共有名義の不動産は売却できる？売却方法やリスクについて解説！

共有名義の不動産について

共有名義の不動産とは、土地や一戸建てなどの1つの不動産を複数の人が共同で所有している不動産です。

共有している場合、共有者それぞれが共有持分に応じた割合で不動産を利用できる権利が与えられます。不動産は物理的に分割できないため、共有持分という形で分けて権利を実行できるようにしているわけです。

共有者の権利について

共有名義の不動産は、共有持分によって実行できる行為が制限されます。

たとえば、管理する際には共有持分の「過半数」の同意がないと実行できません。管理とは入居者との賃貸借契約締結や、リフォーム工事施工などです。

また、不動産売却などの処分行為は、共有者「全員」の同意が必要です。不動産の補修など維持するための行為なら単独で行えます。共有持分のカウントの仕方は人数ではなく、共有持分の割合です。

たとえば、共有持分3分の2を持つAさん、共有持分6分の1をそれぞれ持つBさんとCさんの3人がいるとします。
この場合、Aさんは単独で持分を過半数以上所有しているため、Aさんは単独で管理行為を行えます。しかし、BさんとCさんは2人で協力しても、2人の共有持分の合計は過半数に達しないため、管理行為を行えません。

共有持分だけなら単独で売却可能

不動産の売却は処分行為にあたるため、単独では実行できませんが、自分の共有持分の売却であれば単独で実行可能です。自分の共有持分の売却であれば、共有者の同意は必要ありません。

共有持分の売却は不動産の売却ではなく、共有名義の不動産を使う権利の売却ということになります。不動産を共同で所有する場合、所有者には共有持分という所有権の割合が設定されます。

共有持分を持った人のことを共有者と呼び、共有名義の不動産は、共有者の共有持分割合によって利用できる行動が制限されます。

共有者全員の同意を得る

共有者全員の不動産売却同意が得られれば、共有名義不動産の売却は可能です。ただし、不動産売却は処分行為に該当するため、共有者1人でも売却に反対したら不動産売却はできません。

共有名義の不動産売却は共有者の足並みが揃いにくく、共有者どうしでトラブルになりやすいため注意が必要です。

もし共有者全員の同意を得て共有名義の不動産を売却するときには、各共有者にどのくらいの売却代金が入り、どのくらいの諸費用がかかるのか明確にしておきましょう。

共有者どうしで特段の決めごとがなければ、売却代金も諸費用も共有持分に応じた割合で入手・支払いをしなければいけません。あらかじめ収入と支出を共有者に伝えて了承を得ておけば、トラブルなく売却できる可能性が高まります。

自分の持ち分だけを売却する

自分の共有持分だけであれば、単独の意思で売却可能です。自分の共有持分は、自身が1人で有している権利のため、共有者の意思は関係ありません。

ただし、共有持分を単独で売却するときには、売却することを共有者に伝えましょう。

共有持分を第三者に売却した結果、親族と第三者の権利が混じる不動産となり、親族である共有者とトラブルになるケースもあります。特に自分の共有持分を不動産会社に売却するときには、必ず共有者に伝えておきましょう。

不動産会社は共有持分を取得した後、他の共有者に持分の買い取りを迫ったり、共有物分割請求をしたりする可能性があります。

このような請求が来る可能性を知らない共有者は、共有持分を売却した人に対してマイナスの感情を抱いてしまいます。

名義変更で所有者を統一させる

共有名義の不動産を名義変更し、所有者を自分1人にすれば単独で不動産売却が可能です。

名義変更するときには、共有者の共有持分を買い取るような形になります。無料で引き取ってしまうと、贈与税の対象になる可能性が高くなるため注意しなければいけません。

贈与税の課税対象にならないよう、取得する共有持分を相場で引き取り、相場で引き取ったことを証明するために共有持分売買契約書を作成しておきましょう。

不動産を自分一人の名義にしてしまえば、共有者の意思は関係なくなるため、独断で処分したり管理行為を行ったりできます。

土地や建物の権利証

不動産売却時には、土地や建物の権利証が必要です。権利証は、登記原因証明情報や登記済証とも呼ばれます。共有名義の場合、権利証などを持っているのは代表者のみです。

また、権利証は相続や不動産購入時に取得できますが、再発行はできません。もし紛失しているときには、司法書士に有料で権利証に代わる書類を作成してもらわなければいけません。

