建物構造における最低限度の耐震強度について定められた基準が、「耐震基準」です。
「旧耐震基準」とは、現行の「新耐震基準」よりも前に施行されていた耐震基準のことを指します。具体的には1950年～1981年5月31日までの間に着工された建築物に適用されているものです。
まずは、旧耐震基準と新耐震基準の違いや、耐震基準の確認方法から見ていきましょう。
旧耐震基準の物件と新耐震基準の物件の大きな違いは、揺れに対する強度の差です。
【新・旧耐震基準の違い】
旧耐震基準では、「中規模地震が来ても損傷・倒壊の恐れがない物件」であることが条件でした。
しかし、1995年の淡路震災や、1978年の宮城県沖地震で大きな被害を受けたことにより、耐震基準の見直しがおこなわれます。
1981年の耐震基準法改正で「新耐震基準」が施行され、物件の耐震基準は6〜7度の強度まで引き上げられているのです。
物件の耐震基準は、「建築確認済証の交付日」で確認できます。境目となる日付は、以下の通りです。
【耐震基準を判断する建築確認日】
1981年5月31日
新耐震基準は1981年6月より施行されているため、上記の日付が判断日です。
そのため、上記の日付までに着工された物件は「旧耐震基準」、上記の日付より後である場合は「新耐震基準」に則って建築されていることになります。
ただし、建物が完成した「竣工日」は別物なので、注意してください。竣工日が1981年6月以降であっても、5月31日以前に着工している物件は旧耐震基準で建築されています。
必ず着工日である「建築確認日」を確認してください。
旧耐震基準の物件だからといって、該当物件のすべてが、耐震性が低いというわけではありません。なかには今の耐震基準をクリアしている物件もあるかもしれません。しかし、その多くは、今の耐震基準に届いていない可能性が高く、そうした物件を所有し続けるのはリスクがあります。主に以下3つがその理由です。
【旧耐震基準の家を所有し続けるリスク】
旧耐震基準の物件で、かつ新耐震基準に満たない物件は、築年数の経過による劣化や耐震強度の低さが目立つことから、さまざまな問題を引き起こす要因があります。そのため、所有していること自体がデメリットとなってしまう可能性が高いのです。
ここからは、旧耐震基準の物件を所有することで起こりうるリスクについて詳しく解説していきます。
旧耐震基準の物件を所有するもっとも大きなリスクは、震度5以上の地震で倒壊する恐れがあることです。
最先端の科学技術をもってしても、地震の発生を正確に予測することはできません。2016年に最大震度7を観測した熊本地震は、予知できなかった地震の最たる例です。
熊本地震では、地震の動向が予測できずに避難勧告などが遅延し、多くの死傷者を出しました。旧耐震基準で建てられた家屋が次々に倒壊したことについても記録されています。もちろん、倒壊しなかった旧耐震基準の物件もあり、すべての旧耐震基準の物件が危険というわけではありません。
日本の国土には2,000以上の活断層があり、地表に現れない「伏在断層」も多く存在しているのです。特に、伏在断層で発生する地震については、現在予知不可能だとされています。
日本に住んでいる以上は、地震が起きる可能性が高い地域だけでなく、普段あまり起こらない地域であっても大地震への備えが必要なのです。
旧耐震基準の物件は、「将来起こりうる大地震に耐えられる保証がない物件」だと判断されるため、買い手がつきにくい傾向があります。さらに、築年数が40年以上の物件であるという点からも、物件の価値が低く見積もられてしまうのです。
そのため、旧耐震基準で建てられた物件を売却する場合は、市場に出しても売れ残ってしまう可能性が高いといえるでしょう。
売れ残った物件は、耐震基準に関係なくどんどん市場価値・需要が下がっていってしまうものです。もし買い手が見つかったとしても、安く買い叩かれてしまうかもしれません。
物件の価格は経済状況・株価・金利の変動などにも左右されるため、常に変動しています。旧耐震基準の物件を所持している場合は、耐震診断をおこない、必要な耐震補強をしましょう。そのまま売却すると、高い価格での売却は難しいです。
物件を長期間保有する場合は、住みよく安全な状態を維持するために定期的な修繕が必要になります。旧耐震基準の物件は、築年数の関係で劣化速度が早く、修繕・維持費用が割高になる傾向があるのです。
さらに、マンションにおいては、2013年に施行された「耐震改修促進法」の影響を受ける可能性も考えられます。
