抵当権とは？根抵当権や担保権との違いを分かりやすく解説

抵当権の仕組み

抵当権は、土地や建物といった不動産に設定されます。設定するのは「お金を貸す人（債権者）」であり、設定される側の「借りる人（債務者）」は抵当権設定者と呼ばれます。

• 抵当権は不動産に設定するのが原則
• 債権者（主に銀行）が設定する
• 返済不能となった場合、債権者は裁判所を通じて該当する不動産の競売・差し押さえが可能になる

債務者がローンを滞納すると抵当権が実行されます。債権者は裁判所を通じてその不動産を差し押さえ、競売にかけます。 この一連の手続きを「抵当権の行使」と呼び、最終的にその売却代金から債権者は債権を回収することができます。

【監修者コメント】
住宅ローンの滞納が始まってから、実際に抵当権が実行され、不動産が競売にかけられるまでには、一般的に8ヶ月～1年程度かかります。

1. 滞納開始（1～3ヶ月）: 金融機関からの督促
2. 期限の利益喪失の予告（3～6ヶ月）: 「催告書」の送付
3. 期限の利益喪失と代位弁済（6～7ヶ月）: 保証会社による一括返済と債権の移動
4. 競売開始決定（8～9ヶ月）: 裁判所からの「競売開始決定通知」の送付と不動産の差押え
5. 現況調査: 裁判所の執行官らによる不動産の現地調査
6. 期間入札の通知と入札開始: 競売物件として情報が公開され、入札が始まる
7. 開札・売却・立ち退き: 落札者が決定し、代金納付後に所有権が移転。元の所有者は立ち退く。

抵当権が設定されるタイミング

抵当権が法的に設定されるのは、住宅ローンの融資が実行され、あなたが物件の代金を支払う「決済日」の当日です。この日は不動産取引において最も重要な一日と言えます。

あなた、売主、不動産会社の担当者、そして司法書士が金融機関に集まり、お金の流れと権利の移転を同日中にすべて完了させます。なぜなら、所有権があなたに移った瞬間に、間髪入れず抵当権を設定しなければ、金融機関は無担保でお金を貸した状態になってしまうからです。

イメージがつきづらいと思うので、抵当権が設定される流れを、時系列で見てみましょう。

1. 関係者集合・本人確認
   決済日の朝、金融機関に全員が集まり、司法書士が売主と買主の本人確認と意思確認を厳密に行います。
2. 融資実行と代金支払い
   確認後、あなたの口座に住宅ローンが振り込まれ、その資金で売主に物件の残代金を送金します。
3. 登記申請へ【最重要】
   着金が確認できた瞬間、司法書士は登記に必要な書類一式を預かり、その足で法務局へ向かいます。そして「（売主からあなたへの）所有権移転登記」と「（あなたの不動産への）抵当権設定登記」を連件で申請します。この申請が受理された時点で、抵当権は法的に有効となります。

抵当権設定には費用が発生する

抵当権の設定には、登記費用や司法書士への報酬などの初期コストがかかります。
特に住宅ローンでは銀行指定の司法書士に依頼することが多く、自分で行うことは現実的には難しいのが実情です。

• 登録免許税や登記手数料が必要
• 司法書士への報酬が別途かかる
• 自力での登記も可能だが、金融機関の了承が必要

実務上は、ほぼすべてのケースで司法書士に依頼して行います。自分でやってはいけないという法律はありませんが、専門知識がないとミスをするリスクが高く融資実行に影響するため、金融機関に断られることがほとんどです。

差し押さえのリスクがある

返済が滞ると設定された抵当権が行使され、裁判所が物件を差し押さえて競売にかけられる可能性があります。

つまり、所有権を失ってしまうリスクが現実化するのです。

• 支払い不能になると抵当権が行使される
• 不動産は強制的に売却される
• 債務者には競売による明け渡し義務が生じる

ローンを組むということはこのようなリスクを背負うことでもあるため、無理のない返済計画を立てることが重要です。

【監修者コメント】

マイホームは多くの人の夢であり、家族の憩いの場となります。でも、その後の生活が苦しくなっては本末転倒です。差し押さえという最悪の事態を避けるため、ローンを組む前に知っておきたい計画のコツをお伝えします。

まずはこれを守ろう！安心な計画の立て方

• 返済額の目安は「手取り月収の25%以内」が鉄則です。これなら、急な出費や将来のための貯金も考えられます。
• お子さんの教育費や車の買い替えなど、将来の大きな出費も計画に入れておきましょう。
• 少しでも頭金を用意すると、月々の返済がぐっと楽になりますよ。

これは危険！避けるべきNGケース

• 「今の家賃と同じくらいだから大丈夫」という考え。固定資産税や修繕費など、持ち家ならではの出費を忘れずに。
• ボーナス払いに頼りすぎる計画はちょっと危険。業績によっては減る可能性も考えておきましょう。

一番やってはいけないのが、銀行に言われた「借入上限額」でローンを組むこと。自分たちの家計に合った額で計画することが何より大切です。

住宅を売却しにくくなる

抵当権がついたままの物件は、売却が難しくなることがあります。なぜなら、買主が抵当権が付いたままの物件の引き渡しを受けた場合、前所有者のローン滞納などで抵当権が実行され、不動産からの立ち退きを求められる可能性があるからです。

そのため、買主の購入判断に大きく影響します。

• 抵当権の登記が残っていると、買主に敬遠される
• 引き渡し前に抵当権抹消登記が必要となる
• 購入価格も下がりやすくなる

住宅ローンが残ったまま抵当権が付いた状態で物件が売り出されることは実際によくあります。居住中で売りに出されるケースが多く、このような場合には売却資金などで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消して物件の引き渡しをする資金計画が組まれています。

「抵当権が残っている」というだけで売却を妨げるケースは少なく、多くの場合は立地や築年数、周辺環境や建物の状態などの要素が購入価格に影響を与えます。

競売だと相場より安く売却される

競売では市場価格より2〜3割安く売却されるのが一般的です。通常の取引と比べて事前に得られる情報が少ないことで、買主のリスクが高いことが主な要因となります。

• 内覧ができない
• 検討期間が短い
• 隠れた欠陥に買主が対応する必要がある
• 情報が少なく比較検討が難しい
• 引渡義務がない（売主が不在）

これらの要因から、競売物件はどうしても買い手側のリスクが大きくなり、それに見合った安値でしか売れなくなります。
その結果、本来の価値に比べて大きく損をする恐れがあるのです。

完済後に抵当権の抹消登記をする必要が生じる

住宅ローンを完済しても、自動的に抵当権が消えるわけではなく、抵当権抹消登記が必要です。不要な権利は早めになくし、売却や相続時のトラブルを防ぎましょう。

• 完済後も登記簿には抵当権が残る
• 売却時に金融機関の協力が必要になる
• 抹消登記には費用と手間がかかる

完済証明書を受け取ったら、すみやかに抹消登記を行うことが望ましいです。放置すると数年後に思わぬ不利益を被る場合があります。

関連記事：抵当権抹消手続きを自分で行う方法｜費用・必要書類・手続きの流れを解説

抵当権の登記費用はいくらかかる？

抵当権の登記費用は、司法書士への依頼費用を含めて10万円前後が目安となりますが、物件価格や借入額によって変動します。

抵当権の登記費用は8〜12万円程度を準備しておきましょう。司法書士事務所により登記費用は異なるので、事前に見積もりを取ると安心です。