不動産売却の締めともいえる大事な手続きである「決済」。万が一、決済時に書類の不備などがあると手続きできずに、トラブルに発展する可能性もあります。とはいえ、決済では何をするのかわからないという人も多いでしょう。
そこで、この記事では不動産売却の決済の基本知識として流れや必要なもの、注意点など詳しく解説していきます。これから不動産売却を検討している人は、ぜひ参考にしてください。
不動産売却における決済とは、「売却代金の支払い」と「不動産の引き渡し」の手続きのことをいいます。同時に、所有権移転登記の手続きがおこなわれるのが一般的です。
不動産の売却をスタートし、買主との条件が合意すれば、売買契約を締結します。その売買契約から1か月前後で決済となるのです。
決済日には、売主・買主・不動産担当者だけでなく、金融機関の担当者・司法書士なども同席し、金融機関か不動産会社でおこなわれるケースが多いでしょう。
不動産の買主は、基本的に住宅ローンを組んで不動産を購入し、その後毎月ローンを返済していきます。とはいえ、この返済額は売主ではなく金融機関へ支払うものです。
売主は、売却代金を買主から毎月受け取るのではなく、決済時に金融機関から一括で受け取ることになります。そして、一括で代金を受け取ったら物件の引き渡しとして、買主に対して鍵と権利証を受け渡します。この「支払」と「引き渡し」によって、確定申告を除く不動産売買取引が完了となるのです。
このように、決済は不動産売買契約の締めともいえる大事な手続きです。
不動産売却の基本的な流れやコツについて、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
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決済は、一般的に平日の午前中に実施されます。決済時には、金融機関の支払い手続きが発生するため、週末ではなく平日におこなわれます。
決済自体は1～2時間ほどで済みますが、決済後に登記手続きなどをおこなっていくため、余裕を持って手続きできるよう午前中で決済するケースが多いのです。
決済日には、さまざまな書類が必要になります。書類の不足や記入漏れがあると、決済できなくなる恐れもあるので、入念にチェックして当日に備えておくことが大切です。
ここでは、必要な書類と書類以外で必要なものを分けて解説していきます。
売主が必要な書類は、下記の通りです。
必要な書類は、売却する物件やローン残債の有無などによって異なります。基本的には、事前に不動産会社から指示があるので、指示に従って用意しましょう。
また、登記済証など紛失していると代わりの手続きに時間がかかるものもあります。売買契約後、早めに必要書類の準備に取りかかるようにしましょう。
書類以外で必要なものは、下記の通りです。
引き渡し時には、物件の鍵をすべて引き渡します。過去に作成した合鍵がある場合は、合鍵を含めてすべて渡せるようにしましょう。万が一、鍵を紛失している場合は、紛失している旨を事前に買主に伝え、契約書の特約や付帯設備表にその旨を記載しておく必要があります。
その場合の鍵の交換費用は、売主が負担する可能性がある点にも注意しましょう。鍵を紛失していることがわかったら、早めに不動産会社に相談することをおすすめします。
また、不動産会社への仲介手数料や司法書士費用の支払いも発生するので、事前に金額を確認して用意しておきましょう。
ここでは、不動産売却の決済日当日の流れを見ていきましょう。大まかな流れは、次の通りです。
【不動産売却における決済の流れ】
まず、決済をおこなうにあたり、司法書士が売主・買主の関連書類を確認します。この際、本人確認書類を使っての売主・買主の本人確認や、売買取引の意志確認、必要書類が揃っているかのチェックがおこなわれるのです。
書類の確認だけでなく、生年月日や住所・売却の意志などの質問を受けることもあるので、しっかりと対応していきましょう。
必要書類を確認後、代金の決済がおこなわれます。なお、支払われる額は、売却額から事前に受け取った手付金を除いた残代金です。代金の決済の流れは、次の通りです。
金融機関から売主に直接振り込まれるのではなく、一旦、買主に全額融資したのちに、買主から売主に支払うという流れになります。
基本的には、買主が住宅ローン本審査に通過した際に金銭消費貸借契約書は作成しているので、ここで必要になるのは出金・振込伝票への記入のみです。
また、残代金の支払い時には、固定資産税・都市計画税などの清算もおこなわれます。
買主からの支払い確認後、売主は買主への領収書の発行をおこないます。領収書は基本的に不動産会社が用意してくれますが、用意が必要かは事前に確認しておくとよいでしょう。
買主から売主への支払い方法（決済方法）には、主に次の3種類があります。
決済方法をどれにするかは、事前に買主・売主で話し合って決めておきます。また、次のような点には注意が必要です。
売主は、不動産会社への仲介手数料を支払います。仲介手数料は上限が法律で決められおり、次の通りです。
仲介手数料上限（売却額400万円以上の場合）＝売却額×3%＋6万円＋消費税
仲介手数料の支払いタイミングは、不動産会社によって異なります。一般的には、売買契約時と決済時に半額ずつ支払いになるケースが多いでしょう。しかし、決済時に全額など異なるパターンもあるので、事前に確認しておくようにしましょう。
また、この際、司法書士への報酬の支払いもおこないます。
住宅ローンが残っている家を売却する場合、決済時と同時に住宅ローンを完済し、抵当権抹消手続きもおこないます。抵当権が抹消されていない物件は売却できないため、抵当権抹消手続きは必ずおこなわれる手続きです。抵当権抹消手続きの流れは次の通りです。
