法人の不動産売却でかかる税金の種類は？

法人税

不動産売却でかかる税金として法人税があります。

法人住民税

次に、不動産売却にかかる税金として法人住民税があります。

法人事業税

不動産売却時にかかる税金として法人事業税があります。

印紙税

不動産売却にかかる税金として印紙税があります。

印紙税は、契約書や領収書といった課税文書を作成した際に、印紙税法に基づいて国から課される税金です。

課税文書とは、印紙税が課税される対象となる契約書および受取書をいいます。

国税庁が課税文書に該当するか否かの判断基準を示しています。

不動産の売却に関する課税文書でいうと、

などがあり、うち金銭消費貸借契約書は、住宅ローンなどを利用する際に、金融機関とローン契約者の間で交わされる文書です。

契約書等の名義が個人法人関係なく納税義務があり、不動産売却時の売買契約書を2通作成した場合、それぞれに印紙税を納める必要があります。

納付する方法は、税額に相当する印紙を購入し、契約書等に貼付した収入印紙に割印することで納付します。

不動産売買契約書の印紙税額は図表4のとおりです。

令和6年3月31日までに作成された文書について、印紙税の軽減措置が適用されます。

図表4

なお、1万円未満の契約金額は非課税です。

消費税

消費税は、商品の販売やサービスの提供などの取引に対して課税される税金です。

商品やサービスを提供する事業者が納税義務者となりますが、消費税相当分が販売価格に織り込まれ、最終的に消費者が負担する税金です。

消費税の標準税率は10％（消費税率7.8％、地方消費税率2.2％）ですが、食料品や新聞など一部の商品は軽減税率8％（消費用税率6.24％、地方消費税率1.76％）が適用されます。

（参考：国税庁　消費税のしくみ）

不動産売買において、消費税の対象となるものは以下のものです。

土地はそもそも消費税はかかりません。

ですので、法人がマンションや建物付の土地を売却する場合、消費税を算出するために、土地、建物それぞれの売却価格を決める必要があります。

また、売却価格を決めるうえで、納める消費税額を踏まえた価格設定をする必要があります。消費税を納付する義務があるのは、法人や個人事業主である課税事業者です。

ですので、課税事業者でない個人間の不動産売買の場合、建物についても消費税はかかりません。

また、司法書士に支払う費用として登録免許税と報酬があり、消費税がかかるのは報酬部分についてだけです。

法人の不動産売却における経費

法人の税金は所得に対してかかりますので、所得を算出するために売却収入から経費を差し引く必要があります。

不動産売却における経費としては、仲介手数料や印紙税、登記費用などの諸費用がありますが、それ以上に大切なのが売却時の帳簿価額（簿価）です。売却時の帳簿価額とは、その不動産を購入したときの取得価格です。

土地は会計上減価償却しない資産ですので、購入時から造成などをしていない限り、取得価格が帳簿価額となります。売却時点の時価（市場価格）ではありません。

一方で建物は、減価償却する、つまり築年の経過にともない価値が下がっていく資産です。ですので、建物の帳簿価額は、取得時の価格から減価償却累計分を差し引いた金額となります。

減価償却とは、建物や機械などの価値が新築から年々下がっていくことを考慮し、毎年一定の費用を計上することができる制度です。

不動産売却時の所得を計算する際に、経費として売却時の諸費用と帳簿価額の考え方には注意してください。

法人は引き渡し日の考え方が個人とは違う

通常の不動産の売却手続きは、以下のような流れで進みます。

1. 買主が見つかる
2. 売買契約の締結
3. 売買代金の決済・不動産の引渡し

このとき、売買契約の締結と決済、引渡しが同時に行われることもありますが、購入者がローンを利用する場合など含め、多くの場合、売買契約日と決済、引渡し日が異なります。

売主が個人の場合、一般的に売買契約書上、売買契約締結日ではなく、決済（売買代金全額の支払い）と同日に売主から買主への所有権移転登記をする、その日を引渡し日とします。

