抵当権とは、金融機関が融資をする際に融資先の個人や法人が所有する土地や家屋などの不動産を担保に登記する権利のことです。担保とする不動産に価値があるからこそ、金融機関は融資をしています。
抵当権が設定されているかどうかは、不動産の所有地を所管する法務局で発行される土地や家屋の登記事項証明書の権利部（乙区）*を確認すれば分かります。
＊登記事項証明書の構成と内容
融資の際に金融機関は担保として不動産に抵当権を設定することがあります。
この権利があれば、たとえローンの返済が滞っても金融機関は不動産を売却することで返済資金に充てることができるのです。最悪の場合に売却して返済に充てる価値のある不動産があるからこそ、金融機関は融資をすることができるとも言えます。
抵当権に基づいて不動産の競売をおこなう場合には、金融機関が裁判所に申し立てをおこなう必要があります。
しかし、ローンの返済が滞ったからといってすぐに競売をおこなうことはできません。債権者である金融機関は、以下のように段階的に取り立てをおこないます。
並行して、入居者に対して裁判を通して強制退去を求めることがあります。
抵当権の効果が適用されるにあたっては、その効力に順序が定められています。それは、抵当権の優先順位と国税との調整です。
第一抵当権が最も優先される抵当権です。競売などで不動産が現金化された場合、第一抵当権者から順に弁済を受けていきます。 上位から順番に弁済をしていきますが、金額が不足した場合には下位の順位の抵当権者は弁済を受けることができません。
そのため、金融機関は不動産の価値が十分に担保となり得るのかを審査し、できるだけ上位の抵当権を設定しようと求めます。すでに抵当権が付いている不動産の場合でも、抵当権者同士での合意があれば順位を入れ替えることも可能です。
抵当権とよく似た言葉に、根抵当権というものがあります。
根抵当権は、金融機関から繰り返し融資を受ける場合、あらかじめ限度額を設定しておき、その範囲内での借り入れを可能とするものです。
融資のたびに審査をおこない、抵当権の設定と抹消を繰り返すのは手間がかかるのであらかじめ限度額を決めておくという考え方です。
抵当権の登記は所有者本人がおこなうことも可能ですが、その他の業務に付随しておこなうことが多いため司法書士に委任しておこなうのが一般的です。
抵当権の設定の流れを詳しく説明していきます。
融資を受ける場合には、次の流れで抵当権設定の登記をおこないます。
抵当権設定に関する登記の手続きでは、不動産の所有者かその代理人が不動産のある地域を管轄する法務局でおこないます。
実際には司法書士に委任し、金融機関と借り手である債務者が締結した「抵当権設定契約書」に明記された内容をもって抵当権を設定するのが一般的です。
抵当権を登記するのに必要な費用は次のとおりです。
なお、法務局へ提出する「抵当権設定契約書」は「金銭消費貸借契約書」（住宅ローン契約書）とは異なり印紙税は不要です。
抵当権が付いたまま不動産が売買されることはあるのでしょうか。
結論から言えば、抵当権が設定されたままの物件を売買することはありますが、実際にはあまり見られません。抵当権が設定されている物件でも、売買と同じタイミングで抵当権を抹消して引渡しをおこないます。
物件に抵当権が設定されたまま売却をおこなう場合、事情を知らない新しい所有者が第三者に不動産を差し押さえてしまう可能性があるため注意が必要です。 抵当権の抹消がされていない場合には、第三者に競売にかけられてしまうリスクがあるのです。売却の前後で登記事項証明書を確認し、抵当権が正しく抹消されていることを確認しましょう。
実務上では、ローンの返済が完了すると金融機関と本人が連携し、必要書類を送付し抵当権を抹消します。 事前にトラブルを避けるために、不動産の売却時には売主・買主ともに意図しない抵当権が残っていないかを互いに確認しておきましょう。
なお、次のような場合は相続した不動産に抵当権が残っていることが考えられます。
相続財産の取り扱いには、次の3種類があります。
家庭裁判所への申述は相続の開始を知った日から3ヶ月以内におこないます。
限定承認や相続放棄は個人だけでおこなうのであれば簡単ですが、共同相続人がいる場合には、全員の同意が必要です。 家庭裁判所での手続きを全員でおこなう必要があります。手間と費用がかかるため、弁護士や司法書士に依頼するのがおすすめです。
ローンを完済すると、そのローンに対する不動産の担保が不要になることから抵当権を抹消します。
一般的には、ローンを完済したタイミングで金融機関から必要書類が送られてきます。それをもとに金融機関と本人とが連携して、抹消の手続きをすることが多いです。
登記抹消の手続きの資料を参考にすることもできますが、登記事項証明書を取得することで確認することができます。正しく抹消の手続きができていることを確認しましょう。
ローンを完済しているにも関わらず、なんらかの理由で抵当権が抹消されていない場合には金融機関や物件の所有者が手続きをしていない可能性が考えられます。
抹消をしないまま物件を所有し続けることで不利益を被る恐れがあるので、速やかに抹消の手続きをしましょう。
登記事項証明書に抵当権が残っていることで、次の点で困ることがあります。
次に、抵当権の抹消に必要な手続きと費用を説明します。
抵当権の抹消では、一般的には金融機関と本人とが連携して手続きをおこないますので、どちらがどこまで手続きをするかを確認しておきましょう。金融機関が司法書士に依頼をしてくれる場合や、本人が司法書士に依頼する場合、本人が法務局へ直接出向いて手続きをする場合などがあります。
ローンの完済後に抵当権を抹消する手続きの流れは次のとおりです。
以下の場合のように、他の手続きに付随して抵当権の抹消をおこなう場合には、手続きが煩雑になることから司法書士にまとめて依頼してしまうことが一般的です。
抵当権の抹消に必要な費用は次のとおりです。
抵当権は、主に金融機関が融資をするうえで不動産を担保とするために設定するものだということを紹介しました。
また、不動産の売買では第三者の抵当権が残っていないかを確認しておくことが、その後のトラブル防止のために重要です。
抵当権の設定や抹消・登記の手続きについては、司法書士に依頼する場合もありますが、実際にどのようなことをおこなうのかは自分でも把握しておくようにしましょう。
大学卒業後、2011年に大手不動産会社に入社し現在まで不動産メディアづくりや組織づくりに従事。 不動産に興味を持ち個人でも戸建てや区分マンション、商業ビルなどの売買を経験。 会社員を続ける傍ら、学生時代に起業した会社とあわせて現在は株式会社を２社経営。投資家として若手実業家の支援なども手がけている。
.svg){kind=logo}