抵当権抹消登記とは、保有する不動産をローン購入する際に金融機関が付け加える「抵当権」という権利を抹消するためにおこなう手続きです。法務局が管理する帳簿上で、抵当権を抹消した旨を登録するための手続きを指します。
そもそも抵当権とは、不動産購入希望者がお金を借りるにあたって、金融機関がローンの担保として追加する権利のことです。不動産購入希望者がローンを返済しなかった場合、代わりに土地を取り上げるという約束を交わすもので、銀行がお金を貸すリスクを最小限に抑えることにつながります。
そのため、住宅ローンを完済してからでないと、抵当権を抹消できません。不動産の登記に関する項目は法務局の担当登記官が処理するので難しい工程はありませんが、完済してから抹消することには注意しましょう。
住宅ローンを利用して購入したマンションは、引渡し前に抵当権抹消登記をしなければなりません。
不動産売買契約書上では、抵当権等の負担を取り除いているかどうかに関する項目が設定されています。売却前に抵当権抹消登記を済ませることで、売主としての信頼性が上がるだけでなく、売却できる可能性も上がるため、事前に手続きすることが大切です。
抵当権の抹消手続きをおこなわないと、以下のリスクが生じる可能性があります。
【抵当権抹消登記をしないことによるデメリット】
上記のように、抵当権抹消登記を放置することで、自身の信用情報に影響を与えてしまうのです。
なお、住宅ローンを完済したとしても、金融機関は自動で抵当権を抹消してくれません。
書類も売主自らが申請しない限り、金融機関は送付しないため、売主自らが積極的に動き、抵当権抹消登記手続きを進める必要があります。
マンションを売却する際に抵当権抹消登記登録をするタイミングは、以下の2通りです。
【マンション売却時に置ける抵当権抹消登記のタイミング】
それぞれについて詳しく解説します。
まず挙げられるのが、住宅ローンを完済したタイミングでの抵当権抹消登記登録です。
前述の通り、抵当権抹消登記登録をするためには、住宅ローンの完済が必須条件です。金融機関に抵当権を抹消したい旨を申告することで、必要な書類を入手できます。
住宅ローン完済時に抵当権抹消登記をおこなう流れは、以下の通りです。
【住宅ローン完済時における抵当権抹消登記登録までの簡単な流れ】
司法書士など専門家に依頼して、抵当権抹消登記と同時に所有権の移転など、売却時に必要な手続きを一括でおこなうことが一般的です。
ローンを完済する前にマンション売却代金とローンを相殺して支払う場合も、抵当権抹消登記登録をするタイミングだといえます。住み替えなどの理由で売却代金とローンの残りを相殺できる場合は、抵当権抹消が可能です。
つまり、住宅ローン未完済の状態でも抵当権を抹消して、新しいマンションに住み換えることができます。
マンション売却代金と相殺して抵当権抹消をする際の簡単な流れを以下に示しますので、参考にしてみてください。この場合は、事前に金融機関としっかり打合せをおこなっておく必要があります。
【マンション売却代金とローンを相殺した場合のフロー】
抵当権抹消登記登録をする際に必要な書類には、金融機関から取り寄せる書類と法務局から入手する申請用紙の2種類があります。
入手場所やそれぞれの書類の概要を表にまとめているので、事前に確認しておきましょう。
【マンション売却時の抵当権抹消手続きに必要な書類一覧】
抵当権抹消登記登録には、不動産1件につき1,000円の「登録免許税」がかかります。
不動産投資などで複数のマンションを売却する際は、戸数分の費用が必要です。さらに、土地と建物それぞれに抵当権が設定されている場合は、2件とみなされ、登録免許税は2,000円となるので注意しましょう。
「登録免許税」は、原則として収入印紙を購入して現金で納付するように定められていますが、オンラインで申請する場合は、電子納付も可能です。
その他、必要に応じて実費費用が発生するため、併せて覚えておくと役立ちます。
【想定されうる実費一例】
