不動産競売とは？メリットやデメリットを解説！

地方裁判所が行う不動産競売

不動産競売とは、家の購入時に利用した住宅ローンが返済できない場合などに、債権者である金融機関の申し立てにもとづき、地方裁判所が職権で、その不動産の差押え、売却を行い、その売却代金から債権を回収する手続きです。

簡潔にいうと、融資をした金融機関が返済不能となった貸出金を回収するため、裁判所の手続きのもと強制的に回収することです。

不動産競売は、通常の売却のように売主が価格を決めるのではなく、不動産鑑定士や現地調査の評価をもとに裁判所が売却価格の基準（売却基準価額）を決め、購入希望者がそれぞれ希望価格で入札する制度です。

ちなみに、「競売」は、競り合いやオークションなど一般用語として使われる場合は「きょうばい」、裁判所の手続きなど法律用語として使われる場合は「けいばい」と読みます。

抵当権をもとに金融機関が行う

不動産競売は、通常の売却と異なり強制的に行われる手続きです。

どういった権利にもとづいて強制的に行われるかというと、住宅ローンを借入するときに金融機関が土地や建物に設定する抵当権にもとづくものです。

住宅ローンの契約時（金銭消費貸借契約）に、同時に万一債務を弁済できなかった場合は債権者がその不動産を処分して、債権回収に充てることに同意する抵当権設定契約を締結します。

つまり、金融機関は住宅ローンの貸出を行う条件として土地建物を担保とし、住宅ローンの返済が困難になった場合に、競売にかけることで他の債権者より優先的に返済を受けられるようにしているわけです。

住宅ローンの返済が1回でも遅れると競売手続きになるわけではありませんが、滞納が続くと競売にかけられるリスクが高くなります。

手続きは全て裁判所が行う

不動産競売の手続きは、すべて裁判所が行います。

金融機関などは確実に資金を回収しやすい方法である一方、売却できたとしても、よほど住宅ローン残債が少ない、あるいは高値売却できた場合でなければ、売却金額だけでは全額を回収できないリスクがあります

また、住宅ローン契約者など債務者にとっては、市場価格の7割程度、物件によってはさらに安い金額で売却されてしまうことがあります。

売却金額だけで借入金額を完済できない場合、残りの債務についても債権者から返済を求められます。

住宅ローンを滞納した

住宅ローンを借りるとき、金融機関との間で金銭消費貸借契約を締結します。

この契約によって、金融機関には融資する義務、住宅ローン契約者には定められた期間、方法で借入金を返済する義務が生じます。

ただ、20年、30年と続く住宅ローンの返済期間中、収入減や健康上などの理由で返済が困難になる場合があります。返済ができず滞納が続くと、契約上の返済義務を果たせず債務不履行となります。

そして、最終的に金融機関が住宅ローンの返済ができないと判断すると、裁判所へ申し立てを行い競売手続きに入ります。

これは、住宅ローンのような土地や建物を担保にする有担保ローンではない場合（無担保ローン）でも、借入金の返済義務が果たせない場合、民事上の裁判をおこされ、所有する不動産を差押え、競売手続きに至る場合もあります。

ですので、返済が遅れない、滞納しない、繰り返さないことが大切ですが、もしそうなりそうな場合、早めに金融機関に返済条件の見直しなどを相談することが必要です。

相続に関する遺産分割協議でもめた

相続が発生した場合、原則として遺言書の内容にそって相続しますが、遺言書がない場合、法定相続人の間で相続した遺産の分割方法について話し合い（遺産分割協議）を行います。

ただ遺産分割協議がまとまらない場合もあります。

特に、相続財産に不動産がある場合、不動産は財産的価値も大きい反面1つ1つの評価が難しく、分割方法によって資産価値が左右されやすいこともあり、相続人間でもめやすくなります。

結果的に遺産分割協議がまとまらない場合、話し合いの場は裁判所へ移ります。裁判所もまじえて遺産分割の調停を行いますが、ここでもまとまらない場合、最終的に裁判官によって遺産分割方法について判決（遺産分割審判）がなされます。

相続財産に不動産がある場合、遺産分割の方法はいくつかあります。

そのなかで、不動産を売却してお金に換えてそれを分割する（換価分割）判決がなされた場合、市場で売却する、もしくは不動産競売手続きによって換金した遺産を相続人間で分割する手続きがとられます。

公売との違いは？

まず、競売と公売では、競売手続きを申し立てる債権者が違います。

競売が民間の金融機関等が住宅ローンの滞納にともなって差押え、競売手続きを裁判所に申し立てるのに対し、公売は、税金の滞納にともなって、国や地方自治体、税務署が競売によって財産を差押え、売却、換金し、滞納した税金にあてる手続きをいいます。

また、競売が裁判所の手続きですすめられるのに対して、公売は官公庁が手続きをすすめる点も異なります。

任意売却との違いは？

次に、任意売却とは、住宅ローンの返済が難しい、滞納している場合に、債権者である金融機関の同意のもと売却する手続きをいいます。

任意売却と通常の不動産売却の違いがわかりにくいかと思いますが、任意売却は売却収入によって住宅ローンが完済できない場合でも、債権者の同意のもと売却をすすめる点が異なります。