司法書士に権利証に代わる書類を作成してもらう場合、時間や費用がかかるため、あらかじめ司法書士から見積もりを取得しておきましょう。

費用はあくまで目安ですが、5万円～10万円程度かかります。なお、権利証（登記済証・登記原因情報通知）は、不動産を相続したり購入したときに法務局から発行される書類です。

土地測量図や境界確認書

土地や一戸建てを売却するときには、土地測量図や境界確認書が必要です。

土地測量図や境界確認書は売却する不動産の面積を確定する書類であり、原則、測量と境界確定が実施されていないと土地や一戸建ては売却できません。

もし、測量と境界確定が終わっていないときには、土地家屋調査士に有料で測量と境界確定を行ってもらいましょう。

土地家屋調査に測量や境界確定をしてもらう場合、時間と費用がかかります。測量から境界確定までは、依頼から完了まで2ヶ月前後かかり、費用は40万円前後かかります。

身分証明書など

不動産を売却するときには、共有者全員の身分証明書や印鑑証明書などの本人確認ができる書類が必要です。売却する人によっては、住民票や戸籍抄本、委任状などの書類を用意しなければいけないケースもあります。

身分証明書として利用できる主な書類は、図表2のとおりです。

図表2

なお、用意する書類は人によって異なるため、何を用意する必要があるのかは売却を依頼している不動産会社に確認しましょう。

交渉する手間がかかる

不動産会社に共有持分を売却するときには、不動産会社との交渉に手間がかかります。共有持分は一般個人が購入しないため、共有持分市場は活性化しておらず、共有持分の相場はかなり把握しづらい状態です。

このような状態をいいことに、不動産会社は共有持分を安く買い取りしようと交渉を仕掛けてくるケースがあります。

安く買い取りされるのを防ぐためには、不動産会社との交渉が必要です。しかし、不動産会社は不動産のプロであるため、有利な交渉を引き出すのはなかなか手間がかかります。

もし交渉がうまく進まないときには、共有持分売却を中止するなどを検討したほうがよいかもしれません。

購入者が出入りする

共有持分を購入した会社（人）は、共有者となるため共有名義の不動産に出入りできるようになります。

たとえば、自分が自宅として共有名義の不動産に住んでいたとしても、共有持分を購入した人の出入りができます。

このような状況はトラブルを発生させやすくしてしまうため、注意しなければいけません。共有持分を購入した会社などが、自分の共有持分割合では行えない管理行為をする危険性もあります。
自分の共有持分割合では勝手に賃貸借契約を締結できないのにもかかわらず、賃貸借契約を締結して他人を共有名義の不動産に住まわせてしまうようなケースのことです。

このような場合、共有持分割合を超えての不法行為になるため、損害賠償や使用料を請求できます。しかし、第三者に対して損害賠償や使用料を請求するのは、相当な負担がかかるため、泣き寝入りする人も多くいます。

物件を貸し出したときには家賃滞納リスクがある

賃貸物件にしている共有名義の不動産の共有持分を購入されてしまうと、購入者と家賃請求や税金滞納などでトラブルになる可能性があります。

共有名義になっている賃貸物件の家賃は、共有持分割合で分配しなければいけませんが、親族などで共有していると、代表者が家賃をすべて受け取るというケースもあります。親族であれば、代表者が受け取っても問題にならないかもしれません。
しかし、第三者が共有持分を購入した場合、持分に応じた家賃請求を共有者に行ってきます。この請求は正当な権利であるため拒否できず、持分に応じた家賃を渡さなければいけません。

