そもそも不動産競売とはどういった制度なのでしょうか。誰が、どういった理由で、どのような手続きのもとに行うか解説します。
前提知識として、「債権者」「債務者」という言葉の意味について解説します
「債権者」とは、特定の人に対して何らかの行為や給付を請求する法的権利をもつ人、「債務者」とは、特定の人に対し何らかの行為や給付をしなければならない法的義務がある人をいいます。
住宅ローンの返済でいうと、金融機関が住宅ローンの返済を請求する権利をもつ「債権者」であり、一方住宅ローン契約者は、住宅ローンという債務を返済する義務を負う「債務者」ということになります。
不動産競売とは、家の購入時に利用した住宅ローンが返済できない場合などに、債権者である金融機関の申し立てにもとづき、地方裁判所が職権で、その不動産の差押え、売却を行い、その売却代金から債権を回収する手続きです。
簡潔にいうと、融資をした金融機関が返済不能となった貸出金を回収するため、裁判所の手続きのもと強制的に回収することです。
不動産競売は、通常の売却のように売主が価格を決めるのではなく、不動産鑑定士や現地調査の評価をもとに裁判所が売却価格の基準（売却基準価額）を決め、購入希望者がそれぞれ希望価格で入札する制度です。
ちなみに、「競売」は、競り合いやオークションなど一般用語として使われる場合は「きょうばい」、裁判所の手続きなど法律用語として使われる場合は「けいばい」と読みます。
不動産競売は、通常の売却と異なり強制的に行われる手続きです。
どういった権利にもとづいて強制的に行われるかというと、住宅ローンを借入するときに金融機関が土地や建物に設定する抵当権にもとづくものです。
住宅ローンの契約時（金銭消費貸借契約）に、同時に万一債務を弁済できなかった場合は債権者がその不動産を処分して、債権回収に充てることに同意する抵当権設定契約を締結します。
つまり、金融機関は住宅ローンの貸出を行う条件として土地建物を担保とし、住宅ローンの返済が困難になった場合に、競売にかけることで他の債権者より優先的に返済を受けられるようにしているわけです。
住宅ローンの返済が1回でも遅れると競売手続きになるわけではありませんが、滞納が続くと競売にかけられるリスクが高くなります。
不動産競売の手続きは、すべて裁判所が行います。
金融機関などは確実に資金を回収しやすい方法である一方、売却できたとしても、よほど住宅ローン残債が少ない、あるいは高値売却できた場合でなければ、売却金額だけでは全額を回収できないリスクがあります
また、住宅ローン契約者など債務者にとっては、市場価格の7割程度、物件によってはさらに安い金額で売却されてしまうことがあります。
売却金額だけで借入金額を完済できない場合、残りの債務についても債権者から返済を求められます。
では、どういった場合に不動産競売の手続きにかけられてしまうのでしょうか。
ここでは、住宅ローンの滞納ケース、相続が発生し遺産分割協議がまとまらなかったケースについて解説します。
住宅ローンを借りるとき、金融機関との間で金銭消費貸借契約を締結します。
この契約によって、金融機関には融資する義務、住宅ローン契約者には定められた期間、方法で借入金を返済する義務が生じます。
ただ、20年、30年と続く住宅ローンの返済期間中、収入減や健康上などの理由で返済が困難になる場合があります。返済ができず滞納が続くと、契約上の返済義務を果たせず債務不履行となります。
そして、最終的に金融機関が住宅ローンの返済ができないと判断すると、裁判所へ申し立てを行い競売手続きに入ります。
これは、住宅ローンのような土地や建物を担保にする有担保ローンではない場合（無担保ローン）でも、借入金の返済義務が果たせない場合、民事上の裁判をおこされ、所有する不動産を差押え、競売手続きに至る場合もあります。
ですので、返済が遅れない、滞納しない、繰り返さないことが大切ですが、もしそうなりそうな場合、早めに金融機関に返済条件の見直しなどを相談することが必要です。
相続が発生した場合、原則として遺言書の内容にそって相続しますが、遺言書がない場合、法定相続人の間で相続した遺産の分割方法について話し合い（遺産分割協議）を行います。
ただ遺産分割協議がまとまらない場合もあります。
特に、相続財産に不動産がある場合、不動産は財産的価値も大きい反面1つ1つの評価が難しく、分割方法によって資産価値が左右されやすいこともあり、相続人間でもめやすくなります。