また、抵当権抹消登記登録を自分でおこなう場合と司法書士など専門家に依頼する場合、必須となる費用が異なります。司法書士への支払い価格については、登録免許税などの費用も同時に発生することから自分でおこなう場合と同じですが、大きな違いは専門家に支払う報酬金額です。
以下に、抵当権抹消登記登録を自分でおこなう場合と、司法書士に依頼する場合にかかる費用感をまとめていますので、参考にしてみてください。
なお、マンションのある地域や地方により、司法書士への報酬価格も変動があることを覚えておかなければなりません。
参考に、日本司法書士連合会が公表している、おおよその報酬を以下に示します。
【司法書士の委託料金】
（出典：shiho-shoshi.or.jp）
抵当権抹消登記ができる状態は、住宅ローンが完済していること、あるいはマンション売却代金でローンの相殺ができる状態であることです。
一般的に、抵当権抹消登記登録をするにあたっては、決済日に所有権移転登記を同時におこなう同時抹消（同時決済）が手続きとしておこなわれます。
マンション売却時の抵当権抹消手続きの流れは、自分でおこなう場合と司法書士に依頼する方法の2種類ありますので、以下より詳細にご紹介します。
まず、自分で手続きをおこなう場合のフローを確認しましょう。特に、住宅ローンを完済した場合は、自分で抹消手続きすることで、司法書士への依頼費用を節約できます。
【自分でおこなう場合の一般的な流れ】
詳しくご紹介します。
まず、借入先の金融機関に連絡し、売却する旨を伝えたうえで、自分で手続きをおこなうための許可を得ないといけません。
特に、住宅ローンが残った状態の場合は、売買代金での返済か預貯金返済かを決めておくと安心です。
売買代金での返済か預貯金での返済ができない場合は、マンションを売れないため注意しなければなりません。
お住まいの地域を管轄する法務局または、法務局サイトで入手した申請書を用意し、抵当権抹消用の申請書を作成します。
抵当権抹消登記登録申請書の書き方は、法務局のサイトでも確認可能です。
申請書を作成するにあたっては、以下のポイントに注意し、不明点があれば法務局へ相談することも視野に入れましょう。
【申請書を作成するにあたっての注意】
法務局発行の書類のほか、借入金融機関から届く書類を準備しましょう。
一般的に、売却する旨を伝えた際、決済日までに必要書類を準備して貰う段取りになっています。
金融機関から送ってもらうのは、以下の書類です。
【借入先金融機関から送ってもらう書類】
金融機関によって異なりますが、送付されるまでにおおよそ2週間ほどかかるため、早めに抵当権抹消に関する問い合わせや書類申請の準備をおこなうとスムーズです。
同時に以下の国税局ホームページを活用して、借入先金融機関の会社法人等番号も調査しておきましょう。
必要な書類や情報がすべて整ったら、売却するマンションの所在地を管轄する法務局で登記申請をしましょう。
申請方法は、以下の通りです。
【申請方法】
窓口または郵送で申請する際は、現金で購入した登録免許税用の収入印紙の添付を忘れないようにしましょう。
オンラインで登録申請する際は、ICカードリーダライタが必要ですので、事前に準備しておくとよいでしょう。
最寄りの法務局で登記申請が完了したら、登録完了書類が交付されますので受け取りましょう。
窓口と郵送で受け取り方が異なるため、以下を参考に受領します。
【登記完了書類の受け取り方法】
登録完了書類の受領をもって、マンションの引き渡しが完了します。
抵当権抹消登記に関する申請書は、法務局では記入代行できません。
さらに、マンション売却時には、所有権移転登記も同時におこなう必要があるため、人によっては手間と感じることもあるでしょう。場合によっては、借入先の金融機関が司法書士に抵当権抹消登記登録申請の依頼を求めることもあります。
自分で抵当権抹消登記登録をおこなうことが難しい場合は、司法書士など専門家に依頼することがおすすめです。
司法書士に手続きを依頼する場合は、以下の流れで進んでいきます。
【司法書士に手続きを依頼する場合の一般的な流れ】