耐震改修促進法は、災害時の避難路となる「幹線道路」に面しているマンションに向けて耐震診断を義務化したものです。万が一、地震が発生した際に、倒壊したマンションが避難路を塞いでしまうことを防ぐために制定されています。
現状は、幹線道路に面したマンションのみが義務であり、該当しないマンションは「努力義務」の範疇です。ただし、今後耐震診断の義務化は進んでいく傾向にあります。
耐震診断の結果、地震に耐えうる構造でないと判断された場合は、耐震改修工事を余儀なくされ、改修費用が生じることになるでしょう。
旧耐震基準の建物を持ち続けるのはリスクが高いですが、実は売却する際も一筋縄ではいかないというデメリットがあります。主な理由は、以下の4つです。
【旧耐震基準の家が売却しづらい理由】
旧耐震基準の建物は、上記4つの理由が買い手にとってネックとなるため、需要が低く売却しづらい傾向があります。詳しく見ていきましょう。
旧耐震基準に該当する物件は、築年数が40年以上経過しているものがほとんどです。そのため、耐震基準に関係なく、そもそも築年数が古いという理由だけで買い手から敬遠される傾向があります。
国が建築物などの固定資産の使用期間を法的に定めたものが、「法定耐用年数」です。木造戸建ては築22年、マンションは築47年に設定されています。
法定耐用年数に近づくにつれて物件の経年劣化も進んでいくため、資産価値がどんどん下がっていってしまうのです。特に、戸建ては築20年時点で資産価値がほぼゼロになってしまう特徴があります。
国税庁が定める「住宅ローン控除の特例」に該当すれば、最大400万円の住宅ローン控除が適用されます。
ただし、旧耐震基準の物件は特例の適用条件に該当しないため、控除の対象外となってしまうのです。
【住宅ローン控除の適用条件】
上記3つの条件をどれか1つでも満たしており、居住開始から10年が経過している物件であれば、特例が適用される可能性は高くなります。
しかし、旧耐震基準の物件は残念ながらどれもクリアできません。住宅ローンの控除を受けることを検討している買い手からは敬遠されてしまうでしょう。
日本は地震大国なので、万が一の大地震に備えて「地震保険」に加入する買主も多いです。地震保険は耐震等級によって保険料が変動し、一般的に等級が高ければ高いほど安くなる傾向があります。
一方で、旧耐震基準の物件は、保険料が高額になりやすいのが特徴です。耐震等級が低く倒壊する可能性も高いことが懸念されるため、そもそも保険自体適用できないケースもあります。
買主が住宅購入資金を用意しきれない場合は、親や祖父母などの親族が資金援助するケースも多いでしょう。
現行の新耐震基準が適用されている物件であれば「住宅取得資金贈与非課税」の対象となるため、一定額までは贈与税が免除されるのです。
主に、新築購入時に適用される制度ですが、中古住宅の購入時でも新耐震基準に適合していることが証明できれば免除の対象となります。
しかし、旧耐震基準の物件は該当しないため、免除を受けるには耐震改修工事が必要です。場合によっては免除金額を上回る工事費用がかかってしまうかもしれません。
旧耐震基準の物件をそのまま売ろうとすると、需要が低く売れ残ってしまいます。そのため、場合によっては売れやすくなるような工夫をしなければなりません。旧耐震基準の物件を売却する方法は、以下の通りです。
【旧耐震基準の家を売却する方法】
上記の方法で売り方を工夫すれば、高い値段で売却できる可能性もあります。5つの手段についてそれぞれ詳しく見ていきましょう。
旧耐震基準の物件であっても、立地や周辺環境が良好である場合は、そのまま売却しても比較的売れやすい傾向があります。
駅や商業施設が徒歩圏内にあるケースでは、物件のデメリットよりも立地の利便性が上回り、成約につながる可能性があるためです。
買い手が旧耐震基準であることを気にせず居住する場合もありますし、一旦更地にして、新築を建替えるという判断もありえます。
さらに、居住用ではなく倉庫など別の用途で利用できる物件を探しているケースもあります。特に、リフォーム・リノベーションが前提である場合は、土地の利便性や立地が重視されるでしょう。
旧耐震基準の物件に耐震補強工事をおこなうことで、耐震強度をアップさせる方法もあります。耐震補強工事をおこなうことにより、「耐震基準適合証明書」を取得できるのです。
耐震基準適合証明書があれば、買い手は住宅ローン控除が利用できます。さらに、以下のメリットも付与されるでしょう。
【耐震基準適合証明書を取得するメリット】
耐震補強工事自体は、その補強内容によりさまざまですが、一般的な戸建ての場合100〜200万円のコストがかかりますが、証明書は自治体の診断費用補助が受けられれば負担なく発行してもらえます。自己負担する場合は、建築士または指定確認検査機関の診断費用を含む20〜50万円が必要です。
