まずは、確定申告について正しく理解しておきましょう。確定申告は、1月1日から12月31日までの1年間で得た所得や、そこに課税される所得税などの金額を計算し、管轄の税務署へ申告する手続きを指します。
確定申告することで、すでに納めている税金との差額を出し、足りない分は徴収され、多い分は還付されて精算となります。通常会社勤めの場合は確定申告を自分でおこなう必要はありませんが、不動産売却における所得は分離課税となるため、給与などとは別に申告しなければいけません。
家を売却した場合、売却することで譲渡所得を得られるため、確定申告は必要です。
ここでは、不動産を売却して利益が発生した場合、逆に損失が生じてしまったケースのそれぞれについて、詳しくお伝えします。
不動産を売却して利益が発生した場合、確定申告は必ずおこなわなければいけません。売却することで得た利益を譲渡所得といい、不動産を取得する際にかかった取得費や譲渡費用の金額を差し引くことで譲渡所得が求められます。
譲渡所得の計算式：売却費用－（所得費+譲渡費用）
所得費や譲渡費用は、主に下記の内容です。
設備費
登録免許税
仲介手数料 など
印紙税
名義書換料
解体費用 など
上記の式にあてはめて計算した結果、譲渡所得がプラスになり、利益を得た場合は、必ず確定申告するようにしてください。
譲渡費用の計算をし、利益が出ず、むしろマイナスとなってしまった場合、損失額の部分の税金を控除することが可能です。不動産売却の利益だけではなく、給与所得などほかの収益と合わせることで相殺し、所得税を減らせることを損益通算といいます。
この損益通算手続きをするためには、税金を払い戻すための還付申告をしなければいけません。希望する場合、損益が出てしまった場合でも確定申告をしてください。
また、その年の所得で相殺が不可能の場合、最長で3年間の「繰越控除」の申請が可能です。繰越控除をするためには条件があるため、事前にチェックしておきましょう。
売却後の確定申告は、どのようにおこなえばよいかわからないと悩んでしまう方は少なくないのが現状です。ここで、確定申告の具体的なやり方について紹介します。
個人として確定申告する方法、税理士に依頼しておこなう方法の2つのパターンについて解説するので、それぞれをよく理解し、自分に合った方法はどちらとなるのかを見極めましょう。
個人で確定申告する際には、自らが書類をすべて集めて管轄の税務署に提出する必要があります。また、確定申告の申告時期には、税務署以外でも市区町村の役場などに臨時で設置された会場があるため、そこでも手続きすることが可能です。
申告時期の場合、無料で税理士に相談できる相談会が開催されていることも多くあるため、自分1人でおこなうことに自信がない場合は、ぜひ利用してみてください。
2つ目は、税理士に依頼して確定申告する方法です。プロに依頼すれば、とくに知識なども必要なく安心して任せることが可能になりますが、およそ10万円から20万円の依頼料が発生します。
費用を抑えて確定申告したい場合は、先ほど紹介した無料の相談会などを利用するようにしましょう。
また、依頼料は不動産の売却価格や特例を活用したかどうかなどの条件により異なるため、詳しく金額が知りたい方は、まず一度税理士事務所へ相談することをおすすめします。
家を売却した後の確定申告に必要な書類は、全部で6種類あります。税務署で手にする書類、家を売却した際に入手する書類などがあり、種類により入手方法が異なります。
それぞれの入手の仕方、書類内容について詳しくみていきましょう。
土地や家などを売却した方が必要となる書類です。確定申告書B様式は、税務署で入手できます。収入金額や所得金額、税金の計算などを記入する書類で、還付があった際の振込口座の記入欄もあります。
家を売却した際の譲渡所得税は、給与所得などとは別となる分離課税です。そのための書類となり、こちらも確定申告書B様式と同じく、税務署で入手できます。
収入金額、所得金額、税金の計算などについて詳しく記載する書類です。
売却した家の面積、住所、売却金額などの情報を記載する書類です。こちらも税務署で入手可能です。
税理士に依頼している場合、譲渡所得の内訳書には関与した税理士の指名を記入する欄があるため、誤りがないよう正しく記載してください。
家を売却した際と、売却した際の不動産売買契約書のコピーです。こちらは税務署などで手にするものではなく、売却時に締結した際に入手します。
購入金額や売却金額が書類に記載されている内容と相違ないかの確認のために使用します。
売却した家の登記事項証明書が確定申告の際には必要となります。こちらの書類は法務局で入手となるため、税務署でもらうことはできないため注意しておきましょう。
法務局は、家が所在する管轄の法務局となります。
不動産会社へ支払った仲介手数料、固定資産税の清算書や登記費用、そのほか支出となった費用の領収書が必要です。物件を取得した際はもちろん、売却する際に入手した領収書は捨てずに大事に保管しておくようにしてください。
確定申告についての理解があれば、申告をスムーズにすることが可能です。ここで、家を売却した後の確定申告について、その具体的な流れをお伝えします。
確定申告は、書類の準備から始まり、税金の計算やそれぞれの記入などを正しく準備してから税務署へ申請する流れとなります。
それぞれの手順を1つずつ詳しく解説しますので、内容をしっかりと把握しておきましょう。
