旗竿地が売れない理由は？売れる場合の理由や売る際のポイントも解説！

建て替えが難しい

旗竿地の中には、再建築不可物件に該当しているケースがあります。再建築不可物件とは、現行の建築基準法を満たしていない物件のことです。

現行の建築基準法では、接道義務は道路に対して2ｍ以上の間口が必要になります。しかし、それ以前の建築基準で建設されている場合、現行の接道義務を満たしていないおそれがあるのです。

再建築不可物件に該当する場合、すでに建っている建物を解体すると新しく家を建てられません。新しく家を建てるためには、現行の建築基準法を満たすように隣地を買い取るなどが必要です。

リフォームは可能ですが、建設条件に制限がある・工事車両が入らないなどで費用が高額になる可能性もあります。購入後に建て替えを希望している買い手に避けられてしまうため、資産価値が大幅に減少し売却が難しいのです。

評価額がそもそも低い

旗竿地は、整形地に比べ土地の評価額が低くなります。旗竿地で家を建てられるのは旗部分のまとまった敷地のみです。竿部分の土地には建物を建設できないため、有効活用できません。家を建てられる部分が限られていることから、旗竿地は近隣相場に比べて評価額が低くなるのです。

また、評価額の低さは買い手の住宅ローンの組みにくさにもつながります。評価額の低い旗竿地は担保としての価値が低いため、住宅ローンを希望額で借りられない可能性があります。売却額が安くても住宅ローンが希望額で借りられずに自己資金が多く必要になり、買い手から避けられてしまうのです。

更地にしても活用しにくいだけでなく取り壊しコストも高い

築年数が経過しているなどの理由で、更地にして売却を検討する人もいるでしょう。しかし、旗竿地は更地にしても活用がしにくい土地です。建物を立てるにしても、竿部分の面積も土地面積に含まれるため、敷地面積の有効活用がしにくくなります。

また、取り壊すにしても解体コストがかさむ傾向にあります。竿部分の幅が狭いと、重機や廃材を運び出すトラックの搬入ができず、手作業などが増えることで解体費用が上乗せされてしまう恐れがあるのです。解体後の建設でも同様のことがいえます。

日当たりが悪い可能性が高い

旗竿地は、一般的に住宅の密集するエリアにできます。広い土地を分割して作られるため、旗竿地の周りをグルっと近隣の建物に囲まれているケースは珍しくありません。

敷地面積もあまり大きくない場合、すぐ隣に近隣の家が立ち並び日当たりや風通しが良くない恐れがあります。また、プライバシーの面でも生活音への配慮や隣地の視界を遮るなどの工夫が必要になるでしょう。

道路側からのプライバシーはある程度守られる

旗竿地は道路に面するのは竿部分のみで、建物は道路から離れた奥に立てます。道路と建物が接していないため、道路から建物内を見られることを防ぎやすくなります。

たとえ、大通りに面している場合でも、比較的プライバシーを保って静かに生活しやすいでしょう。家の玄関からすぐに道路に出ることがないので、小さい子どもの飛び出しのリスクを減らせられる点も子育て世代にとってはメリットといえます。

1階部分も居住スペースとして活用できる

住宅密集地など敷地が狭い場合、駐車場を確保するため１階部分の大部分を駐車スペースにするケースも多くあります。しかし、旗竿地は竿の部分の面積が充分にあれば、駐車場として活用でき、その分旗部分を居住用スペースとして利用可能です。

駐車場にしない場合でも、竿部分をガーデンニングスペースやアーチを設けるなど有効活用もできます。

竿の部分が道路に2m以上接している場合は売れる可能性がある

竿の部分が道路に２m以上接していれば、現行の建築基準法を満たすため、再建築可能です。また、竿部分にトラックなども十分に通れる幅があれば建築・解体のコストが嵩む心配もありません。

再建築できる物件であれば、買取ではなく通常の売却が期待できるので高値での売却も目指しやすいでしょう。

日当たりが良い場合には売れやすい

日当たりは、隣地との距離や建物の向きなどによって大きく異なります。隣地の家が低い・ある程度距離があるなどで旗竿地であっても十分な日当たりや風通しを確保できるなら売れやすくなるでしょう。また、２階にリビングを設ける・吹き抜けや天窓を活用する・中庭を作るなどで日当たりを確保することも可能です。

上記のように条件のよい旗竿地であれば土地の価格の安さがむしろ強みになるため、売却しやすくなるでしょう。

奥行価格補正率を用いて算出する方法

旗竿地でも、通常の土地と見なして計算できます。この場合、奥に長い土地として計算することになります。奥行きが長い土地は通常の土地よりも利用が制限される点が考慮されるため、通常の土地の評価額に「奥行価格補正率」を乗じて土地の価格を算出することになるのです。

評価額＝路線価×面積×奥行価格補正率

路線価とは、国税庁が毎年公表する1㎡あたりの土地の価格です。土地の価格は、路線価に土地面積を乗じ、土地の形状や接道状況に応じた減算・加算を加えることで算出できます。路線価は、国税庁のホームページで確認できるのでチェックしてみるとよいでしょう。

