不動産査定の必要書類は？入手方法や机上査定と訪問査定による違いも解説

本人確認書類（身分証明書・住民票・印鑑証明）

初期の案内では身分証明書と住民票が中心です。印鑑証明は契約段階で提示を求められることが多いものの、早めに有効期限と発行区分を確認すると安全でしょう。

代理取得や世帯・個人の違い、マイナンバー記載の要否など、提出先の仕様を事前に確かめると迷いが減ります。

• 住民票：個人／世帯、続柄記載の有無を確認する
• 印鑑証明：印影の登録状況と有効期間を確認する
• 代理取得：委任状と本人確認書類の写しを準備する
• 電子交付：対応自治体ではオンライン・コンビニ交付を検討する

原本・写しの指定、提出方法、返却可否を控える運用が役立ちます。自治体の電子交付に対応していれば、取得から受領までの時間短縮が見込めます。提出直前の再点検を行うと、差し戻しのリスクが下がるでしょう。

監修者コメント

住民基本台帳の枠組みに基づいて交付されます。発行区分や本人確認は自治体実務で差があるため、提出先の指定を優先すると適合しやすくなります。

登記情報・権利関係（登記事項証明書／権利証・登記識別情報）

権利関係は登記事項証明書で確認します。所有者、家屋番号・地番、地目、抵当権の有無は査定書の前提に直結します。旧来の権利証または登記識別情報は本人確認手続きで使われ、共有名義や相続が絡むと追加資料の整備が必要となります.

数値や表記が図面と食い違うと評価がぶれます。最新の登記事項証明書に差し替え、疑義は担当者へ照会します。不動産価格の説明に必要な根拠がそろっているかを見直す姿勢が有効です。

監修者コメント

登記識別情報は再交付しないのが原則で、紛失時は本人確認情報による代替手続が用意されています。オンライン請求・受取の可否や手数料は法務局の案内に従い、事前に選択を固めておくとよいでしょう。

税・保険の書類（固定資産税関連・火災保険証券）

税・保険は評価の補助情報として役立ちます。固定資産税の納税通知書・課税明細書は評価額の目安確認に使用し、火災保険証券は付帯設備や事故歴の聴取に関連します。

年度の切替で金額が変わるため、直近年度の資料に更新すると説明が整います。

• 固定資産税：評価額・課税明細・納付状況を確認する
• 保険：補償範囲・特約・事故歴の有無を確認する
• 名義：納税名義と登記名義の一致を確認する
• 清算：精算方法や解約返戻の見込みを確認する

税・保険の情報は相場の裏付けではないものの、前提条件の把握に役立ちます。特約の有無や未納の有無を整えておくと、質問への対応が容易となります。

監修者コメント

固定資産税は地方税法の評価に基づく税目的の価格で、売買時価と一致しません。評価額を「参考指標」として扱い、取引価格の根拠資料と混同しないよう説明しておくと誤解が減ります。

物件情報の書類（間取り図・図面・測量図 など）

評価の精度を左右するのが間取りや図面、測量図・公図などの物理情報です。

現況と図面の差異、リフォーム履歴、越境や境界確認書の有無を突き合わせると、訪問査定の判断が安定します。写真の撮影日時や方位も整理すると理解が深まります。

• 図面・間取り：実測と相違がないか確認する
• 測量図・公図：面積・境界・接道を確認する
• 境界確認書：立会有無・越境の有無を確認する
• リフォーム：工事内容・保証書・施工時期を確認する

机上査定でも写真と図面が整っていれば把握が速くなります。方位・設備仕様・眺望などの記録を追補すると、査定書の根拠が読みやすくなります。不足資料は提出履歴を残して重複提出を避ける運用が効率的でしょう。

監修者コメント

地図・図面証明（地積測量図等）はオンライン請求の案内が整備されています。境界・面積の裏付けは査定の整合性を高め、説明の一貫性につながります。

マンションの必要書類

マンションでは管理の透明性が評価に影響します。管理規約や長期修繕計画、最新の重要事項調査報告書で運営実態を確認します。専有面積の定義、バルコニーや専用庭の扱い、共用部のルールを文書で裏付けると、査定書の読み解きが容易になります。