結果的に遺産分割協議がまとまらない場合、話し合いの場は裁判所へ移ります。裁判所もまじえて遺産分割の調停を行いますが、ここでもまとまらない場合、最終的に裁判官によって遺産分割方法について判決（遺産分割審判）がなされます。
相続財産に不動産がある場合、遺産分割の方法はいくつかあります。
そのなかで、不動産を売却してお金に換えてそれを分割する（換価分割）判決がなされた場合、市場で売却する、もしくは不動産競売手続きによって換金した遺産を相続人間で分割する手続きがとられます。
不動産競売と似ている制度として、競売や任意売却があります。
ここでは、不動産競売と公売、任意売却との違いを解説します。
まず、競売と公売では、競売手続きを申し立てる債権者が違います。
競売が民間の金融機関等が住宅ローンの滞納にともなって差押え、競売手続きを裁判所に申し立てるのに対し、公売は、税金の滞納にともなって、国や地方自治体、税務署が競売によって財産を差押え、売却、換金し、滞納した税金にあてる手続きをいいます。
また、競売が裁判所の手続きですすめられるのに対して、公売は官公庁が手続きをすすめる点も異なります。
次に、任意売却とは、住宅ローンの返済が難しい、滞納している場合に、債権者である金融機関の同意のもと売却する手続きをいいます。
任意売却と通常の不動産売却の違いがわかりにくいかと思いますが、任意売却は売却収入によって住宅ローンが完済できない場合でも、債権者の同意のもと売却をすすめる点が異なります。
不動産を売却するには、原則として住宅ローン全額を完済しなければ、金融機関が設定する抵当権を抹消し、売却することはできません。
ただ、任意売却は、売却代金で全額返済できず、また不足分を自己資金でも返済できない状況でも、債権者である金融機関の同意のもと売却する手続きである点が通常の売却と異なります。
では、競売と任意売却ではどういった点が違うのでしょうか。
任意売却は、債務者の意思のもと、金融機関の同意を得ながら、通常の売却手続きと同じ方法で売却をすすめるのに対し、競売は債務者である住宅ローン契約者の意思に関係なく、裁判所の手続きで強制的に売却されます。
任意売却は、金融機関の同意を得ながら市場価格に近い売却価格を設定することもできることから、競売と比べ高く売却できる可能性があります。
一方、競売の場合、裁判所が売却基準価額を決めますが、市場価格より2〜3割低くなることが多くなります。
不動産を売却することを他人に知られたくない場合もあります。特に、住宅ローンの返済ができず、売却せざるを得ないとなるとできるだけ知られたくないと考えるでしょう。
この点、競売手続きは、新聞やインターネットで公示され誰でもみることができる状態にありますし、裁判所の執行官や不動産鑑定士が建物の売却価格を決めるために訪問しますので近所に知られやすいといえます。
任意売却の場合、金融機関の同意が必要としても、手続きとしては通常の不動産売却と同じですので、不動産会社と相談しプライバシー面に配慮しながらすすめることもできます。
任意売却のほうが競売より高く売却できる分、残債務も少なくなります。
また、任意売却は債権者である金融機関の同意のもと売却手続きをすすめる方法ですので、残債務について交渉次第で分割返済や債務の減額などに応じてもらえる場合もあります。
一方競売の場合、残った債務について一括返済を求められ、分割返済が認められない場合も少なくありません。
残債務の返済ができない場合、さらに他の資産を差し押さえられる事態も起こりえます。
では不動産競売物件のメリットはどういったことが考えられるのでしょうか。
この点、裁判所によって強制的にすすめられる競売手続きにおいて、売主としてのメリットはほとんどありません。
ただ、売主の立場で不動産売却の1つとして競売を知るうえで、買主目線での競売物件のメリット、デメリットを知ることも必要です。
ここでは、買主目線で競売物件を購入するメリットを解説します。
競売物件の価格は、裁判所によって市場価格より2〜3割、物件によってはそれ以上低い価格設定がされます。
これは、購入前に内見できない、欠陥等があっても保証や責任を求められないといった購入者側のリスクも踏まえての価格設定になっているからです。
また、マンションなどの競売物件の場合、もとの所有者が管理費や修繕積立金などを滞納しているケースがあり、これらは落札した買受人が支払う必要があります。（区分所有法第7条、8条）
