相続した不動産を3年以内に売却すれば税金面でお得？

適用期間は相続開始日から3年を経過する年の末日

被相続人の空き家を売却したときの特例を利用するためには、次の要件を満たす必要があります。

被相続人の空き家を売却したときの特例を利用するときには、利用制限期間が設定されていることには注意しなければいけません。

また、対象となる不動産を売却するとき、相続してから売却するまでに売却する土地を事業や賃貸に使用してはいけません。

相続から売却までに事業や賃貸に使用した場合、被相続人の空き家を売却したときの特例は利用できなくなります。

（参考：国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）

適用されれば最高3,000万円の控除が受けられる

被相続人の空き家を売却したときの特例が利用できれば、譲渡所得から3,000万円を控除できます。そのため、譲渡所得が3,000万円以下の不動産を売却するときには、被相続人の空き家を売却したときの特例を利用すると譲渡所得税が課税されなくなります。

ただし、被相続人の空き家を売却したときの特例は、売却金額が1億円までの不動産にしか利用できないことには注意しましょう。

また、3,000万円控除しきれなかったとしても、余った金額が還付されたり、他の相続不動産売却時に利用できません。

2つの特例は併用できない

「相続した不動産を譲渡したときの取得費の特例」と「被相続人の空き家を売却したときの特例」は併用して利用できません。

つまり、両制度ともに利用できるときには、どちらの制度を利用したほうが節税効果が大きくなるのか理解し選択しましょう。

なお、基本的に節税効果は「相続した不動産を譲渡したときの取得費の特例」よりも「被相続人の空き家を売却したときの特例」のほうが高くなるケースがほとんどです。

取得費加算の特例は納税した相続税が取得費として加算できます。しかし、3,000万円を超えるような相続税が発生することはあまりありません。

そのため、相続税をほとんど納税していないという人であれば、被相続人の空き家を売却したときの特例の利用を検討したほうがよいでしょう。

3年を過ぎると特例は利用できない

相続した不動産を譲渡したときの取得費の特例は、相続発生から3年を過ぎると利用できなくなります。相続税の納税は相続から10ヶ月以内にしなければならず、手続きや必要書類準備などに追われてしまいます。

手続きに追われていると、相続した不動産を譲渡したときの取得費の特例の利用期間を忘れてしまうものです。特例の利用を忘れると、課税される譲渡所得税の金額が数百万円変わるときもあります。

そのようなことにならないよう、相続が発生した日付と特例の利用期限を必ずメモするなど忘れないようにしておかなければいけません。

遺産分割協議を期限内に完了させる必要がある

相続した不動産を譲渡したときの取得費の特例は、遺産分割協議を終わらせておかないと申請できません。相続した不動産を譲渡したときの取得費の特例を利用するには、相続税を納税していないと利用できず、相続税は遺産分割協議が整っていないと納税できないからです。

相続税は相続開始から10ヶ月以内に納税しなければいけないため、この10ヶ月の間に遺産分割協議を終わらせておく必要があります。

法定相続で相続するのであれば相続は簡単に終わりますが、話し合いで相続財産を分ける場合、トラブルになるなど話し合いが長引くケースもあります。

もし話が長引いてしまうと、特例期間内に間に合わなくなってしまうことがあるため注意しましょう。また、遺産分割協議だけでなく、売却期間にも気を付けなければいけません。

遺産分割協議が整い相続税を無事納税できたとしても、特例の期間内に対象不動産を売却する必要があります。条件のよい不動産であれば、すぐに売却できるかもしれません。

しかし、売却しようとする不動産の条件が悪い場合、数年経過しても売却できないことも考えられます。もし、なかなか売却できない不動産の可能性がある場合、仲介だけでなく買取を検討したり相続前に処分するなど対策を講じておきましょう。

複数の不動産を相続したときは優先順位をつける

複数の不動産を相続したときには、どの不動産に対して相続した不動産を譲渡したときの取得費の特例を適用させるのか、優先順位をつけておきましょう。

相続した不動産を譲渡したときの取得費の特例は、相続した不動産の1つにしか適用できません。そのため、相続した不動産を譲渡したときの取得費の特例を最大限活かせる、不動産を選択する必要があります。