ただ、法人の場合、個人の場合とは引渡し日の取り扱いが異なります。法人の不動産売却においては、原則として、決済ならびに所有権移転登記を行い、引渡しを受けた日が引渡し日となりますが、売買契約を締結した日を引渡し日とすることもできます。

（国税庁　固定資産の譲渡の時期）

なぜこのような取り扱いができるようになっているかというと、不動産売買手続きは、売買契約から引渡しまで1ヶ月かそれ以上かかる場合も珍しくはなく、この間に法人の事業年度が変わることがあるためです。

つまり、不動産売買での損益は多額になる場合もあり、法人の経営状態によっては、不動産売却による利益（あるいは損失）を当期に計上したい、来期に計上したいというニーズに対応することができるようになっています。

引渡し日をどちらにした方がよいかは状況次第ですが、売買契約を締結した日と売買代金の決済、所有権移転登記をした引渡し日から選べることは覚えておいてください。

低額譲渡したときの税金は時価で計算

不動産を低額譲渡したときの税金の算出方法に注意が必要です。

低額譲渡とは、不動産の時価（相場）よりも著しく低い金額もしくは無償で売却する場合をいいます。

国税庁によると、売却価格がおおむね時価の1/2を下回る場合は低額譲渡とみなされ、不動産の時価を収入金額として譲渡所得が計算されるとしています。

これは法人に限らず、個人間売買においても、時価よりも著しく低い価格で売買が行われることで税金をごまかすことを防ぐために法令で規定されているものです。

例えば、法人が個人に会社が所有する時価1億円の土地を2000万円で売却した場合、低額譲渡とみなされ、法人税上は2000万円ではなく時価である1億円で譲渡したとみなし譲渡損益を計算します。

法人が法人代表者個人へ不動産を売却するときなど、税金の負担を減らすため時価よりも低すぎる価格で売却しても、税務上は時価相当額での取引とみなされますので注意が必要です。

物件を新規に購入する

1つ目の節税方法として、新たに不動産を購入する方法があります。法人が建物を購入した場合、購入時にかかる諸費用（仲介手数料など）や建物の減価償却費を計上することで利益を減らし節税することができます。

このとき、同じ価格の不動産を購入した場合でも、構造（木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など）や用途（居住用か事業用か）によって税法上の法定耐用年数は異なりますので、計上できる減価償却費も違ってきます。

例えば、木造の一戸建てと鉄筋コンクリート造のマンションを購入する場合では、法定耐用年数は図表5のような違いがあります。

図表5

短期的に節税効果を出したい場合は、同じ価格の不動産でも法定耐用年数が短い不動産を購入する方が、毎年計上できる費用が増える分、節税効果も大きくなります。

土地については、会計上価値は下がりませんので減価償却の対象となりません。

利益分散で税率を下げていく

2つ目の節税方法は、不動産売却で得た利益を他の損益に分散させる方法です。法人の損益を計算する場合、事業や不動産売却のすべての利益からすべての損失を差し引くことができます。

例えば、不動産売却での利益を含め、当期は利益が出そうだと判断できる場合に、従業員に臨時の賞与や役員の退職金を支払うといった方法があります。

また、自社ビルの築年数が経過している場合であれば、大規模修繕の工事を実施するといった方法もあります。これは、建物の維持管理や原状回復に要したと認められる費用は、損金に算入することができます。

こういった方法で不動産売却での利益を減らし、税率を引き下げることで節税につながります。

事業に特別償却等が活用できる設備投資をする

3つ目の節税方法は、不動産売却による利益が出た事業年度にあわせ、機械設備等の設備投資をすることで、特別償却や税額控除などの特例措置を活用し税金を節約する方法です。

特別償却とは、通常の減価償却とは別に機械設備等の取得価格の30％を特別に償却することができる制度です。また税額控除とは、その年度の法人税からさらに税額を控除できる制度です。

