不動産の売却は、とくにタイミングが重要なポイントといえます。売却を希望する不動産の査定を依頼する場合、算出される価格は立地や築年数、状態などを総合的に見て判断されますが、売り出す時期により査定額は修正されます。それが、「流動性比率」です。
この流動性比率の基準を100％とし、売りやすさの上限が110％、売りにくさの下限が85％となります。たとえば、不動産の売却価格が1,000万円の場合、売るタイミングが異なるだけで、最高100万円のプラス、150万円のマイナスが生じます。
少しでも利益を重視して不動産売却をしたい場合、タイミングをしっかりと見極めなければ大きな損となるため、いつ売るかといった点はしっかりとチェックしておきましょう。
不動産売却は、5つの要素を理解することでベストなタイミングを見極められます。5つの要素は、以下の通りです。
それぞれのタイミングについてよく把握し、どう判断すればよいか深く理解しておきましょう。
相場とは、条件の似ている不動産が実際に売れた価格や売りに出されている価格などから、現時点で市場に売り出して成約することが予想される価格です。
好景気の場合には相場が上昇しているので売却価格が上がる、景気が悪化している場合には相場が下落しているので売却価格が下がる傾向にあります。相場が上昇しているタイミングで不動産を売りにすることで、少しでも高く売却できる可能性があります。
また、相場を把握しておけば市場に合った適切な価格で売り出せるため、速やかな制約が期待できるでしょう。
不動産売却の相場は、過去の取引事例、現在の売り出し価格を利用して調査可能です。
過去の取引事例における主な調査方法は、上記の2サイトを利用して調べられます。どちらも過去に実際取引された価格についての情報が掲載されているため、住所などのエリア、面積などの条件を絞って類似不動産から目安となる相場が把握できます。
もしも、より正確な相場を知りたい場合は、不動産会社に査定依頼して調べてもらう方法もあります。ネット上で一括査定が可能なサイトも多くあるため、一度ぜひチェックしてみてください。
簡単な情報を入力するだけで簡単に査定できますが、実際に現地調査して査定してもらった価格や売り出し額とは異なるため、あくまでの相場の目安として考えておきましょう。
築年数とは、建物が完成してからどのくらいの期間が経過したのかを表す数字です。築年数によって需要が異なるほか、売却価格に差が生じます。そのため、売却を有利に進めるためには、不動産の築年数を考慮しながら売却のタイミングを計ることも重要です。
築年数によるおおよその売却価格は以下の通りです。
築浅であるほど経年劣化が少なく、修繕費用がかからないため、売却価格が高く、購入希望者が見つかりやすいです。木造一戸建ての場合、法定耐用年数が22年となっているため、築22年を超えると需要が下がる傾向があります。
そのため、不動産の売却を検討しているのであれば、築20年以内が1つの目安といえるでしょう。
税金とは、不動産を売却する際に課される印紙税や登録免許税、譲渡所得税などのことです。譲渡所得税は不動産売却で利益が生じた場合に課される税金ですが、税率は売却予定の不動産の所有期間によって異なります。
5年以下の場合は売却益に対して39.63％、5年超の場合には20.315％の税率が適用されます。5年超のほうが適用される税率が低くなるため、税負担を考えると所有期間が5年を超えているかどうかが1つの目安といえるでしょう。
住宅ローン金利とは、住宅ローンを契約した際に適用される金利のことです。金利が高くなるほど返済負担が大きくなり、金利が低くなるほど返済負担が小さくなります。
つまり、金利が低いときは、返済負担が小さくなるので住宅ローンを契約して不動産購入の意欲が高まりやすいのです。そのため、金利が低いタイミングを狙えば、不動産売却を有利に進めやすいといえるでしょう。
季節とは、1年間のうち、どの月に売却するのが良いかということです。不動産需要は1年間常に安定しているわけではありません。需要の低いタイミングで不動産を売り出してもなかなか成約せず、安値で買いたたかれる可能性があるため、需要の高い季節を狙って不動産を売り出すことが重要です。
基本的には異動や転勤、入学などで新生活がスタートする4月に向けて、1～3月は不動産の需要が高くなる傾向があります。そのため、不動産の売却を検討している方は、需要の高い季節を狙って売り出しましょう。
不動産売却で重要なのは、少しでも高く売却することです。そのため、好条件での売却が期待できる相場の高い時期が不動産売却に向いているタイミングといえます。
