古い家を売る方法！解体せずに売れるのは本当？費用や注意点も解説

古い家は売れないと言われる理由

• 旧耐震基準で建てられた家は、耐震性への不安や工事費用の負担がある
• 住宅ローンを組めない可能性がある
• 維持管理の状態や見えない欠陥で修繕費用が発生することへの不安

古い家が「売れない」と言われる背景には、買主側の視点から見た具体的な3つの懸念点が存在します。

最も大きな理由の一つが、耐震性への不安です。1981年5月以前の「旧耐震基準」で建てられた住宅は、大きな地震に対する強度が現在の基準より低く、買主が購入をためらう要因となります。耐震補強工事には多額の費用がかかるため、多くの買主は新耐震基準を満たした物件を選ぶ傾向にあります。

次に、古い家では、住宅ローン審査が厳しいのが実情です。金融機関は融資の際に、物件の担保価値を重視します。法定耐用年数を超えた古い家は、建物自体の評価額が低くなるため、買主が希望する額の住宅ローンを組めないケースが少なくありません。これが、購入のハードルを上げてしまう理由の一つです。

さらに、維持管理の状態や見えない欠陥も懸念材料です。長年人が住んでいなかった家は、雨漏りやシロアリ被害、給排水管の劣化といった問題が隠れている可能性があります。購入後に発覚すれば高額な修繕費用が必要になるため、買主は慎重にならざるを得ないのです。

古い家を売らないままでいるリスクとは

• 固定資産税や都市計画税、火災保険料といったコストがかかり続ける
• 家の定期的な手入れが必要な場合は管理的な負担がある
• 管理不全空家に指定されると土地の固定資産税が最大で6倍に跳ね上がる

古い家を売却せずに所有し続けることには、金銭的・管理的な負担だけでなく、法的なリスクも伴います。

まず、誰も住んでいなくても固定資産税や都市計画税は毎年課税されます。火災保険料もかかり続けますし、庭の草木が伸びれば定期的な手入れが必要です。こうした金銭的・時間的なコストは、所有している限り永続的に発生する負担となります。

そして、近年特に注意すべきなのが、空き家対策の強化です。2023年に改正された「空家等対策の推進に関する特別措置法」によって、管理が不十分な空き家は自治体から「管理不全空家」に指定される可能性があります。

管理不全空家に対して自治体が改善の勧告を行うと、固定資産税の優遇措置（住宅用地の特例）が解除されてしまいます。その結果、土地の固定資産税が最大で6倍に跳ね上がるという、大きな金銭的リスクを負うことになるのです。

「いつか対応しよう」と古い家を売らないままでいることが、かえって大きな損失を招く可能性があるので注意しましょう。

そのまま売る（現状有姿）

「現状有姿」とは、建物の修繕やリフォーム、ハウスクリーニングなどを行わず、現在のありのままの状態で売却する方法です。

メリットは、売主が売却前に費用や手間をかける必要がない点です。リフォーム費用を準備する必要がなく、すぐに売却活動を始められます。

買主から見ると、購入後に自分でリフォームや修繕を行う必要があるため、その分の費用を見越した金額で購入を希望する傾向があります。できるだけ安く物件を購入し、自分の好きなように大規模なリノベーションをしたいと考えている買主には魅力的でしょう。

なお、室内の状態が悪いと内覧時の印象が悪くなり、なかなか買主が見つからなかったり、大幅な値引き交渉を受けたりする可能性も高まる点に注意してください。

物件の立地が良いなどの強みがあれば、現状のままでもスムーズに売却できる可能性があります。

古家付き土地として売る

建物にはほとんど価値がないものとみなし、主に「土地」の価格で売り出す方法もあります。広告や販売図面で「古家付き土地」と明記すれば、買主に対して「この物件は土地がメインです」と伝えることができます。

売主側のメリットは、解体費用を負担せずに済む点です。建物の解体には100万円以上の費用がかかることも珍しくありませんが、その出費を避けられます。

買主側にとっても、すぐに解体して新築を建てるか、あるいはリフォームして住むかという選択肢が残るため、検討の幅が広がります。住宅ローンを利用する場合、建物が残っている方が審査に通りやすいという側面もあります。

