土地売却をする際の解体費用はいくら?メリット・デメリットや解体するべきかの判断基準も解説

土地売却をする際の解体費用はいくら?メリット・デメリットや解体するべきかの判断基準も解説

「土地を売却したいけれど、建物の解体費用はどれくらいかかるのだろうか…」

建物付きの土地の売却を検討している方は、上記のようなお悩みを持っている場合も多いのではないでしょうか。

土地売却のための建物の解体はメリットもある反面、デメリットも存在します。

そこで今回は、土地売却のための作業別の解体費用の相場から、解体をすることによるメリット・デメリット、解体しないで土地売却した場合との費用面での違いなどについて解説していきます。

この記事を読むことであなたが土地売却のために建物を解体するべきかどうかを判断できるようになるでしょう。

【作業別】土地売却のための解体費用の相場

【作業別】土地売却のための解体費用の相場

まず、土地売却のための解体作業はいくつかの工程に分かれます。そして工程ごとに発生する費用の相場も異なってくるので注意が必要です。そこで、ここでは以下の4つの作業別の解体費用の相場について説明していきます。

  • 建物解体工事費用
  • 残置物撤去費用
  • 樹木伐採処分費用
  • 地下埋没物撤去費用

では、それぞれの解体費用の相場について詳しく見ていきましょう。

建物解体工事費用

建物解体工事の費用の相場は、建物が木造かあるいは鉄筋コンクリートかといったように、構造ごとに異なってきます。延床面積を30〜35坪としたときの建物の構造ごとの解体工事費用の相場は以下のとおりです。

【建物の構造ごとの解体工事費用の相場(30~35坪の場合)】

  • 木造・・・約120万~175万円
  • 鉄骨・・・約180万~245万円
  • 鉄筋コンクリート・・・約210万円~280万円

ちなみに上記の解体工事費用の相場で、延床面積が30〜35坪の場合の構造ごとの坪単価は以下のとおりです。

【建物の構造ごとの坪単価(30~35坪の場合)】

  • 木造・・・約4~5万円
  • 鉄骨・・・約6~7万円
  • 鉄筋コンクリート・・・約7~8万円

以上のように建物解体工事費用は、構造がシンプルで比較的解体しやすい木造がもっとも相場が安く、構造が複雑で解体しにくい鉄筋コンクリートが1番高額になる傾向があります。

しかし、特定の条件下になると建物解体工事費用が相場よりも高くなるケースもあります。たとえば、解体工事現場のスペースが狭くて重機が侵入できずに手作業での解体をしなければいけないケースや、近隣に学校があり、安全面の観点からガードマンを通常よりも多い人数用意しなければいけないケースなどです。

このように現場の状況によっても解体工事費用は異なってくるので、実際に依頼するときは専門業者に下見してもらってから見積もりを取るようにしましょう。

残置物撤去費用

土地売却のために発生する解体費用には残置物撤去費用というものもあります。残置物撤去費用とは、建物内に残っている家具や家庭ごみを撤去するために必要な費用のことです。

家具や家庭ごみなどの残置物は一般廃棄物扱いになります。一般廃棄物が建物内に残っていると、解体業者は解体工事を実施できない可能性が高くなってしまいます。

そのため、建物内の残置物は解体工事の前に自分で処分することが重要になります。ちなみに残置物を撤去するときの費用は、重量によっても大きく異なってきますが概ね以下のとおりです。

  • 重量4~20トンの場合・・・約15万~25万円

上記から分かるとおり、重量1トンあたりの残置物撤去費用の相場は3万円程度です。

樹木伐採処分費用

土地売却のために発生する解体費用には樹木伐採処分費用というものもあります。こちらの費用は、庭などに生えている樹木を伐採するときに発生するものになります。樹木伐採処分費用の相場は以下のとおりです。

  • 物量8トン程度の場合・・・約15万~20万円

樹木伐採処分費用は、物量1トンあたり2万円程度の相場になります。一般的な庭の場合、撤去する樹木の物量は4トントラック2台分ほどになることが多いです。

地下埋設物撤去費用

土地売却のために発生する解体費用には地下埋没物撤去費用というものもあります。地下埋没物撤去費用が発生するケースは、解体工事の下見の段階では発見されなかった地下に埋没した物体が工事の途中で発見されたときです。

上記のようなケースの場合、追加で地下埋没物撤去費用を業者に支払う必要性が出てきます。以下は、地下埋設物の種類ごとの撤去費用の相場です。

  • コンクリートガラ・・・約20万~30万円(物量10~20トンの場合)
  • 過去の建物の基礎・・・約20万~30万円(物量12~32トンの場合)
  • 浄化槽・・・約10万~20万円(物量4~8トンの場合)

