三角地のマンションの売却・活用方法！デメリット、風水で悪いとされる理由など

風水的に悪いと言われる理由

風水において、三角形の土地は「凶相」あるいは「大凶相」と見なされることがあります。これは、鋭い角が「殺気」を放ち、住む人の健康や運気に悪影響を及ぼすと考えられるためです。

三角地のマンションが敬遠される理由の一つに風水の影響があるのは事実で、市場価格の低下にもつながっています。

風水的に悪いと言われているものの、以下のような設計の工夫や対策によって、影響を緩和できると考える専門家もいます。

• 鋭角のコーナーに庭、木、またはプランターを配置して、「悪い気」を「和らげる」
• 三角敷地内に長方形または正方形の建物を設計し、残りの角を駐車場や庭などの非居住スペースとして利用する
• 木材などの自然素材を使用して、「悪い気」を「中和する」

土地の評価額は割安になる

三角地は、その特殊な形状や風水のイメージから、一般的に周辺の整形地（四角く整った土地）と比較して市場での評価額が割安になる傾向があります。具体的な割引率は立地や条件によって異なりますが、20%から30%ほど低く評価されることも少なくありません。

さらに、市場価格だけでなく、固定資産税や相続税の算定基準となる「路線価」においても、「不整形地補正」という制度が適用されます。不整形地補正は、土地の利用価値が整形地に比べて劣る分、公的な評価額を減額する仕組みです。

※参照元：財産評価基準書 路線価図・評価倍率表｜国税庁

「割安になる」という点は、一見デメリットに思えますが、実は税金が安くなるという大きなメリットにもつながります。

固定資産税などが軽減される

三角地に建つマンションのメリットの一つが、税制面での優遇です。三角地のような不整形地は、土地の評価額を算出する際に「不整形地補正率」が適用され、課税対象となる評価額が低く算定されます。

国税庁の定める財産評価基準に基づき、土地の形状に応じて評価額が最大で40%も減額されるケースがあり、結果として固定資産税や都市計画税、さらには相続税の負担が軽減されます。この恩恵は、マンションを所有し続ける限り続くため、長期的な視点で見ると大きな経済的メリットといえるでしょう。

この税制面でのメリットは、売却時に次の購入者にアピールできる強力なセールスポイントにもなります。

建築面積を広く確保できる

三角地は、建築基準法上の「角地緩和」の適用を受けられる可能性が高いという大きなアドバンテージを持っています。角地緩和とは、特定の条件を満たす角地において、建蔽率（敷地面積に対する建築面積の割合）が10%加算される制度です。

建築基準法第53条に定められているこの緩和措置によって、同じ面積の他の土地よりも広い建物を建てることが可能になります。例えば、建蔽率が60%の地域にある土地でも、角地緩和が適用されれば70%まで建築面積を広げられます。

同じ面積の他の土地よりも広い建物を建てられるということは、より広く、開放的な住空間を実現できることを意味し、物件の価値を直接的に高める重要な要素となります。売却の際には、角地緩和の適用についてもアピールすることで、査定額の向上が期待できるでしょう。

採光や眺望に優れている

三角地のマンションは、その形状から二面以上が道路に接しているケースが多く、周囲に高い建物が建ちにくいという特徴があります。そのため、マンションの各住戸で採光や風通しを確保しやすく、優れた眺望が期待できます。

特に、建物が密集しがちな都市部では、日当たりの良さや開放感は、住み心地の良さに直結する価値のある要素です。リビングの窓が二方向に設けられている、あるいは角部屋でなくてもバルコニーからの視界が抜けているなど、整形地のマンションでは得難い魅力となるでしょう。

採光や眺望に優れているマンションは、内覧時に購入希望者へ強くアピールできるポイントとなります。

デザインの独自性が生まれる

一見すると制約に思える三角形という形状は、逆に考えれば、ありきたりなデザインではなく、独自性のある建築を生み出す機会になります。

鋭角な部分を活かして吹き抜けを設けたり、特徴的な形状のバルコニーを設置したりと、設計士の創造性を刺激する要素が豊富です。

その土地ならではの個性を活かしたマンションは、画一的なデザインの物件にはない魅力を持ち、ランドマーク的な存在になる可能性も秘めています。デザイン性を重視する層や、他にはないユニークな住まいを求める人々にとっては、その希少性が大きな付加価値と感じられるでしょう。

デッドスペースが生まれやすい

三角地のマンションでは、室内にデッドスペースが生まれやすく、部屋が手狭に感じられることがあります。特に、鋭角になる部分は、一般的な四角い家具の配置が難しく、どうしても活用しにくい空間となってしまいます。また、生活動線が複雑になってしまうケースも少なくありません。