しかし、相場は常に変動するため、いつが最適なタイミングなのかを判断するのは簡単ではありません。そこで重要なのが以下のポイントを押さえておくことです。
相場が下落傾向にある場合は、先延ばしにするとさらに売却価格が安くなる可能性があるため、早めに売却したほうが良いでしょう。
逆に上昇傾向にある場合は、早めに売ると損をする可能性があるため、様子を見ながら売却のタイミングを計ることをおすすめします。
横ばいの場合はいつ売却しても変わらないので、他のポイントも踏まえながら決めましょう。
価格相場をチェックするうえで参考となるのが、国土交通省が発表している不動産価格指数となり、不動産売却の動向を把握するために役立てることが可能です。2010年を基準の100とすると、新築の分譲マンションは2020年春時点で150以上となっています。
戸建て住宅はほぼ変わらず、2020年は90から110の間を小さく変動しています。こうした不動産価格の動向も、タイミングを見極めるためにとても重要な項目といえるでしょう。
築年数の経過した不動産ほど経年劣化が進行しているため、売却には不利になる傾向があります。そのため、不動産の売却を検討している方は、なるべく築年数が浅いうちに売却したほうが良いといえるでしょう。
例えば、木造住宅の法定耐用年数は22年です。法定耐用年数を超えても住めなくなるというわけではありませんが、築年数が経過した不動産は住宅ローンを組みにくく、修繕費がかかるという理由から買い手がつきにくいです。そのため、不動産の売却を検討している方は、築20年を超える前に売却することをおすすめします。
築20年以上の物件でも十分売れる可能性はありますが、それでもやはり新しい不動産のほうが、人気が高いのがポイントといえます。
しかし、長く住み続けると当然家の修繕費用やリフォーム代などが必要です。さらに、不動産を所有し続けていれば、必ず固定資産税がかかってきますので、トータル的に見るとかなり大きな支出となります。
築年数が浅い場合、今後20年30年と住み続ける場合の支出額について一度計算してみることも大切です。不要な住宅などは、早めに売ってしまうことで、こうした支出をなくせるでしょう。
このように、売却のタイミングは「いつなら高く売れるか」といった考え方だけではなく、「いつ売れば損を小さくできるか」といった思考も重要です。
「築年数が古いほど価値が下がる」といった点を伝えましたが、築3年以内の新しい不動産であれば、売らずに住み続けたほうがお得になります。その理由は固定資産税です。
固定資産税は、新築後3年間は安いため、コストがそこまでかかりません。そのため、不要な物件であっても3年間は所有したままにしておき、3年経過してからの売却に適しています。
不動産の売却で利益が発生した場合に課される譲渡所得税は、売却する不動産の所有期間が5年以下だと、高い税率が適用されます。そのため、売却を検討していて、購入時よりも高く売れる可能性がある方は、所有期間が5年を超えてから売却したほうが良いでしょう。
譲渡所得税の課税対象かどうかは、以下の計算式で求められます。
売却代金－（取得費＋購入費用）×税率
売却代金が購入時の代金に購入時または売却時にかかった仲介手数料や印紙税などの諸費用を差し引いた金額を下回っている場合（損失が出ている場合）は譲渡所得税が課されません。
ここで用いる税率は、不動産の所有期間により異なるため、覚えておきましょう。
※復興特別所得税は、2037年までに2.1％上乗せして支払う税金
所有期間が5年以内の場合は、5年超の場合と比べて倍近くの税金が課せられます。そのため、所有期間が5年を超えてから売ったほうが税負担を抑えられます。しかし、必ずしも5年超の売却がお得になるとは限りません。
その理由は、不動産の価値は、築年数が古くなればなるほど価値が下がるためです。一般的に、不動産の価値は、築年数が5年以内で購入時の70％、10年以内で50％、15年以内で20％といわれています。
課税される税率は下がると同時に不動産の価値も下がっているため、必ずしも待ったほうがよいと一概にはいえません。
不動産を相続した場合、10ヶ月以内に相続の申告が必要です。その後3年の間に相続した物件を売却することで、相続税の一部を取得費として加算することが可能で、これを取得費加算の特例といいます。
取得費を多くできれば、譲渡所得税を少なくすることにつながります。そのため、不動産を相続してから3年10ヶ月以内に売却することで、節税できるのが特徴です。
