不動産売却・査定

【不動産売却の確定申告を完全攻略】必要書類や手続きの流れ、計算方法を解説!

不動産を売却したら確定申告は必要?

不動産を売却した場合、どんな場合も確定申告が必要なのでしょうか。必要かどうかの判断基準は、不動産売却による利益の有無です。

以下の章では、確定申告が必要なケースと不要なケースに分けて説明します。

確定申告が必要なケース

不動産の売却で利益がでたときは、確定申告が必要だと覚えておいてください。

確定申告が必要な理由は、2つあります。まず、所得税と住民税の納付義務を果たすためです。不動産を売却した際の利益は、譲渡所得として計上し納税金額を算出します。次に、さまざまな特別控除の特例を活用するためです。特例を使用すると、譲渡所得にかかる税金が節約でき、利益が増えるメリットがあります。

たとえば、譲渡所得が2,000万円あった場合、3,000万円の特別控除を活用すれば、所得はなくなり税金もかかりません。納税の義務を果たし、節税対策をするためにも、利益が出た場合は確定申告を忘れないようにしましょう。

一方、譲渡所得がマイナスになった時は、確定申告の必要はありません。譲渡所得の金額に応じて、不動産所得が発生するからです。

ただし、給与所得者や事業所得者は、譲渡所得がマイナスでも確定申告をすると還付が受けられる場合があります。

確定申告が不要なケース

不動産売却の際、譲渡所得がマイナスになる場合は、特別控除の活用や確定申告の必要はありません。所得税や住民税は、譲渡所得の金額に応じて計算されるためです。

ただし、給与所得者や事業所得者は、確定申告をすると還付金が受け取れる可能性があります。還付ができるかどうかは個々の所得状況によって異なるので、迷った時は税理士などの専門家に相談するのがおすすめです。

不動産売却時に確定申告を行わないとどうなる?

不動産を売却して、譲渡所得が生じたにも関わらず確定申告をしないと、どうなるのでしょうか。結論から言うと、国税庁の調査対象となってしまいます。

具体的には、期限までに国税庁で内容を確認できていない個人や法人に関しては、「お尋ね」と呼ばれる手紙または電話でのアンケートがきます。ここでは、不動産所得の内訳や現在の不動産の利用状況などが問われます。

このお尋ねの結果、過少申告や無申告であった場合には、以下のような追加課税が課せられてしまうのです。

【追加課税一覧】

追加課税の種類 概要
加算税 確定申告期限までに申告をしていない場合に、本来の税額に応じて課せられる税金
延滞税 確定申告期限までに申告をしていない場合に、期限後〜自主申告までの期間に応じて課せられる税金

この2つのペナルティについてより詳しくみていきましょう。

無申告加算税

無申告加算税とは、確定申告期間内に申告をしていない個人や法人に対して課される税金のことです。具体的な金額は以下の通りで、本来支払うべきであった金額が50万円を超えていると、税率も高くなります。

【無申告加算税の税率】

金額 税率
50万円以下 15%
50万円超 20%

例えば、申告されていない金額が80万円であれば、16万円が無申告加算税として納めることになります。

延滞税

延滞税も無申告加算税と同じく、期日までに申告がなされていない場合に課せられる追加税です。

先ほどの無申告加算税は、無申告であったことに対する「罰金」的な要素が強いのですが、延滞税は支払いが遅れている日数に応じて加算される仕組みなので、「利息」的な側面があると言われています。

具体的な税率は、期日から2ヶ月以上経っているかで変わります。

税率 税率
2ヶ月経過まで 7.3%と延滞税特例基準割合+1%のいずれか低い割合
2ヶ月を超過後 14.6%と延滞税特例基準割合+7.3%のいずれか低い割合

期日後すぐに自主的に申告した場合には、そこまで高額にはなりません。しかし、日が経つごとにどんどん追加されていくので注意が必要です。

不動産売却の確定申告で必要な書類

確定申告には、さまざまな書類が必要です。漏れがないように準備をしておきましょう。不動産売却の確定申告で必要な書類は、以下の通りです。

【不動産売却の確定申告で必要な書類】

  • 税務署・役所で入手するもの
  • 不動産取得時・売却時に入手するもの
  • 法務局で入手するもの
  • 特例の適用を受ける時に必要な書類

それぞれの書類について、詳しく説明します。

税務署・役所で入手するもの

税務署で入手できる確定申告の書類は、以下の通りです。

必要書類 概要 入手場所
確定申告書B/申告書第三表/分離課税用 給与所得、事業所得の状況を申告する書類 税務署
譲渡所得の内訳書 不動産売却による所得を、給与所得と分離して申告する書類 税務署
戸籍の附表 売却した不動産の売却額や購入額などから、譲渡所得を計算する書類 本籍地の役所