第三者に家賃請求をされたときに、気を付けないといけないのが賃貸人による家賃滞納です。賃貸人が家賃滞納を起こしたときには、共有者であれば誰でも回収業務をおこなえます。
しかし、持分の関係上、一番持分の多い人が家賃滞納の督促・回収をするケースがほとんどです。このことを利用し、第三者の共有者が代表者に家賃回収を強制してくるケースが考えられます。

家賃回収は一般個人では難しいですが、管理会社や弁護士などに回収を依頼すれば手間がかかりません。家賃滞納による督促・回収の必要性が出たときには、専門の業者に任せるとよいでしょう。

共有物分割請求が行われることがある

共有持分を購入したのが不動産会社の場合、共有物分割請求が行われる可能性もあります。共有物分割請求とは、共有者の1人が共有状態を解消するために起こす訴訟です。

共有物分割請求には強制力があり、この請求を起こされた場合、共有者全員で共有解消に向けて動かなければいけません。
共有物分割請求で話しがまとまらない場合は、共有物分割請求調停になり調停でもまとまらない場合は、共有物分割請求訴訟を起こします。
訴訟をされると、裁判所が共有状態を解消するための案を提示します。

裁判所からの提案のほとんどは、次のような案です。

現物分割とは現物を分割して共有者に渡す方法ですが、不動産は物理的に分けられないため、現物分割は採用されません。ただし、土地の場合は分筆して分割できるため、土地の場合は現物分割が選択されることもあります。

一方、代金分割とは現物分割や分割すると価値が落ちる物の場合、一旦売却してお金を持分割合に応じて分配する方法です。

そして、価格賠償とは、共有者の1人が他の共有者の持分を取得し、取得した代償として取得した持分に対する金銭を補償する方法です。

そのため、一戸建てやマンションの場合は、代金分割か価格賠償で話を進めることが多くなります。不動産会社が共有持分を購入する1つの狙いは、共有物分割請求とも言われている理由がここにあります。

売却された共有持分を購入する

売却されてしまった共有持分を買い戻し、自分の名義に変更すればトラブル発生確率が下がります。

ただし、共有持分を買い戻すときには、共有持分の相場を把握しなければいけません。相場を理解していないと、共有持分買い取った相手方に有利な提案をされてしまいます。共有持分相場の把握は困難なため、一般不動産価格相場から逆算をします。

相場から逆算するときの計算式は、次のとおりです。

一般不動産価格相場 × 1/2～1/3 = 共有持分相場

そして、共有持分相場が計算できたら、次に自分の共有持分割合を乗じます。

共有持分相場 × 自分の共有持分割合 = 自分の共有持分相場

上記の計算式を利用して、シミュレーション計算をしてみましょう。

【シミュレーション条件】

①一般不動産価格相場：3,000万円

②自分の共有持分割合：1/3

【シミュレーション計算】

①3,000万円 × 1/2～1/3 = ③1,000万円～1,500万円（共有持分相場）

③1,000万円～1,500万円 × ②1/3 = 約333万円～500万円（自分の共有持分相場）

このシミュレーション条件の場合の共有持分相場は、約333万円～500万円となります。

ただし、上記計算はあくまで目安のため、売却する不動産の持ち分ごとに金額が変動することに注意しなければいけません。

自分の共有持分を売却して資金にする

共有者が共有持分を売却したときに、自分も共有持分を売却して現金化すればトラブルに巻き込まれにくくなります。

第三者と一緒に不動産を共有するのは難しいため、不要な不動産の共有持分であれば売却してしまったほうがよいでしょう。第三者とともに不動産を共有すると、共有名義不動産の維持管理が難しくなります。
緊急の補修は単独でできるものの「なぜ勝手に補修したのか」などと言いがかりをつけられるケースもあります。

法的には単独で維持・修繕できますが、精神的に維持管理をするのが負担になってしまうこともあるのです。精神的な負担をなくすためにも、自分の共有持分を売却してしまったほうがよいケースもあります。

