築70年のマンションでも売れる！売れにくい理由と高く売る方法を紹介

資産価値の内訳は「建物価値」と「土地の権利」

マンションの資産価値は、以下の2つの組み合わせで決まります。

• 建物そのものの価値
• その建物が建っている土地の権利

まず、建物の価値についてです。税法上の考え方では、鉄筋コンクリート造のマンションの寿命（法定耐用年数）は47年と定められています（出典: 国税庁 タックスアンサー「No.2100 減価償却のあらまし」）。

そのため、築70年のマンションの場合、会計上の建物価値はほぼゼロと見なされるのが一般的です。

「それじゃあ、やっぱり価値はないじゃないか」と思われるかもしれません。

しかし、ここからが重要なポイントです。たとえ建物の価値がゼロでも、あなたにはマンションが建つ土地の「持ち分」が残されています。これが「土地の権利」です。

都心部や駅に近いなど、立地の良い場所であれば、この「土地の権利」が非常に高い価値を持つことがあります。

つまり、築70年のマンションの資産価値は、主に「土地の価値」によって決まるということです。

築70年のマンションが売れにくい理由のひとつ「旧耐震基準」とは？

築70年のマンション売却を考える上で、避けて通れないのが「旧耐震基準」の壁です。旧耐震基準とは、1981年（昭和56年）5月31日までの建築確認で適用されていた耐震基準のこと。

国土交通省の資料によると、旧耐震基準とそれ以降に定められた「新耐震基準」には、以下のような違いがあります。

この基準の違いが、売却における大きなハードルとなります。

なぜなら、耐震性への不安から買い手が購入をためらったり、金融機関が住宅ローンの融資に慎重になったりする原因となるから。

この「旧耐震基準」というハードルをどう乗り越えるかが、売却成功の鍵を握っています。（出典: 国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」）

理由①：買い手が住宅ローンを組めない

築70年のマンションが売れない最も大きな理由は、住宅ローンを組むのが非常に難しいからです。言い換えると、買い手は、現金一括でないと買えないという条件が課されてしまうということ。

金融機関は、融資したお金を確実に回収するために、物件の「担保価値」を厳しく審査します。

旧耐震基準で建てられたマンションは、地震による倒壊リスクが高いと判断され、この担保価値が著しく低く評価されてしまいます。

少しイメージしてみてください。もしあなたが銀行の担当者だったら、倒壊のリスクがあるかもしれない建物に、数千万円ものお金を貸すことを承認できるでしょうか。

多くの場合、難しい判断になりますよね。そのため、購入希望者の多くは、ローンが組めずに購入を断念せざるを得ないのです。

理由②：耐震性への不安が拭えない

旧耐震基準のマンションは、耐震性への不安が買い手の購入意欲を妨げる大きな要因となります。なぜなら、地震大国である日本では、多くの人が住まいの安全性に対して非常に敏感になっているからです。

もし自分が買い手だったら、「この建物は地震が来ても大丈夫かな？」と考えるのは、ごく自然なことですよね。特に、大きな地震のニュースで建物が揺れる様子を見ると、「もし自分の住まいだったら…」と、誰でも心配になってしまうものです。

「旧耐震基準」という点が、購入をためらう気持ちにつながり、なかなか最後の一歩が踏み出せない原因になってしまうのです。

理由③：管理状態が悪く修繕費用の負担が大きい

マンションの価値は、建物の管理状態に大きく左右されます。築70年ともなると、適切な修繕が計画的に行われてきたかどうかが、資産価値に大きな差を生みます。

具体的には、以下のような問題・トラブルが起きる可能性があります。

• 管理組合が機能していない: 住民の高齢化によって理事のなり手がおらず、総会が成立しないなど、管理が正常に機能していないケースがあります。
• 修繕積立金の不足または高騰: 長期修繕計画が甘く、いざ大規模修繕という時にお金が足りなかったり、逆に将来の負担を懸念して積立金が相場よりかなり高額になっていたりする場合があります。

購入希望者は、購入後のランニングコスト、特に修繕積立金や将来発生しうる一時金の負担を非常に気にします。これらの負担が大きいと判断されれば、敬遠されてしまうのも無理はありません。

理由④：室内設備が古くリフォームが必須

築70年のマンションでは、給排水管やガス管、電気配線といったインフラ設備が現在の生活水準に合っていないことがほとんどです。

キッチン、浴室、トイレなどの水回りも、一度も交換されていなければ、購入後に大規模なリフォームが必要不可欠となります。

買い手からすれば、物件価格に加えて数百万円単位のリフォーム費用がかかることは大きな負担です。この「追加コスト」がいくらかかるのか明確にわからないことも、購入のハードルを上げてしまう一因と言えるでしょう。