コンクリートガラと過去の建物の基礎は、物量1トンあたりの撤去費用の平均単価が2万円程度、浄化槽の場合は、物量1トンあたり約3万円の単価になります。

ちなみに地下埋没撤去費用を抑える方法は、解体工事の途中で地下埋没物が発見された場合でも作業を中断させずにそのまま最後まで継続させることです。解体作業を途中で止めてしまうと重機の搬入が再度生じてしまい費用と手間が増大してしまうリスクがあります。

以上の理由から、地下埋没物が見つかっても途中で作業を中断させずに一貫して解体工事を継続してもらいましょう。

解体した場合としない場合の費用の差額

解体した場合としない場合の費用の差額

つぎに土地売却において、建物を解体した場合と解体しない場合で必要な費用の差額がどれくらいになるのかについて説明していきます。

差額を説明する前に、そもそも土地売却自体にどれくらいの費用がかかるのかについて項目と合わせて理解しておきましょう。土地売却にかかる費用の内訳は以下のとおりです。

  • 仲介手数料・・・約66万円
  • 土地測量費・・・約45万円
  • 住民税・・・約45万円
  • 譲渡所得税(譲渡所得500万円の場合)・・・約150万円
  • 復興特別所得税・・・約3.2万円
  • ローンの抵当権抹消費用・・・約3万円
  • 印紙税・・・約2万円
  • 土地売却にかかる合計費用・・・約314.2万円

上記のとおり、土地売却額が2000万円・建物の坪数が60坪・鉄骨構造という条件を想定した場合、土地売却にかかる費用の合計は約314万円です。

そしてここからは建物を解体した場合の費用を考えていきます。先ほどの建物の坪数が60坪・鉄骨構造という条件の場合、解体費用は204万円程度です。

このことから土地売却のときに建物を解体したケースと解体しなかったケースの費用の総額はそれぞれ以下のようになります。

  • 建物を解体した場合・・・土地売却にかかる費用314.2万円+解体費用204万円=518.2万円
  • 建物を解体しなかった場合・・・土地売却にかかる費用314.2万円+解体費用0円=314.2万円

上記から分かるとおり、土地売却額が2000万円・建物の坪数が60坪・鉄骨構造という条件を想定すると、建物を解体した場合と解体しなかった場合の総額費用の差額は、解体した場合が解体しなかった場合に比べて204万円分ほど高額になります。

解体して土地売却をするメリット

解体して土地売却をするメリット

続いて、建物を解体してから土地売却をするメリットについて解説していきます。メリットは主に以下の2つです。

  • 土地の需要が上がる
  • 契約不適合責任を逃れることができる

上記の2つのメリットについて、それぞれ詳しく見ていきましょう。

土地の需要が上がる

建物を解体してから土地売却をするメリットの1つ目は、解体することで土地の需要が上がる可能性があることです。

解体して更地にしてから売りに出すことで、すぐに新築の建物を建設したいと考えている買い手が見つかりやすくなります。

もし解体しないで建物が残った状態で土地を売りに出した場合、新築を建設したい買い手からはまず敬遠されてしまうでしょう。さらに、建物の築年数が大分経過していて老朽化していると中古住宅の購入を考えている買い手からも安全面から避けられる可能性が高まってしまいます。

建物自体を解体してしまえばこれらのマイナス要素を取り除くことができるので、純粋に土地だけ購入してすぐに新築を建設したいという思惑の買い手にとって好条件になり、売却のタイミングも早まり、より高い値段で売れやすくなるでしょう。

契約不適合責任を逃れることができる

建物を解体してから土地売却をするメリットの2つ目は、解体することで買い手との間の契約不適合責任を免責できる点です。

契約不適合責任とは、土地の売り手が買い手に対して負う必要のある責任のことです。買い主は購入した土地の地盤が崩れやすかったり、埋没物があったりすると、売り主に対して損害賠償や補修費用の請求、契約解除等ができる権利が法律で保証されています。

建物を解体しなかった場合、土地を詳しく調査しないので地盤の脆弱さや埋没物の存在に気づかないリスクがあります。そのため、買い手との不要なトラブルをあらかじめ避けて契約不適合責任から逃れるためには、建物を解体して更地にする際、地盤の調査・埋没物の有無の確認をおこなえるのでそちらの方が良いでしょう。