選択すべき不動産の順位目安は、次のとおりです。

第一順位である取得費加算額が譲渡所得以下の場合、全額取得費として計上できます。このケースがもっとも取得費加算額を有効利用できます。

また、第二順位である取得費加算額が譲渡所得より大きい場合、取得費は一部しか計上できません。そのため、第一順位に該当する不動産から選択し、もし第一順位に該当する不動産がなければ第二順位を選択しましょう。

ただし、第三順位の不動産は選択してはいけません。売却損が出ている時点で譲渡所得税は課税されないため、取得費を加算しても意味がないからです。

なお、売却損とは、譲渡所得がマイナスになることをいいます。もし、どの不動産を選択したらよいのか判断できないときには、弁護士に相談するとよいでしょう。

弁護士に相談することにより、どの不動産に対して相続した不動産を譲渡したときの取得費の特例を利用すればいいか教えてもらえるうえに、相続全般の相談も可能です。

代償分割は計算するときに不利になる

相続した不動産を売却するときに取得費加算の特例を利用する際に、代償分割した不動産を売却するときには、相続税加算額の計算方法が変更され不利になります。

代償分割とは、特定の相続人が相続財産を相続する代わりに、相続をしないもしくは特定の相続人より少ない額の財産を相続する場合、特定の相続人が他の相続人に金銭を渡す方法です。

代償分割した不動産を売却すると相続税の加算額計算が、次のような計算式に変化します。

取得費に加算できる相続税 = 納税した相続税額 ×（（A – C）×（A ÷ （B – C）））÷ C

※A、B、Cとは次の項目（売却不動産が土地の場合）

A：譲渡した土地の相続税評価額

B：譲渡をした相続人の相続税の課税価格+債務控除額

C：支払代償財産の価額

このように複雑な計算式になり、通常の不動産よりも相続税の加算額が減少してしまいます。

代償分割した不動産売却に対して、相続した不動産を譲渡したときの取得費の特例を利用するときには、できるかぎり弁護士などの専門家に相談してから進めましょう。

代償分割自体、相続人どうしで話し合うことは難しく、相続した不動産を譲渡したときの取得費の特例を節税の目的で利用する場合、なおのこと話が難しくなってしまいます。

もし、弁護士などの専門家に依頼するつもりはないのであれば、代償分割以外の方法で相続をして相続した不動産を譲渡したときの取得費の特例を利用していきましょう。

譲渡所得に対して税金が発生する

譲渡所得税は、不動産売却時に譲渡所得が発生した場合に課税される税金です。そのため、まず譲渡所得が発生するかどうかを確認しなければいけません。

譲渡所得の計算方法は、次のとおりです。

譲渡所得 = 収入金額 -（取得費 ＋ 譲渡費用）- 特別控除

譲渡所得が計算できたら、次の式を利用して譲渡所得税を計算します。

譲渡所得税（住民税・復興所得税含む）= 譲渡所得 × 税率

なお、この計算式は売却不動産が土地の場合の計算式です。一戸建てやマンションの譲渡所得を計算する場合には、減価償却費も計算しなければいけません。

税率は不動産の所有期間で決定される

譲渡所得税の税率は、売却する不動産の所有期間により変動します。

譲渡所得税の税率は、不動産を売却した年の1月1日現在、所有期間が5年以下の場合には「短期譲渡所得」が適用され、5年超えの場合は「長期譲渡所得」が適用されます。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率は下記のとおりです。

なお、上記にも記載したとおり、譲渡所得税の税率の算定は通常の考え方と違うため注意しなければいけません。譲渡所得税率の算定は不動産を売却した1月1日現在で所有期間5年以内なのか、5年超えなのかで算定します。

たとえば、不動産を売却したのが2023年11月1日で所有期間5年となるのが、2023年10月1日だとします。この場合、売却した時点では所有期間5年を超えていますが、売却した年の1月1日現在（つまり2023年1月1日現在）は、所有期間はまだ4年です。

つまり、このケースでの譲渡所得税率は短期譲渡所得税が適用され、税率は39.63%で計算する必要があります。なお、相続財産を売却するときには、被相続人が所有していた期間から算定するのが一般的です。

たとえば被相続人の所有期間15年、相続人の所有期間が6ヶ月としても短期譲渡所得税ではなく、合計15年6ヶ月経過しているとして長期譲渡所得で計算され、譲渡所得税が課税されます。