不動産の瑕疵担保責任とは？トラブルを防ぐためのポイントを解説
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シェア「瑕疵担保責任」という言葉を聞いたことがある方もいるでしょう。売却した不動産に瑕疵が見つかった場合、売主は損害賠償請求を負う可能性があります。
とはいえ、瑕疵担保責任について詳しくわからないという方も少なくありません。この記事では、不動産売却での瑕疵担保責任について、内容や責任を問われたらどうなるかなど詳しく解説していきます。
なお、瑕疵担保責任は民法改正により現在は、「契約不適合責任」へと変わっています。
不動産の瑕疵担保責任とは？
不動産の瑕疵担保責任とは、売却した不動産に瑕疵が見つかった場合に、売主が負う責任のことです。瑕疵とは、契約の目的物か本来の品質や性能を書いた状態のことをいい、不動産の場合は不動産の欠陥や不具合などのことを指します。
瑕疵のうち、契約時に買主が知らない瑕疵のことを隠れた瑕疵といい、契約後にこの隠れた瑕疵が見つかった場合に問われるのが瑕疵担保責任です。
また、売主は把握している瑕疵をすべて通知する義務もあります。把握している瑕疵を通知せずに売却した場合、期間の制限なく瑕疵担保責任を問うことが可能です。
しかし、瑕疵担保責任は買主の問える権利が限定的で、時に不利益になることもあります。瑕疵担保責任のベースである法定責任説では、契約書で決めた目的物を引き渡すことが目的であり、目的物の状態は問われません。とはいえ、それでは買主が不利ということで決められたのが瑕疵担保責任です。
ですが、一般的に買主は正しい状態で目的物が引き渡せることを前提として購入するため、そもそもミスがあることが前提の瑕疵担保責任は適していません。そこで、契約書通りの品質で引き渡すことを目的として、2020年4月の民法改正により、瑕疵担保責任は現在の契約不適合責任として改められたのです。
契約不適合責任では、隠れた瑕疵であるかではなく契約書の内容に適しているかが問われます。瑕疵担保責任よりも責任の対象の範囲や請求できる範囲が広がり、売主の負う責任が重くなっているので売主はより細心の注意を払う必要があります。
不動産の瑕疵担保責任の期間
瑕疵担保責任を負う期間は、売主が個人か業者か、売る物件が新築か中古かによって下記のように異なります。
| 新築 | 中古 | |
|---|---|---|
| 個人が売主 | – | 1～3カ月程度 |
| 不動産業者が売主 | 最低10年 | 最低2年間 |
民法では、買主が瑕疵を知ってから1年以内に申し出れば、瑕疵担保責任を負うこととなっています。最高裁の判例では、賠償請求権は知ってから1年以内・引き渡しから10年以内に行使が無ければ消滅するという判例もでています。
しかし、民法の規定は任意であり、売買契約の特例で期間の免責や短縮が可能です。知った時が5年後や10年後であれば、購入時の瑕疵ではなく、購入後の経年劣化の影響によるケースもあります。
さらに、瑕疵担保責任の期間が長いと売主に大きな負担となります。そのため、瑕疵担保責任の期間は買主との交渉で決めるのが一般的です。
売主と買主で期間を決める場合は、一般的には、1〜3カ月程が期間となるでしょう。売主としてはこの期間はできるだけ短くしたいものであり、反対に買主はできるだけ長くしたいものであることから、期間設定でトラブルにならないように注意しましょう。
一方、不動産業者が販売するケースでは、中古で最低2年間、新築なら10年間という長期に渡る瑕疵担保責任の期間が設けられます。
不動産の瑕疵担保責任の種類と範囲
不動産の欠陥や不具合といってもいろいろあります。不動産の瑕疵には、どこまでが含まれるのかを理解しておくことが大切です。不動産の瑕疵には次の4種類があります。
- 物理的瑕疵
- 法律的瑕疵
- 心理的瑕疵
- 環境的瑕疵
いずれの種類の瑕疵であっても該当する場合は、不動産会社や売主に申告して瑕疵担保責任を問うことが可能です。