競売物件の価格は、こういった滞納金も考慮されて設定されます。
そして、買受希望者は裁判所が定めた売却基準価額から2割控除した価格から買受け申込ができますので、さらに低い価格で購入できる可能性もあります。
競売は、借入金の返済や税金の支払いが困難な場合に、その代わりとして換金され返済にあてられる手続きです。
ですので、財産的価値があれば、さまざまな物件が競売手続きで購入することができます。
不動産については、一戸建てやマンションなど住宅だけでなく、店舗や事務所、倉庫、農地、収益物件のアパートやマンションまで、購入できる物件の種類は多くあります。
競売で不動産を買受ける場合、通常の不動産売買の登記手続きと異なります。
一般的な不動産売却の登記手続きでは、買主側の費用で所有権移転登記を、売主側の費用で抵当権や差押え登記等の抹消を司法書士に依頼し行います。
取引によって、売主側と買主側の司法書士が違う場合もあれば同じ場合もあります。
一方、競売物件の場合、最終的に買受人が代金を納付すると、
これら一連の登記手続きを裁判所が法務局に嘱託します。（民事執行法82条1項）
また、登記手続きだけでなく、競売の場合、一般の不動産売買のように売買契約や重要事項説明の手続きもありませんので手続きの負担が軽いといえます。
競売物件を購入するメリットに続き、買主目線でのデメリットについて解説します。
一般的な不動産取引では、購入者は事前に建物を内見し物件の状態を確認したうえで購入の意思決定ができますが、競売物件は購入判断の前に内見ができません。
そのため考えられるデメリットがいくつかあります。
通常の売買手続きでは、内見で実際に確認しながら、売買契約時に売主が作成した物件状況報告書や付帯設備表といった資料から、雨漏りやシロアリ、給排水管の欠陥など建物や設備の状態を知ることができます。
しかし、競売物件の場合、建物の明け渡しまで内見することができませんので、建物や設備の状態を確認しないまま購入判断する必要があります。
また、不動産売買では、その土地にかかる建築基準法など法律の制限や周辺環境の影響は重要です。
例えば、購入した競売物件を取り壊して新たに新築する場合、その地域、その敷地にどういった建物が建てられるかは重要になります。
この点、通常の不動産取引では、売主側の不動産会社が売買契約までにその地域に適用される法律や条例、どういった制限を受けるかを調査し、重要事項説明で宅地建物取引士の有資格者が買い主に説明します。
一方競売物件の場合、物件明細書や現況調査報告書、評価書といった競売物件に関する資料をみることはできます。
ただ、あくまでも競売手続きのための資料のため、記載内容だけでは分からないことも多く、自分で調べるか専門家に相談しながらすすめる必要があります。
競売は、債権者の申し立てに対して、裁判所が不動産を差押え、債務者の意思に関係なく強制的に行われる売却手続きですので、実質的にはもともとの所有者は所有権を失い、通常の不動産取引のような売主が存在しません。
ですので、競売物件は明け渡しまで内見できませんが、明け渡し後に見つかった欠陥についても売主（所有者）に責任を追及することができません。
一般の不動産取引では、売買契約上の内容によって契約不適合責任など契約内容に適合しない場合に、損害賠償や契約の解除といった形で売主の責任を追及することもできますが、競売の買受人はそのような手段をとることはできません。
一般の不動産取引では、居住中の売主や賃借人などの占有者がいる場合、売主の責任において引渡しまでに空き家にする、もしくは占有したままの状態で売買するのであれば、それに関する契約条件を決めた上で取引します。
一方競売の場合、登記上所有権の移転登記は行いますが、占有者がいる場合、立ち退き交渉等は落札した買受人がしなければなりません。
経済的に住宅ローンなどの返済ができず滞納が続いた結果、自らの意思とは関係なく、裁判所により強制的に所有する不動産を失うことになる所有者が、行く場所もなくそのまま居続けることもあります。
このような場合、自分自身で立ち退き交渉をするかもしくは弁護士や専門のコンサルタントなどに依頼して交渉してもらう必要があります。
ただ、所有者でも借主でもないまま、所有者の承諾なく建物に居続けることは不法占有になります。