設備投資を行う中小企業を税制面で支援するための特例措置として、「中小企業経営強化税制」および「中小企業投資促進税制」が令和6年度末まで延長されています（令和5年度の税制改正）

中小企業経営強化税制は、中小企業等経営強化法による認定を受けた計画に基づく設備投資について、即時償却及び税額控除のいずれかの適用を認める制度です。

一方、中小企業投資促進税制は、一定の設備投資を行った場合に、税額控除（7％）又は特別償却（30％）の適用を認める制度です。

不動産売却の利益がでた事業年度にあわせ、これらの特例を活用して一定の設備投資をすることで、税金の負担を軽くできます。

ちなみに、個人の場合、一定の要件をみたすことで不動産売却で出た利益を圧縮できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」がありますが、法人ではこのような特例はありません。

不動産の売却タイミングを間違えない

不動産売却を成功させることは、高く売却するとともに節税対策を行い、利益を最大化することといえます。そのためには不動産を売却するタイミングが大切です。

個人の不動産売却と異なり法人には事業年度があり、不動産売却の損益と他の事業の損益を通算して考えます。

ですので、経済状況や不動産市況、金利動向をみながら、不動産価格が高く売却できるタイミングを考えながら、一方で不動産売却で出た利益を損益通算できる最適な事業年度に売却するタイミングもあわせて考えることが必要です。

販売実績が豊富な会社を選択する

不動産売却を成功させる上で、売却依頼する会社の選定も大切です。

法人の場合、事業年度が変わる前後など売却のタイミングが重要になるケースもあります。ですので、販売するまでの準備期間や販売開始から買主が見つかり、契約、決済・引渡しまでのスケジュールを計画的にすすめるほうがよい場合もあります。

また、そういった意味では、販売期間も踏まえた適切な価格設定をすることも大切です。その点、売却する地域の情報に精通した実績が豊富な不動産会社であれば、自社で抱える購入検討者の情報なども活用しながら、最適な価格設定とスケジュール感を提案してもらいやすいといえます。

不動産売却では、物件調査から始まり、売却価格の設定、販売開始、購入申込から売買契約、買主のローン利用、決済、引渡しとさまざまなステップを踏む必要があります。

それぞれのステップにおいて、適切なアドバイスとサポートができる不動産会社、担当者を選ぶことが成功のポイントといえます。

売却する前に不動産の価値を高める

不動産売却を成功させるポイントとして、売却する不動産の価値を高め、売りやすくするということが考えられます。

例えば、収益物件であれば、売却にあわせて空室対策を行い満室状態にしておくことやリフォームや必要な箇所の改修を行うことで部屋の状態、見た目を良くすることが考えられます。

また、物件によっては建物診断を実施して中古不動産購入に対する不安を軽減したり、ホームステージングで部屋や空間を演出し、売却しやすくするという方法もあります。

こういった不動産の価値を高めるためには、個人の売主の場合、資金的には難しい場合もあります。

この点、法人の場合、リフォームや改修費用などは経費として計上できますし、個人と比べれば資金的にも対策しやすいといえます。

その結果、不動産の価値が上がり、かけた費用以上に高値で売却できることで、不動産売却の成功につながります。

そのためにも、不動産市場や物件の価値をしっかりと見極めることができる不動産会社に依頼することも大切です。

消費税の納税義務は事業者のみ

消費税の納税義務者は、課税事業者である法人あるいは個人事業主です。

一方、課税事業者ではない個人には、消費税の納税義務はありません。

例えば、5,000万円（土地2,800万円、建物2,200万円）の不動産を売却する場合、法人売主の場合、建物価格の2,200万円について消費税を納める必要があります。

消費税を10％とすると、2,200万円÷1.1=2,000万円が税抜きの建物価格となり、200万円の消費税を納める必要があります。

一方、個人が売主の場合、消費税はかかりませんので、建物価格2,200万円がそのまま売却収入となります。

ですので、法人が建物を売却する場合は、消費税負担分を踏まえた売却価格で販売活動を行う必要があり、逆にいうと消費税分を価格に転嫁できなければ、その分売却収入は少なくなるということです。