不動産を相続しても不要の場合や住む人が誰もおらずに不要な場合、なるべく早めに売却することでお得に利益を得られます。
買い手の候補が多く、迅速に好条件での売却が期待できるのは、住宅ローンの金利が低いタイミングです。その理由は、買い手側は低い金利であれば利息も少なく、結果としてローンの総返済額を抑えることにつながるためです。
買い手側が住宅ローンを組む場合には、低金利であるほど返済負担を抑えられるので購入意欲が高まります。
昨今は日本銀行の金融緩和で住宅ローンの金利が低い状況が続いているため、「買うなら今」と買い手にとっては購入意欲が高いタイミングです。そういう意味では「売りやすいタイミング」といえます。
しかし、金利が低ければ無条件にベストタイミングというわけではないので注意してください。金利の低下は景気の悪化と同時に起こることが多く、景気の悪化は買い控えの要因、価格下落の要因になります。
そのため、金利だけでタイミングを判断するのは危険なので、1つの目安として考え、全体的な景気や相場なども加味して見極めてください。
不動産の需要は、1年中常に安定しているわけではありません。異動や転勤、入学といった新生活のスタートと不動産の購入を合わせることが多いため、4月の新生活に向けた1～3月が絶好のタイミングといえます。
また、1～3月ほどではありませんが、9月にも異動や転勤などによる需要が期待できるため、6～8月を狙って不動産を売却するのも選択肢の1つです。
それ以外の季節でも需要が全くないというわけではありませんが、上記2つのタイミングと比べて需要が大きく下がるため、好条件かつ速やかに売却したい方は、タイミングを見計らって売却しましょう。
不動産売却に適したタイミングは、さまざまなポイントを総合的に見極めることが大切です。では、逆に、売却に適していないタイミングとはどのような状態なのかを紹介します。
不動産売却には良いタイミングもあれば悪いタイミングも存在します。避けるべき時期を把握しておけば、予想外の失敗や損を避けることにもつながるため、ここでお伝えする2つのポイントについてよく理解しておきましょう。
不動産売却を相場でみる場合、先ほどもお伝えしたように右肩下がりの相場が続くようであれば、早めに売却したほうが損失は小さくなります。
しかし、特定の地域の相場価格が上がっていたり、今後さらに上昇が予想されたりする場合は、上がりきるタイミングをよく見極めてください。
たとえば、不動産価格指数が120のタイミングで不動を売却しても、その後150まで上昇してしまっては、30の差で損が出てしまい、ベストタイミングとはいえません。
周辺エリアで再開発がある場合は、今後も価格相場が上がる傾向になります。不動産会社や価格相場に詳しいプロに相談し、適したタイミングを見つけましょう。
不動産売却をする際には、活用できる税制優遇があります。すべてのタイミングにおいて税金を中心とするのは困難なケースがほとんどですが、たとえば「あと1ヶ月待てば優遇される」などの場合は、調整することが可能です。
しかし、こうした調整をするためには、税制優遇についての知識を持っておかなければいけません。そのため、事前の情報収集はとても重要なポイントといえます。不動産のプロに相談するのはもちろん、ネット上でもこうした税制優遇の情報を知ることが可能です。
まずはどのような種類があるか、売却を希望する不動産の場合はどんな優遇が適用されるのかについて深く理解しておきましょう。主な税制優遇の特例は下記のようになりますが、他にもいろいろな種類があるため、まずは自分で調査することをおすすめします。
不動産の売却はそのタイミングの見極めがとても大切です。しかし、それらすべてを把握しベストなタイミングを見出すのは簡単ではありません。
不動産売却のタイミングを見極めるために、とくに注意すべき以下の3つのポイントについて紹介します。
まずはここでお伝えする内容をもとに、不動産売却のタイミングを考えてみてください。
不動産売却のベストタイミングで売れたとしても、不動産会社選びに失敗すると得られるはずの利益が少なくなってしまうほか、予想よりも安い価格での売却になってしまうケースもあります。
タイミングを見極めることももちろん大切ですが、仲介する不動産会社選びも欠かせない重要ポイントであることを忘れないようにしてください。
会社によっては、不動産の売却を得意としていることもあります。こうした不動産会社は、他よりも多くのノウハウを持ち、売り手が安心して売却を任せられる豊富な知識や経験を有しているため、強みとしている事業についてもよくチェックしてみてください。