不動産取得時・売却時に入手するもの

不動産を取得してから数年経っていると、取得時の書類を揃えるのに苦労する場合があります。取得時の書類は見つからなくても確定申告はできますが、税額に影響を与えないためにも事前に整理して準備しておきましょう。

【不動産主時や売却時に入手している書類】

必要書類 概要 入手場所
不動産売買契約書/建物請負契約書 譲渡所得を計算する時に、取得費の算出のために必要な書類 取引の場
登記費用や仲介手数料の領収書 取得時に支払った仲介手数料や登記代などの領収書 取引の場
売却時の売買契約書と領収書 不動産売却の価格を証明するための書類 取引の場
売却時の仲介手数料や登記費用の領収書 売却する時に支払った仲介手数料や登録免許税、印紙税などの領収書 取引の場

法務局で入手するもの

法務局では、登記事項証明書を入手できます。登記事項証明書とは、所有者や住所など不動産の情報が記載された書類です。

不動産売却をすると、名義の変更をする「所有者移転登記」をする必要があります。この所有者移転登記が正確におこなわれたかを証明する書類が、登記事項証明書です。

特例の適用を受けるときに必要な書類

特例や各種控除を受けるための書類は、申請する特例や控除によって以下のように変わります。

【特例・控除別必要書類】

居住用財産(マイホーム)を譲渡した場合の3,000万円の特別控除 居住用財産(マイホーム)を譲渡した時の軽減税率の特例 特定の居住用財産の買い換えの特例 マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
譲渡所得内訳書
売却時の登記事項証明書
買い替え時の登記事項証明書
住民票
売買契約書コピー
その他 中古住宅の場合は耐震基準適合証明書 住宅ローン残高証明書

参考:国税庁

また、各種書類は以下の通り、入手場所や時期が異なるため注意しましょう。

【特例・控除の申請時に必要な書類一覧】

必要書類 入手場所 入手時期
売却不動産の登記事項証明書 法務局 確定申告前3か月以内
買換え不動産の登記事項証明書 法務局 確定申告前3か月以内
買換え先の住民票 役場 確定申告前3か月以内
耐震基準適合証明書 第三者機関 確定申告前
住宅ローン残高証明書 金融機関 確定申告前

不動産売却時の確定申告の期限

不動産売却時の確定申告は、売却をおこなった翌年の2月16日〜3月15日に管轄の税務署に申告する必要があります。その年ではないため、忘れないように注意しましょう。例えば、2023年1月に売却した場合には、2024年2月16日〜3月15日が確定申告の申告時期となります。

また、確定申告は書類を揃えたり、税理士を契約したりと直前は忙しくなってしまいがちです。そのため、遅くとも12月頃からは準備しておくことをおすすめします。

不動産売却の確定申告の流れや書き方

確定申告の手続きや流れに複雑なイメージを持つ方も多いのではないでしょうか。順番に沿って準備をすれば、スケジュールも立てやすくなります。

不動産売却の確定申告の流れは、以下の6つのステップです。

【不動産売却時の確定申告の流れ】

  1. 特例や控除を決定する
  2. 必要な書類を記入する
  3. 譲渡所得の内訳書に記入する
  4. 確定申告書の書類に記入する
  5. 税務署に確定申告書等を提出する
  6. 所得税を納める

順番にみていきましょう。

特例や控除を決定する

確定申告書類を作成する前に、まずは条件に合う特例や控除があるかを確認しておきましょう。控除には複数種類あり、それによって想定できる税額や必要書類が異なるため、最初に決めておくことが重要です。

また、控除額によって支払う譲渡所得税額も変わってくるので、あらかじめ計算するためにも最初に決めておきましょう。

不動産売却益が出た場合の特例

不動産売却益が出た場合には、主に以下の特例が活用できます。

【不動産売却益が出た場合の特例】

特例・控除名 3,000万円特別控除 特定居住用財産の買換え特例
概要 居住用の不動産を売ったときに、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる控除 特定の居住用不動産を、令和5年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる特例