共有状態を維持する

あまりおすすめできる方法ではありませんが、第三者と不動産を共有し続けて不動産を維持していく方法もあります。

たとえば、自宅として使用している不動産の共有持分を売却されてしまったケースなどです。自宅として使用しているようなケースで自分の共有持分を売却してしまうと、不法占拠になってしまう可能性があります。
そのため、どうしても自分の共有持分を売却できないというケースがあります。

このようなケースだとトラブルに発展することが多いため、もし心配であれば弁護士などの専門家に相談しましょう。早めに法律家の専門家に相談することで、共有名義不動産のトラブル発生を抑えられます。

相続時に不動産を共有名義にしない

共有名義の不動産にさせないためには、相続時に不動産を共有にしないように進めるのが一番よい方法です。

たとえば、相続人が3人、相続財産が時価5,000万円の不動産と現金1億円あったとします。そのような場合、相続人1人が不動産を相続し、残りの相続人で現金5,000万円ずつ相続します。

しかし、不動産価値よりも現金のほうが少ないケースもあるはずです。

たとえば、相続人が3人、相続財産が時価5,000万円の不動産と現金6,000万円だった場合です。この場合、相続人1人が時価5,000万円の不動産を相続し、残りの相続人が現金3,000万円ずつ相続します。
これでは不公平なので相続と同時に不動産を相続した人は、他の相続人に現金2,000万円ずつ計4,000万円を支払って公平な金額にするわけです。このような形をとり、相続時に不動産を共有名義にしないようにします。

また、相続時に不動産を共有名義にしない方法には、相続財産を売却してしまうという方法もあります。相続する前に相続財産を売却し現金化しておけば、相続発生後に現金で均等に分配可能です。
共有トラブルを避けるためには、均等な相続を行うことが大切です。

共有物分割を行って共有名義を解消する

共有者が共有持分を売却してしまう前に、共有物分割請求を行って共有名義を解消するのも、共有トラブルを避ける方法の1つです。

共有者が全員、親族などの知り合いである場合、第三者がいるときよりもスムーズに共有物分割の協議が進みます。
共有名義の不動産が土地の場合は、分筆して現物分割をしてもよいでしょうし、共有名義が一戸建てやマンションの場合は、代金分割や価格賠償を行ってもよいでしょう。
共有名義の不動産を所有してしまったときには、共有者が少なく、全員顔見知りのときに解決しておくことが大切です。

なお、共有名義の不動産を長く保有していると、共有者が亡くなり共有者の持分だけ相続されていきます。共有者が亡くなると面識のない甥や姪などが共有持分を相続してしまい、親族だとしても共有物分割協議が捗らなくなってしまいます。
そのため、第三者が共有持分を購入するリスクだけでなく、共有者が亡くなり共有持分を顔も知らない親族に相続されるリスクも考えておかなければいけません。

弁護士に相談してみる

共有名義の不動産の悩みが自分で解決できない場合や、相続前に共有名義の不動産にせず相続をさせたい場合には、弁護士に相談するのも1つの解決方法です。

相続は法律的な知識だけでなく、どのようなことでトラブルが起きるのかなどの経験がなければ、相続トラブルを解決できません。
不動産を共有名義にせず、相続をさせるにはどうしたらいいのかを考えるときには、根本である相続について熟知している必要があります。
しかし、一般個人が相続について熟知しているケースはほどんどありません。また、自分に相続についての知識があったとしても、対話する相手に相続についての知識があるとは限りません。

自分に知識があると対話相手は警戒することがあるため、弁護士のような第三者に対話してもらうほうがよいでしょう。第三者的な立ち位置で話を進めたほうが、人間関係を壊さずスムーズに話が進みます。
そして、弁護士に依頼するのは早ければ早いほど、共有名義のトラブルが発生しにくくなります。相続発生後や第三者が共有持分を取得してしまった後に依頼するよりも、相続前に依頼したほうがトラブルになる確率は低くなるはずです。