• 管理規約・使用細則
• 長期修繕計画・修繕履歴
• 重要事項調査報告書（管理費・修繕積立金・滞納の有無）
• パンフ・間取り・設備仕様

管理組合の運営状況や長期修繕の資金計画に課題があると、相場との乖離説明が必要になります。情報が揃っていれば、価格根拠の納得度が高まるでしょう。

監修者コメント

実務では、報告書の標準様式が参照されます。管理費・積立金の水準や滞納の有無は市場評価に影響し、査定根拠の説明で頻出の論点です。

戸建ての必要書類

戸建ては建築確認の適合性、検査済証の有無、増改築履歴の整合が評価を左右します。図面と現況の差異、境界確認書や測量図の最新性、リフォームの保証書などを整えると、訪問査定の精度が安定します。

• 建築確認済証・検査済証
• 図面・測量図・境界標の有無
• リフォームの内容・時期・保証書
• 太陽光や省エネ設備の仕様

違反建築の疑義や未申請の増築が残っていると、評価が抑制されやすいです。早い段階で整合を取り、記録を揃えると交渉が進めやすくなります。

監修者コメント

境界・面積の裏付けは地積測量図・公図で実施し、必要に応じて現地の境界標も再確認します。図面証明の入手ルートを確保しておくと、調整が速くなります。

土地の必要書類

土地の査定では、公図・地積測量図・境界確認書を中核に、地目・用途地域・建ぺい率／容積率を確認します。接道状況やセットバック、上下水・ガスの引込も価格説明の論点です。都市計画情報は評価の前提になりやすいでしょう。

• 公図・地積測量図・境界確認書
• 地目・用途地域・建ぺい率／容積率
• 接道の幅員・角地・セットバックの要否
• 私道負担・ライフラインの引込状況

規制条件と市場事例の両面から整理すると、相場の説明が明快になります。用途制限や建築可否の前提が合っていないと、後段で修正が必要となります。

監修者コメント

地積測量図の交付・閲覧は法務局の手続に従います。自治体の都市計画情報を合わせて確認し、評価前提を揃えると説明が安定します。

オンラインでの取得方法

法務局の申請サイトや自治体の電子交付で、登記事項証明書や住民票を非来庁で取得できます。支払方法や受取形態（郵送・窓口・PDF）の違いを押さえ、発行日を統一しておくと後続の説明が簡潔になります。電子交付の可否は提出先で異なるため、事前確認が有効です。

1. 申請サイトにログインする
2. 証明書の種類・部数を入力する
3. 手数料を支払う
4. 受取方法を選び申請を送信する

電子交付のPDFを提出する際は、検証コードや署名の確認方法を合わせて控えておくと説明が早くなります。紙の写し提出を求める会社もあるため、実務ルールの共有を先に行うと進行が安定します。

監修者コメント

オンライン交付請求は証明書の種類ごとに要件が異なるため、申請前に対象と受取方法を確認してください。自治体の電子交付は導入状況に差があり、同じ書類でも可否が分かれる点に注意します。

窓口での取得方法

窓口取得は即日発行が期待でき、急ぎの案件に適します。

住民票・印鑑証明は市区町村、登記事項証明書は法務局の管轄と覚えておくと迷いにくいです。持参物と受付時間、支払方法を事前に確認し、列ができやすい時間帯を避けると動線がスムーズになります。

• 持参物：身分証明書・手数料・印鑑（必要に応じて）
• 管轄：住民票／印鑑証明＝市区町村、登記＝法務局
• 受取：即日発行の可否と受付終了時刻を確認

代理人が申請する場合は、委任状や本人確認書類の写しが必要となることがあります。自治体ごとに要件が異なるため、電話で事前確認を1回入れるだけでも往復の回数を抑えられます。

監修者コメント

住民票交付は住民基本台帳制度に基づいており、交付対象者・本人確認の運用は自治体の実務に準じます。窓口での質問・不足が生じないよう、持参物を事前にチェックしましょう。

紛失時の再発行

登記識別情報（旧権利証）は再発行できないため、本人確認情報作成などの代替ルートを検討します。

住民票や印鑑証明は再取得可能ですが、委任の要否や本人確認の要件を提出先の基準に合わせて確認します。提出期限に余裕を持たせると安全です。

• 登記識別情報：再発行不可、本人確認手続きで代替する
• 住民票・印鑑証明：再取得の発行要件を確認する
• 紛失届：所管の案内に沿って手続きする
• 期限：提出直前に最新のものへ更新する

再取得や代替手続きは時間がかかりやすい領域です。事情を早期に共有し、提出期限と手順の調整を行うとトラブルを避けやすくなります。窓口とオンラインの選択肢を併記しておくと、関係者間の意思決定が早まります。

監修者コメント

登記識別情報は再交付なしが原則です。法務局の案内に沿い、本人確認情報等の手続に切り替えることを想定してスケジュールを組むと、タイムラインの読み間違いを防げます。