理由⑤：建て替えの計画が具体化していない

「古いなら、建て替えれば良いのでは？」と思うかもしれません。

しかし、マンションの建て替えは法律で厳しく定められており、住民の5分の4以上という、非常に多くの賛成がなければ進められないようになっています。（出典: e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」第六十二条）

建て替えには多額の費用負担や、工事期間中の仮住まいへの引っ越しといった問題も伴います。

そのため、建て替え計画が具体的に進んでいない、あるいは全く議論されていないマンションは、将来性が不透明だと見なされ、買い手がつきにくくなります。

買い手にとっては、「いつまで住めるのか」「将来的な負担はどうなるのか」が分からない先行き不透明な物件は、手を出しにくいのが現実です。

対処法①：相場より大幅に値下げし現金購入者を待つ

最もシンプルかつ有効な売却方法が、価格を大きく引き下げて、住宅ローンを必要としない現金購入者にターゲットを絞ることです。

• メリット: 売却のスピードが上がる可能性がある。
• デメリット: 売却価格が相場よりかなり低くなる。

旧耐震基準の物件は住宅ローンの利用が難しいため、購入できる層は自己資金が豊富な個人投資家や、リフォームして再販する不動産会社などに限られます。

彼らは利回りを重視するため、価格の安さが最大の魅力となります。

具体的には、周辺の築浅マンションが3,000万円で取引されているエリアでも、築70年の場合は解体費用やリフォーム費用を差し引いた土地の価値に近い、数百万〜1,000万円前後での売却を目指す、といった価格設定が必要になるかもしれません。

売り出し価格＝土地の価値-（解体費用やリフォーム費用）※例です

対処法③：早く確実に手放せる「不動産買取」を検討する

「とにかく早く、確実に手放したい」

「近所に知られずに売却したい」

という方には、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう「不動産買取」が有効な選択肢です。

仲介のように買い手を探す必要がないため、最短で数週間から1ヶ月程度で現金化が可能です。

また、売却後に雨漏りなどの欠陥が見つかっても、売り主が責任を問われない「契約不適合責任の免除」という特約が付くことが多く、後々のトラブルの心配がありません。

• メリット: 売却までのスピードが速い。契約不適合責任が免除されることが多い。
• デメリット: 仲介で売るよりも価格が6〜8割程度になるのが一般的。

相続したものの遠方に住んでいて管理が難しい方、固定資産税の負担から一刻も早く解放されたい方に特におすすめの方法です。

対処法④：「敷地売却制度」を利用して土地の権利を売る

お住まいのマンションが、特定行政庁（都道府県知事や市長など）から耐震性不足の認定を受けている場合、「マンション敷地売却制度」を利用できる可能性があります。（参照：マンションの建替え等の円滑化に関する法律）

これは、区分所有者の5分の4以上の賛成があれば、マンション全体を取り壊し、敷地をデベロッパーなどに売却できる制度です。

以前は権利者全員の同意が必要でしたが、法改正により要件が緩和されました。管理組合でこの制度の利用を検討しているか、一度確認してみる価値はあるでしょう。

ただし、依然として制度を利用するハードルは高いため「こういう方法もあるのか」と頭の片隅に覚えておく程度で問題ありません。

対処法⑤：「築古物件」の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ

どの売却方法を選ぶにしても、成功の鍵を握るのはパートナーとなる不動産会社です。大切なのは、「築古物件」や「訳あり物件」の売却実績が豊富な会社を慎重に選ぶこと。

築古物件には、新築や築浅物件とは全く異なる売却ノウハウが必要不可欠。旧耐震基準のリスクをどう説明するか、どのような買主層にアプローチするかなど、専門的な知識と経験が問われます。

査定を依頼する際は、必ず複数社に声をかけ、査定価格の根拠を明確に説明できる担当者を見極めましょう。

信頼できる不動産売却担当者の特徴

• 説明が分かりやすい
  専門用語を多用せず、査定価格の根拠や売却戦略について、納得できるまで丁寧に説明してくれる。
• メリットだけでなくデメリットも伝える
  売却活動におけるリスクや、物件の弱みについても正直に話してくれる。
• レスポンスが迅速かつ丁寧
  問い合わせや質問への返信が早く、こまめに進捗状況を報告してくれる。
• 豊富な知識と実績がある
  担当エリアの市場動向に詳しく、売却実績が豊富。不動産関連の法律や税金にも精通している。
• こちらの話をよく聞いてくれる
  売主の希望や不安をしっかりとヒアリングし、意向を尊重した提案をしてくれる。
• 具体的な売却戦略を提案できる
  物件の魅力を最大限に引き出すための販売活動（写真の撮り方、広告の出し方など）を具体的に提案してくれる。
• 約束や時間を守る
  基本的なことですが、社会人としてのマナーがしっかりしている。

