合には、このタイミングまでに必ずおこないましょう。

抵当権抹消の手続きは、以下のように進めます。

【抵当権抹消手続きの流れ】

No. ステップ 概要
1 金融機関から書類を受け取る 以下の書類を受け取る

  • 弁済証書
  • 登記済証
  • 登記事項証明書
  • 委任状
2 提出書類の準備 上記書類を郵送するための準備
3 申請書類の作成 法務局HPにて「不動産登記の申請書様式について」からダウンロードしてフォームを入力する
4 法務局に書類を提出 法務局に上記書類を郵送する。直接提出するとその場で不備を指摘してもらうことができるためおすすめ
5 申請の完了 郵送の場合、1〜10日ほどで書類の審査が完了する

なお、抵当権の抹消には、以下の費用がかかります

【抵当権抹消手続きにかかる費用】

費用名 金額
登録免許税 売却時:1,000円
雑費 郵送費・登記簿謄本の費用:1,000〜2,000円
登記事項証明書 オンライン請求(郵送受け取り):500円
オンライン請求(訪問受け取り):480円

司法書士に依頼する場合には、2万円ほどが追加でかかることも把握しておきましょう。

マンションの売買契約時に必要なもの

ここまでマンション売却をする際の流れを解説してきましたが、スムーズに契約を締結するために事前に準備しておくべきものがあります。

【売買契約時までに用意しておくもの】

用意するもの 内容
本人確認書類 以下のうちどれか(顔写真が載っているもの)

  • 運転免許証
  • パスポート
  • マイナンバーカード
印鑑と印鑑証明書 実印のみ有効
発行から3か月以内の印鑑証明書も用意する
現金 仲介手数料支払い時に必要
収入印紙 売買契約書に必要
※電子契約の場合は不要

売買契約書などは不動産会社が用意してくれますが、上記は売主が準備しておかなければいけません。

印鑑証明書など有効期限がある書類などは、入手が早すぎても遅すぎてもトラブルの元となります。不安な場合には不動産会社に相談するか、司法書士に委託することもひとつの手です。

いずれにしても、抜け漏れがないように慎重に対応しましょう。

マンションの売買契約にかかる費用

マンションの売買契約をする際には、以下の費用がかかります。

【マンションの売買契約にかかる費用】

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 登録免許税

それぞれ計算方法や減額のコツがあるので、解説していきます。

仲介手数料

不動産会社に対しての仲介手数料が、売却時においては最も高い費用となります。そのため、仲介手数料も高額になってしまいがちです。

しかし、宅地建物取引業法によって、以下のように上限が決められています。

【仲介手数料の上限】

  • 取引額200万円以下の部分:取引額の5%以内
  • 取引額200万円を超え400万円以下の部分:取引額の4%以内
  • 取引額400万円を超える部分:取引額の3%以内

例えば、300万円の不動産を売却した場合は、以下のような計算となります。

【500万円の不動産を売却した場合の仲介手数料上限】

  • 200万円 × 5% = 10万円
  • 200万円 × 4% = 4万円
  • 100万円 × 3% = 3万円

これによって、17万円が不動産会社に支払う仲介手数料の上限となるわけです。

仲介手数料は媒介契約を結ぶ前に必ず説明があるため、少しでもわからないことがあったらその場で質問しておきましょう。

価格ごとの仲介手数料の上限額一覧を参考に、事前に金額を想定しておくことをおすすめします。

【仲介手数料の上限一覧】

物件価格 上限
200万円 10万円
400万円 18万円
1,000万円 36万円
2,000万円 66万円
3,000万円 96万円
4,000万円 126万円
5,000万円 156万円
6,000万円 186万円
7,000万円 216万円
8,000万円 246万円
9,000万円 276万円
1億円 306万円

印紙税

印紙税とは、不動産の売買契約書を作成する際にかかる税金です。売買契約書は、売主と買主それぞれが保有するもので、2枚の契約書が必要であるため、両者がそれぞれの書類に対して印紙税を支払う形となります。