消費税の対象は建物のみ

消費税の対象となるのは建物のみで土地は非課税となります。

ですので、法人が不動産を売却する場合、土地、建物の価格を明確にし、建物にかかる消費税を明らかにする必要があります。

もし、土地建物の総額が分かっても、土地、建物それぞれの価格が明確でない場合は、それぞれの固定資産税評価額で按分する方法もあります。

例えば、土地建物の総額が5000万円として、土地建物の固定資産税評価額を按分すると、土地6割、建物4割の場合、土地の価格を3000万円、建物の価格を2000万円で売却代金を振り分けるという方法です。

ただ、固定資産税評価額は固定資産税額を算出するための指標であり、それをもとに土地、建物の価格を振り分けたとしても市場価値とは必ずしも一致しません。

ですので、築年数が経過した建物などの場合、固定資産税評価額ほど市場価値はないという場合もありますので、消費税の負担だけが大きくならないように注意が必要です。

売却金額を決めるポイントを押さえる

不動産を高く売却するためには、売却金額の設定を間違わないことが大切です。

そのためには、まず物件の市場価値、つまり相場を知る必要があります。立地条件や土地建物の面積、築年数、物件の状態など、さまざまな要素が不動産の価格に影響します。

不動産会社の査定や場合によっては不動産鑑定に依頼して、相場を知ることが必要です。

そして、相場が分かればそれをもとに、

などを考慮しながら売却金額を決めます。

法人の場合、事業年度や節税対策を踏まえつつ、高値売却につながる売却金額を決めることが必要です。

査定金額が売却金額ではない

不動産売却では、査定金額から相場を把握し、それをベースに売出金額を決め、販売活動のなかで、時には価格交渉を経ながら最終的な売却金額（成約価格）が決まります。

ですので、査定金額と売却金額は必ずしも一致しませんし、もっとも大切なのは、最終的な売却金額であって、査定金額でも売出金額でもありません。

ですので、査定金額が高い不動産会社に依頼すれば良いというわけではありません。もっというと、査定金額が高すぎる不動産会社には注意も必要です。

なかには、とりあえず売主と媒介契約（売却の依頼に関する契約書）を獲得するために、相場とかけ離れた金額で査定する会社もあります。

さらに、高い査定金額から売出金額が高すぎると次のようなデメリットも考えられます。

こういった可能性も踏まえながら、最終的にもっとも売却金額が高くなる売出金額を設定する必要があります。

不動産売却を任せる相手は慎重に決める

不動産を高く売却するためには、売却を依頼する不動産会社や担当者は重要です。

不動産取引では建築基準法や宅建業法、ローン、税金などの専門的な知識も関連しますので、信頼できるパートナー選びは大切です。

また、当然ですが、できるだけ高く売却したいという売主の要望に対し、自社や担当者の都合で早く売りたい、両手取引にこだわるといった不動産会社や担当者は避けなければなりません。

※両手取引とは、1社の不動産会社が売主と買主両方の仲介をする取引形態で、不動産会社は売主買主双方から仲介手数料収入を得ることが可能となります

ですので、売主の状況や希望条件をしっかりヒアリングしたうえで、査定価格、売出価格の根拠に納得できることが大切です。

また、どういったサイトや媒体で集客、販売するのか、販売活動中の状況報告まで信頼できる提案をしてくれる不動産会社を選ぶことが必要です。

ただ、専門的な知識も関係する不動産取引では、一般の方が信頼できる不動産会社や担当者を見分けるのは難しい場合もあります。

ですので、1つの方法として、1社だけでなく複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの会社の査定価格や販売方法、会社の方針、担当者などを比較しながら決める方法もあります。

複数の会社を比較することで、より信頼性の高い価格が分かりますし、不動産会社や担当者の販売方法の違いも分かり、選びやすくなります。