物理的瑕疵
物理的瑕疵とは、土地や建物自体にある物理的な欠陥のことです。具体的には、以下のようなものが挙げられるでしょう。
| 建物の瑕疵 |
|
|---|---|
| 土地の瑕疵 |
|
物理的瑕疵は、不動産を使用するうえで大きな影響を与える恐れがあります。告知しないことで大きなトラブルになりやすいので、正直に告知するようにしましょう。
法律的瑕疵
法律的瑕疵とは、法律上の不具合のことをいいます。不動産の法律瑕疵では、「建築基準法」「都市計画法」「消防法」などに抵触する不具合で問われる可能性があります。
- 建ぺい率や容積率をオーバーしている
- 建物の許可がいる地域（市街化調整区域）に無許可で建設されている
- 居住用物件が立てられない区域に建設されている
- 現行の接道義務を満たしていない
- 火災報知機などの義務を満たしていない
法律的瑕疵で代表する物件が、再建築不可物件です。再建築不可物件とは、現行の建築基準法や耐震基準に則っていない物件です。現行の基準に適合しない場合、一度物件を解体すると新たに建築することができません。
また、上記以外にも自治体独自の条例などに抵触しているケースもあるので注意しましょう。とはいえ、法律的瑕疵は素人では判断が付きにくいものです。
気になる場合は専門家の意見を参考にして瑕疵の判断を付けるようにしましょう。
心理的瑕疵
心理的瑕疵とは、不動産を使用するうえで嫌悪感を抱くなど心理的な欠陥のことです。自殺や他殺などがあった事故物件は代表的な例といえるでしょう。心理的瑕疵には、次のような例があります。
- 自殺や他殺・事故など自然死以外の人の死があった
- 自然死でも長期間放置され特殊清掃が必要になるケース
心理的瑕疵は、後から発覚すると精神的ストレスを理由に損害賠償請求される恐れがあります。
しかし、心理的瑕疵の判断基準やいつまで告知すべきかは判断が難しいところです。人の死についての告知義務は、2021年に国土交通省で「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を制定しているので参考にするとよいでしょう。
また、告知の判断については不動産会社や弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。
環境的瑕疵
環境的瑕疵とは、対象の建物や土地ではなくその周辺環境の欠陥のことです。
- 近隣で騒音がある
- 近隣から異臭がする
- 近隣に嫌悪施設がある（火葬場・墓地・刑務所・風俗店・反社事務所など）
環境的瑕疵は、周辺環境によって住み心地が悪い・精神的ストレスになるような状況です。心理的瑕疵と同じような意味合いですが、心理的瑕疵が物件そのものに起きている瑕疵であり、環境的瑕疵は周辺環境の起きている瑕疵という違いがあります。
ただし、環境的瑕疵も感じ方は人それぞれなので判断が難しいところです。環境的瑕疵に該当するかは不動産会社に相談するようにしましょう。
不動産の瑕疵担保責任を問われるとどうなる？
瑕疵担保責任で、隠れた瑕疵が見つかった場合、買主が請求できる権利は次の2つです。
- 損害賠償請求
- 契約解除
隠れた瑕疵により損害が出た場合は、損害賠償請求が可能です。ただし、請求できる範囲はその契約が有効であると信じたことで生じた損害です。これは登記費用や調査費用などが該当するでしょう。
また、瑕疵により契約の目的を達成できないと認められる場合は、契約の解除もできます。解約解除する場合でも、それまでに支払った費用などを損害賠償請求される可能性もあるので注意しましょう。
なお、現行の契約不適合責任では、損害賠償請求と契約解除以外に、下記の2つも買主の請求できる権利として追加されています。
- 補修請求
- 減額請求
瑕疵を解消するための修繕費用として、補修請求が可能です。補修できない欠陥や、補修請求しても応じてくれなかった場合には、購入代金の一部の減額を請求できます。