金額は、仲介手数料ほどはかかりませんが、記載されている不動産価格に応じて以下のように変わっていきます。

【不動産売買における印紙税の価格料】

記載金額 不動産売買契約書
1万円未満 非課税
1万円~10万円以下 200円
~50万円以下 200円
~100万円以下 500円
~500万円以下 1,000円
~1,000万円以下 5,000円
~5,000万円以下 1万円
~1億円以下 3万円
~5億円以下 6万円
~10億円以下 16万円
~50億円以下 32万円
50億円〜 48万円

印紙税の納付方法は至ってシンプルで、金額ごとに販売されている印紙を契約書に貼りつけるだけです。

もし印紙を貼りつけていないと、ペナルティとして印紙税額の2倍相当の違約金を支払わなくてはいけないので注意しましょう。ただし、電子契約の場合は不要となります。

登録免許税

登録免許税とは、不動産を購入し、所有権を登記する際に支払う必要がある税金です。そのため、売主に支払い義務はありません。

しかし、不動産を売却後、新たに購入する際には支払う必要があるため、ここで概要を理解しておきましょう。

この登録免許税は、「不動産取得時」と「抵当権設定時」で計算方法が異なります。

【登録免許税額の計算式】

登録内容 計算式
不動産取得時 固定資産税評価額 × 税率
抵当権設定時 抵当権設定金額 × 0.004

まず、不動産を取得した際の登録免許税は、毎年自治体から送付される「納税通知書」の「課税資産明細」欄で確認できる「固定資産税評価額」に、以下の状況別に設定された税率を掛け合わせることで計算できます。

【所有権移転登記の税率】

登記内容 税率
相続・合併 0.4%
遺贈・贈与 2%
売買等 2%(原則税率)

また、購入した物件に対して抵当権を設定した際の登録免許税は、抵当権設定金額に0.004をかけることで算出します。抵当権設定金額とは、住宅ローンなどの不動産購入に際にして借り入れた金額のことです。例えば、1,000万円の住宅ローンを組んだ場合には、4万円が登録免許税としてかかるということです。

このように、登記内容を変更する際には登録免許税がかかることに注意しましょう。

マンション売却の契約に関する注意点

マンション売却の契約をする際には、以下に注意しましょう。

【マンション売却時の売買契約書に関する注意点】

  • 媒介契約の際は解約条件を確認する
  • 物件の問題点は漏れなく買主に伝える
  • 買主がローン審査に通過しなかったら契約白紙になることも
  • 前払いしている税金・管理費を請求する
  • 売却できなかった際の対策を考える

それぞれ解説していきます。

媒介契約の際は解約条件を確認する

不動産会社との媒介契約を結ぶ際には、必ず解約条件を確認しておきましょう。解約条件とは、契約期間内にもかかわらず、契約を破棄できる条件のことです。

そもそも「一般媒介」で契約をしている場合は、契約期間などの制限がないため、いつでも解約が可能です。それに対して「専属専任」「専任媒介」などの契約では契約期間が定められているため、原則解約はできません。

しかし、以下のように不動産会社に明確な不手際があった場合には、例外的に解約ができるケースもあります。

【媒介契約が可能になる条件】

  • 業務を遂行する義務に違反している場合
  • 重要事項について告知をしなかった場合
  • 宅地建物取引業に違反する行為をおこなった場合

一般的には、上記が契約書に記載されていますが、念のため媒介契約を結ぶ際には解約条件を確認しておきましょう。

ちなみに、売主都合で解約する場合には、違約金を支払うことで解約できるケースもあります。違約金は業者にもよりますが、仲介手数料同等の金額となる場合がほとんどです。

物件の問題点は漏れなく買主に伝える

売買契約を結ぶ前に、物件の問題点はすべて買主に伝えておきましょう。

もし、問題点を伝えず、買主が住み始めた後に問題が発覚した場合、瑕疵担保責任として損害賠償を負う可能性があります。瑕疵担保責任とは、不動産の売買契約成立後に不動産に欠点が見つかった場合に売主が負わなければいけない責任のことです。