そこで、買受人は代金を納付した日から6ヶ月以内（代金納付時に6ヶ月間の明渡猶予が認められる占有者がいた場合は9ヶ月以内）に、裁判所に対し占有者に対して物件を引き渡すよう申立てをすることができます。（民事執行法83条 引渡命令の申し立て）
引渡命令が確定すれば、それに基づき執行官に不動産引渡しの強制執行の申立てをすることができます。こういった手続きには、早くても1ヶ月半くらいはかかります。
競売物件を取得する資金は、以前は買受人の自己資金で準備する必要がありましたが、法改正（民亊執行法82条2項）によって、競売物件にも金融機関の融資を利用できるようになりました。
また、以前は入札しても落札できるか分からない競売物件に対して消極的な金融機関が多かったですが、個人でも価格的にメリットのある競売物件の買受人になることも増えたこともあり、メガバンクから地方銀行、信用金庫など競売物件を取り扱う金融機関も増えてきました。
ただ、融資を利用できるとしても、通常の住宅ローンとは違う注意点やデメリットがあります。
競売物件への融資を取り扱う金融機関でも、競売物件を積極的に取り扱いたいというよりどちらかというと消極的な金融機関のほうが多くなります。
その理由として、事前審査などの手続きをすすめても最終的に落札できるか分からないこともありますし、競売手続きでは物件情報の閲覧開始から3週間で入札が開始されますが、こういった競売手続きにあわせて融資手続きをすすめる必要があります。
また、通常の不動産取引のように宅地建物取引士のようなプロが作成した重要事項説明や売主からヒアリングした物件状況報告書などで物件の状態が確認できるわけではありません。
金融機関の審査は、契約者の属性だけでなく物件の担保価値などを総合的に判断されますが、通常の不動産取引と比べ物件に関する情報が少ない分、競売物件の審査は厳しくなります。
居住用の不動産売買で住宅ローンを利用する場合、売買契約書に住宅ローン特約の条項が盛り込まれることが一般的です。
住宅ローン特約とは、買主が住宅ローンの借入ができない場合つまり住宅ローン審査で否決された場合に、違約金等の負担なく売買契約を解除できるという約定です。
多くの金融機関では、売買契約後に本審査を行いますが、事前審査と本審査では審査項目が異なりますので、事前審査で問題がなくても本審査で承認が得られない場合もあります。
この場合に融資を受けられない買主に売買代金の支払いを求めるのは酷ですし、現実問題として売買代金を支払うのは困難です。そういった事態を避けるために、売買契約上で住宅ローン特約が規定されています。
しかし、競売物件で融資を利用する場合、売買契約もありませんしこういった住宅ローン特約はありません。
ですので、入札の結果1番手で落札できたものの、融資の審査が否決された場合であっても落札者は納付期限までに代金を支払う必要があります。
もし落札代金の納付ができない場合、入札時に支払った保証金（売却基準価額の20％）は返却されず、裁判所に没収されることになります。
ここまで不動産競売について、メリット、デメリットを含め解説してきましたが、最後に不動産競売の流れについてお伝えします。
毎月の住宅ローン返済期日に返済ができなくなると滞納となります。金融機関によっても異なりますが、滞納して1〜2ヶ月後に「返済ができていないので至急返済手続きをしてください」といった一般的な督促状が届きます。
この通知を無視すると返済の意思がないと判断されますので、できるだけ早めに金融機関に相談したほうがよいでしょう。
金融機関としてもできるだけ返済を続けてほしいという意向があります。状況によっては一定期間の返済猶予や返済計画の見直し（リスケジュール）が認められる場合もあります。
滞納期間が6ヶ月近くになると、それまでの督促状とは異なる「期限の利益喪失通知」が届きます。
「期限の利益」は、例えば35年間の返済計画のもと住宅ローンを借入した場合、35年間かけて返済すればよいという与えられた期限を意味します。
この「期限の利益」を喪失するということは、毎月の返済ではなく残りの借入金額について一括返済を求められることになります。これは、住宅ローン契約時の金銭消費貸借契約に期限の利益喪失についての条項があります。
期限の利益喪失通知が届いてしまうと、債権者と分割返済の交渉をしても応じてもらいにくくなり、任意売却もしくは競売手続きをとらざるを得なくなります。