資金に余裕があるなら、耐震基準適合証明書を取得しておくことをおすすめします。ただし、建物の状況により、耐震補強工事の価格はかなり変わるので、しっかりと見積もりを数社で取得するようにしましょう。
買い手がつきやすくなるよう、「リフォームプランつき物件」として売り出すのも1つの手段です。
売主側でリフォームをおこなってしまうと、買主の需要とマッチしにくくなってしまうので注意が必要です。高額なコストをかけたにも関わらず、失敗してしまう可能性があります。
そのため、売主がリフォーム費用を負担することを明示して売り出すことという手もあり得ます。
特に、マンションの場合は、一所有者の裁量で耐震補強できるものではありません。リフォーム・リノベーション可能なマンションは需要が高く、スムーズに売却できる可能性が高いのです。
旧耐震基準の物件を売却する前に、「ホームインスペクション」を受けておくのもよいでしょう。
ホームインスペクションとは、建築士などの専門家による住宅診断のことです。物件の劣化・欠陥状態をチェックし、安全に居住できるかどうかを診断してもらえます。
物件の瑕疵や修繕見通しが明確化できるため、買い手が安心して購入できるのがメリットです。さらに、調査結果から耐震強度に問題がないことが判明すれば、耐震基準適合証明書が取得できます。
また、仮に補強工事をおこなって新耐震基準に届かなくとも、避難路の確保など減災措置ができていれば、買い手にとっては不安を軽減することができます。
確実に物件を売却したい場合は、売り出し時に「買い取り保証」をつけておくと安心です。
買い取り保証とは、期限付きで売却活動をおこない、売れ残ったら業者に買い取りしてもらう方法です。買い取り保証の期限は、平均3～6か月以内に定められています。
他の方法だと売却が難しそうな場合や、資金繰りが難しい場合におすすめです。
最後に、旧耐震基準の物件を売却できないケースの対処法について解説します。先述した方法でも売却が難しい場合は、以下の方法も検討してみてください。
【旧耐震基準の家を売却できない場合の対処法】
市場に物件を出していても半年以上動きがない場合は、売れ残ってしまっている可能性が高いため、上記の対処法がおすすめです。
ただし、どちらの方法もそれぞれメリット・デメリットは存在しているため、よく考えてから採用しましょう。
買主を探すのではなく、不動産会社や専門買い取り業者に不動産を買い取ってもらう方法です。
買い取り保証とほぼ同じ内容ではありますが、この場合は市場には出さず直接業者に売却するという違いがあります。ただし、売却価格は通常の不動産売買よりも安くなってしまうでしょう。
買い手を探す手間がかからず、比較的即現金化できるのが買い取りのメリットです。
旧耐震基準の物件を解体して更地にし、土地のみにして売却する方法もあります。更地にすることにより、建物の資産価値・経年劣化・倒壊リスクなどを考慮する必要がなくなるのです。
さらに、新築用の土地・居住用以外の用途で使える土地を探している買い手の目にとまりやすくなるメリットもあります。
ただし、売れなかった場合は、その期間の固定資産税の負担が増えることや、解体工事費用がかかることに留意する必要はあるでしょう。土地の価値が高ければ払拭できる懸念点なので、よく検討することをおすすめします。
旧耐震基準の家やマンションは、耐震強度への懸念や資産価値・維持管理費のデメリットが大きいため、そのまま所有し続ける・売却するのはおすすめできません。
日本に住み続ける以上は、いつ大きな地震が起きてもいいように備えなければなりません。倒壊しないように手を加え続けるよりも、思い切って売却して手放してしまうのも1つの手段です。
旧耐震基準の家は売れづらい傾向がありますが、工夫次第で買い手はつきやすくなります。それでも売却が難しい場合は、その他の方法も検討してみてください。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会会員 「プリンシプル 住まい総研」所長 住宅情報マンションズ初代編集長
1988年株式会社リクルート入社し、リクルートナビを開発。 2002年より住宅情報タウンズのフリーペーパー化を実現し、編集長就任。 現スーモも含めた商品・事業開発責任者に従事。2011 年 12 月同社退職。
プリンシプル・コンサルティング・グループにて2012年1月より現職。 全国の不動産会社のコンサルティング、専門誌での執筆や全国で講演活動を実施。
.svg){kind=logo}