ここでのポイントは「問題点があること」ではなく、あくまで「問題点を伝えていないこと」です。つまり、いくら欠点があっても事前に通達していれば、その部分の瑕疵担保責任を負うことはありません。

マンションにおける瑕疵の例は、以下の通りです。

【マンションにおける瑕疵の例】

  • 雨漏り
  • シロアリ
  • 排水管のつまり
  • 水漏れ

上記のような問題点がある場合には、隠さずにすべてを買主に伝えておきましょう。

買主がローン審査に通過しなかったら契約白紙になることも

買主の住宅ローン審査が通過しなかった場合、売買契約を結ぶことはできません。住宅ローンに通過しないために契約が白紙になり、最悪の場合には裁判まで起こすケースも存在します。

特に、住宅ローン特約を買主がつけている場合には、違約金や手付金などを支払う必要もなくなるため、また一から売却活動をおこなう必要があります。

これを避けるためにも、住宅ローンの事前審査の結果をよく理解したり、買主の職業などの信頼性を売主自身も把握したりすることは必須です。

前払いしている税金・管理費を請求する

売却前に支払っている固定資産税や管理費・修繕積立金などは、買主に請求することができます。

例えば、固定資産税においては、毎年1月1日に固定資産を保有している人が前払いで納める制度なので、売却後の分もすでに支払ってしまっています。管理費や修繕積立金に関しても、マンションによりますが前払いにて管理会社などに納めている場合がほとんどでしょう。

このような費用に関しては、売却後の分をすべて買主に請求できるのです。税金や管理費を無駄に支払うことにならないように、事前に把握しておきましょう。

売却できなかった際の対策を考える

万が一に備えて、マンションを売却できなかった場合の対策も考えておきましょう。具体的には、以下のような対策が必要です。

【マンションが売却できなかった場合の対策】

  • 売却価格を値下げする
  • 広報活動を見直してもらう
  • セールスポイント再度見直す
  • 内容用にハウスクリーニングをいれる
  • 媒介契約を変える
  • 不動産会社を変える
  • そのまま住み続ける

マンションがなかなか売れない場合、まずは何が原因なのかを不動産会社と共に見極めましょう。原因にあたりがつけば、上記のように必要な対策が見えてきます。どうしても売れない場合には、媒介契約を変えて新たな不動産会社を見つけなおすことも一つの手です。

事前に売却できなかったときの対策を想定しておけば、万が一の場合にも慌てずに対処できるでしょう。

まとめ

マンションの売却時には、不動産に仲介を依頼する「媒介契約」と、買主と締結する「売買契約」が必要です。媒介契約は自分に合ったものを選択し、不動産会社選びに失敗しないよう配慮しましょう。

また、媒介契約時には、売買契約書や重要事項をしっかり読み合わせ、内容の相違や誤認がないかきちんと確認しておかなければなりません。確認を怠るとのちのトラブルになりかねないため、引き渡しが完了するまでは誠意を持って対応するよう心掛けましょう。

上野典行(プリンシブル・コンサルティング・グループ株式会社)
上野典行(プリンシブル・コンサルティング・グループ株式会社)

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会会員
「プリンシプル 住まい総研」所長
住宅情報マンションズ初代編集長

1988年株式会社リクルート入社し、リクルートナビを開発。 2002年より住宅情報タウンズのフリーペーパー化を実現し、編集長就任。
現スーモも含めた商品・事業開発責任者に従事。2011 年 12 月同社退職。

プリンシプル・コンサルティング・グループにて2012年1月より現職。
全国の不動産会社のコンサルティング、専門誌での執筆や全国で講演活動を実施。

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