共有名義の土地を売却する時に知っておくべきこと！売却方法やよくあるトラブルを解説！

そもそも共有名義とは？

共有名義とは、複数人で土地や物件などの不動産を共同して所有している状態のことです。

複数人で所有する不動産は「共同名義不動産」や「共有不動産」と呼ばれており、共有持分と呼ばれる割合に応じてその不動産を所有します。

また、共同名義の定義は、あくまでも「1つ」の不動産に対して「複数人」の所有者がいる状態のことです。

そのため、たとえば「土地の所有者が父・物件の所有者が子供」である場合は、共有名義ではなく単独名義でそれぞれの不動産を所有していることになります。

共有名義と単独名義の違いとは？

共有名義と単独名義の違いは以下をご覧ください。

共有名義は、1つの不動産を複数名で所有している状態であるため、1人の所有者の独断でできることが少ないという特徴があります。

単独名義の場合は、不動産の権利を独占している状態なのでその売買も自由です。しかし、共有名義の場合は共有している人が全員同意しなければ売却できません。

共有持分割合

共有持分割合とは、共有名義の不動産について共有者が権利を持っている割合のことを指します。これは所有面積ではなく、あくまでも権利の割合のことを指すものです。

この持分の割合は、原則不動産取得時の出資金額の割合に応じて決定されます。また、遺言書などに則していない相続だった場合は、法定相続分の割合によって持分の分割がおこなわれるのが一般的です。

さらに、共有名義の不動産は、権利を多く持つ人が維持・管理などをおこなうものとされています。そのため、売却・補修・解体などの費用は、持分が多い人が多く負担することになっているのです。

ただし、売却によって得た譲渡所得については持分の割合によって分配されるため、多く配当される特徴があります。

万が一、持分割合を無視して費用負担や利益分配をおこなってしまった場合には、贈与税が課せられる可能性があるので注意しましょう。

共有持分権者（共有名義人）がおこなえること

共有名義の不動産は、個人の意思のみで売却できないのが特徴です。ただし、共有持分のみ、つまり所有権のある部分だけの売却なら、ほかの共有者の同意なしに売却してもよいとされています。

所有する不動産に対して、共有持分権者がおこなえることは以下の通りです。

上記には、それぞれ「共有者の同意がないとできないこと」や「許可を取らずに単独でおこなえること」が混在しています。ここからは、不動産に対しておこなう行為と権利の関係について詳しくみていきましょう。

①共有者全員の同意を得て売却

名義人全員の同意が得られる場合は、不動産をまるごと売却できるため、通常の不動産売却と同様の相場での売却が可能です。さらに、まとまった収入が入る可能性が高いので、共有者間で分配しやすいというメリットがあります。

しかし、名義人の中に1人でも反対意見の人がいた場合は手続きできません。そのため、共有者の人数が多いケースでは、上記の方法での売却が難しい可能性もあるでしょう。

また、共有名義の土地をまるごと売却する際には、代表者を1人決めておくと売却活動のやり取りがしやすくなります。ただし、その場合は名義人全員が売り主の扱いとなりますので注意してください。

不動産の売買契約を締結する際には、原則名義人全員の立ち合いが必要になります。立ち会えない人は「委任状」を作成しなければなりません。

さらに、不動産売却による利益が出た場合は、名義人全員がそれぞれ確定申告する必要があります。

②自分の持分のみを売却する

共有名義の不動産が土地のみである場合は、自分の持分だけを売却することも可能です。ただし、その際は原則通常の不動産とは異なる買取方法になります。

一般の人にとっては、不動産の一部分のみを購入しても活用しづらいため、売れにくいのが現状です。多くの場合は、共有持分の買取を専門におこなっている不動産会社に買取を依頼する形になるでしょう。

その場合は、売却することはできても、本来の土地評価額よりも大幅に値下げしなければならないため注意してください。また、専門業者に持分を売却することにより、ほかの共有者に悪い影響がでる可能性もあります。

共有持分の専門業者は、持分を同不動産のほかの共有者へ高値で売りつける・ほかの共有者の持分を買い上げ合算して再販することで収益を得ているケースがほとんどです。

そのため、最悪共有者間のトラブルを招いてしまうかもしれません。持分のみの売却は、最終手段として認識しておくことをおすすめします。

③ほかの共有者に持分を売却する

自分の持分のみを手放したい場合は、同じ不動産の共有者に対しても売却をおこなうことができます。特にその不動産を利用している共有者がいるのであれば、その人にとってはメリットが大きい交渉となるでしょう。

不動産の持分割合を高めることができるため、売却がスムーズに進む可能性が高く、業者に依頼するよりも円満に済ませられるのでおすすめです。

そのため、自分の持分だけ売りたい場合には、まず共有者の中に買い取ってくれる人がいないか探してみると良いでしょう。

④持分割合によって分筆する

共有名義の不動産が土地の場合は、持分割合によって「分筆」することにより単独名義に変更できます。単独名義なら、持分は自由に売却可能です。特に、共有名義の不動産が広い土地である場合に有効です。

ただし、そのためには1つの土地を複数の不動産に分け直し、登記手続きをやり直す必要があるので注意しましょう。分割した土地は、それぞれ新しい住所・名義人を登録しなおさなければならないためです。

具体的には、所有権移転登記・土地の確定測量などの作業が発生します。分筆した後の土地が売却に適しているのかは素人目では判断しづらいので、土地家屋調査士などの専門家に見てもらったほうが良いでしょう。