不動産を売却するには、原則として住宅ローン全額を完済しなければ、金融機関が設定する抵当権を抹消し、売却することはできません。

ただ、任意売却は、売却代金で全額返済できず、また不足分を自己資金でも返済できない状況でも、債権者である金融機関の同意のもと売却する手続きである点が通常の売却と異なります。

では、競売と任意売却ではどういった点が違うのでしょうか。

一般的に市場価格よりも安い

競売物件の価格は、裁判所によって市場価格より2〜3割、物件によってはそれ以上低い価格設定がされます。

これは、購入前に内見できない、欠陥等があっても保証や責任を求められないといった購入者側のリスクも踏まえての価格設定になっているからです。

また、マンションなどの競売物件の場合、もとの所有者が管理費や修繕積立金などを滞納しているケースがあり、これらは落札した買受人が支払う必要があります。（区分所有法第7条、8条）

競売物件の価格は、こういった滞納金も考慮されて設定されます。

そして、買受希望者は裁判所が定めた売却基準価額から2割控除した価格から買受け申込ができますので、さらに低い価格で購入できる可能性もあります。

選べる物件の種類が多い

競売は、借入金の返済や税金の支払いが困難な場合に、その代わりとして換金され返済にあてられる手続きです。

ですので、財産的価値があれば、さまざまな物件が競売手続きで購入することができます。

不動産については、一戸建てやマンションなど住宅だけでなく、店舗や事務所、倉庫、農地、収益物件のアパートやマンションまで、購入できる物件の種類は多くあります。

登記手続きの負担が軽い

競売で不動産を買受ける場合、通常の不動産売買の登記手続きと異なります。

一般的な不動産売却の登記手続きでは、買主側の費用で所有権移転登記を、売主側の費用で抵当権や差押え登記等の抹消を司法書士に依頼し行います。

取引によって、売主側と買主側の司法書士が違う場合もあれば同じ場合もあります。

一方、競売物件の場合、最終的に買受人が代金を納付すると、

これら一連の登記手続きを裁判所が法務局に嘱託します。（民事執行法82条1項）

また、登記手続きだけでなく、競売の場合、一般の不動産売買のように売買契約や重要事項説明の手続きもありませんので手続きの負担が軽いといえます。

明け渡しまで内見できない

一般的な不動産取引では、購入者は事前に建物を内見し物件の状態を確認したうえで購入の意思決定ができますが、競売物件は購入判断の前に内見ができません。

そのため考えられるデメリットがいくつかあります。

欠陥が発覚しても責任追及できない

競売は、債権者の申し立てに対して、裁判所が不動産を差押え、債務者の意思に関係なく強制的に行われる売却手続きですので、実質的にはもともとの所有者は所有権を失い、通常の不動産取引のような売主が存在しません。

ですので、競売物件は明け渡しまで内見できませんが、明け渡し後に見つかった欠陥についても売主（所有者）に責任を追及することができません。

一般の不動産取引では、売買契約上の内容によって契約不適合責任など契約内容に適合しない場合に、損害賠償や契約の解除といった形で売主の責任を追及することもできますが、競売の買受人はそのような手段をとることはできません。

立ち退き交渉は本人が行う

一般の不動産取引では、居住中の売主や賃借人などの占有者がいる場合、売主の責任において引渡しまでに空き家にする、もしくは占有したままの状態で売買するのであれば、それに関する契約条件を決めた上で取引します。

一方競売の場合、登記上所有権の移転登記は行いますが、占有者がいる場合、立ち退き交渉等は落札した買受人がしなければなりません。

経済的に住宅ローンなどの返済ができず滞納が続いた結果、自らの意思とは関係なく、裁判所により強制的に所有する不動産を失うことになる所有者が、行く場所もなくそのまま居続けることもあります。

このような場合、自分自身で立ち退き交渉をするかもしくは弁護士や専門のコンサルタントなどに依頼して交渉してもらう必要があります。

ただ、所有者でも借主でもないまま、所有者の承諾なく建物に居続けることは不法占有になります。

そこで、買受人は代金を納付した日から6ヶ月以内（代金納付時に6ヶ月間の明渡猶予が認められる占有者がいた場合は9ヶ月以内）に、裁判所に対し占有者に対して物件を引き渡すよう申立てをすることができます。（民事執行法83条 引渡命令の申し立て）

引渡命令が確定すれば、それに基づき執行官に不動産引渡しの強制執行の申立てをすることができます。こういった手続きには、早くても1ヶ月半くらいはかかります。

銀行融資を受けるための条件がある

競売物件を取得する資金は、以前は買受人の自己資金で準備する必要がありましたが、法改正（民亊執行法82条2項）によって、競売物件にも金融機関の融資を利用できるようになりました。