クローゼットや収納スペースとして設計段階で工夫されていれば問題ありませんが、そうでない場合は、空間を持て余してしまう可能性があります。この点は、内覧時に購入希望者がデメリットと感じやすいポイントの一つです。

間取りに制約が出やすい

土地の形状は、マンション全体の構造や各住戸の間取りに直接影響します。

三角形という制約があるため、すべての部屋を理想的な形や広さにすることが難しく、間取りの自由度が低くなる傾向があります。例えば、一部屋だけが極端に狭くなったり、いびつな形になったりすることが考えられます。

生活動線を考慮した際に、使い勝手が悪いと感じられる可能性がある点も、デメリットとして認識しておく必要があるでしょう。

買主が限定されやすい

風水に対する考え方や、デッドスペース、間取りへの懸念から、三角地のマンションは買主が限定されやすい傾向です。

多くの人は、より一般的で使いやすいとされる整形地の物件を好むため、購入希望者の母数が少なくなることは避けられません。売却活動が長期化する可能性も視野に入れ、メリットを的確に伝え、ターゲットを絞ったアピール戦略を立てることが重要です。

そのまま売却する

最も一般的な方法が、現在の状態のまま「仲介」で売却を進める方法です。

三角地のマンションの売却では、「不整形地補正率」による税金の安さや、「角地緩和」による建築面積の広さといった専門的なメリットを理解し、購入希望者に論理的に説明できる知識と経験が求められます。複数の不動産会社に査定を依頼し、三角地のような不整形地の売却実績が豊富で、信頼できる担当者を見つけることが重要です。

更地にして売却する

マンションを取り壊し、更地として土地のみを売却する方法もあります。買主側が自由に建物を設計できるため、土地そのものを探している層にアピールできる点がメリットです。

しかし、更地にする方法は、マンションの場合、実現へのハードルが非常に高くなります。建物を解体するには、区分所有者全員の合意が必要で、高額な解体費用も発生するため、一般的な選択肢とは言えないでしょう。

なお、解体すれば固定資産税の住宅用地特例が解除され、税負担が大幅に増えるリスクが伴う点にも注意してください。

隣接地に売却する

隣の土地の所有者に、土地の購入を直接打診する方法です。

もし隣地の所有者が土地の拡大を検討している場合、双方にとってメリットのある取引になる可能性があります。

隣地と一体化させることで、より広く、使いやすい整形地となります。不整形地補正が適用されていた土地が、合筆によって整形地になれば、路線価に基づく公的な評価額自体が上昇します。これによって、担保価値も向上するため、隣地所有者にとっても大きなメリットとなり得るのです。

ただし、隣接地に売却する方法は、隣地所有者の意向次第です。必ずしも交渉が成立するとは限らない点に注意してください。

リノベーションして売却する

物件の持つデメリットを魅力に変えるため、リノベーションで付加価値を高めてから売却する方法です。例えば、デッドスペースになりがちな鋭角部分に、造り付けの棚やおしゃれなワークスペースを設けるといった工夫が考えられます。

初期投資は必要になりますが、デザイン性を高めることで物件の印象は大きく変わります。

ユニークな空間を求めるニッチな層に高く評価され、相場より高い価格での売却が実現する可能性もあるでしょう。

不動産会社に買い取ってもらう

仲介を通じて一般の買主を探すのではなく、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法です。メリットは、売却活動の手間や時間をかけることなく、スピーディーに現金化できる点です。

ただし、買取価格は市場価格の7割から8割程度になることが一般的です。また、不動産会社によっては、不整形地の買取を敬遠するところもあります。

不動産会社の買取を検討する場合は、不整形地の扱いに慣れた専門業者を見つけることがポイントです。

賃貸物件として貸し出す

売却せずに、賃貸物件としてマンションを貸し出す方法があります。

三角地のマンションが持つデザインの独自性や、採光・眺望の良さは、賃貸市場において他物件との強力な差別化要因となる可能性があります。

特に、画一的な間取りを好まないデザイナーやクリエイター、あるいは開放的な空間を求めるSOHO利用者など、特定のターゲット層に響く可能性が高いでしょう。ユニークな物件を探している層に向けて的確にアピールできれば、安定した家賃収入を得ることも期待できます。

土地として活用する

マンションを取り壊して更地にできた場合に限られますが、土地として活用する方法も考えられます。

立地条件にもよりますが、駐車場や駐輪場、あるいはコンテナハウスの設置場所として貸し出すといった活用法があります。この方法であれば、初期投資を抑えながら、継続的な収入源を確保できる可能性があるでしょう。

ただし、マンションの解体は区分所有者全員の合意が必要なため、実現のハードルは非常に高い点に注意が必要です。