解体して土地売却をするデメリット

解体して土地売却をするデメリット

ここからは、建物を解体して土地売却をおこなうデメリットについて説明していきます。主なデメリットは以下の2つです。

  • 場合によっては売却価格が下がる
  • 固定資産税が高くなる可能性がある

では、上記のそれぞれのデメリットを深掘りしていきましょう。

場合によっては売却価格が下がる

建物を解体してから土地売却をおこなうデメリットの1つ目は、解体することがケースによっては売却価格を下げることにつながってしまう可能性があるという点です。

建物が築25年未満の比較的新しいものである場合、土地とセットで売ることで付加価値が付いて、建物がない場合よりも高額な値段で売却できる可能性があります。

また、築年数が経過している建物でも昔ながらの古民家のような味わいのある雰囲気がある場合、そのような物件を好む人が土地ごと高額で買い取ってくれる可能性もあります。

建物を解体するということは、高く売れるこれらの可能性をなくすことがあるということを認識しておきましょう。

固定資産税が高くなる可能性がある

建物を解体してから土地売却をおこなうデメリットの2つ目は、固定資産税が高くなる可能性があるということです。

建物を解体して更地にした場合、建物がある状態で土地を売るケースと比較して約3〜4倍もの固定資産税がかかってしまいます。

建物がある土地は、住宅用地の軽減措置特例という制度が適用されるので固定資産税が通常の1/6に軽減されます。しかし、建物を解体してしまうとこの特例が外されて高くなってしまうという仕組みです。

ただし、実は建物を解体しても固定資産税が軽減されたまま売却する方法があります。それは、建物を解体するタイミングを1月1日以降に設定してその年内に土地を売却してしまうのです。そうすることで、固定資産税が1/6に軽減されたままになります。

あなたは解体してから土地売却をした方が良い?

あなたは解体してから土地売却をした方が良い?

ここまで建物を解体してから土地売却をするメリットとデメリットについて説明してきました。ここからは、それを踏まえてこれを読んでいるあなた自身の場合で、解体してから土地売却をした方が良いのか、それとも解体せずに土地売却した方が良いのかを解説していきます。それぞれおすすめの人の特徴を紹介していくので、どちらに現在の自分の状況が近いかで判断すると良いでしょう。

解体をしてから土地売却をするべき人

建物を解体してから土地売却をした方が良い人の特徴は以下のとおりです。

  • 早期売却を望んでいる人
  • 老朽化が進んでいる建物を保有している人
  • 契約不適合責任を避けたい人

では、それぞれの人の特徴を詳しく見ていきましょう。

早期売却を望んでいる人

土地の早期売却を望んでいる人は、建物を解体してから土地売却をおこなった方が良いでしょう。

更地にしてから売ると、解体費用を負担せずに新築をすぐに建てたい買い手にとって非常に好条件の土地になります。そのため、そのような買い手から早いタイミングで購入の申込みが入る可能性が期待できます。

とにかく早く売りたいという人は、建物を解体して更地にしてから土地を売りに出すようにしましょう。

老朽化が進んでいる建物を保有している人

老朽化が進んでいる建物を保有している人も、その建物を解体してから土地売却をおこなった方が良いでしょう。

老朽化が進んでいると耐震強度に不安があるという理由で買い手から購入を避けられてしまうリスクが高まります。レトロな雰囲気や昔ながらの古民家のような雰囲気の建物を好む買い手もいますが、そのような昔ながらの建物もあくまで耐震強度が万全で住むことに問題がないという前提条件の元で需要があります。

老朽化が進んでいることと古民家のような雰囲気であることはイコールではないので、誤解しないようにしましょう。耐震強度などの安全面の詳細が知りたい場合は、不動産会社に調査を依頼することをおすすめします。

契約不適合責任を避けたい人

契約不適合責任を避けて買い主との不要なトラブルを防ぎたい人も、建物を解体してから土地売却をおこなった方が良いでしょう。

建物を解体する過程で地盤の脆さや埋没物の存在に気づくことができるので、知らないまま売却して契約不適合責任を負うことを回避することができます。

とにかくトラブルに遭いたくない人は、建物を解体することをおすすめします。

建物を解体して土地売却するべきでない人

一方で、建物を解体して土地売却することをおすすめしない人もいます。そのような人の特徴は、土地売却にかかる費用をとにかく抑えたいと考えている人です。

解体する作業は当然無料ではできず、解体費用が発生してきます。また、更地にすることで固定資産税も増額されてしまいます。

とにかく費用を限界まで安くしたい人は、建物を解体せずに土地売却をおこなった方が良いでしょう。

また、築25年未満の比較的新しい建物や古民家風の趣のある建物がある場合もむやみに解体しない方が、付加価値が付いてより高額で土地を売却できる可能性があるので頭に入れておきましょう。

まとめ

土地売却をするときの解体費用は、建物解体工事費用・残置物撤去費用・樹木伐採処分費用・地下埋没物撤去費用の4種類の費用があることをお伝えしました。

また、解体して土地売却をすることはメリットもある反面、デメリットもあることも紹介しました。

現在、あなたが売却を考えている土地の建物がどのような状態にあるかをよく調査した上で、本記事で紹介したポイントを参考に解体するか否かを決定して土地売却を決断しましょう。

プロフィール
矢野翔一(有限会社アローフィールド)
矢野翔一(有限会社アローフィールド)
関西学院大学法学部法律学科卒。

宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士(AFP)、登録販売者など多岐にわたる資格を保有。
数々の保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産業務を行う。