そのため、分筆には登記の手間や専門家の依頼費用がかかることを覚えておいてください。

⑤リースバックの利用

共有者のうちの誰かが共有名義の土地に住んでいる場合には、売却の同意を得るのは難しいでしょう。その場合は「リースバック」の利用を検討することをおすすめします。

リースバックとは、不動産会社に家を売却し改めて契約を結びなおす方法のことです。まとまったお金が得られるメリットがありますが、その家は不動産会社の所有物となるため、居住者には月々の家賃の支払いが生じます。

しかし、立ち退く必要はなくそのまま住み続けられるというメリットもあるため、居住者の合意が得られるなら適用を検討してみても良いでしょう。

ただし、住宅ローンの残債がある場合は注意してください。売却価格が残債金額を上回らなければ、リースバックを適用することはできません。さらに、家賃が相場よりも高くなってしまう可能性もあります。

①登記済権利証または登記識別情報

不動産の名義変更手続き・抵当権の設定の際には、「登記済権利証」または「登記識別情報」のどちらかが必要になります。なりすましによる悪用などを防止する目的で、法務局への提示が義務付けられているためです。

登記済権利証は、所有権取得登記を完了すると登記名義人に発行される書類で、平成18年まで発行されていました。登記人が正当な所有者であることを証明できる権利証の役割を持っています。

登記済権利証に代わって現在発行できるのが登記識別情報です。

コンピューター上に登録されている12桁の英数字を組み合わせて情報を暗号化したもので、キャッシュカードの暗証番号のような要領で本人確認をおこなえます。

登記識別情報は、登記済権利証と同等の役割を持ち、申請者にのみ通知されるものです。

そのため、識別情報である12桁の数字を知っている人が不動産の権利者として判断されます。識別情報を取り扱う際には、情報漏洩に注意してください。

②土地測量図・境界確認書

土地の売却前には、土地の面積や隣接地との境界線を明確にして、正確な土地の広さを把握しておかなければなりません。売却後に契約者間・隣接地の所有者とのトラブルを招きかねないからです。

そのため、土地の境界線が不明瞭である場合は、土地の確定測量をおこないます。土地の面積や境界線を明記した「土地測量図」や「境界確認書」を作成して、トラブル発生を防止しましょう。

2つの書類の特徴は以下を参考にしてください。

土地測量図がある場合は、既に境界が明らかになっていることが証明できます。ただし、境界確認書については、1つの境界についてのみの合意である可能性が高いため、そのほかの境界についての確認が必要です。

確認の結果、未確定部分がある場合は土地の確定測量が必要になります。確定測量は土地家屋調査士に依頼し、隣接地の所有者にも立ち会ってもらう必要があるので覚えておきましょう。

③共有名義者全員の身分証明書と実印・印鑑証明書・住民票

不動産の売却は、名義人本人しかおこなえないものです。そのため、売買契約時は「登記簿謄本に所有者として記載されている人物と売り主が同一であるか」についての確認がおこなわれます。

さらに、不動産の所有者が複数名いる共有名義では、人数分の本人確認書類が必要です。代表者だけでは不十分なので注意しましょう。

提示が求められる本人確認書類は以下の通りです。

共有名義者全員分の上記書類を揃えたうえで、全員が実印の押印をおこない契約書へ署名することにより、契約締結となります。

①相続が原因で権利関係が複雑になる

相続を繰り返しおこなうことで土地の共有名義人が増加してしまった場合は、権利関係がどんどん複雑になっていき、トラブルが起こりやすいという特徴があります。

具体的には、故人が所有していた土地を「配偶者と子供」で相続し、その子供が亡くなることによる二次相続が発生したケースなどのことです。最後に相続された孫にとっては「相続した土地が既に共有名義だった」ということになります。

このように、相続が繰り返されることで共有者が把握しきれなくなる可能性があるのです。ほかの共有者が把握できないと、同意が得られずに「土地売却がしたくてもできない」という状況に陥ってしまうでしょう。

②離婚後に所有権を変えないことで起きるトラブル

また、不動産を夫婦の共同名義で購入したことにより、離婚後にトラブルになるケースも多いようです。

夫と妻それぞれでローンを組んだ場合は、両者が出資者となるため共同名義での契約になります。離婚後も共有状態を続けると、住宅の売却・リフォームの際に協議が必要になってしまい、嫌でも関係を続けなければなりません。

さらに、離婚後も所有権を変更せず住み続けていると、どちらかが借金を抱えた時に不動産の差し押さえにあってしまう可能性もあります。そのため、基本的には離婚と同時に不動産の共有状態を解消しておくべきだと言えるでしょう。

不動産の共有解消方法には下記のようなものがあります。

③持分が第三者の手に渡り売買を迫られる

ほかの共有者が自分の持分を買取業者などに売却すると、その業者から強引な売買を迫られる可能性があります。

また、ほかの共有者が税金・借金の支払いを滞納していた場合には、その人の持分が第三者に差し押さえられてしまうことも起こるかもしれません。

持分が第三者の手に渡ると、その第三者も共有名義人となってしまいます。該当不動産の売却や所有において、さまざまな不具合が発生してしまうため、所有権問題の解決を穏便に済ませることは難しくなってしまうでしょう。

④共有物分割請求をされる可能性がある

「共有物分割請求」は、裁判所を通じて共有状態を解消する方法です。各共有者は、この請求により「いつでも共有状態を解消できる」という権利を持っています。

共有物分割請求は法的な強制力を持っているため、この請求がなされた場合は話し合いの場を設けなければなりません。さらに、解決までには時間がかかり、最低半年は協議を続けなければならないので注意しましょう。

それでも解決しない場合は、判決によって不動産を競売にかけ、強制的に売却させられる形になってしまいます。競売にかけられた土地は、相場よりも大幅に売却金額が安くなってしまうデメリットがあるのです。

早いうちに売却や分筆などの協議をおこない、可能な限り別の方法で共有解消をしておくことをおすすめします。