また、上記の控除や特例以外にも、所有期間が10年を超えている不動産に関しては、譲渡所得税率約20%から14.21%となる軽減税率が適用されます。

これらを踏まえて、減税幅が最も多くなるように適切な控除や特例を活用していきましょう。

不動産売却によって損失が出た場合の特例

不動産売却によって損失が出た場合は、以下の特例が適用できます。

【売却益が出ていない場合の特例】

  • 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  • 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
特例名 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
概要 マイホームを令和5年12月31日までに売却して、新たに不動産を購入した場合に、譲渡損失が生じたときは、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除することができる特例 損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失を、譲渡の年の翌年以後3年間繰り越して控除することができる特例

それぞれ条件があるので、国税庁のホームページで詳細を確認しておきましょう。

必要な書類を用意する

不動産売却の確定申告には、さまざまな書類が必要です。以下の点に留意して、準備を始めましょう。

  1. 書類の入手方法を決める
    税務署に直接取りに行くのか、国税庁のホームページからダウンロードするのかで準備の方法が変わります。
  2. 売却時の書類を整理しておく
    売却時に入手する書類は、ファイル等での整理がおすすめです。領収書などの細かい書類は紛失しやすいので注意してください。
  3. 取得時の書類を探しておく
    取得時の書類は数年前のものが多いため、いざというときに見つからないこともあります。売却までにしっかりと管理しておくのがおすすめです。
  4. 直接入手する書類を取りに行く
    登記事項証明書や住民票などは法務局や自治体でしか入手できません。直前で焦らないように、スケジュールを立てて取得しておきましょう。

譲渡所得の内訳書に記入する

譲渡所得の内訳書は、不動産売却による譲渡所得を計算するために記入します。特例の活用状況によって、記入する書類が異なります。

買い換え特例、空き家の特例を受けない場合 1.2.3面を記入
買い換えの特例を利用する 1.2.3.4面を記入
空き家の特例を利用する 1.2.3.5面を記入(5面は〇をつける)

参考:国税庁の譲渡所得の内訳書

  1. 内訳書1面
    売却主の所在地や職業などの情報を記載します。
  2. 内訳書2面
    売買契約書を参考にしながら、売却した不動産についての情報を記入します。売買契約日は、売買契約書に記載された日付です。引き渡し日とは、登記が完了し、買い手から売却金を受け取った日を指します。
  3. 内訳書3面
    売却した不動産の取得費から譲渡所得を計算します。記載事項は大きくわけて3つです。まず、不動産の取得費を記載します。不明な場合は、売却金額の5%が取得費です。次に、売却するために支払った費用(譲渡費用)について記入します。最後に、取得費から利用する特別控除代を差し引き、譲渡所得を算出します。
  4. 内訳書4面
    買い換え特例の適用を受けるための情報を記載します。2〜3面で計算した内容を元にした譲渡所得金額の算出が目的です。
  5. 内訳書5面
    空き家を相続した場合の相続人や被相続人についての詳細を記載します。相続状況を申告することが目的となります。

内訳書1面の書き方

(引用:nta.go.jp

内訳書1面は特に難しい内容を記載する必要はなく、以下の通り基本事項を記載していきます。

【内訳書1面で記載する内容】

  1. 現住所
  2. 氏名
  3. 電話番号
  4. 職業
  5. (依頼している場合)税理士名

内訳書2面の書き方

(引用:nta.go.jp

2面は以下の通り、今回の不動産売却における取引詳細を記載していきます。

項目 記載内容
所在地 通常、所在地番と住居表示は売買契約書に記載されているので、そのまま転記します。
売買契約日や引き渡した日 売買契約日は契約書に記載された契約締結年月日、引き渡した日は登記手続きが完了し、売買代金を全額受け取った日を記載するのが一般的です。
買主の所在地・名称 買主の所在地・名称を記載します。買主が業者の場合はその所在地と名称を記載します。
譲渡金額・代金の受領状況 土地の売買契約書に記載されている譲渡金額を記載します。また、参考情報として頭金の受取金額や、その後の代金の受取金額などを記入します。

