所有している土地を売却して利益が出た場合、税金を支払わなくてはなりません。しかし、控除や特例が適用されれば、支払う税額が0円になったり安くなったりします。土地売却時に使える控除や特例は、以下の3つです。
【土地売却時に使える控除や特例】
控除や特例を利用して税額を安くするためには、その条件を満たしている必要があります。次の章でどのような場合に適用されるのか詳しく解説するので確認してください。
居住用として所有していた家を壊して土地を売却する場合、条件を満たしていれば3,000万円までの控除が受けられます。控除の適用条件は、以下の通りです。
居住用財産3,000万円特別控除では、物件を所有してから売却するまでの期間に決まりがありません。また、控除額の上限は1人につき3,000万円のため、共有名義ならそれぞれが控除を受けられます。
10年以上所有していた居住用の家を取り壊して売却する場合は、10年超所有軽減税率の特例が使用可能です。通常の税率よりも低い税率で計算されるため、譲渡所得税が安くなります。特例の適用条件と税率は、以下の通りです。
適用条件は、基本的に居住用財産3,000万円特別控除と同一となっています。大きな違いは、所有年数が10年以上であるかどうかです。また、10年超所有軽減税率の特例の最大の魅力は、居住用財産3,000万円特別控除との併用が可能なこと。併用して賢く資産を守りましょう。
自分が住んでいた建物を取り壊して売却し、その代わりに新たに家を購入する場合は、特定の居住用財産の買換え特例を利用できます。土地の売却価格よりも新しく購入した家の価格が大きい場合に、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる特例です。
新しく購入した物件を将来売却する際は、繰り延べた譲渡益を加えて課税されるため、注意してください。また、売却価格が新しく購入する物件価格よりも大きい場合は適用外となります。居住用財産3,000万円特別控除や、10年超所有軽減税率の特例との併用もできません。
不動産は、購入する以外にも相続によって所有する場合があります。相続した土地に自分が住んでいて、売却する場合は居住用財産3,000万円控除が利用可能です。
しかし、被相続人と一緒に住んでおらず、相続する物件が空き家となるケースもあるでしょう。その場合でも、条件を満たしていれば3,000万円の特別控除が受けられます。次の章で詳しく解説するので確認してください。
空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除とは、相続によって取得した物件で条件を満たせば、譲渡所得から3,000万円の控除が受けられる制度です。適用条件は、以下の通りです。
被相続人が老人ホームなどに入所していた場合でも、適用可能です。しかし、老人ホーム入所直前まで1人で居住していなければならないので、注意しましょう。
中古物件の売却では、新築時よりも低い価格で売れることのほうが多いです。そのため、住んでいた家を壊して土地を売却した場合、必ずしも譲渡益が出るとは限りません。
土地として売却する場合は解体費用も必要となるため、損をすることのほうが多いでしょう。自分が住んでいた家を壊して土地を売却し、損をしたときには以下の2つの特例が使用できます。
【住んでいた土地を売却した時に使える特例】
不動産売却によって損をした場合でも、特例を使うことで損失の一部を回収可能です。次の章で適用条件や額について詳しく紹介します。
居住用の住宅があった土地を売却した価格が住宅ローン残高を下回り条件を満たす場合は、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を受けられます。確定申告をおこなうことで、その年の他の所得から損失分を控除することが可能です。
また、その年で控除しきれなかった場合は、翌年以降3年以内まで繰り越せます。ただし、家が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が5年を超えていなければなりません。また、家を取り壊してから1年以内に譲渡契約が締結されていることも条件となります。
居住用の家を取り壊して売却して損をし、条件を満たして新たに家を購入する場合は、マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例が利用できます。
売却した物件の譲渡損失が、その年の他の所得から控除される制度です。ただし、新たに購入する家は、10年以上の住宅ローンにて購入しなければなりません。
居住用ではない土地の売却でも、条件を満たせば控除や特例が受けられます。住んでいない土地を売却したときに使える控除は、以下の3つです。
【住んでいない土地の売却に使える控除】
自分が住んでいる場合と比較すると、控除される額は軽減します。しかし、控除の適用を受けることで支払う税額は安くなるため、適用されるかどうか確認しておきましょう。
都市計画区域内にある一定の低末利用土地を500万円以下で売却した場合、条件を満たしていれば譲渡所得から100万円を控除できます。適用条件は、以下の通りです。
売却する土地が都市計画区域内にある場合は、低末利用土地であるかどうか確認してみてください。ただし、他の譲渡所得の課税の特例と併用はできないので、よりお得になる特例を使用するのが良いでしょう。
平成21年・22年に取得し5年を経過している土地の場合、最大1,000万円の控除が受けられます。適用条件は以下の通りです。
期間が限定される控除ですが、土地の使用用途に制限がなく法人でも利用可能です。土地を売却する場合は、購入日を確認してみてください。
公共事業や区分整理のために土地を売却した場合は、最大5,000万円の控除が受けられます。ただし、5,000万円の控除が受けられるのは、譲渡益に対してです。公共事業者から受け取った収益補償金・移転補償金・経費補償金は特別控除の対象外となります。
また、土地の買い取りの申し出から6ヵ月以内に売却していなければなりません。さらに、2年にわたって譲渡おこなった場合でも、最初の年しか控除を受けられないため注意してください。
土地を売却した場合、状況に応じてさまざまな控除や特例を利用できます。しかし、知識不足によって使おうと思っていた控除や特例が使えないことがあるかもしれません。ここでは、以下の2つの注意点を紹介します。
次の章で、注意しなければならない理由について紹介するので確認してください。
土地売却の際に控除や特例を使う場合、必ず確定申告が必要となります。3,000万円特別控除は、控除される額も大きく、課税譲渡所得金額が0円となることもあるでしょう。しかし、控除後の課税額が0円であっても、利益が出たことには変わりません。
課税額にかかわらず確定申告をしましょう。確定申告は売却した翌年の2月16日〜3月15日に提出します。さまざまな書類の添付が必要となるため、早めに準備しておくのがおすすめです。
土地売却の際の控除や特例は、併用できるものとできないものがあります。いくつかの控除や特例に該当する場合は、最もお得な控除を選ぶと良いでしょう。
また、併用できる控除であっても、前年・前々年に特例を受けていると使えないケースがあります。使いたい控除や特例の条件を調べた上で、適切な制度を選びましょう。
土地を売却した際に使用できる控除や特例は、多いです。そのため、利用する制度によって納税額にも大きな差が出ます。土地の売却を考えている方は、事前にどの制度が利用できるかチェックしておきましょう。
また、確定申告をしなければ控除や特例は適用されないため、忘れないようにしてください。納付する税額を安くするためにも、賢く控除や特例を使ってください。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会会員 「プリンシプル 住まい総研」所長 住宅情報マンションズ初代編集長
1988年株式会社リクルート入社し、リクルートナビを開発。 2002年より住宅情報タウンズのフリーペーパー化を実現し、編集長就任。 現スーモも含めた商品・事業開発責任者に従事。2011 年 12 月同社退職。
プリンシプル・コンサルティング・グループにて2012年1月より現職。 全国の不動産会社のコンサルティング、専門誌での執筆や全国で講演活動を実施。
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