抵当権抹消手続きは、実際には法務局でおこないますが、これは決済後に司法書士が対応してくれるので、売主は決済時に必要書類を提出するだけです。
また、抵当権抹消手続きと同時に、不動産の所有権を売主から買主に移転する所有権移転登記手続きもおこないます。こちらも、法務局での手続きは司法書士がおこなうので、必要書類を提出するのみとなるでしょう。
なお、司法書士への報酬は、売主が抵当権抹消手続きに関わる費用、買主が所有権移転登記に関わる費用を負担するのが一般的です。
しかし、負担割合についてはトラブルになりやすいため、事前に売主と買主で話し合い、売買契約書に明記しておくようにしましょう。
支払いや登記に関する手続きが終われば、物件の引き渡しです。物件の引き渡しでは、「物件のすべての鍵」と図面やパンフレットといった「関連書類」を買主に引き渡します。
マンションを売却する場合は、管理規約や購入時のパンフレットも引き渡します。引き渡す前に、管理会社に引き渡すことを連絡しておくようにしましょう。
物件の引き渡し終了後、不備がないか最終確認をおこない、問題なければ決済が完了です。決済の完了を持って、不動産売買取引も晴れて完了となります。
決済が完了すれば、売買取引も完了するため売主と買主共同でおこなうことはありません。しかし、売主として取引後にもいくつかやるべきことが残っているので、忘れずにおこなうようにしましょう。決済完了後にやるべきことには、次のようなことがあります。
契約時の書類は、翌年の確定申告や将来必要になる可能性もあります。忘れないうちに、きちんと整理して大切に保管しておくようにしましょう。
また、抵当権抹消に関する書類は決済後に登記完了の書類が送られてくるので対応するようにしましょう。
固定資産税も決済時に清算をおこないますが、その年の支払いは納税義務者である売主がしなければなりません。清算金を受け取っているのに、うっかり納税忘れとならないように注意しましょう。固定資産税は毎年5月頃に通知されるため、売却時期によっては正確な固定資産税額がわからず、決済日の後日に清算となるケースもあります。その場合は、通知後に不動産会社に連絡して対応するようにしましょう。
売却で利益が出ると、譲渡所得税の納税が必要です。譲渡所得税は、売却した年の翌年の確定申告で納税するので、忘れずに申告準備を進めておきましょう。
決済日当日までの注意点として、次の4つが挙げられます。
【不動産売却で決済日を迎えるにあたって注意すべきこと】
それぞれ詳しくみていきましょう。
決済日に必要な書類や必要物がないと、決済手続きがストップする恐れがあります。持参し忘れた場合、すぐに取りに帰れればよいですが、遠方などで取りに帰ることができない場合もあるでしょう。そもそも取得を忘れた書類があると、その日に取得が間に合わず決済ができない場合もあります。
その日の決済がストップすると、後日改めて決済手続きが必要です。後日の手続きとなると、買主や決済に関わる人全員の日程調整からやり直しになり、多くの人に迷惑をかけることになります。
入金が遅れることで自分に不都合が生じるのは仕方ありませんが、物件の引き渡しを受けられない買主が引越しなども再調整しなければならないとなると、大きな負担となる可能性もあります。
場合によっては、債務不履行を問われて違約金や賠償請求を受ける恐れもあるので、必要なものの準備は二重・三重で確認するようにしましょう。
隣地境界線とは、土地と土地の境目を示す線です。隣地境界線が確定していない土地は、購入後に隣地の所有者とトラブルになる恐れがあるため、事前に境界線を確定しておく必要があります。
ただし、隣地境界線の確定は隣地の所有者の立ち合いが必要です。また、隣地の所有者が自治体といった場合は、役所の担当者の立ち合いが必要になってくるので、確定作業に時間がかかります。
できれば売買契約前や売却活動に入ったあたりで確定しておくようにするとよいでしょう。
決済日には物件の所有権移転と引き渡しをおこなうため、決済日を超えると物件は買主の物になります。決済日を超えて売主が物件に残っているとトラブルに発展するため、決済日までに引っ越しを完了しておくようにしましょう。
引越時期によっては引越し業者が繁忙期で手配しにくい場合もあるので、早めに準備しておくことをおすすめします。
また、電気・水道・ガスといったライフラインも、引き渡し後まで契約解除していなければ利用料などで揉める恐れがあります。決済日には引っ越し・ライフラインの契約解除がすべて終えられるように、段取りよく手続きしておきましょう。
決済時に銀行振込やオンライン振り込みにすると、振込手数料が発生します。振込手数料については、契約書では定められていないため、売主・買主で話し合って決める必要があります。
一般的には、買主が振込手数料を負担するケースが多いでしょう。しかし、買主が現金一括を希望しているのに売主が振り込みを希望しているというように、事情によっては売主が負担するケースもあります。
振込手数料で揉めないように、事前にしっかりと話し合って決めておくようにしましょう。
不動産売却の決済では、「売却代金の支払い」「物件の引き渡し」という、大事な手続きをおこないます。手続きにはさまざまな書類や必要物があり、不備があると手続きがストップして多くの関係者に迷惑がかかるので、注意が必要です。
決済日当日に慌てることがないように、当日の流れや必要なものをしっかりと確認し、不動産会社と一緒に準備を進めるようにしましょう。
決済は、不動産取引の大事な締めです。決済をスムーズに終えて無事に不動産取引を完了できるように、この記事を参考に滞りなく決済日を迎えるようにしましょう。
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