内訳書3面の書き方

(引用:nta.go.jp

3面は、以下の通り2面でも記載した不動産取引における取得費や譲渡費用などの金額面での詳細を記載していきます。

項目 記載内容
取得費 売却した土地や建物を購入するときにかかった費用を、土地と建物に分けて記入します。土地や建物の対価だけでなく、不動産を取得するためにかかった以下のような諸費用も対象です。
譲渡費用 不動産を購入したときと同様に、売却に伴って支払った費用を記入します。譲渡費用には、以下のようなものがあります。
仲介手数料
収入印紙代
登記費用
譲渡所得の計算 取得してから売却するまでの所有期間が5年を超えているかどうかで、短期と長期に区分されます。当てはまるほうに丸を記入します。
特例適用条文 3,000万円特別控除などの特例制度を適用する場合は、その制度の条文を記入します。主な条文は以下のとおりです。
居住用資産の3,000万円の控除:措35条の1項
居住用資産10年超の軽減税率:措31条の3

内訳書4面の書き方

(引用:nta.go.jp

4面は、買い替えの特例を受ける場合に入力する内容です。

基本的には、2面〜3面の内容を踏まえた、特例における譲渡所得の金額を計算することが目的となります。

内訳書5面の書き方

(引用:nta.go.jp

5面は、被相続人と相続人の現状を記載します。相続による取得でない場合には、5面は記載する必要がありません。

相続した不動産の詳細を正確に記載しましょう。

確定申告書等の書類に記入する

不動産売却の確定申告では、確定申告B様式(第一表)と第三表(分離課税用)の記入が必要です。

確定申告B様式では、所得税及び復興所得税の申告をします。給与や事業で収入を得ている人が、1年間の収入や所得について記入し、所得税の税額を計算する書類です。

第三表は、不動産の売却など分離課税の対象となる所得がある場合の申告をします。譲渡所得の内訳書に記入した、収入金額や所得金額、税額などの転記が必要です。

税務署に確定申告書等を提出する

確定申告の書類の記入が終わったら、書類一式を税務署に提出します。確定申告は、毎年2月16日から3月15日までにおこなわなければならないと決められており、期限内の申告が大切です。

提出方法は、以下の3つです。

  1. 住所地所轄の税務署に提出する
    自宅で作成した申告書を直接税務署へ提出する方法です。提出した際に、職員の方のチェックが受けられるメリットがあります。
  2. 郵便で送付する
    郵便物、または信書便で所轄税務署に送付する方法です。通信日付印が提出日となるため、申告期限に間に合うように提出しましょう。事前にチェックを受けられないまま提出するので、間違いが起こりやすいデメリットがあります。確定申告に慣れていない人は、避けた方が無難です。
  3. e-Taxで申告する
    国税庁のホームページで作成した申告書を、e-Taxで送信する方法です。作成のポイントを確認しながら、自宅で簡単に申告できるメリットがあります。

所得税を納める

確定申告が終わり次第、申告期限の3月15日までに所得税を納めなければなりません。

納付方法は、以下の通りです。

  1. 振替納税
    納税額が口座から引き落とされる納付方法です。3月15日までに申し込む必要があり、4月に引き落としがおこなわれます。
  2. e-Taxで納付
    e-Taxでの納付では、さまざまな方法が選べます。口座から引き落とされる「ダイレクト納付」や、インターネットバンキングからの納付も可能です。クレジットカードやコンビニ納付の方法もあります。
  3. 金融機関や税務署で直接納付
    銀行などの金融機関や税務署で納付する方法です。確定申告後は、納付書の送付や通知などのお知らせはありません。そのため、納付期限を忘れないように注意する必要があります。

不動産売却の所得税の計算方法

確定申告では、自分で所得税の計算をしなければなりません。この章では、譲渡所得の内訳書3面に記入する項目について、詳しく説明します。

【不動産売却の所得税の計算方法】

  • 譲渡所得金額を計算する
  • 特別控除額がある場合は差し引く
  • 所得税額を計算する

それぞれの計算方法を、順番にみていきましょう。

譲渡所得金額を計算する

不動産を売却した際の利益分に課税される税金を、譲渡所得といいます。計算方法は、以下の通りです。

<家の売却で得た利益(譲渡所得)の計算式>

譲渡所得=収入金額-(取得費+譲渡費用)
取得費=土地代+(建物代-減価償却費)

家の売却により買い手から受け取った利益を、収入金額として記入します。

取得費とは、土地を購入するためにかかった費用全般を指します。具体的には、以下のような費用が対象です。

【取得費の例】

  • 土地の購入代金
  • 登録免許税
  • 印紙税
  • リフォーム代金
  • 立退料
  • 造成費用
  • 測量費

譲渡費用とは、不動産会社への仲介手数料や測量費など、家を売却するために支払った手数料などです。

特別控除額がある場合は差し引く

不動産売却の際には、活用すべき特別控除の特例があります。代表的な特例は以下の通りです。

【特例や控除の例】

  • 居住用財産(マイホーム)を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例
  • 居住用財産(マイホーム)を譲渡した時の軽減税率の特例
  • 特定の居住用財産の買い換えの特例
  • マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