ただし、デメリットとして、買主は購入後に解体費用を負担することになるため、その金額分を想定した価格交渉が入りやすいという点が挙げられます。

解体して更地で売る

建物を解体し、土地だけの状態（更地）にして売却する方法もあります。

新築用の土地を探している買主からすれば、土地の状態が分かりやすく、購入後の計画を立てやすいため、スムーズな売却につながりやすいのがメリットです。建物がないため、土壌汚染や地中埋設物といった隠れたリスクも発見しやすくなります。

しかし、土地だけの状態（更地）にして売却する方法には重大なリスクが伴うため、慎重に判断してください。

まず、木造住宅の場合、1坪あたり4～5万円程度の高額な解体費用が売主の先行投資として必要になります。

また、固定資産税の増額リスクもあります。住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」によって固定資産税が最大6分の1に軽減されていますが、建物を解体するとこの特例が適用されなくなります。年をまたいで売れ残った場合、翌年の固定資産税が最大6倍になる可能性があるのです。

そして、最も注意すべきは、その土地が「再建築不可物件」である可能性です。法律上の条件を満たさず、一度解体すると二度と家を建てられない土地があります。その場合、資産価値が著しく下がるため、解体は絶対に避けるべきです。

リフォームして売る

内装や水回りなどの設備をリフォームし、物件の価値を高めてから売却する方法です。

部分的なリフォームは、内覧時の印象を良くする効果が期待できます。特に、キッチンや浴室、トイレといった水回りが清潔で新しいと、買主からの評価は高まり、早期売却につながる可能性があります。

しかし、リフォームのデメリットは、かけた費用を売却価格に全額上乗せして回収することが難しい点にあります。例えば、200万円かけてリフォームしても、売却価格が200万円上がるとは限りません。

また、売主の良かれと思って行ったリフォームが、買主の好みに合わないというリスクもあります。デザイン性の高い壁紙や個性的な設備は、むしろ購入の妨げになることさえあるのです。

全面的な大規模リフォームは費用倒れになる可能性が高いため、あまり推奨されません。リフォームを検討する際は、必ず不動産会社に相談し、どの範囲まで手を入れるべきか、費用対効果を見極めることが大切です。

不動産会社に買取を依頼する

一般の個人を買主として探す「仲介」とは異なり、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう売却方法もあります。

メリットは、売却活動が不要で、短期間で確実に現金化できる点です。買主を探す必要がないため、数週間から1ヶ月程度で売却が完了します。また、不動産会社に支払う仲介手数料もかかりません。

そして、古い家の売主にとって特に大きなメリットが、「契約不適合責任」が免除されるケースがほとんどであることです。契約不適合責任とは、売却後に雨漏りやシロアリなどの欠陥が見つかった場合に売主が負う責任のことで、古い家ではこのリスクが常に伴います。買取であれば、引き渡し後の不安から解放されるのです。

一方で、デメリットは、買取価格が市場価格より安くなる点です。不動産会社は買い取った物件にリフォームなどを施して再販売するため、その費用や利益を見込む必要があり、7～8割程度の買取価格になるのが一般的です。

買取は単に「安く売る方法」ではなく、時間と安心（リスク回避）をお金で買う、合理的な選択肢と言えます。周囲に知られず、早く確実に、トラブルなく家を手放したい場合におすすめな方法と言えるでしょう。

家財などの残置物を撤去する

不動産売買では、特約がない限り、建物を空の状態で買主に引き渡すのが原則です。家具や家電、衣類といった家財道具はもちろん、エアコンや照明器具なども「残置物」と見なされることがあります。

もし残置物を残したまま引き渡してしまうと、契約違反となり、買主から撤去費用を請求される可能性があります。売却活動と並行して、計画的に不用品の処分を進めてください。

まだ使えるものはリサイクルショップに売却したり、処分に手間がかかるものは不用品回収業者に依頼したりと、効率的に片付けを行うと良いでしょう。

解体するかは不動産業者に相談してから決める

解体には固定資産税の増額や、再建築不可物件における資産価値暴落といった重大なリスクが伴います。「更地にした方が売れやすいだろう」と自己判断で建物を解体するのは危険なため、やめましょう。

また、買主によっては、リフォームして住むことを希望していたり、古民家としての風情を求めていたりするケースもあります。その場合、建物が残っている方がむしろ魅力的に映るのです。

解体を検討するのは、必ず複数の不動産会社に査定を依頼し、プロの視点から「解体した方が有利に売却できる」というアドバイスを受けた後でも遅くありません。地域の市場動向や物件の特性を総合的に判断してもらった上で、解体するかどうかを決めましょう。

