家を買い替えるタイミングはいつ？費用や買い替えを成功させるポイントも解説！

ライフステージが変化した

ライフステージの変化は、買い替え理由として代表的なものです。

上記のような変化は、買い替えを検討するタイミングといえるでしょう。

結婚や出産により家族の人数が変わると、必要な家の広さも変わってきます。子どもが小さいうちは良くても成長すると、子ども部屋も必要になりそれまでの家では手狭になるものでしょう。また、子どもの進学に合わせて学区変更や通学距離を短くするためなどで引越しを検討する人も少なくありません。

このように、家族が増える・成長するに伴い、より広く部屋数の多い家や利便性のよい家への買い替えを検討するのは一つのタイミングとなるのです。

反対に、子どもが成長し、独立するのも買い替えのタイミングとなります。子どもが独立すると、一般的な2階建ての一軒家では部屋を持て余してしまいます。そのころにはある程度高齢にもなってくるので、階段の上り下りや一軒家の管理も大変になってくるでしょう。

将来足腰が衰えた老後の生活を視野に入れて、コンパクトでバリアフリーな家に住み替えることで老後の生活も安心です。

築20年を過ぎようとしている

家の老朽化を理由に、新しい家への買い替えを検討するのも一つのタイミングです。築20年というのは一つの目安になるでしょう。

建物は経年劣化により築年数が経過するほど資産価値が減少します。築20年を超えると建物の価値はほぼなくなり、売れにくくなってしまうのです。仮に、売れたとしてもほとんど土地の価値となります。

また、築20年を超えると家の老朽化が顕著になり、ほとんどの設備なども交換が必要になってくるものです。より長くその家で生活を続けるには、家の維持のためのリフォームや建て替えが必要になり、高額な費用がかかります。高額な費用を掛けてリフォームするか買い替えかの選択になってくるタイミングでもあるのです。

そのまま住み続けないのであれば、築20年を超える前に売却を検討することで売却もスムーズに進められるでしょう。

売却に適したシーズンになった

今の家の売却という点では、売却に適した時期に売却を検討することが大切です。一般的に、売却に適したシーズンは、「4月」「9月」といわれています。新生活のスタートする4月は買い手の需要が高くなります。9月も4月ほどではないですが、人の動きが大きくなるので家の需要も高くなる傾向があるのです。

ただし、4月に売却するのであれば遅くても1月には売却活動をスタートしておく必要があります。3月に買い手が引越しするには3〜2月に契約となり、さらにそのためには1〜2月には内覧しておくことになるのです。

このように、売却に適したシーズンに売却するためにいつ動き出せばいいのかも理解して、売却活動を始めるようにしましょう。

また、4月や9月は購入という点でもメリットがあります。家を売りに出す人が増えることから家の選択肢が増え、希望条件にあう家を見つけやすくなるでしょう。

売り先行の場合

売り先行とは、今の家を売却してから新しい家を購入する方法です。大まかな流れは次の通りです。

また、メリット・デメリットには次のようなことが挙げられます。

売り先行では、売却額がわかったうえで新居を購入できるので、資金計画が立てやすいというメリットがあります。転勤などでない限りいつまでに売らないといけないという期限もないので、じっくり売却に臨めるため安値での売却を防ぎやすくなるでしょう。

反対に、売却が決まってから今の家の引き渡しまでに新しい家を探さなくてはならないため、新居選びの時間が十分とれません。急いで家を探すと妥協せざるを得なくなり、満足いく家の購入ができない恐れもあるでしょう。新居選びに妥協せず時間をかけるとなると、仮住まいが必要になるので仮住まいの賃料や引越し費用など余計な費用もかかってきます。

売却額で新居の資金やローン返済を検討しているといった場合は、売り先行が適しているでしょう。

買い先行の場合

買い先行とは、新居を購入してから今の家を売却する方法です。大まかな流れは次のようになります。

メリット・デメリットは次の通りです。

新居を探してから売却に入れるので、新居選びに時間をかけられ納得できる家を選びやすくなります。売却を始める時点で次の家が決まっているので、仮住まいの必要がなくその分の費用を抑えられるでしょう。

ただし、売却額が決まる前に新居を購入するので、十分な資金が必要になります。売却額が確定しないため、予想よりも安値での売却になってしまうと資金計画が大きく狂ってしまう恐れもあるので注意しましょう。

また、新居が決まった状態でなかなか売却が進まなければ、売れるまでの期間は新居と旧居の二重ローンになる恐れがあります。売却期間が長くなるほど二重ローンの負担が大きくなってしまうでしょう。かといって、売り急いでしまうと足元を見られて安値での売却となってしまう点には注意が必要です。

資金に十分な余裕がある人や売却すればすぐに買い手が付くような条件の良い家を売却するなら、買い先行を選択しても問題ないでしょう。

購入で発生する費用

家の購入では、新居の購入代金以外にもさまざまな手数料や税金が発生します。それらの諸費用は購入する家の価格の5〜10%程が目安です。

家の購入で発生する費用を一覧で確認しましょう。

上記のような費用が発生します。また、費用は「中古で購入する」「新築で購入する」「新築で土地から購入する」など購入の仕方によっても異なってきます。土地から購入する場合は土地購入費用もプラスされるでしょう。

諸費用に加えて住宅ローンを組む際の頭金も自己資金で用意する必要があります。頭金の目安は、購入する物件の10%程です。仮に、3,000万円の家を購入するなら、150〜300万円の諸費用と300万円の頭金が現金で必要になってくるのです。