たとえば、譲渡所得が3,000万円の場合、3,000万円の控除を利用すれば税金はかかりません。活用しなければ、3,000万円に税率がかかるので利益面で損失が発生します。

それぞれの特例で、控除や税額の計算方法が異なるので、事前にしっかりと確認しましょう。

所得税額を計算する

譲渡所得と活用する特例が決まったら、所得税額を計算します。計算式は、以下の通りです。

譲渡所得税=(譲渡所得-特別控除額)×税率

不動産の所有期間によって税率が大きく変わります。

【譲渡所得税の所有期間ごとの税率】

所有期間が5年以下(短期) 所有期間が5年超(長期)
所得税 30.63% 15.32%
住民税 9% 5%
合計 39.63% 20.32%

不動産売却の確定申告に関する注意点

不動産売却をしたときの確定申告では、さまざまな金額や税率の計算をおこないます。複雑な手続きですが、ミスのない正しい計算をすれば、節税につながる大切なポイントです。

この章では、不動産売却の確定申告で注意する点をまとめました。

  • 取得費で減価償却を計算しなければならない
  • 特例適用の選択について判断しなければならない
  • 自分で対応できない場合は税理士に相談しよう

それぞれについて、詳しく説明します。

取得費で減価償却を計算しなければならない

減価償却費とは、固定資産の価値の低下を使用期間にしたがって見積もった費用を指します。譲渡所得を記入する際に必要となる取得費の算出において、減価償却費の計算が必要です。

減価償却費=取得価額×0.9×償却率×経過年数

たとえば、3,000万円で購入した築20年の中古住宅の減価償却費を計算してみましょう。中古住宅の償却率は0.031です。

3,000万円×0.9×0.031×20=1,674万円

建物取得時の購入金額から減価償却費を差し引いた金額に、土地代を加えた金額が取得費です。

特例適用の選択について判断しなければならない

不動産売却の確定申告において、節税をするためにはどの特別控除を活用するかを自分で判断しなくてはなりません。

特例を利用すると、使わない場合に比べて納税額がかなりお得です。せっかくの利益を失わないためにも、どの特例を使えば節税できるかを見極める必要があります。

たとえば、譲渡所得が4,000万円の場合、3,000万円の特例を利用すれば、所得は1,000万円になり、税額が下がります。一方で、買い換え特例を使うと、新居を将来売却するまでの納税を繰り延べられる点がメリットです。

どちらが得かどうかは、それぞれのライフプランや経済状況によって異なります。売却利益をムダにしない特例を、選ぶ判断が大切です。

自分で対応できない場合は税理士に相談しよう

確定申告の計算方法や特例の活用に悩んだら、税理士に相談するのも選択肢の一つです。

税や法律についての専門知識を基にした節税のアドバイスを受ければ、一人で悩まずにベストな方法が見つかります。

税理士費用は個人の確定申告の相談依頼で5〜10万円が相場です。費用はかかりますが、一人で悩むよりも時間の短縮ができ、スムーズな確定申告ができます。

まとめ

この記事では、不動産売却にかかわる確定申告に必要な書類や、手続きの流れ、税金の計算方法について解説しました。

確定申告の流れと計算方法を知り「これなら自分でもできそう」と、自信がついた方もいるのではないでしょうか。確定申告の計算方法や手続きは確かに複雑ですが、大切な資産の有効活用のためには欠かせない作業です。正しい確定申告の方法を知り、スムーズな手続きを目指しましょう。

上野典行(プリンシブル・コンサルティング・グループ株式会社)
上野典行(プリンシブル・コンサルティング・グループ株式会社)

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会会員
「プリンシプル 住まい総研」所長
住宅情報マンションズ初代編集長

1988年株式会社リクルート入社し、リクルートナビを開発。 2002年より住宅情報タウンズのフリーペーパー化を実現し、編集長就任。
現スーモも含めた商品・事業開発責任者に従事。2011 年 12 月同社退職。

プリンシプル・コンサルティング・グループにて2012年1月より現職。
全国の不動産会社のコンサルティング、専門誌での執筆や全国で講演活動を実施。

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