確定申告には、前述した6種類の書類が必要です。1つでも書類に不備があったり、漏れがあったりすると、税務署から確認連絡がきます。再度書類の準備をしたり、申告し直したりなどの手間がかかってしまうため、まずは書類を必ず準備しておきましょう。
譲渡所得に課税される譲渡所得税を計算します。譲渡所得費用は、下記の計算式で求めることができるため、実際に家を売却した際の費用などを当てはめて計算してください。
［売却価格－購入価格－（取得費+譲渡費用）－控除額］×税率
はじめに譲渡費用と取得費を足した合計を計算します。そのあとに控除額、税率といった順序で計算していきましょう。
控除額は、後述する特例などを活用した場合の合計金額です。最後にかける税率は、所有期間により異なるため注意しておきましょう。それぞれの税率は、下記の通りです。
税率は、所得税、住民税のほかに、2037年まで復興特別所得税の合計となります。
書類の準備、譲渡所得税の計算が完了したら、書類に必要事項を記入していきます。記入する際は、国税庁の公式サイトを活用してください。
確定申告書作成コーナーというページがあり、画面上に出てくる案内にしたがって進めていくだけで、簡単手軽に書類が作成できます。
記入の仕方がわからない、計算式について聞きたいなどがあれば、専用の電話番号に連絡することで相談可能です。間違ってしまうと、書類を作成し直さなければいけないため、誤りのないように相談しながら作成するのがおすすめです。
書類作成が完了したら、税務署に申請します。提出する税務署は、納税地の管轄となるため、違う場所に出さないように注意してください。
申告期日は、2月16日から3月15日です。しかし、毎年日程は若干変更するため、必ず事前に申告期日について確認しておきましょう。
上記3種類のいずれかで提出します。
納税がある場合、申告期日と同様に2月16日から3月15日に支払ってください。金銭的な問題があり、期日までに全額納税することが困難な場合、納税金額の半分以上を支払うことでその残りは5月末まで延長することが可能です。
しかし、延税する場合は利子税が加算されるため注意しておきましょう。納税の方法は下記の4つのなかから選択できます。
また、もしも還付がある場合、申告書類に記載した銀行口座に振り込まれるため、必ず正しく還付されているか確認してください。
家を売却した後に、確定申告で特別控除が受けられます。ここで、主な特例2種類について紹介しますので、それぞれをよく把握しておきましょう。
特別控除を受けることで節税することが可能となり、支払う税金を抑えられるため、活用できる特例は積極的に取り入れてください。
家を売却することで得た譲渡所得を、最大3,000万円まで差し引いて課税されます。そのため、利益があってもその金額が3,000万円未満であれば、この特例により差し引かれるため、譲渡所得が課税対象になりません。
家の所有期間が10年以上の場合、6,000万円以内の部分と6,000万円を超える部分それぞれに税率軽減が適用されます。
もしも売却後に確定申告をしなければどうなってしまうのでしょうか。面倒でそのまま放置してしまう、確定申告を忘れてしまったなど、さまざまな理由で確定申告しないケースが多いのが現状です。
ここでは、確定申告しない場合に起こりうるトラブルについて3つ紹介します。
確定申告は、毎年2月16日から3月15日までが申告時期とされています。もしもこの時期を過ぎてしまった場合、無申告課税と延滞税の2つの罰金が課せられてしまうため注意が必要です。
また、無申告課税は納付すべき税額が50万円までは15％、50万円超の場合はその部分に20％の割合で税金が発生し、本来の税額とは別に納税する必要があります。
不動産売却において、利益ではなく損失が出た場合、罰金がかせられてしまうといったことはありません。しかし、損失額分の控除がされないままの状態で翌年の所得税を支払うことになります。
そのため、通常であれば不要な納税が発生してしまうため、損益通算が適用される項目をよくチェックし、申請が必要な場合は速やかに手続きするようにしてください。
還付申告などをもしも不動産売却後の確定申告を忘れてしまっていた場合、過去5年間をさかのぼって申告することが可能です。
過去に不動産売却した際に損失が出てしまった場合、還付申告の必要性に気づき次第すぐに手続きをしておきましょう。
家の売却後には、正しく確定申告をするようにしてください。忘れてしまったり、期日を過ぎてしまったりすると、本来であれば支払う必要のない税金が課せられてしまいます。
事前に確定申告についての情報を把握し、誤りのないように申告することで、何の問題もなく納税することが可能です。本記事でお伝えしている確定申告の具体的な流れや必要書類などを参考に、徹底した準備をしておきましょう。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会会員 「プリンシプル 住まい総研」所長 住宅情報マンションズ初代編集長
1988年株式会社リクルート入社し、リクルートナビを開発。 2002年より住宅情報タウンズのフリーペーパー化を実現し、編集長就任。 現スーモも含めた商品・事業開発責任者に従事。2011 年 12 月同社退職。
プリンシプル・コンサルティング・グループにて2012年1月より現職。 全国の不動産会社のコンサルティング、専門誌での執筆や全国で講演活動を実施。
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