売却で発生する費用

売却では、売ったお金が入ってくるだけでなく、売却に関わる手数料などの支払いも発生します。売却の諸費用は、売却額の5〜10％程が目安です。

売却の諸費用を一覧で見てみましょう。

上記のような費用が発生します。仮に、2,000万円で売却した場合、諸費用は100〜200万円ほどかかってきます。諸費用の支払いを忘れていると、思ったより手元にお金が残らないという事態にもなりえるので注意しましょう。

資金計画は明確にする

買い替えでは、大きな資金が動きます。資金計画を明確にしておかなければ、資金が足りずに買えない・ローンが完済できずに売れないといったことにもなりかねません。資金計画を立てるうえでは、次のお金は詳細に把握しておくようにしましょう。

今の家に住宅ローンが残っている場合、住宅ローンを完済しなければ家の売却ができません。預貯金額と売却額・ローン残債から完済できるかどうかを判断したうえで買い替えを検討する必要があります。

資金が明確になっていても、買い替えでは何があるかわからないものです。予想より安値で売却になった・希望の家が思ったよりも高額というケースは珍しくありません。

ある程度の余裕を持って資金計画を立てておくと、想定外の事態にも対応しやすくなるでしょう。

つなぎ融資や住み替えローンがあることを知っておく

今の家の住宅ローンが売却額や預貯金だけでは完済できない場合、売却ができません。また、買い先行で進めたいけど資金が無くてできないというケースもあるでしょう。そのような場合では、つなぎ融資や住み替えローンを利用することで買い替えする道があります。

つなぎ融資とは、買い先行で新居購入の資金不足を補うローンです。旧居の売却代金が入ったら、一括で返済する短期的なローンになります。つなぎ融資を利用することで、売却額が入る前に新居の購入ができるため、気に入った物件を買い逃すことを防げます。

ただし、つなぎ融資は住宅ローンよりも金利が高い点には注意が必要です。返済までの期限も1年ほどなので、売却が思うようにいかないと返済できない恐れがあるので利用は慎重に検討しましょう。

住み替えローンとは、旧居の売却額では住宅ローンを完済できない際に、完済できない分を新居のローンに上乗せして借入れる方法です。住み替えローンを利用することで、住宅ローンを完済できるので売却に進むことができます。

しかし、住み替えローンは新居の価値以上のローンを組むため、審査が厳しく金利も高めです。毎月の返済の負担が大きくなる可能性がある点には注意しましょう。新居の価値以上のローンになるので、新居を将来売却する際にも、住宅ローンが完済できない可能性も高くなります。

将来的な資産価値を考慮する

買い替えで新居を購入する際には、その家の将来的な資産価値も検討要素に入れる必要があります。築年数の経過した家なら、購入価格を抑えられるというメリットがあるものです。しかし、建物は築年数に応じて資産価値が下がります。

例えば、築10年の家を購入すると、10年後の築20年を超えると資産価値がほぼゼロになるため売却しにくくなります。住み続けるにしても、修繕コストが嵩んでしまうものです。将来的な資産価値を考えずに目先の条件だけで物件を選ぶと、長期的に損してしまう可能性があるでしょう。

家選びは長期的にみて、お得に購入できるかどうかも判断材料とすることが大切です。

売却時の査定は複数社に依頼する

少しでも高く今の家を売るには、不動産査定は複数社に依頼して比較検討することが大切です。不動産査定の計算方法は不動産会社によって異なります。最初から一つの不動産会社に絞っていると、査定額が妥当かの判断もできないものです。できるだけ多くの不動産会社の査定を比較することで、相場もつかみやすくなります。

また、査定時には査定額だけでなく、不動産会社の対応やサービス・評判・実績なども含めて判断すると、信頼して売却を任せられる不動産会社に出会えるでしょう。

不動産査定に関して詳しくは、こちらの記事で紹介しています。

関連記事：不動産査定をプロが解説！手順や査定額の計算方法、相場の調べ方

売却にかかる税金に対する控除や特例を活用する

旧居を売却し利益が出ると、「譲渡所得税」という税金がかかります。譲渡所得税は、20〜40％と高い税率でかかるため、税額も大きくなりやすいものです。仮に、売却利益が1,000万円で税率が20%なら、200万円の納税が必要になります。譲渡所得税は売却した年の翌年の確定申告で、申告・納税することになるので、その時期に納税に対応できないとならないように注意しましょう。

しかし、譲渡所得税には、さまざまな特例・控除が用意されているので、活用することで節税できます。マイホームの買い替えで利用できる譲渡所得税の特例・控除として、主に次のようなものがあります。

特例を適用するには、それぞれの適用条件を満たす必要があるので、条件を事前にチェックしましょう。また、特例によっては併用できるものとできないものがあるので、どの特例を適用すればお得になるかはシミュレーションしたうえで検討することが大切です。

特例の適用には、売却した年の翌年の確定申告が必要です。確定申告時期は例年2月16日から3月15日となっているので、期間内に申告できるように早めに準備をするようにしましょう。

親身に相談に乗ってくれる担当者がいる不動産屋を選ぶ

家を買い替えるなら、不動産会社の担当者との相性も重要です。気になることや些細なことでも相談しやすい・小まめに報告してくれるなどこちらをしっかりとサポートしてくれる担当者であれば、満足いく買い替えをしやすくなります。査定時などで次のようなポイントをチェックしてみましょう。

担当者との相性が悪い、信頼できないといった場合は、担当者の交代を検討することをおすすめします。担当者レベルではなく不動産会社自体との相性が悪いという場合は、不動産会社の切り替えも必要になってきます。しかし、不動産会社の切り替えは媒介契約によっては簡単にはできないので、不動産会社選びの時点で慎重に選んでおくことが大切です。

不動産売却の基礎知識や不動産会社選びに関して詳しくは、こちらの記事で紹介しています。

関連記事：不動産売却の基礎知識をプロが解説！知らなきゃ損する売却時の心構えと不動産会社の選び方