また、以前は入札しても落札できるか分からない競売物件に対して消極的な金融機関が多かったですが、個人でも価格的にメリットのある競売物件の買受人になることも増えたこともあり、メガバンクから地方銀行、信用金庫など競売物件を取り扱う金融機関も増えてきました。

ただ、融資を利用できるとしても、通常の住宅ローンとは違う注意点やデメリットがあります。

金融機関から督促状が届けられる

毎月の住宅ローン返済期日に返済ができなくなると滞納となります。金融機関によっても異なりますが、滞納して1〜2ヶ月後に「返済ができていないので至急返済手続きをしてください」といった一般的な督促状が届きます。

この通知を無視すると返済の意思がないと判断されますので、できるだけ早めに金融機関に相談したほうがよいでしょう。

金融機関としてもできるだけ返済を続けてほしいという意向があります。状況によっては一定期間の返済猶予や返済計画の見直し（リスケジュール）が認められる場合もあります。

一括返済が求められる

滞納期間が6ヶ月近くになると、それまでの督促状とは異なる「期限の利益喪失通知」が届きます。

「期限の利益」は、例えば35年間の返済計画のもと住宅ローンを借入した場合、35年間かけて返済すればよいという与えられた期限を意味します。

この「期限の利益」を喪失するということは、毎月の返済ではなく残りの借入金額について一括返済を求められることになります。これは、住宅ローン契約時の金銭消費貸借契約に期限の利益喪失についての条項があります。

期限の利益喪失通知が届いてしまうと、債権者と分割返済の交渉をしても応じてもらいにくくなり、任意売却もしくは競売手続きをとらざるを得なくなります。

ですので、この通知が届く前に対処することが大切です。

代位弁済通知が届けられる

さらに7ヶ月以上滞納すれば、保証会社から「代位弁済通知書」が送られてきます。

住宅ローンを契約する際、一般的に住宅ローン契約者がローン返済を滞納した場合に、借入金全額を保証会社が代わりに支払いますという保証委託契約を締結しています。

代位弁済通知は、保証会社が住宅ローン契約者の代わりに、利息も含めたローン残債務すべてを金融機関に一括で返済したという通知になります。

これによって、債権者が金融機関から保証会社に変わり、保証会社から一括返済を求められます。

裁判所に申し立てが行われる

代位弁済通知が届いたあと一括返済に応じないと、1ヶ月程度で保証会社は不動産の所在地を管轄する地方裁判所に競売の手続きを申し立てます。

申し立てが受理されると、債務者のもとに債権者から「差押通知書」が届き、債務者の調査が始まります。

差押通知書は、債権者の申立てが裁判所で受理され、差押えが決定した旨の通達です。所有者に差押えされたことを伝えるとともに、所有者は不動産を勝手に処分できなくなります。

競売が開始されたと通知書が届く

住宅ローン滞納からおよそ9ヶ月で所有者のもとに「競売開始決定通知書」が届きます。

競売開始決定通知書は、債権者（保証会社）の申し立てにより担保の不動産が競売になることを知らせる通知で、この通知が届き何もせず放置すると6カ月程度で強制的に売却され、自宅からも退去しなければなりません。

裁判所の執行官が自宅に訪れる

住宅ローン滞納からおよそ10ヶ月、競売開始決定通知書が届いてから1〜2ヶ月で裁判所の執行官による競売物件の現況調査が行われます。

建物内の状況の確認、写真撮影、家族や入居者（賃貸などの場合）への聞き取りなどの調査が行われます。仮に、所有者が調査に協力しない場合でも、この手続きは法律に基づく強制的なものですので裁判所の権限で行われます。

そして、執行官による調査や不動産鑑定士の査定に基づいて、裁判所は売却基準価額を決定し、債権者の同意が得られれば競売の入札が開始されます。

入札の期間などが通知される

競売の入札が開始されると、所有者のもとに裁判所から「競売の期間入札通知書」が届きます。

競売の期間入札通知書は、競売物件の入札開始から終了までの期間と開札日（入札結果を発表する日）を知らせる通知です。この通知が届くと競売手続きがまもなく開始されます。

そして、入札期間を経て開札日を迎え、もっとも高い金額で入札した最高価買受申出人に売却されます。

ここまできて競売ではなく、よりも高く売却できる可能性がある任意売却ですすめたいとなった場合、競売を取り下げてもらう必要があります。

では、いつまでなら競売の取り下げができるのでしょうか。当然ですが、開札後は競売を取り下げることはできません。

この点、裁判所の規定上、「売却が実施されて売却代金が納付される」までは、いつでも申立てを取り下げることができますとありますが、最高価買受申出人が決定されたあとはその同意が必要ですが、競売物件がほしくて落札している買受人から同意を得るのは困難と考えたほうがよいでしょう。

ですので、もし任意売却の手続きをするのであれば、遅くとも開札日の2日前までには任意売却を完了させることが望ましいです。

そして、任意売却ですすめる場合、債権者が同意してからも関係者の調整、販売期間、契約、決済と手続きを完了させるまでに時間がかかります。

そう考えると、競売開始決定通知書が届いた時点では、任意売却の手続きに移行していくことがよいでしょう。