ですので、この通知が届く前に対処することが大切です。
さらに7ヶ月以上滞納すれば、保証会社から「代位弁済通知書」が送られてきます。
住宅ローンを契約する際、一般的に住宅ローン契約者がローン返済を滞納した場合に、借入金全額を保証会社が代わりに支払いますという保証委託契約を締結しています。
代位弁済通知は、保証会社が住宅ローン契約者の代わりに、利息も含めたローン残債務すべてを金融機関に一括で返済したという通知になります。
これによって、債権者が金融機関から保証会社に変わり、保証会社から一括返済を求められます。
代位弁済通知が届いたあと一括返済に応じないと、1ヶ月程度で保証会社は不動産の所在地を管轄する地方裁判所に競売の手続きを申し立てます。
申し立てが受理されると、債務者のもとに債権者から「差押通知書」が届き、債務者の調査が始まります。
差押通知書は、債権者の申立てが裁判所で受理され、差押えが決定した旨の通達です。所有者に差押えされたことを伝えるとともに、所有者は不動産を勝手に処分できなくなります。
住宅ローン滞納からおよそ9ヶ月で所有者のもとに「競売開始決定通知書」が届きます。
競売開始決定通知書は、債権者（保証会社）の申し立てにより担保の不動産が競売になることを知らせる通知で、この通知が届き何もせず放置すると6カ月程度で強制的に売却され、自宅からも退去しなければなりません。
住宅ローン滞納からおよそ10ヶ月、競売開始決定通知書が届いてから1〜2ヶ月で裁判所の執行官による競売物件の現況調査が行われます。
建物内の状況の確認、写真撮影、家族や入居者（賃貸などの場合）への聞き取りなどの調査が行われます。仮に、所有者が調査に協力しない場合でも、この手続きは法律に基づく強制的なものですので裁判所の権限で行われます。
そして、執行官による調査や不動産鑑定士の査定に基づいて、裁判所は売却基準価額を決定し、債権者の同意が得られれば競売の入札が開始されます。
競売の入札が開始されると、所有者のもとに裁判所から「競売の期間入札通知書」が届きます。
競売の期間入札通知書は、競売物件の入札開始から終了までの期間と開札日（入札結果を発表する日）を知らせる通知です。この通知が届くと競売手続きがまもなく開始されます。
そして、入札期間を経て開札日を迎え、もっとも高い金額で入札した最高価買受申出人に売却されます。
ここまできて競売ではなく、よりも高く売却できる可能性がある任意売却ですすめたいとなった場合、競売を取り下げてもらう必要があります。
では、いつまでなら競売の取り下げができるのでしょうか。当然ですが、開札後は競売を取り下げることはできません。
この点、裁判所の規定上、「売却が実施されて売却代金が納付される」までは、いつでも申立てを取り下げることができますとありますが、最高価買受申出人が決定されたあとはその同意が必要ですが、競売物件がほしくて落札している買受人から同意を得るのは困難と考えたほうがよいでしょう。
ですので、もし任意売却の手続きをするのであれば、遅くとも開札日の2日前までには任意売却を完了させることが望ましいです。
そして、任意売却ですすめる場合、債権者が同意してからも関係者の調整、販売期間、契約、決済と手続きを完了させるまでに時間がかかります。
そう考えると、競売開始決定通知書が届いた時点では、任意売却の手続きに移行していくことがよいでしょう。
不動産の競売手続きについて、解説してきました。競売手続きと通常の売却と異なり、裁判所によって売却価格を設定され、強制的にすすめられる手続きです。
このように所有者の意思に基づかずにすすめられる競売手続きは売主にとってのメリットはほとんどありませんし、プライバシーの確保という意味でも通常の売却と比べて難しくなります。
ですので、競売手続きはほかに方法がなく最終的な手段として考えるべきものです。
また、競売手続きの流れでご紹介したように、住宅ローン返済が厳しく家の売却を検討せざるを得ない状況になっても、できるだけ早めに金融機関へ相談して返済を継続できないか可能性を探ることです。
それでも返済が難しい場合は、まずは任意売却の手続きをすすめることを考えるべきでしょう。
任意売却の手続きをすすめるにもタイムリミットがありますので、早めに不動産会社や金融機関に相談しながら動くことが大切です。
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