契約不適合責任に備える

契約不適合責任とは、売買契約書に記載されていない欠陥（不適合）が引き渡し後に見つかった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。具体的には、雨漏り、シロアリの害、建物の主要な構造部分の腐食、給排水管の故障などが該当します。

特に古い家は、売主自身も把握していない欠陥が隠れている可能性が高いため、契約不適合責任は重要な注意点となります。

リスクに備えるための対策としては、「ホームインスペクションを実施すること」と「売買契約書に免責特約を盛り込むこと」の2つがあります。

ホームインスペクションでは、事前に専門家による住宅診断を実施しておくことで、建物の状態を客観的に把握できます。結果を買主に説明した上で契約することで、後のトラブルを未然に防げます。

また、不動産会社と相談し、売主の責任範囲を限定する「免責特約」を売買契約書に盛り込みましょう。これにより、引き渡し後の責任を軽減または免除することが可能になります。

事前に自治体の補助金制度を確認しておく

古い家の解体や耐震改修を行う場合、自治体によっては補助金制度を利用できることがあります。補助金制度を活用すれば、売却にかかる費用負担を軽減できる可能性があります。

自治体ごとに様々な制度が設けられているので、まずは自分の家が該当する自治体の制度を確認しましょう。例えば、神奈川県であれば以下のような補助金制度が用意されています。

※上記は執筆時点の情報の一例です。制度の名称や補助額、適用要件は変更される場合があります。

補助金を利用するには、工事の契約前に申請が必要な場合がほとんどです。市区町村のウェブサイトを確認したり、役所の建築指導課などに問い合わせたりして、利用できる制度がないか事前に調べておきましょう。

売却にかかる費用と目安

古い家の売却時にかかる主な費用は上記のとおりです。物件の状況によっては、これ以外の費用が発生することもあります。

売却にかかる税金の種類

売却によって利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して「所得税」と「住民税」が課税され、総称して「譲渡所得税」と呼びます。

譲渡所得は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」の計算式で算出し、取得費には物件の購入代金、譲渡費用には仲介手数料などの売却にかかった経費が含まれます。

また、譲渡所得にかかる税率は、所有期間に応じて変動します。

※参考：No.3208 長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁

なお、その年の1月1日時点で所有していた固定資産税は、引き渡し日を基準に日割り計算し、買主からその一部を精算金として受け取るのが一般的です。

税金の負担を軽減する特例

不動産の売却で得た利益にかかる税金は、特例制度を利用することで負担を軽減できる場合があります。特に古い家の売却で利用できる可能性が高い特例は、3つあります。

例えば、相続した空き家を売る際に使える「空き家の3,000万円特別控除」を適用するには、「相続開始直前まで被相続人が一人で居住していた」「1981年5月31日以前に建築された家屋である」といった複数の要件を満たす必要があります。

特例は適用要件が複雑なため、利用を検討する場合は、必ず国税庁のウェブサイトで詳細を確認するか、税務署や税理士に相談してください。

売却価格を見直す

古い家が売れない一般的な理由として、売却価格が周辺の相場と比べて高いことが挙げられます。買主は、複数の物件を比較検討しているため、価格の妥当性はシビアに判断します。

一定期間売れない場合は、不動産会社と相談し、最近の成約事例や競合物件の価格を再調査した上で、価格の引き下げを検討しましょう。少し価格を下げるだけで、問い合わせが急に増えることもあります。

空き家バンクを利用する

「空き家バンク」とは、主に地方自治体が運営する、空き家を売りたい・貸したい人と、買いたい・借りたい人をマッチングさせるための情報サイトです。

一般的な不動産市場では買主が見つかりにくいような物件でも、空き家バンクに登録することで、移住希望者や、古民家を探している人の目に留まる可能性があります。国土交通省が運営する全国版の空き家バンクサイトもあるため、所在地の自治体の制度と合わせて確認してみるとよいでしょう。

売却以外の活用方法を検討する

どうしても売却が難しい場合は、所有したまま活用するという選択肢もあります。

例えば、最低限のリフォームを施して賃貸物件として貸し出す、立地が良ければ駐車場として土地を貸すといった方法が考えられます。また、歴史的な価値がある古民家であれば、カフェや宿泊施設として事業者に貸し出すことで、収益を生む資産に変えられる可能性もあります。

ただし、いずれの方法も初期投資や管理の手間がかかるため、収支計画を慎重に立てた上で判断しましょう。