補修請求や減額請求に応じない場合には、契約解除や損害賠償請求となります。契約不適合責任では、損害賠償請求と契約解除の幅も広くなっているので注意しましょう。契約不適合責任で損害賠償請求できる範囲は、契約が有効なら利用や転売で発生したであろう利益まで請求できるようになっています。契約解除の場合も契約の目的が達成できる時でも、解除が可能です。
瑕疵担保責任のトラブルを防ぐためのポイント
ここでは、瑕疵担保責任のトラブルを防ぐためのポイントとして、下記の3つを解説します。瑕疵担保責任を防ぐことは契約不適合責任を防ぐことにもつながるので、これから売却する方も押さえておくとよいでしょう。
- 売買契約書に瑕疵担保責任に関する事項を記載する
- インスペクション（建物状況調査、住宅診断）を検討する
- 保険や保証を検討する
売買契約書に瑕疵担保責任に関する事項を記載する
瑕疵担保責任が問われるのは、隠れた瑕疵が発見された場合のみです。事前に買主が存在を知っている瑕疵は、瑕疵担保責任の対象とはなりません。そのため、売買契約書には瑕疵について状態などを細かく記載することが大切です。
また、瑕疵担保責任を負う期間や範囲も具体的に制限しておくと、長期間重い負担がかかることを防げます。築年数が古い物件の場合は瑕疵が多いことが予測でき、買主もある程度そのことは想定しているため、全部免責を検討するとよいでしょう。
売買契約書を作成するのは、基本的に不動産会社です。事前に、瑕疵の内容などを正直にすべて告げ、契約書に反映されているかを入念にチェックするようにしましょう。瑕疵担保責任を回避するには、信頼できる不動産会社を探して瑕疵の内容をしっかり話し合い、対策することが大切です。
瑕疵担保責任は、対象の範囲や契約書の記載の仕方など専門的になるので、不動産会社のサポートが欠かせません。しかし、不動産会社の対応が悪いと、ちょっとした瑕疵が大きなトラブルとなる可能性もあるでしょう。信頼できる不動産屋で、しっかりと契約書を作成してもらうことがトラブル回避につながります。
不動産会社の選び方について、詳しくはこちらの記事で解説しているのでご覧ください。
インスペクション（建物状況調査、住宅診断）を検討する
瑕疵担保責任を避けるには、家の状態を正確に把握することが大切です。目に見える傷などは売主でも気づきやすいですが、壁の内部や構造の欠陥は把握するのが難しいでしょう。
そのような場合は、インスペクションを検討することをおすすめします。インスペクションとは、住宅診断士による住宅性能の診断です。外壁や屋根・内部・床下など細かい部分まで、プロが家の状態を診断してくれます。
インスペクションを実施することで、家の正確な状態を把握できるので契約書に反映させやすくなります。また、買主側にとっても購入前に家の正確な状態がわかることで、安心して購入することが可能です。
保険や保証を検討する
瑕疵担保責任を問われた際の保険として、瑕疵担保保険や瑕疵保証を利用しておくのも一つの方法です。
瑕疵担保保険とは、瑕疵が見つかった場合その修繕費用を保険金として支払ってくれる保険です。また、不動産会社によっては瑕疵が見つかった場合の修繕費の保証として瑕疵保証を提供している会社もあります。
これらの保険・保証に入っておくと、万が一の場合も対応してもらえるので安心して売却できます。
まとめ
瑕疵担保責任の内容や、瑕疵の範囲・請求された場合についてお伝えしました。隠れた瑕疵が売却後に見つかると、売主は損害賠償請求や契約解除される恐れがあるのが、瑕疵担保責任です。
瑕疵担保責任は、2020年に契約不適合責任に改められ、より売主の責任の範囲が重くなりました。売却後のトラブルを回避するためには、家の状態を正確に把握して適切な契約書を作成することが大切です。
信頼できる不動産会社を見つけることが、安心して売却するための重要なポイントとなるでしょう。
告知義務や事故物件の売却について、詳しくはこちらの記事で解説しているのでご覧ください。
