土地売却時の測量は絶対必要？測量するべきケースや期間・依頼方法・流れを解説！

境界が曖昧なケース

売りたい土地の境界があいまいな場合は、測量しなければ売却は難しいでしょう。隣接地のない独立した土地であったとしても、なんとなく区分してしまうとトラブルの種になります。

また、過去に一度境界を確定してあったとしても、境界標などが古い場合はやり直しが必要です。杭自体の劣化や、天災による地形変動などにより、境界線が明確でない可能性があります。

そのため、前回の測量から年月が経っている・数十年前に相続した土地などの場合は、改めて測量しなおしたほうが良いでしょう。

境界に塀やフェンスがないケース

塀やフェンスがあれば境界の目安にできますが、ない場合はその境界に関しての測量が必要になります。以前は設置していた、設置跡があるという場合でも、境界があることにはならないので注意してください。

また、フェンスはあくまでも境界の目安です。フェンスの工事をおこなう外構工事業者は境界の専門家ではないため、正確な境界線から誤差が生じている可能性は否めません。

フェンスや塀が古いもので、土地の所有前からあった場合には、どちらの所有物かわからないケースもあります。その場合は、一度隣接地の所有者としっかり協議しておく必要があるでしょう。

地価が高額なケース

土地の価値である「地価」は、周辺土地や環境によって変動します。地価が高い土地である場合は、面積が数ミリ違うだけで数十万円もの差額が発生するものです。

誤差があると大きく損をしてしまう可能性があるので、しっかり境界を明確にしておかなければなりません。お金が絡むとトラブルも大きくなりやすいため、地価が高い土地ほど正確な境界・面積を出す必要があるのです。

登記簿登録と実際の面積が異なるケース

登記簿登録の内容と実際の面積が異なっている場合は、トラブルを回避するためにも売買契約前にしっかり測量しておくのが良いでしょう。

登記簿の面積だけで売買契約してしまうと、誤差が発覚した時に買い主から責任を問われることになってしまいます。

不動産売買において、「登記面積」と「実測面積」が異なっているケースは少なくありません。登記簿登録上の登記面積は、蓄積されたデータであって常に最新版に更新されているわけではないのです。

さらに、上記2つの面積に誤差があると、住宅ローンなどの審査がおりない可能性もあります。そのため、精度の高い現在の測量機器で再度測量をおこなって、正しい境界・面積を登記しなおす必要があるのです。

地積測量図

土地の地積である面積を明確にする方法を「地積測量」といいます。地積測量は、隣接地・道路との境界線を明らかにする測量のことです。

この地積測量の結果を記したものが「地積測量図」になります。地積測量図は、図面に引く線の種類・太さなどが明確に定められており、登記簿にも登録されている書類です。

地積測量図の記載内容は以下の通りです。

地積測量図は、法務局で管理している書類で、「法務省令」という定めによって作成されています。登記簿にも登録されており、法的な効力も強い書類です。

現況測量図

「現況測量」は、境界確定の立ち合いなどをせず、現状を反映しただけの簡易的な測量です。具体的には、現地に埋め込まれている境界線・フェンス・ブロック塀などを境界として仮確定し、現状のまま測量して図面におこしていきます。

この現況測量によって作成される書類が「現況測量図」です。

現況測量図は「仮測量図」とも呼ばれており、公的な効力はありません。また、土地売却における正式な効力もないものとされています。主に売却価格の試算などに利用されることが多いようです。

現況測量図は、あくまでも現状の反映のため、将来的に変動してしまう可能性がある不確定な書類です。そのため、手元にあるのが現況測量図であった場合は、再度測量しなおさなければならない可能性があります。

確定測量図

「確定測量図」は、原則土地の所有者だけが取得できるものです。隣接地の所有者の立ち合いのもと、土地家屋調査士などの専門家が「境界確定測量」をおこない、その査定結果を記したものが確定測量図になります。

確定測量図は、公的に境界を確定したことの証明になる書類で、土地売却の際にはこの確定測量図を提示するのが一般的です。

また、確定測量は、隣接地の種類によって査定方法が異なります。隣接地ごとの確定測量方法は以下の通りです。

官有地は、国や行政の所有地のことを指します。隣接する土地が官有地であった場合は、行政の担当者に立ち合ってもらう必要があるので覚えておきましょう。

現状測量の費用｜35万円～45万円

現状測量の費用相場は、100坪以下の土地で約35万～45万程度です。境界を確定せずに測量をおこなうため、立ち合いが不要で、そのぶん費用が安くなる傾向があります。

他の測量と比較すると安価であるため、現状測量で済ませようと考えてしまう人も少なくありません。しかし、あくまでもおおまかな面積を把握するためのものなので、あまり精度は期待できません。