建物を解体して更地として売る

様々な手を尽くしてもマンションの売却が難航する場合、最終手段の一つとして、建物を解体し「更地」として売却する方法が有効なケースがあります。

その理由は、建物があることで購入を見送っていた層とは異なる、新たな買い手層にアプローチできる点にあります。

アプローチ先の例

• 不動産開発業社
• 注文住宅を建てたい個人

もちろん、この方法には大きな課題点も存在します。

最大のハードルは、区分所有者および議決権の各5分の4以上という特別多数の賛成を得る必要があること、そして建物の解体に数千万円単位の高額な費用が発生する点です。

そのため、土地の売却によって得られる価格が、解体費用を確実に上回るかどうかの慎重な事業計画と見極めが不可欠となります。

とはいえ、従来の売却方法で行き詰った際の打開策として、更地での売却は検討に値する選択肢と言えるでしょう。

賃貸に出して家賃収入を得る

売却が難しい立地や物件の状態であっても、賃貸の需要が見込める場合があります。

例えば、大学の近くで学生向けに、あるいは都心部で単身者向けに、相場より安い家賃設定で貸し出すといった戦略です。

• メリット: 家賃収入で維持費を賄える可能性がある。
• デメリット: 空室リスク、入居者管理の手間、建物の管理責任が発生する。

リフォーム費用はかかりますが、安定した家賃収入が得られれば、固定資産税などの維持費を賄いながら、将来的な売却のタイミングを待つことができます。

ただし、空室リスクや入居者トラブル、建物の管理責任といった大家としての負担も考慮する必要がある点は覚えておきましょう。

法人や自治体へ寄付する

売却も賃貸も困難で、所有しているだけで固定資産税の負担が重くのしかかる…という最終的な状況では、「寄付」という選択肢も考えられます。

寄付先としては、NPO法人や一般社団法人、あるいは地方自治体などが考えられます。

ただし、注意すべきは税金の問題です。個人が法人に不動産を寄付した場合、その不動産を時価で売却したとみなされ、「みなし譲渡所得税」が課税される可能性があります。つまり、手放すためにお金がかかるケースがあるのです。

一方で、国や地方公共団体への寄付や、特定の公益法人への寄付で国税庁長官の承認を受けた場合などは、この税金が非課税になる特例もあります（出典: 内閣府NPOホームページ「寄附に関する税制上の優遇措置」）。

個人が相続または遺贈により取得した財産をNPO法人に寄附した場合

相続又は遺贈により財産を取得した者が、その取得した財産を相続税の申告期限までに認定NPO法人(特例認定NPO法人は適用されません)に対し、 その認定NPO法人が行う特定非営利活動に係る事業に関連する寄附をした場合、その寄附をした財産の価額は相続税の課税価格の計算の基礎に算入されません。（引用元：個人が相続または遺贈により取得した財産を内閣府「NPO法人に寄附した場合」）

寄付を検討する場合は、必ず税理士などの専門家や、寄付を受け入れている団体の担当者と事前に相談することが不可欠です。

築70年のマンションの建て替えは現実的ですか？

A. 結論から言うと、極めて難しいのが現実です。

建て替えには、区分所有者の「5分の4以上」という非常に高い賛成率が必要となります。全所有者から建て替え費用や仮住まい費用の負担について合意を得ることは、現実的にほぼ不可能です。

国土交通省のデータでも、年間の建て替え実施件数は全国で数件程度に留まっており、例外的なケースと言えます。

築70年のマンションは今後どう扱われていくのでしょうか

A. 主に「修繕して維持する」か「土地として売却する」の2つの選択肢があります。

多くのマンションは、大規模修繕を繰り返して建物を維持していくことになります。一方で、建物の維持が困難になった場合は、住民の合意のもとでマンションを解体し、土地（敷地）を売却する「敷地売却制度」が選択されることもあります。

どちらの道を辿るかは、マンションの立地や管理組合の状況によって異なります。

築70年のマンションでも問題なく住めますか？

A. はい、適切な管理がされていれば居住は可能です。ただし、以下の3点の確認が必須です。

税法上の耐用年数（47年）は、あくまで税務上の計算に使う数字であり、建物の物理的な寿命ではありません。安心して住めるかどうかは、以下のポイントで判断しましょう。

• 耐震基準: 1981年6月以降の「新耐震基準」を満たしているか。旧耐震の場合は、耐震補強工事が実施済みかを確認することが重要です。
• 給排水管の状況: 過去に給排水管の「更新」工事が行われているか。配管の寿命は建物の寿命に直結します。
• 管理組合の健全性: 修繕積立金が計画通りに集まっているか、滞納問題はないかなど、管理組合が正常に機能しているかを確認します。