不動産の売却を決めたら、すぐに行動に移してください。ベストタイミングを考慮して時期をずらすといったケースももちろんありますが、2年も3年も引きのばす必要はありません。
また、本記事でもお伝えしているように、築年数によっても不動産の価値は異なってきます。長くのばしてしまうとその分売却価格も下がってしまうため、売却したいと考えたその瞬間をベストタイミングとし、スピーディーに行動していきましょう。
売却を検討するタイミングは人によりさまざまです。諸事情により、余裕があまりない状況で売却しなければいけないといったケースも少なくありません。
そのような場合、不動産選びにまず力を入れてください。不動産仲介は、基本的に数か月から半年ほどの期間を有しますが、この期間も待てない場合もあります。
早く売却することを目的としているのであれば、タイミングの見極めで時間を消費してしまうのではなく、不動産選びを集中的におこないましょう。買取再販で不動産会社に買い取ってもらう方法も視野に入れると、スピーディーな売却の確立は上がります。
不動産売却のタイミングは、不動産売却の成功を左右する要因の1つです。そのため、不動産売却を成功させるには、不動産売却のタイミングの理解を深めておくことが大切です。
最後に不動産売却のタイミングに関するよくある質問と回答を見ていきましょう。
不動産売却では、売買契約の際にかかる印紙税、抵当権を抹消する際にかかる登録免許税、不動産の売却によって利益が発生した場合にかかる譲渡所得税といった税金がかかります。
印紙税や登録免許税は基本的にかかりますが、譲渡所得税は売却によって利益が発生した場合のみなので、損失が発生した場合にはかかりません。
不動産売却で利益が発生している場合は譲渡所得に対して譲渡所得税がかかりますが、自身が居住するマイホームの売却では3,000万円の特別控除を利用できるのが一般的です。3,000万円の特別控除とは、譲渡所得から最大で3,000万円を控除できるという特例です。
そのため、譲渡所得が3,000万円までであれば非課税といえます。ただし、控除を利用するには確定申告が必要なので、忘れず確定申告をおこないましょう。
新生活がスタートする4月に向けて買い手側は購入活動を進めます。そのため、1年の中では1～3月の需要が最も高いため、そのタイミングを狙って不動産売却を進めることをおすすめします。
また、1～3月ほどではありませんが、9月は異動や転勤などで環境が変わる方もいるため、6～8月を狙うのも選択肢の1つといえるでしょう。
所有期間5年超であれば譲渡所得税の税率を抑えられる一方で、築年数が経過するほど経年劣化が進行するので売却が困難になります。また、相場が上がっている状況はタイミングを計る必要があり、下がっている状況は早く不動産を売却したほうが良いといえます。
このように、不動産を手放す時期はいつ頃とは一概に言い切れないため、不動産会社と相談しながら最適なタイミングを計ると良いでしょう。
不動産売却のタイミングは、不動産売却の成功を左右する要因の1つです。そのため、不動産売却を成功させるには、最適なタイミングを計りながら売却を進めることが重要です。
例えば、売却益が生じる場合は所有期間5年以下だと譲渡所得税の税率が高いため、5年を超えてから売ったほうが良いといえます。しかし、築年数が経過するほど需要と売却価格が低下するため、早めに売ったほうが好条件での売却が期待できます。
不動産売却に適したタイミングは1つだけではありません。記事に書かれている5つのタイミングを踏まえながら総合的に最適なタイミングを計ることが重要です。最適なタイミングを計ることは簡単なことではないため、不動産の専門家である不動産会社に相談しながら売却を進めましょう。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会会員 「プリンシプル 住まい総研」所長 住宅情報マンションズ初代編集長
1988年株式会社リクルート入社し、リクルートナビを開発。 2002年より住宅情報タウンズのフリーペーパー化を実現し、編集長就任。 現スーモも含めた商品・事業開発責任者に従事。2011 年 12 月同社退職。
プリンシプル・コンサルティング・グループにて2012年1月より現職。 全国の不動産会社のコンサルティング、専門誌での執筆や全国で講演活動を実施。
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