また、奥行価格補正率は国税庁によって適用できる「奥行距離の長さ」「地区区分」が定められています。例えば、次の条件で旗竿地の評価額を算出してみましょう。

家のある土地の区分が普通住宅地区の場合、奥行距離が25ｍなら奥行価格補正率は0.97です。

よって、「評価額＝12万円×100㎡×0.97＝1,164万円」となるのです。

間口狭小補正率と奥行長大補正率を用いて算出する方法

旗竿地は、間口の狭い土地でもあります。そのため、間口の狭い土地として計算する方法もあります。この場合は、間口の狭さを「間口狭小補正率」、奥行きの長さを「奥行長大補正率」で考慮することで算出できます。

ちなみに、奥行長大補正率は、間口の長さに対して奥行距離が2倍以上の場合に適用できます。先述した奥行価格補正率が「道路からの距離」、奥行長大補正率が「間口距離と奥行距離の比率」が基準という点が異なるので注意しましょう。

評価額＝路線価×面積×間口狭小補正率×奥行長大補正率

なお、間口狭小補正率・奥行長大補正率は国税庁で定められています。

仮に、次の条件で計算していきましょう。

普通住宅地の場合、間口狭小補正率は0.90。間口距離と奥行距離の比率が5なので、普通住宅地の場合補正率は0.92です。よって、評価額は「8万円×80㎡×0.90×0.92＝529万9,200円」となります。

不整形地補正率を用いて算出する方法

旗竿地を不整形地として評価額を算出することができます。不整形地として評価する場合、まず旗竿地の評価額を算出し、そこに補正率を乗じて計算します。旗竿地の評価額は、推定整形地の評価額からかげ地の評価額を差し引くことで求められます。

評価額＝推定整形地の評価額－かげ地の評価額

推定整形地とは、旗竿地を整形地と想定した面積です。この推定整形地から実際の旗竿地以外の部分を差し引いた部分がかげ地となります。それぞれの形状に応じて奥行価格補正率などを適用して評価額を算出します。

次の条件でシミュレーションしてみましょう。

推定整形地とかげ地の評価額は次の通りです。

よって、旗竿地の評価額は次の通りになります。

（5,700万円－1,500万円）÷450㎡＝約9万3,333円

この評価額に、補正率を乗じて評価額を算出します。なお、補正率の乗じ方には次の2つがあります。

不整地補正率と奥行長大補正率のうち、有利になるほうを適用するとよいでしょう。

不整形地補正率は推定整形に対するかげ地の割合で求めます。上記の場合、かげ地の割合が25.0%なので不整地補正率は、0.92。また、間口が10メートル・奥行30mなので間口狭小補正率は0.90です。

よって、評価額は「93,333円×450㎡×0.92×0.90＝3,477万円5,876円」となるのです。

ちなみに、この時奥行長大補正率は0.96となるので、奥行長大補正率を使用した評価額は約3,628万円となります。

税金の計算では、評価額の小さくなる不整形地補正率を使用したほうが有利になるでしょう。

売却するために「解体」を自らしないこと

築年数が古い建物付きでは売却が難しいことから、解体を検討する人もいるでしょう。しかし、旗竿地が再建築不可物件に該当すると、解体後に新しい建物が建てられないため更地で購入しても買い手は活用できません。

建物の解体後の建設はできませんが、解体ではなく一定のリフォームは可能です。そのため、解体せずにリフォームして売却するほうが売れる可能性があるでしょう。

また、近年は古い物件を安く購入して自分の好きなようにリフォームしたいという買い手も増えています。建物付きであれば、そのような需要にマッチする可能性もあるでしょう。

解体するかどうかに悩んだら、自分だけで判断せずに不動産会社に相談したうえで判断することをお勧めします。

内見時には家の中を空にしておく

旗竿地のデメリット以上に、物件に魅力があれば売却につながる可能性も高くなるでしょう。買い手の印象を少しでも良くするために内覧が重要なポイントになります。家の中を空にしてきれいに清掃しておくと、買い手の印象アップにつながるでしょう。自分の清掃だけではきれいにならない場合は、ハウスクリーニングを検討するのもおすすめです。家全体が費用的に難しい場合は、水回りなど内覧時に重点的にチェックされるポイントだけでもきれいにしておくだけでも効果はあります。

内覧時に家にまだ住んでいて家の中を空にできない場合もあるでしょう。家具や家電がそのままの状態なら、住んだときのイメージが付きやすいというメリットがありますが、あまりに生活感が出ているとマイナスな印象になりかねません。いずれ引越すことになるものでもあるので、できるだけ整理整頓し家の中をスッキリしておくことが重要です。家の中だけでなく外構などもきれいに整えて、家に入る前からの印象アップも心がけましょう。

また、内覧時には住んでみないとわからないメリットもアピールすることが重要です。買い手も旗竿地のデメリットは気になるところです。実際には日当たりがいい、道路の音が気にならないなど住むうえでのメリットを伝えておくと、少しでも印象をよくすることができます。

仲介を依頼する業者は慎重に選定する

仲介で旗竿地を売却するなら、旗竿地の売却に強い不動産会社を選ぶことが重要です。不動産会社といっても、得意分野は異なります。旗竿地の売却は、デメリットも多いことから買い手も限られるので、それなりの営業技術や買い手を見つける手腕も必要です。

旗竿地に慣れた不動産会社であれば、旗竿地売却のアドバイスを受けられたり、旗竿地に合った営業で売却につなげやすくなるでしょう。

不動産売却の基礎や不動産会社選びのポイントに関して、詳しくはこちらの記事で紹介しています。

参考記事：不動産売却の基礎知識をプロが解説！知らなきゃ損する売却時の心構えと不動産会社の選び方