自分で手続きをおこなうこととほぼ変わりませんが、司法書士を探す作業や手続きを司法書士と共におこなうなど、細かな違いがあります。詳しく見てみましょう。
マンションの売却を決意したら、まずは、抵当権抹消登記を得意とする司法書士を探しましょう。マンションの売却に関する意向が生じた時点で、時間をかけて信頼できる専門家をじっくり探したいところです。
お住まいの地域によって、司法書士の報酬額やサービス内容などはさまざまです。依頼する司法書士を自分で探す場合もあれば、不動産会社経由で紹介してもらえるケースもあります。
また、司法書士との相性もあるでしょう。最近では、事前の無料相談やインターネット上での相談サービスも増えていますので、以下の内容を伝えたうえで先に直接司法書士と話してみることもおすすめです。
【無料相談で司法書士に伝えておきたいこと一例】
サポートを依頼する司法書士が決まったら、借入先の金融機関にマンション売却に関する連絡をしましょう。
司法書士に依頼したとしても、金融機関への連絡は売主自らおこなわなければなりません。
また、ローン残債がある場合の金融機関への連絡は、引き渡しの1か月前までにおこなうことをおすすめします。銀行も抵当権を抹消するための準備に時間がかかるため、トラブルのない取引のためになるべく早い対応を心がけましょう。
ローン残債がない場合には、2〜3週間前には連絡しておきましょう。
依頼した司法書士のサポートと共に、書類を期日までに揃えるようにしましょう。
不足している書類があれば司法書士がサポートしてくれますので、指定された期日内に書類をすべて整えます。
抵当権抹消手続きに必要な書類は、以下の通りです。
早めの準備をおこないましょう。
司法書士に依頼する場合、第三者に依頼することになるため、委任状の準備も必須です。登記費用や報酬の支払いもこのタイミングにおこなうことが一般的です。司法書士が指定する方法で、支払いをしましょう。
【司法書士への委託費用】
マンション引き渡し後に作成した書類を司法書士が法務局に代理持参して、登記手続きをおこないます。手続きが完了し、認可が下りるまで約2週間かかる場合もあるため、その点も考慮した計画を立てると安心です。
登記登録手続きが完了したら、「完了書類」を受け取ります。
もし、登記申請に不備がある場合には、補正連絡が法務局から届きます。この場合、法務局に訪問し、不備を修正しなければなりません。
補正連絡がなければ、司法書士が以下を事前に準備した上で、法務局で登記完了書類を受け取ります。
【登記完了の書類を受け取る際に必要なもの】
抵当権抹消登記登録は、不動産購入時にローンを使った場合に付与される抵当権という担保を抹消するための登記手続きです。住宅ローンを組んで購入したマンションの売却には、欠かせない手続きのひとつとなります。
自身で金融機関に問い合わせないと、抵当権抹消登記登録手続きができないため、忘れず連絡するようにしましょう。
抵当権抹消登記登録は、ローンを完済している場合は自分でできますが、何かと手続き内容が煩雑です。自分では難しいと判断した場合だけでなく、売却した代金とローンを相殺する場合や金融機関からの指定の場合は、抵当権抹消登記登録の経験を持つ司法書士に依頼すると安心です。
本記事を参考に、自身のローン返済状況や売却予定日などを考慮したうえで、適切な方法で抵当権抹消登記登録を進めましょう。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会会員 「プリンシプル 住まい総研」所長 住宅情報マンションズ初代編集長
1988年株式会社リクルート入社し、リクルートナビを開発。 2002年より住宅情報タウンズのフリーペーパー化を実現し、編集長就任。 現スーモも含めた商品・事業開発責任者に従事。2011 年 12 月同社退職。
プリンシプル・コンサルティング・グループにて2012年1月より現職。 全国の不動産会社のコンサルティング、専門誌での執筆や全国で講演活動を実施。
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