土地売却時には適していない測量方法のため、依頼時は注意が必要です。

確定測量・地積測量の費用相場｜60万円～80万円

確定測量と地積測量の費用相場は、土地の広さや形、隣接している土地の種類によって変動します。100㎡あたりの費用相場は以下を参考にしてください。

測量したい土地が、公用地などの官有地と隣接する場合は、自治体の担当者の立ち合いのもとで測量する「官民査定」が必要になります。

官民査定は、事前に自治体側の土地に関する資料を集めるなど、一般的な測量に比べると手間がかかる測量方法のため、費用が高額になる傾向があるのです。

相場より高くなるケース

測量費用が相場より高くなるケースとしては、以下の4つの条件が挙げられます。

上記のケースでは、通常よりも時間や手間がかかるため、測量費用も割高になる可能性があるのです。

また、費用の見積もりをもらったら、業務内容や費用の概要についてしっかり目を通しておきましょう。金額が相場より高くなった場合は、特に何故その費用になるのかヒアリングしておくことをおすすめします。

ここからは、上記4つのケースについて詳しくみていきましょう。

土地家屋調査士に依頼する

測量は専門家である「土地家屋調査士」に依頼しましょう。土地家屋調査士は、売りたい土地を管轄している法務局に「土地の測量をしたい」旨を相談すると紹介してもらえる場合があります。

また、不動産会社などに土地売却の仲介を依頼した際などに、土地家屋調査士を紹介してもらうことも可能です。そのため、法務局が遠方である場合などは、不動産会社に相談してみるのが良いでしょう。

資料を集める

確定測量の前には、測量に必要な資料を集めて土地の調査をしておく必要があります。確定測量に必要な書類は以下の通りです。

これらの書類は、主に公図と現況の比較や見積もり算出に使われるもので、市役所や法務局で取得可能です。また「隣接地の持ち主が過去に境界トラブルを起こしたかどうか」をチェックするためにも使われます。

書類の取得は売り主本人がおこなう場合もありますが、可能であれば土地家屋調査士に最新のものを用意してもらうのが良いでしょう。

ただし、古い書類があれば測量がスムーズになる可能性もあるため、該当資料も追加で必要かどうか聞いておくことをおすすめします。

隣接している持ち主へ挨拶をする

測量をおこなう際には、隣接地に立ち入って作業したり、隣接地の所有者に立ち会いを求めたりします。

そのため、事前に隣接地の所有者に連絡を取って測量内容の説明をおこない、立ち合いの了承を得ておくと良いでしょう。

また、隣接地の所有者が「どこに住んでいてどんな仕事をしているのか」もあわせて把握しておくことをおすすめします。相手側の行動パターンが予測できれば、日程調節がスムーズになるためです。

可能であれば、隣接地の所有者とは日頃からトラブルをおこさないよう適度なコミュニケーションを取り、良好な関係を築くよう心掛けておきましょう。

土地の事前調査をする

測量は一度ですべて完結するのではありません。最初に「事前調査」として仮調査がおこなわれ、その後境界の確定に着手する形です。事前調査では、資料をもとに1～2日かけて現地の測量をおこないます。

この時点で作成されるのが「現況測量図」です。現況測量図はあくまでも仮確定の情報を記した測量図なので、現地で得た情報は一度持ち帰って詳細に分析されます。

また、この仮決めの段階では、隣接地の所有者の立ち合いは必要ありません。

境界の確定をする

事前調査と分析が完了したら、仮の境界杭を設置して立会人と相互確認をおこない、境界の確定をおこないます。双方から合意が得られた場合に限り、境界確定の承諾書を受け取れる仕組みです。

関係者全員の合意がない限り、境界確定の承諾書は受け取りできないので注意してください。

また、土地が国・自治体所有の官有地に面している場合は、必要に応じて行政の担当者による立ち合い・承諾が必要です。道路の反対側を隣接地とみなして、その土地の所有者の承諾を得るケースも存在します。

境界杭の打ち込みをする

境界が決定したら、仮の境界杭を「境界標」と呼ばれる永久杭に交換して打ち込みをおこない区分けします。境界杭を打ち込むことによって、どこからどこまでが所有地なのかという境界線が明確になるのです。

打ち込み作業の際にも、隣接地の所有者の立ち会いが必要になります。それぞれの言い分を参考に慎重に打ち込みをおこない、正式な「境界標」を設置するためです。

また、万が一、将来境界杭がなくなってしまったとしても、この後の手順で入手できる「境界確認書」や図面などをしっかり保存しておけば、境界線を確認することができます。

書類を作成する

測量作業がすべて終了し境界線が確定したあとは、資料とデータをもとに「境界確認書」の作成をおこないます。作成から納品までは2～5日の作業期間が必要です。

作成した境界確認書に、土地の所有者・隣接地の所有者双方の署名と捺印をおこなって、書類が完成します。

境界確認書を取得した後は、図面などと一緒に行政に提出して「境界確認証明」をもらいましょう。すべての手続き完了後に取得できる図面が「確定測量図」となります。